Решение по делу № 2-2105/2022 от 26.07.2022 - о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении морального вреда.

УИД 26RS0029-01-2022-002670-86

дело № 2-2105/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2022 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Поповой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивашиной Е.В.,

с участием:

представителя истца ФИО13

ответчика ФИО2,

представитель ответчиков ФИО2, ФИО4 – ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении морального вреда,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском, в последствии уточнив его, к ФИО4, ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении морального вреда.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО3 поддержала исковые требования, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками был заключен предварительный договор, согласно которому истец и ответчики должны заключить основной договор купли-продажи недвижимости по адресу: . Цена будущего договора определена сторонами в пункте 1.3 договора и составляет 3 600 000,00 рублей. Основной договор согласно пункту 5.2 предварительного договора будет подписан сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По просьбе ответчиков ФИО3 дала им задаток в сумме 200 000,00 рублей, каждому по 100 000,00 рублей в качестве обеспечения. ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени ответчики не выполнили обязательства по подписанию и заключению основного договора купли-продажи, препятствуют истцу покупке недвижимости и не имели намерения продавать дом. Также они и препятствуют возврату задатка. Ответчиками нарушены пункты 1.4, 1.5, 1.6 предварительного договора, поскольку имелись скрытые дефекты электропроводки, отсутствовала справка из паспортного стола о прописанных лицах, имелись задолженности по коммунальным платежам, а также пункт 4.1.1 предварительного договора, предписывающий покупателю не ухудшать состояние недвижимости, не обременять правами пользования членов семьи продавцов. Ответчики ухудшили состояние дома, заменили новую газовую плиту старой, хотели снять навес и пластиковые окна, вывезли мебель. Согласно договору стороны должна были ДД.ММ.ГГГГ идти к юристу, на 16 число коммунальные услуги не были оплачены, никто из дома не был выписан, поэтому договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ они встретились в банке, однако ФИО4 попросил перевести деньги не на его счет, а на счет его жены и брата, так как в отношении него возбужденно исполнительное производство.

Ответчик ФИО4 в ходе судебного разбирательства возражал против заявленных исковых требований, пояснил, что решил продать дом, в этом ему помогал риелтор, он позвонил ФИО3, сообщил, что сумма задатка 250 000,00 рублей, на что она согласилась. Он приехал в и они обратились к юристу, однако юрист отказался от совершения сделки, так как с ФИО3 не привезла деньги. Позже они обратились к юристу ФИО3, заключили предварительный договор купли-продажи, последняя передала в качестве задатка 200 000,00 рублей. В свою очередь, он заказал выписку с регистрационной палаты, оплатил коммунальные платежи, однако ему позвонил специалист и сообщил, о том, что необходимо вызвать контролера, чтобы выдать справку об отсутствии задолженности. С ФИО3 договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ в 16:00. ФИО3 приехала в 17:00 и сразу стала интересоваться у юриста, действительно ли она сможет получить сумму задатка обратно в двойном размере. Касаемо вопроса с навесом он решил вопрос, в доме проживал его брат, который его строил, они договорились, что он ему оплатит его расходы, и все останется во дворе и доме на месте. Он приехал в Пятигорск на 3 недели и ждал пока ФИО3 соберется покупать дом. Предварительно они договорились, что деньги буду переведены на счета его брату ФИО7 и ФИО2 ФИО3 сняла деньги со счета, вместо того, чтобы перевести, потом пыталась положить обратно деньги, но банк уже закрывался. В итоге он предложил обратиться в МФЦ, но ответа не последовало, сделка так и не состоялась. На основании изложенного полагал, что исковые требований не подлежат удовлетворению.

Истец ФИО3, ответчик ФИО4, третье лицо ФИО7, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, стороны направив для участия в судебном заседании своих представителей. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО8 поддержал исковые требования по изложенным в иске и уточнении к нему основаниям, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно указал, что согласно условиям данного предварительного договора, ответчики, являясь продавцами, взяли на себя обязательство заключить с истцом, как с покупателем, в будущем, Основной договор купли-продажи одноэтажного жилого дома общей площадью № кв.м., с кадастровым номером: № и земельного участка на котором расположен дом, площадь № кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу: . Согласно п. 5.2. истец и ответчики пришли к соглашению о том, что Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Гарантией исполнения обязательства заключить Основной договор явился задаток в размер 200 000,00 рублей, переданный истцом ответчикам при подписании предварительного договора, по 100 000,00 рублей каждому. Факт передачи задатка подтверждается соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между сторонами, а также подтверждается ответчиками. Как следует из соглашения о задатке, в случаи нарушения истцом, как покупателем п.п. 1.1, 1.3, 2.1, 3.1, 4.2 предварительного договора считаются отказом с исполнения предварительного и влекут за собой оставление всей суммы задатка у ответчиков. В свою очередь, случаи нарушения ответчиками, как продавцами, п.п. 1.1-1.5, 4.1 предварительного договора считаются отказом от заключения исполнения предварительного и влекут за собой возврат Покупателю двойной суммы задатка. Полагал, что в ходе судебного разбирательства заявленные исковые требования, а равно и доводы, приведённые в обоснование данных исковых требований, нашли своё безусловное подтверждение. Было бесспорно установлено, то, что ответчики нарушили и не исполнили в установленный срок требований предварительного договора п.п. 1.1-1.5, а также п. 4.1. В частности, ответчиками не были предоставлены документы - справки, подтверждающие отсутствие на момент подписания Основанного договора, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, задолженности по коммунальным платежам. К указанной дате не были сняты с регистрационного учёта (выписаны) лица зарегистрированные в продаваемом жилом доме. Не были представлены доказательства в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающие отсутствие каких-либо ограничений, арестов, правопритязаний третьих лиц в отношении продаваемых объектов недвижимости. Материалы дела не содержат ни единой справки, ни выписки, которые были бы получены к дате заключения Основного договора, то есть к ДД.ММ.ГГГГ. Имеющие в материалах дела справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, получены гораздо позже ДД.ММ.ГГГГ. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество датирована маем 2021 года. Помимо этого, ответчики стали требовать от истца произвести оплату не им, а перевести денежные средства на счета лиц, не имеющих никакого отношения к договору купли-продажи. Иными словами, потребовали изменения достигнутых и закреплённых письменно договорённостей. Описанные обстоятельства, позволяют сделать единственный вывод, основанный на п. 3 соглашения о задатке, о том, что ответчики отказались от исполнения условий предварительного договора. Также ответчики утверждают, что стороны, договорились заключить Основной договор ДД.ММ.ГГГГ, но в нарушении требований закона, в подтверждение данного обстоятельства не представлено соответствующих доказательств. То есть в материалах дела отсутствуют какие-либо письменные доказательства, например, соглашение о внесении изменений в предварительный договор, либо дополнительное соглашение к нему, в которых бы указывалось, что стороны договорились о заключении Основного договора ДД.ММ.ГГГГ. Необходимость соблюдения письменной формы, предусмотрена, как нормами действующего законодательства, так и закреплена условиями самого предварительного договора, а именно п. 5.5. предварительного договора. Принимая во внимание тот, факт, что Основной договор так и не был заключён, а предварительный договор в соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ с 16.08.2021 прекратил своё действие, а, следовательно, оснований для удержаний ответчиками денежных средств переданного им задатка не имеется. С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил: взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 200 000,00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 778,06 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до полной выплаты суммы основного долга, компенсацию морального вреда в размере 200 000,00 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 200 000,00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 778,06 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до полной выплаты суммы основного долга, компенсацию морального вреда в размере 200 000,00 рублей.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО4 – ФИО11 возражала против удовлетворения исковых требований, просила в их удовлетворении отказать, поддержала доводы возражений. Ответчиками обязательства по договору были исполнены полностью. А именно: п.1.5. обязывал их передать недвижимость в пригодном для проживании состоянии. Покупатель ФИО3 не была ограничена во времени осмотра недвижимости. До заключения предварительного договора купли-продажи ФИО3 неоднократно осматривала недвижимость, была удовлетворена ее состоянием. С момента заключения договора и до настоящего времени состояние недвижимости не менялось. В том числе: во исполнение п.4.1.2 договора недвижимость была освобождена от личных предметов продавцов, от проживающих ранее лиц. Предметы благоустройства и интерьера, определенные сторонами по договору: сарай, пекарня с навесом, навес металлический, летняя кухня, навес на фасаде жилого дома, предметы интерьера жилого дома: плита газовая, мойка со смесителем, кухонный стол со стульями, котел газовый напольный одноконтурный, колонка газовая, диван, шкаф, сантехническое оборудование (в том числе, поддон с душем, раковина, смеситель, унитаз), зеркало, осветительные приборы люстры, межкомнатные двери - все находится в домовладении в том же состоянии, что и на момент подписания предварительного договора. Что подтверждается приобщенными к материалам дела фотографиями. Пункт 4.1.3 Договора также был выполнен ответчиками: были полностью погашены все коммунальные платежи, налоги, что подтверждается справками из коммунальных служб. Согласно п. 1.4 Договора были сняты с регистрационного учета все зарегистрированные лица в недвижимости, что подтверждается домовой книгой, и справкой из ЕРКЦ г.Пятигорска от 19.05.2022, подтверждающей, что в электронной базе жилищного фонда ООО «ЕРКЦ» по адресу: , лицевой счет №, зарегистрированных граждан нет. Относительно довода истца о том, что недвижимость находилась в аресте, и это препятствовало заключению основного договора купли-продажи и расчету, то согласно Выписке из ЕГРН на жилой дом, постановление о запрете на совершение действий по регистрации выдано Пятигорским городским отделом Судебных приставов УФССП России только ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики встречались с истцом ФИО3 в банке с целью окончательного расчета и заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ На тот момент ограничения прав и обременения недвижимости отсутствовали. Согласно п. 2 Соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи Случаи нарушения покупателем п.п. 1.1, 1.3, 2.1, 3.1, 4.2 Договора считаются отказом от исполнения Договора и влекут за собой оставление всей суммы задатка у продавца. Согласно п. 1.1. 1.3, 2.1. 3.1. 4.2 Договора покупатель должна была принять и оплатить недвижимость за цену 3 600 000,00 рублей за счет собственных средств при условии соблюдения продавцами условий п.п. 1.5, 4.1.2, 4.1.3 Договора. Соглашение о цене являлось существенным условием Договора. Ни один из пунктов Договора покупателем не выполнен. Соответственно, вся сумма задатка остается у продавцов. В направленном ответчикам истцом требовании (претензии) о возврате задатка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 указывает основанием возврата задатка нарушение нами обязательства заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ В то же время, ФИО3 не может отрицать того факта, что согласно устной договоренности между сторонами заключение основного договора было перенесено на ДД.ММ.ГГГГ, так как ДД.ММ.ГГГГ у нее не было всей суммы денег, чтобы рассчитаться с ответчиками, так как она заранее не заказала их в банке, ФИО12 также необходимо было получить подтверждающие документы из коммунальных служб об оплате задолженности В подтверждение этой договоренности они встретились сначала в «Газпромбанке», затем в «Сбербанке», однако, ФИО3 с ответчиками так и не рассчиталась. В тот день были подготовлены для подписания тексты основного договора купли-продажи недвижимости. Факт нахождения сторон в банках, наличие текстов основного договора купли-продажи недвижимости подтверждаются как пояснениями самой ФИО3, так и показаниями свидетеля и третьего лица. В ответ на требование-претензию истца ответчиками был подготовлен и направлен по почте истцу заказным письмом письменный ответ, в котором они сообщали ФИО3 о выполнении ими всех обязательств по предварительному договору купли- продажи, не выполнении ею взятых на себя обязательств, а также о том, что ФИО12 не отказываемся от заключения с нею основного договора купли-продажи недвижимости. ФИО3 отказалась получать письмо на почте, что подтверждается почтовым отслеживаем по трек номеру. Тогда, данный ответ также был направлен ФИО3 по телефону на Вотсап и получен ею.

Ответчик ФИО2 поддержала позицию представителя, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо ФИО7, суду показал, что проживал в доме по адресу: . От брата – ответчика ФИО4 узнал о сделке после того, как появился покупатель – ФИО3 Она приезжала с мужем, ей понравилось все. Встал вопрос о том, что ему нужно выписаться из дома. Позднее ФИО3 позвонила ему на работу, сказала, что необходимо встретиться, при встрече заявила, чтобы он не спешил выписываться, это было уже после того, как она оплатила задаток. В итоге ДД.ММ.ГГГГ он выписался из дома. Навес в доме делал он со своим товарищем из его материалов, также построил пекарню и поставил новые окна пластиковые. Когда с ФИО4 зашел об этом разговор, они договорились о том, что последний из своей доли сам рассчитается за затраты. Когда ФИО4 сказал, что взял 200 000,00 задаток, он нанял людей, вывезли все вещи, оставили всю мебель, далее была договоренность встретиться в банке. Он присутствовал на встрече в «Газпром Банк», юрист распечатал расписки, ФИО3 сняла деньги, ФИО2 должна была расписаться о том, что деньги получила, далее они поехали в «Сбербанк», ФИО3 сказала, что вторая часть денег там, юрист ее сказал, что она может отдать деньги, так как ФИО5 расписалась в расписке, однако ФИО3 отказалась, сказала, что по договору были другие условия, ее юрист сказал, что он может перепечатать договор, на что она сказала, что все ее хотят «кинуть», устроила скандал. ФИО3 никому ничего не отдала, позже приехали какие-то парни, начали разговаривать с ФИО4, один из них его узнал, после чего тот подошел к ФИО3 и сказал о том, что он ФИО4 знает, после чего ФИО3 села в машину и уехала.

Судом заслушаны пояснения свидетеля ФИО9, который показал суду, что на продаваемом доме висит баннер с его номером телефона. Он помогал ответчику продать дом, по его номеру позвонила ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал ключи от дома, он показал дом, ФИО3 приехала с супругом. ФИО3 около часа ходила по дому, участку, сказала, что даст ответ позже. Она переживала, чтобы в доме все осталось как при осмотре, вплоть до железок и шифера на улице. Дальше диалог вел ФИО4. После чего заказали все необходимые справки и выписки, выписки были готовы у ФИО4 на руках, далее приехал ФИО4 в Пятигорск, они договорились с ФИО4 о задатке у юриста в «Курортном бульваре», однако к обусловленной дате ФИО3 явилась, но не взяла с собой деньги, она предложила обратиться к своему юристу на 40 Лет Октября, была назначена следующая дата встречи, ФИО3 дала задаток суммой 200 000,00 рублей, был заключен предварительный договор, ФИО4 должен был подготовить все справки. Далее была встреча по поводу заключения основного договора, которая длилась около часа, ФИО3 отказалась платить, действия происходили в «Газпром Банк» по , там ничего не получилось, она сняла деньги и поехали в «Сбербанк» по . ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО3 пришлось посетить несколько банков. Когда приехали в «Сбербанк», ФИО3 ходила по кассирам, потом она выходила звонила кому-то, заходила обратно, опять выходила, потом она сказала, что рассчитываться не будет. К закрытию банка приехали какие-то люди, стали ФИО4 угрожать, со слов ФИО4, один из этих парней узнал ФИО4 как тренера своего сына, и вопрос был урегулирован, там присутствовал юрист ФИО3

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчиков, ответчика ФИО2, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Одним из способов исполнения обязательств согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток.

Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (ч. 1 ст. 381 ГК РФ).

Как предусмотрено ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из приведенных норм материального права, и ст. 56 ГПК РФ, применительно к данному спору следует, что юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами по данному делу являются обстоятельства, что стороной, повинной в неисполнение условий соглашения о заключении договора, являются получившие сумму задатка ответчики.

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что задатком в размере 200 000,00 рублей обеспечивалось возникшее из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обязательство сторон сделки заключить основной договор купли-продажи дома расположенного по адресу:, на согласованных условиях в определенный срок.

Суд, всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями названных норм ГК РФ, приходит к выводу о том, что истцом ФИО3 не представлено доказательств того, что продавцы ФИО4, ФИО2 препятствовали заключению договора купли-продажи дома в предусмотренный предварительным договором срок либо отказались в установленный срок от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения.

Как следует из материалов дела, ФИО4 и ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: , по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждому.

Судом установлен факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиками ФИО4, ФИО2 предварительного договора купли-продажи вышеназванного дома, факт заключения соглашения о задатке, а также факт передачи денежных средств в сумме 200 000,00 рублей - по 100 000,00 рублей каждому из ответчиков, что не отрицалось сторонами и подтверждается материалами дела.

Из условий заключенного соглашения следует, что 100 000,00 рублей переданы в виде задатка, который при неисполнении договора по вине покупателя продавцом не возвращается. Данные обстоятельства отражены в условиях предварительного договора и соглашении о задатке, подписанных сторонами.

Как следует из условий предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истица ФИО3, являясь покупателем дома, должна была произвести оплату стоимости недвижимости в размере 3 400 000 рублей, в день заключения основного договора купли-продажи при условии соблюдения продавцами п.п. 1.5, 4.1.2, 4.1.3 предварительного договора.

Из п. 1.5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавцы подтверждают, что отчуждаемая недвижимость передается покупателю в пригодном для проживания состоянии.

Указанному пункту корреспондируют положения п. 4.1.1 договора, согласно которым с даты подписания договора до фактической передачи имущества продавцы обязуются не ухудшать состояние недвижимости, не сдавать ее в аренду, наем безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи продавцов.

Согласно п. 4.1.2 предварительного договора в день полного расчета по основному договору купли-продажи продавцы обязуются осуществить все необходимые действия для фактической передачи недвижимости в собственность покупателя, в том числе освободить недвижимость от личных предметов продавцов, освободить недвижимость от проживающих ранее лиц, а также передать покупателю ключи, осуществить иные действия, необходимые для реализации покупателем права собственности в полном объеме. Недвижимость передается при наличии следующих предметов благоустройства и интерьера: сарай, пекарня с навесом, навес металлический, летняя кухня, навес на фасаде жилого дома; плита газовая, мойка со смесителем, кухонный стол со стульями, котел газовый напольный одноконтурный, колонка газовая, диван, шкаф, сантехническое оборудование, зеркало, осветительные приборы - люстры, межкомнатные двери.

На дату возникновения у покупателя права собственности на недвижимость продавец обязан уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы (п. 4.1.3 предварительного договора).

Из пояснений ответчика ФИО4 следует, что накануне даты заключения основного договора ФИО3 сообщила, что у нее отсутствует необходимая сумма для заключения основного договора, так как она заранее не заказала ее в банке. Поскольку у стороны ответчиков на руках отсутствовала актуальная справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и выписка о прописанных в продаваемом доме лицах, стороны устно договорились об изменении даты заключения основного договора, обусловившись о встрече для подписания основного договора на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на дату заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО3 не располагала необходимыми денежными средствами для приобретения дома у ответчиков, поскольку таких доказательств суду не предоставлено.

Данные обстоятельства не опровергнуты истцом.

Изложенное свидетельствует об изменении сторонами условия договора о дате заключения основного договора, однако никак не влечет за собой нарушение сторонами п. 1 ст. 452 ГК РФ об обязательном совершении изменении условий договора в той же форме, что и договора, поскольку обоюдные действия сторон, а именно встречу ДД.ММ.ГГГГ для заключения основного договора купли-продажи, следует расценивать как конклюдентные действия, направленные на изменение условий предварительного договора.

Кроме того, пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор действует до даты полного исполнения продавцами и покупателем обязательств по настоящему договору, а не до даты заключения основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, доводы стороны истца о том, что предварительный договор с ДД.ММ.ГГГГ прекратил своё действие, а, следовательно, оснований для удержаний ответчиками денежных средств преданного им задатка не имеется, являются несостоятельными.

Кроме того, истец ФИО3 указывает, что ответчиками не были предоставлены документы - справки, подтверждающие отсутствие на момент подписания основного договора, то есть, как предполагает истец на дату -ДД.ММ.ГГГГ, задолженности по коммунальным платежам.

Между тем, как следует из копии представленной в материалы дела домовой книги, пояснений третьего лица ФИО7, он с ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в жилом и выписан ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией паспорта гражданина Российской Федерации в котором имеется штамп о снятии с регистрационного учета по месту жительства.

Согласно объяснениям ответчиков, ФИО4 и ФИО2 снялись с регистрационного учета ранее ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается штампами о снятии с регистрационного учета по месту жительства в их паспортах.

Отсутствие зарегистрированных лиц в продаваемом доме на дату заключения основного договора купли-продажи также подтверждается справкой из ЕРКЦ г. Пятигорска от 19.05.2022 года.

Поскольку судом установлено, что сторонами по обоюдному согласию изменено условие предварительного договора купли-продажи и датой заключения основного договора купли-продажи является ДД.ММ.ГГГГ, то доводы стороны истца о нарушении ответчиками п. 4.1.1, 4.1.2 (в части снятия с регистрационного учета и освобождения недвижимости от проживающих ранее лиц) опровергаются материалами дела.

Также несостоятельными являются доводы истца о том, что не были представлены доказательства в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающие отсутствие каких-либо ограничений, арестов, правопритязаний третьих лиц в отношении продаваемых объектов недвижимости, поскольку такой обязанности продавца условия предварительного договора купли-продажи не содержат.

При этом, суд полагает, что ФИО3 могла проявить самостоятельно должную степень осмотрительности при заключении сделки и принять все возможные меры по проверке ее чистоты, проверив данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, находящиеся в открытом доступе, и получить достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую ей недвижимость на дату заключения договора.

Давая оценку доводам истца о наличии скрытых дефектов электропроводки, суд приходит к выводу о злоупотреблении истцом своими правами (ст. 10 ГК РФ), поскольку истцом не представлено доказательств наличия таковых, более того истцом до момента подачи иска в суд подобные претензии не заявлялись, ни во время отказа от подписания основного договора купли-продажи, ни позднее в претензии, направленной ответчикам.

Ссылка истца в подтверждение своей позиции на имеющиеся задолженности по коммунальным платежам также несостоятельна, поскольку ответчиками в материалы дела представлены справки от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности по газоснабжению, от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии по оплате коммунальной услуги по обращению с ТКО, от ДД.ММ.ГГГГ – за водопотребление и водоотведение, от ДД.ММ.ГГГГ по оплате электрической энергии (индивидуальный счетчик и ОДН).

Доводы, что основной договор купли-продажи не был заключен из-за ухудшения состояние дома также несостоятельны, поскольку таких доказательств материалы дела не содержат. В опровержение доводов истца стороной ответчика представлены фотоматериалы, на которых запечатлены предметы благоустройства и интерьера, согласованные сторонами в п. 4.1.2 предварительного договора.

Также как следует из показаний третьего лица ФИО7, они пришли к устному соглашению со своим братом ФИО4 не снимать навес в доме и пластиковые окна в пекарни, которые были им оплачены, так как ответчик обещал компенсировать ему, из своей доли от продажи дома, затраты на их установку и постройку.

Таким образом, указанное свидетельствует об отсутствии со стороны ответчиков препятствий для заключения основного договора купли-продажи.

Более того, из собранных по делу доказательств, в том числе свидетельских показаний, очевидно свидетельствует о совершении именно истцом действий, препятствующих заключению основного договора купли-продажи.

Так, показаниями свидетеля ФИО9, третьего лица ФИО7 подтвержден факт наличия намерения ответчиков ФИО4, ФИО2 заключить основной договор купли-продажи.

Доказательств того, что отказ истца ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи произошел в связи с выявлением покупателем юридически значимых обстоятельств, препятствующих заключению основного договора купли-продажи объекта, что повлекло мотивированный отказ покупателя от исполнения обязательств по предварительному договору, в материалы дела не представлено.

Между тем, как следует из материалов дела, ответчики ФИО4, ФИО2 в ответе от ДД.ММ.ГГГГ на претензию истца ФИО3 указали, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи и до даты написания указанного ответа не отказываются от заключения с ФИО3 договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях.

После указанных обстоятельств, истец ФИО3 с предложением или требованием о заключении основного договора купли-продажи к ответчикам не обращалась. Доказательств иного суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку доказательств, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков, не установлено.

Руководствуясь ст. ст.193-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 200 000,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 778,06 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ до полной выплаты основного долга, компенсации морального вреда в сумме 200 000,00 рублей; к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 200 000,00 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 19 778,06 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ до полной выплаты основного долга, компенсации морального вреда в сумме 200 000,00 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение составлено 02.08.2022 года.

Судья Н.Н. Попова

Судья (подпись) Н.Н. Попова

Копия верна.

Судья Н.Н. Попова