Дело 3а-7/2023 (3а-107/2022)

УИД 54OS0000-01-2022-000182-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2023 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Павленко К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аргентум» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, ППК «Роскадастр» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аргентум» (далее по тексту ООО «Аргентум», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением и с учетом уточнения требований (т. 2 л.д. 89) просило признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее по тексту ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») от 09 августа 2022 г. № ОРС-54/2022/000353; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, адрес: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 266 789 000 рублей 00 копеек по состоянию на 18 мая 2022 г.

В обоснование требований указало, что являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, обратилось в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, приложив к заявлению отчет об оценке № от 18 мая 2022 г. Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2022/000353 от 09 августа 2022 г. отказано в пересчете кадастровой стоимости.

Считает решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» незаконным, по причине отсутствия конкретизированных обоснованных замечаний к качеству отчета и требованиям стандартов оценки.

Указывает на нарушение прав административного истца решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» и несоответствием внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Представитель административного истца <данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.2 л.д. 127).

Представитель ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» <данные изъяты> действующая на основании доверенности, имеющая высшее юридическое образование, заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 1 л.д.126-128).

Представитель ППК «Роскадастр» <данные изъяты> действующий на основании доверенности, имеющий высшее юридическое образование, требования, заявленные к ППК «Роскадастр», как к ненадлежащему ответчику, не признал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на административное исковое заявление (т. 2 л.д. 131-132).

Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области <данные изъяты> действующая на основании доверенности, имеющая высшее юридическое образование, требования не признала, считая, что департамент не является надлежащим ответчиком, так как оспариваемая кадастровая стоимость им не устанавливалась (т.1 л.д. 160-161).

Представители мэрии г. Новосибирска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседения.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 N 565-п "О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области" установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Новосибирской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», основным видом деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Одним из видов деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (т. 1 л.д. 157-159).

По делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ подлежат установлению следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность или незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения;

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащий установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения при вынесении обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела, Общество является собственником объекта недвижимости: здания (производственный корпус), назначение: нежилое, с кадастровым номером №, площадь 9 356,3 кв.м, адрес: <адрес> (т. 1 л.д. 10-12, 89 оборот).

Актом ФГБУ «ФКП Росреестра» (после реорганизации с 01 января 2023г. публично-правовая компания «Роскадастр» (ППК «Роскадастр) от 14 июня 2017 г. б/н по состоянию на 21 марта 2016 г. определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 465 737 246,46 (т. 1 л.д.192, 197).

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ Общество обратилось в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

К заявлению приложен отчет об оценке № № от 18 мая 2022г., подготовленный ООО Оценочная компания <данные изъяты>

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2022/000353 от 09 августа 2022 г. административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 13-17).

Основанием для отказа явилось: нарушение положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического Развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Данные требования в отчете об оценке нарушены: в разделе 8.2 на страницах 66-68 отчета приводится расчет стоимости земельного участка под объектом оценки (в том числе приводится удельная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 1 811 рублей за кв. м). Далее рассчитанная величина удельной стоимости земельного участка под объектом оценки используется в разделе 8.3 в таблице 33 на страницах 80-81 отчета и в таблице 38 на страницах 84-86 отчета для расчета рыночной стоимости земельных участков под объектами-аналогами (зданиями), при этом корректировки для земельных участков под объектами-аналогами рассчитываются ошибочно.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. №611 (далее по тексту - ФСО №7), при проведении оценки сравнительным подходом должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В разделе 7.4 на странице 45 отчета об оценке оценщиком приводятся правила отбора объектов-аналогов:

«Правила отбора объявлений: отбираются объявления, которые относятся к сегменту рынка объекта оценки; исключаются повторяющиеся объявления; исключаются объявления, содержащие недостаточную и противоречивую информацию; объем выборок определен оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО №7)».

В разделе 7.3 в таблице 9 на страницах 42-44 отчета об оценке представлена небольшая выборка предложений по продаже недвижимости промышленного назначения в г. Новосибирске на дату максимально приближенную к дате оценки.

В ходе рассмотрения заявления специалистом бюджетного учреждения проанализированы фактические данные о ценах предложений объектов, относящихся к сегменту рынка объекта оценки, выставленных на продажу до даты оценки. Сделан вывод, что оценщик не описал весь объем рыночных данных об объектах–аналогах, не все существенные материалы и информацию, не обосновал использование в расчетах лишь части доступных данных, что привело к нарушению п. 22 ФСО № 7 и п. 5 ФСО № 3.

В разделе 8.2 на страницах 55 - 77 отчета об оценке производится расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации.

Согласно пункту 23 ФСО № 7 определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления, соответствующего рынку годового дохода от объекта оценки на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В отчете об оценке данное требование не соблюдено, коэффициент капитализации был определен согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиелт сайта Statrielt (https://statrielt.ru) как среднее значение для производственных помещений и зданий (страница 65 отчета об оценке) в размере 0,19 (Кк = 0.19), хотя на дату проведения оценки на рынке продажи и аренды производственно-складских объектов, имеется достаточное количество информации по аналогичным объекту оценки объектам, для анализа ставки капитализации. Коэффициент капитализации, используемый в отчете об оценке в 1.9 раз больше, чем коэффициент капитализации, рассчитанный методом рыночной экстракции, как требует пункт 23 ФСО № 7.

При пересчете рыночной стоимости, с учетом исправления указанных выше нарушений, рыночная стоимость объекта оценки изменится в сторону увеличения (более +40%).

Разрешая вопрос о надлежащем ответчике по делу, суд исходит из следующего.

Обращаясь в суд с административным иском Общество в качестве административных ответчиков указало ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» и Правительство Новосибирской области.

Судом произведена замена Правительства Новосибирской области на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, поскольку именно к полномочиям последнего относилось проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (подпункт 23 пункта 8 Положения о департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 14.12.2016 N 428-п).

В последующем судом установлено, что изначально определенная департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области кадастровая стоимость изменена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» (в настоящее время ППК «Роскадастр) в порядке статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с частью 5 статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в качестве административного соответчика по делу привлечена ППК «Роскадастр».

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

На сегодняшний день, в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

С учетом изложенного, надлежащим административным ответчиком по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № является как ГБУ НСО "ЦКО БТИ", к полномочиям которого относится определение кадастровой стоимости, так и ППК «Роскадастр», утвердившее оспариваемую кадастровую стоимость указанного здания, при этом департамент имущества и земельных отношений не будет являться надлежащим административным ответчиком, так как не определял и не утверждал оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Сам по себе факт того, что при утверждении результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области применил удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, не свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости утверждены не административным ответчиком, применившим соответствующие удельные показатели.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

С учетом положений вышеуказанной нормы, для признания незаконными решения необходимо наличие совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения требованиям законодательства и нарушение этим решением прав и законных интересов административного истца.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке":

- бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

К заявлению об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке № № от 18 мая 2022 г.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о соответствии отчета законодательству об оценочной деятельности, в целях устранения возникших сомнений, определением Новосибирского областного суда от 30 ноября 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению судебной экспертизы № 3279/9-4 от 28 февраля 2023 г., отчет об оценке № № от 18 мая 2022 г. не в полной мере соответствует законодательству об оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки. Использованы неполные и недостоверные сведения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 9 356,3 кв.м., местоположение: <адрес>, по состоянию на 18 мая 2022 г. составляет 266 789 000 рублей (т. 2 л.д. 60).

При проверке отчета соответствию требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертами выявлены следующие замечания (т.2 л.д. 17):

1. страницы 4-5 – допущения указаны для оценки земельного участка. Объект оценки – здание;

2. страницы 40-44 выборка аналогов составлена без объектов в районе объекта оценки – Центральном. Динамика изменения цен в зависимости от местоположения не исследована по рыночным данным. Корректировка на местоположение принята по данным справочника ФИО1 и не сопоставлена с рынком объекта оценки, что может влиять на итоговый результат оценки;

3. страница 66-68 расчет стоимости земельного участка проведен по аналогам из промышленных зон города, не являющихся сопоставимыми с объектом оценки (находится в центре города в зоне общественно-делового назначения), что является крайне недостоверным при наличии развитого рынка земельных участков. Неверный выбор аналогов приводит к недостоверному расчету итогового показателя стоимости земельного участка под оцениваемым зданием;

4. страница 84-85 корректировки на площадь, локальное местоположение и расположение относительно крупных автомагистралей, примененные для расчета вычета земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, являются дублирующими. Стоимость земельного участка должна вычитаться по удельной стоимости, рассчитанной для объекта оценки на странице 68. Корректировки на район, красную линию и пр. проводятся для здания на странице 85 (т.2 л.д. 17).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебные эксперты, проводившие судебную экспертизу, ответили на поставленные перед ними вопросы, мотивировали свои выводы.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода (метод сравнения продаж), позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО2, ФИО3, которые имеют необходимое образование, стаж работы по экспертной специальности и оценочной деятельности, они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Сторонами каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации сторонами не заявлялось.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым при разрешении вопроса о соответствии отчета № от 18 мая 2022 г. требованиям законодательства и определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № руководствоваться заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Проанализировав выводы экспертного заключения и содержание оспариваемого решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 09 августа 2022 г. № ОРС-54/2022/000353, суд приходит к выводу, что решение бюджетного учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете № от 18 мая 2022 г., с учетом допущенных при его составлении нарушений.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению на основании судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Определением Новосибирского областного суда от 30 ноября 2022 г. расходы по проведению судебной экспертизы в размере 68 970 рублей возложены на Общество. Денежные средства перечислены экспертной организации административным истцом.

ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России направило в суд заявление, указав, что при производстве экспертизы установлено, что исследуемый объект оценки является коммерческой недвижимостью и имеет признаки многообъектности. Судебная экспертиза относится к 3-ей категории сложности и по трудозатратам ее стоимость составила 116 160 рублей. Просит взыскать за производство экспертизы 47 190 рублей.

Разрешая вопрос о взыскании расходов за проведение судебной экспертизы, суд считает необходимым взыскать их с административного истца, поскольку именно на него в соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственность «Аргентум» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 266 789 000 рублей по состоянию на 18 мая 2022 г.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственность «Аргентум» в пользу Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы за производство судебной экспертизы в размер 47 190 (сорок семь тысяч сто девяносто) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л.

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2023 г.