Решение по делу № 3А-325/2022 от 24.05.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

24OS0000-01-2021-000596-47

Дело № 3А-7/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2023 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя административного истца акционерного общества «Березовское» ФИО1 (посредством видео-конференц-связи), представителя Правительства Красноярского края, Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-/2022 по административному иску акционерного общества «Березовское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Березовское» (далее – АО «Березовское») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя (с учетом уточнений) тем, что административный истец является собственником и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в Курагинском районе Красноярского края.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 08 октября 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 78 609 300 рублей, по состоянию на 08 октября 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 30 324 789 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 230 155 466 рублей 67 копеек, по состоянию на 05 сентября 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 128 742 460 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 596 953 066 рублей 67 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 663 555 рублей 20 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 623 044 рубля 93 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 821 680 рублей 53 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 753 488 рублей 03 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 818 424 рубля 35 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 059 225 рублей 68 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13114593 рубля 81 копейка, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 19028289 рублей 75 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5419529 рублей 10 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6279908 рублей 91 копейка, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7568208 рублей 45 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 21940505 рублей 07 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8574473 рубля 21 копейка, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15675 981 рубль 27 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9360338 рублей 13 копеек, по состоянию на 16 января 2009 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9412 839 рублей 04 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6178212 рублей 92 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9988233 рубля 86 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6115880 рублей 21 копейка, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3827366 рублей 40 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2528378 рублей 16 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2889669 рублей 75 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2207233 рубля, по состоянию на 18 июня 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3406066 рублей 56 копеек, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2388742 рубля 38 копеек, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2839889 рублей 23 копейки, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3878 748 рублей 52 копейки.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО3 (ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности») и представленной в отчетах № 02/15/01 от 15 января 2021 года, № 06/30/04 от 30 апреля 2021 года, № 05/30/04 от 30 апреля 2021 года, № 04/15/01 от 15 января 2021 года, № 01/15/01 от 15 января 2021 года, № 01/04/11 от 04 ноября 2021 года, по состоянию на 08 октября 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 179 600 рублей, по состоянию на 08 октября 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 089 000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 32 615 800 рублей, по состоянию на 05 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 26 698 000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 78 119 800 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 786 300 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 446 700 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 471 800 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 970 100 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 944 400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2761500 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 420 300 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 375 500 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 068 400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2198100 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2607200 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6902400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 626 400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 886 200 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3166700 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3182900 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2165500 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 360400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2145500 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1397500 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 956400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1080 700 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 181 000 рублей, по состоянию на 18 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 194 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 364 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 910 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 243 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку АО «Березовское» является плательщиком земельного налога и арендной платы, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. В этой связи, 30 декабря 2020 года АО «Березовское» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии № 13 от 11 февраля 2021 года в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости.

Определением Красноярского краевого суда от 17 января 2022 года требования об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № выделены в отдельное производство и рассматриваются по настоящему административному делу.

Представитель административного истца АО «Березовское» ФИО1, действующий на основании доверенности и участвующий в судебном заседании посредством видео-конференц-связи, настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Красноярского края, Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» ФИО2, действующая на основании доверенностей, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленные административным истцом отчеты об оценке, а также заключение судебной оценочной экспертизы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем не могут являться достоверными доказательствами рыночной стоимости земельных участков.

Участвующие в деле лица извещались о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлением по имеющимся в материалах дела адресам, а также путем заблаговременного размещения информации о рассмотрении дела на официальных сайтах администрации Курагинского района Красноярского края, администрации Березовского сельсовета Курагинского района Красноярского края, администрации Кочергинского сельсовета Курагинского района Красноярского края, администрации Муринского сельсовета Курагинского района Красноярского края (часть 3 статьи 263 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежащей применению в силу аналогии).

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено, что АО «Березовское» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в Курагинском районе Красноярского края, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и договорами аренды земельных участков.

Земельные участки с кадастровыми номерами № относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Земельные участки с кадастровыми номерами № относятся к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для эксплуатации коровника».

Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для эксплуатации АЗС».

Земельные участки с кадастровыми номерами 24:23:2601003:158, 24:23:2601003:162 относятся к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для эксплуатации нежилых зданий производственно-складского назначения».

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 08 октября 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 78 609 300 рублей, по состоянию на 08 октября 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 30 324 789 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 230 155 466 рублей 67 копеек, по состоянию на 05 сентября 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 128 742 460 рублей, по состоянию на 31 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 595 500 418 рублей 04 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 663 555 рублей 20 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 623 044 рубля 93 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 821 680 рублей 53 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 753 488 рублей 03 копейки, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 818 424 рубля 35 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 114 593 рубля 81 копейка, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 19 028 289 рублей 75 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 419 529 рублей 10 копеек, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 574 473 рубля 21 копейка, по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15 675 981 рубль 27 копеек, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 207 233 рубля, по состоянию на 18 июня 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 406 066 рублей 56 копеек, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 388 742 рубля 38 копеек, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 839 889 рублей 23 копейки, по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 878 748 рублей 52 копейки.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 30 ноября 2012 года № 629-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края»; кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 30 ноября 2012 года № 629-П; кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края»; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:23:0301003:314 определена актом КГБУ «ЦКО», привлеченным к участию в деле в качестве административного ответчика протокольным определением от 28 октября 2021 года (т. 4 л.д. 31).

15 июня 2021 года (вх. № 28427) АО «Березовское» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № с приложением необходимых для этого документов.

Решением Комиссии № 35 от 24 июня 2021 года заявление АО «Березовское» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельных участков от их кадастровой стоимости составляло от 79,3% до 86,9%, а оформление и содержание отчетов об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 05/30/04 от 30 апреля 2021 года, № 02/15/01 от 15 января 2021 года, № 06/30/04 от 30 апреля 2021 года, № 01/15/01 от 15 января 2021 года, № 06/30/04-2 от 04 ноября 2021 года, выполненные оценщиком ФИО3 (ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности»), согласно которым по состоянию на 08 октября 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 179 600 рублей, по состоянию на 08 октября 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 089 000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 32 615 800 рублей, по состоянию на 05 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 26 698 000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 78 119 800 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 786 300 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 446 700 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 471 800 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 970 100 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 944 400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 420 300 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 375 500 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 068 400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 626 400 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 886 200 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 181 000 рублей, по состоянию на 18 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 194 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 364 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 910 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 243 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 15 февраля 2022 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО4

Определением Красноярского краевого суда от 27 февраля 2023 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО4 от 15 апреля 2023 года № 137.03.00084, по состоянию на 08 октября 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11545000 рублей, по состоянию на 08 октября 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 132 000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 37465000 рублей, по состоянию на 05 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 30200 000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 83979000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2569000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3429000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2147000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2809000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1430000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3395000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4613000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1600000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2354000 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3993000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 967 000 рублей, по состоянию на 18 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 044 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1179 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2978 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 925 000 рублей.

Кроме того, в заключении от 14 мая 2022 года № 137.03.00094 эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчетов об оценке № 05/30/04 от 30 апреля 2021 года, № 02/15/01 от 15 января 2021 года, № 06/30/04 от 30 апреля 2021 года, № 01/15/01 от 15 января 2021 года, № 06/30/04-2 от 04 ноября 2021 года, оценщиком ФИО3 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. Перечень таких нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения эксперта.

При оценке земельных участков экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт ФИО4 до начала производства исследования была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж экспертной работы. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 подробно и аргументированно разъяснила исследовательскую часть и выводы заключения и дополнительного заключения эксперта по спорным вопросам, возникшим у Правительства Красноярского края и изложенным в возражениях на дополнительное экспертное заключение. В частности экспертом убедительно аргументирован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода оценки, обоснован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, аргументированы определение и анализ ценообразующих факторов, применение тех или иных корректировок, отказ от применения корректировок, необходимых, по мнению Правительства Красноярского края, и источников используемой информации; разъяснена последовательность проведения оценки и расчета итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Достоверность дополнительного заключения эксперта и содержащиеся в нем выводы о рыночной стоимости земельных участков у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход к оценке и применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на дополнительное заключение эксперта не опровергает достоверность данного заключения и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельных участков.

Согласно части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 3 части 9 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление от 30 июня 2015 года № 28), при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении в отношении данных объекта их рыночной стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть подтверждена отчетом об оценке.

На основании статей 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночная стоимость объекта оценки может быть подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой может быть также поставлен вопрос о проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления от 30 июня 2015 года № 28).

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления от 30 июня 2015 года № 28, специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

Кроме того, вышеуказанная рецензия не может быть признана объективным доказательством, поскольку составлена работником Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» (далее – КГБУ «ЦКО»), созданного Распоряжением Правительства Красноярского края от 09 ноября 2017 года № 767-р и учредителем которого является министерство экономического развития и инвестиционной политики Красноярского края.

Основной целью деятельности КГБУ «ЦКО» является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Красноярского края.

Учитывая, что рецензия выполнена работником учреждения, которое подведомственно Правительству Красноярского края, а также является административным ответчиком по настоящему делу, объективность данной рецензии вызывает сомнение.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной эксперты, и подлежащей применению до даты начала применения новой кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года Приказом министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11 ноября 2022 года № 5н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края».

Датой обращения АО «Березовское» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 15 июня 2021 года.

Датой обращения АО «Березовское» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 20 августа 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества «Березовское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 11545 000 рублей, определенной по состоянию на 08 октября 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5 132 000 рублей, определенной по состоянию на 08 октября 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 37465000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 30200 000 рублей, определенной по состоянию на 05 сентября 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 83979000 рублей, определенной по состоянию на 31 мая 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2569000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3429000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2147000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2809000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1430000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3395000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 4613000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1600000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2354000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3993000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 967 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1 044 000 рублей, определенной по состоянию на 18 июня 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1 179 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2978 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1925 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения акционерного общества «Березовское» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 15 июня 2021 года; земельных участков с кадастровыми номерами № считать 20 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 30 мая 2023 года.