Решение по делу № 2-2681/2024 от 28.02.2025 - о взыскании стоимости квартиры по договору, обращении взыскании на заложенное имущество, признании недействительным договора ипотеки, по иску <ФИО> к <ФИО> о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, по иску <ФИО> к <ФИО> о признании недействительным договора ипотеки, признании пункта договора купли-продажи недействительным, признании записи об ограничении прекращенной.

74RS0003-01-2024-002293-69

2-46/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 28.02.2025

Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Шелеховой Н.Ю.,

при помощнике судьи Зайц В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости квартиры по договору, обращении взыскании на заложенное имущество, признании недействительным договора ипотеки, по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, по иску ФИО4 к ФИО2 о признании недействительным договора ипотеки, признании пункта договора купли-продажи недействительным, признании записи об ограничении прекращенной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений – т. 4 л.д. 137-141) к ФИО2, ФИО3, в котором окончательно просила:

- взыскать денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 24.01.2023 в размере 1850000 руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную в <адрес>, стоимостью 1850000 руб.;

- признать недействительным договор об ипотеке недвижимого имущества от 04.02.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на указанную квартиру;

- признать прекращенным ограничение права в виде ипотеки, зарегистрированной в ЕГРН 08.02.2023 в пользу ФИО3;

- отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 об обращении взыскания на квартиру.

В обоснование требований указано, что 24.01.2023 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежей сроком 28.09.2025, стоимостью 1850000 руб. В счет исполнения договора истцу передано 700000 руб. После регистрации права собственности ФИО2 обязательства по договору не исполнила, что является существенным нарушением условий договора. Недвижимое имущество находится в залоге у ФИО1 и ФИО3 Оспаривая договор об ипотеке, истец указал, что не знал о наличии данного договора, предполагал, что его интересы обеспечены в размере 1150000 руб., в оставшейся сумме будут обеспечены интересы ФИО3, о том, что ответчиком заключен договор займа на сумму 2024000 руб. истцу не было известно, в ином случае договор купли-продажи с рассрочкой не был бы заключен. Также истец считает, что договор ипотеки заключен в отсутствие его согласия, ФИО2 не уведомила истца о наличии залогодержателей по предшествующим залогам, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению в первую очередь.

ФИО3 обратилась в суд с иском (т. 1 л.д. 67-71) к ФИО2, в котором просила:

- взыскать задолженность по договору займа от 24.01.2023 в размере 2507780,25 руб., из которых основной долг – 2024000 руб., проценты за пользование займом – 100000 руб., пени за период с 28.02.2023 по 18.04.2024 – 383780,25 руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную в <адрес>, стоимостью 1700000 руб.;

- взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 7000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20739 руб.

В обоснование требований указано, что 24.01.2023 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа на сумму 2024000 руб., сроком по 28.01.2027, с обеспечением в виде залога недвижимого имущества (квартиры). В нарушение условий договора заемщик обязательства не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность, подлежащая взысканию с ответчика.

ФИО4 обратился в суд с иском (т. 5 л.д. 54-56) к ФИО2, ФИО3, ФИО1, в котором просил:

- признать недействительным условие пункта 6 договора купли-продажи от 24.01.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в части передачи квартиры в залог ФИО3;

- признать недействительным договор об ипотеке недвижимого имущества от 04.02.2023, заключенного между ФИО3 и ФИО2 на указанную квартиру;

- признать прекращенным ограничение права в виде ипотеки, зарегистрированной в ЕГРН 08.02.2023 в пользу ФИО3

В обоснование требований указано, что истец является супругом ФИО1, которая заключила договор купли-продажи от 24.01.2023 в отсутствие его согласия как залогодержателя на передачу квартиры, как совместного имущества, в залог ФИО3, а также в отсутствие его согласия на заключение договора об ипотеке от 04.02.2023. Также указывает, что ФИО2 не имела оснований на заключение договора об ипотеке с ФИО3

Гражданские дела по искам ФИО1, ФИО3, ФИО4 объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5, действующий по ордеру (т. 3 л.д. 148), поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, относительно требований ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа и требований ФИО4 не возражал, полагал необоснованными требования ФИО3 об обращении взыскания на квартиру. Ранее в судебных заседаниях ФИО1 на удовлетворении иска настаивала.

Истец ФИО1, просившая рассмотреть дело без ее участия, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом по всем имеющимся адресам, с учетом имеющейся в деле смс-расписки (т. 5 л.д. 104, 127-128, 156, 201-202, 204, 207).

Представитель ФИО3 – ФИО6, действующая по ордеру (т. 3 л.д. 149), в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, полагала требования ФИО1, ФИО4 неподлежащими удовлетворению, представила письменные возражения (т. 5 л.д. 100-102). Ранее в судебных заседаниях ФИО3 на удовлетворении иска настаивала.

Истец ФИО3, просившая рассмотреть дело без ее участия, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, с учетом имеющейся в деле смс-расписки (т. 5 л.д. 97, 104, 125-126, 131-132, 201-202, 205).

Представитель ФИО7 – ФИО8, действующая по доверенности (т. 5 л.д. 154-155) в судебном заседании полагала требования ФИО3 подлежащими удовлетворению, относительно требований ФИО4, ФИО1 считала, что оснований для их удовлетворения не имеется, поскольку ФИО7 является залогодержателем спорной квартиры, договор купли-продажи от 11.02.2021 последней не исполнен, представила письменные объяснения (т. 5 л.д. 141-142).

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по всем имеющимся в деле адресам (т. 5 л.д. 105-106, 109-110, 113-114, 121-122, 129-130, 133-134, 139).

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по всем имеющимся в деле адресам, с учетом имеющейся в деле смс-расписки (т. 5 л.д. 74, 104, 117-118, 123-124, 135-136, 201-202).

Ответчик ФИО2, по неоднократно направленным судебным извещениям, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом по всем имеющимся в деле адресам, возражений по искам и доказательств в подтверждение своей позиции не представила (т. 5 л.д. 208, 209, 211, 212).

Гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания.

Суд, заслушав мнение явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 24.01.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 3 л.д. 77-78).

Пунктом 4 договора купли-продажи квартиры сторонами определена стоимость недвижимого имущества в размере 1850000 руб. Расчеты производятся в следующем порядке:

- пункт 4.1 договора купли-продажи предусматривает, что денежная сумма в размере 700000 руб. покупатель вносит продавцу за счет заемных денежных средств, которые будут переданы продавцу в день подписания договора, предоставленных покупателю по договору займа от 24.01.2023, заключенному между покупателем и ФИО3

- пункт 4.1 договора купли-продажи предусматривает, что денежные средства в размере 1150000 руб. считаются остаточной частью стоимости и подлежат оплате безналичными платежами на счет продавца в рассрочку не позднее 28.09.2025 согласно графику платежей.

Пунктом 6 договора купли-продажи определено, что недвижимое имущество находится в залоге у продавца и ФИО3 с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, залогодержателем является ФИО3, предоставившая заем покупателю на покупку недвижимого имущества, и продавец, предоставивший рассрочку оплаты недвижимого имущества, а залогодателем соответственно покупатель.

В пункте 7 договора купли-продажи установлено, что покупателю обязан вносить ежемесячную плату в соответствии с графиком платежей. В случае задержки платежей более 2 месяцев подряд договор подлежит расторжению любой из сторон либо в судебном порядке. Все ранее полученные денежные средства остаются у продавца как штраф за неисполнение договора.

В материалах дела имеется нотариальное согласие ФИО4 от 21.01.2023, который дал согласие супруге ФИО1 на продажу приобретенной ими в период брака квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, представленное в органы государственной регистрации прав (т. 3 л.д. 133).

Также в материалах дела имеется согласие ФИО1 от 02.02.2023, данное ФИО2 по сделке купли-продажи и договора займа от 24.01.2023, представленное в органы государственной регистрации прав (т. 3 л.д. 134).

В ходе рассмотрения дела никем не оспорено, что на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 и ФИО4 находились в браке.

24.01.2023 между ФИО3 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику денежные средства в размере 2024000 руб., а заемщик обязуется вернуть сумму займа согласно графика платежей с причитающимся вознаграждением не позднее 28.01.2027 (пункты 1.1, 2.3 договора займа) (т. 3 л.д. 73-74).

Пунктами 1.2, 3.2, 3.3 договора займа предусмотрена сумма вознаграждения за пользование займом в размере 100000 руб., которая при досрочном возврате займа является твердой, подлежит полной уплате, производится одновременно с возвратом суммы займа.

В пункте 4.1 договора займа определено, что в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств по договору займа заемщик предоставляет в залог займодавцу помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обеспечение исполнения обязательств 04.02.2023 между ФИО3 (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) заключен договор об ипотеки недвижимого имущества, по условиям которого является передача залогодателем в последующий залог помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 3 л.д. 48-52).

В пункте 1.2.1 договора об ипотеки недвижимого имущества установлено ограничение прав и обременение предмета залога в пользу ФИО1, ФИО7

Пунктом 1.3 договора об ипотеки недвижимого имущества определена залоговая стоимость объекта залога в сумме 1700000 руб.

Пунктом 2.1 договора об ипотеки недвижимого имущества согласовано, что предметом залога обеспечивается исполнение ФИО2 обязательства по договору займа от 24.01.2023.

Также из представленных материалов дела усматривается, что 11.02.2021 между ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с рассрочкой в срок не позднее 22.08.2025 и условием о залоге у продавца до полной оплаты (т. 3 л.д. 84-86).

В выписке из ЕГРН имеются записи о наличии обременений в виде ипотеки в пользу ФИО7, ФИО1, ФИО3 (т. 1 л.д. 122-124).

Также из имеющейся выписки из ЕГРН следует, что на имя ФИО2, кроме права собственности на спорную квартиру, также зарегистрировано 27.01.2022 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, 12.07.2012 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Кроме того, из представленных материалов дела Росреестра на спорную квартиру усматривается, что 24.01.2023 осуществлена совместная подача ФИО1, ФИО3, ФИО9 заявлений о государственной регистрации права собственности № (т. 3 л.д. 5, 8, 17). В заявлении имеется отметка о не предоставлении договора об ипотеке.

02.02.2023 также осуществлена совместная подача ФИО1, ФИО9, ФИО10 заявлений о государственной регистрации права собственности № (т. 3 л.д. 6-7).

02.02.2023 государственная регистрация права приостановлена ввиду отсутствия в договоре займа от 24.01.2023 сведений о виде права, оценки предмета ипотеки, наименования органа этого права (т. 3 л.д. 39).

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2 02.02.2023 (т. 5 л.д. 213-215).

Из объяснений представителя ФИО1 – ФИО5 в судебных заседаниях следует, что ФИО1 ввели в заблуждение относительно суммы, предоставленной ФИО2 в заём, поскольку в договоре купли-продажи указана сумма заемных средств 700000 руб., а договор займа заключен на сумму 2024000 руб. Кроме того, ФИО2 не сообщала его доверителю о передаче квартиры в залог ФИО3, а ФИО1 не давала согласие ФИО2 на заключение договора об ипотеке и передачу в залог. Полагал, что переданные 700000 руб. не подлежат включению в сумму задолженности по договору купли-продажи, поскольку являются штрафными санкциями. Утверждал, что договор купли-продажи, заключенный с ФИО7 исполнен в полном объеме, о чем представил соответствующие квитанции.

Из объяснений представителя ФИО3 – ФИО6 в судебных заседаниях следует, что оснований для взыскания полной стоимости квартиры не имеется, поскольку ФИО2 передано ФИО1 700000 руб. в счет оплаты квартиры. ФИО1 знала о заключенном договоре займа, документы на регистрацию поданы одновременно ФИО1, ФИО2 и ФИО3

Из объяснений представителя ФИО7 – ФИО8 в судебных заседаниях следует, что договор купли-продажи от 11.02.2021, заключенный между ФИО7 и ФИО1 не исполнен.

Разрешая требования ФИО1, суд исходит из следующего.

В силу статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктам 2, 4, 5 статьи 488 Кодекса (пункт 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.

Согласно пунктов 1, 3, 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к правоотношениям, вытекающим из договора купли-продажи, на продавце лежит бремя доказывания факта передачи покупателю товара и наступления срока его оплаты. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.

Как было разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, суд, с учетом толкования условий договора купли-продажи от 24.01.2023, приходит к выводу, что ФИО2 не исполнила в полном объеме обязательства по оплате квартиры по договору, передав ФИО1 денежную сумму в размере 700000 руб. за приобретенный объект, оплату в установленный договором срок в полном объеме не произвела, зарегистрировав переход права собственности на квартиру, а размер исполненного обязательства на момент рассмотрения дела составляет менее половины стоимости товара.

Учитывая изложенное и в отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательства, суд полагает, что ФИО1 вправе требовать с ФИО2 взыскания стоимости жилого помещения в размере 1150000 руб.

При этом оснований удовлетворения требования ФИО1 к ФИО3 и признания договора об ипотеке недействительным по такому основанию как существенное заблуждение или обман не имеется, исходя из того, что истцом не доказаны обстоятельства, которые свидетельствуют о наличии такого заблуждения или обмана.

ФИО1 стороной договора об ипотеке не является, ее согласие на заключение ФИО2 договора об ипотеки не требовалось, при этом, подписывая договор купли-продажи, ФИО1 ознакомлена с его условиями о наличии залога квартиры как в ее пользу, так и в пользу ФИО3, дала ФИО2 письменное согласие на сделки по купле-продаже и договора займа, в котором также содержится условие о залоге, действовала осознано и добровольно.

Таким образом, не имеется оснований для признания недействительным договора об ипотеке недвижимого имущества от 04.02.2023, поскольку ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, относительно которых она была обманута или введена в заблуждение ответчиком, условие о залоге в пользу ФИО3 имеется в договоре купли-продажи и договоре займа, о котором ФИО1 знала, поскольку подача документов на регистрацию осуществлялась одновременно ФИО1, ФИО2, ФИО3

Кроме того, ФИО1 не может быть заинтересованной в признании оспариваемого ей договора об ипотеке недействительным, поскольку отсутствуют доказательства того, каким образом ее права будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Учитывая, что в удовлетворении требования о признании недействительным договора об ипотеке недвижимого имущества от 04.02.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на квартиру отказано, не имеется оснований для удовлетворения производного требования о признании прекращенным ограничения права в виде ипотеки, зарегистрированной в ЕГРН 08.02.2023 в пользу ФИО3

Таким образом, в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3 следует отказать в полном объеме.

Разрешая требования ФИО11, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

На основании статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке определенных договором.

Согласно статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с частью 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21.12.2000 № 263-0, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15.01.2015 № 7-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, суд, принимая во внимание установленный факт неисполнения ответчиком обязательства по договору займа от 24.01.2023, отсутствие доказательств погашения задолженности, приходит к выводу, что ФИО3 вправе требовать с ФИО2 взыскания задолженности по договору займа по основному долгу 2024000 руб., процентов за пользование займом 100000 руб. и пени за период с 28.02.2023 по 18.04.2024 – 383780,25 руб.

С учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», учитывая срок нарушения обязательства, сумму задолженности, фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о снижении суммы пени до 350000 руб.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО3 подлежит взысканию сумма задолженности по договору займа в размере 2474000 руб., из которых основной долг – 2024000 руб., проценты за пользование займом – 100000 руб., пени за период с 28.02.2023 по 18.04.2024 – 350000 руб.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями установленными законом.

Согласно пунктами 1 и 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

По правилам пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 5 статьи 54.1 названного закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных им Федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, а также способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 84 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Из материалов дела следует, что заключением судебной экспертизы № от 26.11.2024 определена рыночная стоимость спорной квартиры, которая составляет 2654600 руб. (т. 5 л.д. 5-32).

В судебных заседаниях представители сторон согласились с данной рыночной стоимостью недвижимого имущества, возражений по заключению не высказали, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Принимая во внимание, что допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства – возврат займа и оплаты стоимости квартиры, не является незначительным, сумма неисполненных обязательств составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, при этом период просрочки исполнения обязательств, обеспеченных залогом, составляет более трех месяцев, отсутствие оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом достигшего согласия сторон о начальной продажной стоимости в ходе рассмотрения дела, отсутствие возражений ответчика, суд, руководствуясь положениями абзаца 3 пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскание на заложенное имущество (квартиру) в счет исполнения договора купли-продажи от 24.01.2023 и в счет исполнения договора займа от 24.01.2023, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах в размере 100%, то есть в сумме 2654600 руб.

При разрешении требований ФИО4 суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Приведенная норма является общей, определяющей порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности.

Одним из видов общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов (пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 256 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Из содержания пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 31.03.2022 № 682-О абзац третий пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что оспаривание сделки в интересах третьих лиц в соответствии с законом допустимо лишь при условии нарушения такой сделкой их прав или охраняемых законом интересов. В силу требований правовой определенности и обеспечения стабильности правоотношений, недопустимости нарушения прав и свобод других лиц при осуществлении прав и свобод человека и гражданина (статья 17, часть 3, Конституции Российской Федерации), а также недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) оспариваемая норма преследует цель соблюдения баланса конституционно значимых ценностей. Применительно к положениям абзаца 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО1, поскольку им подписано нотариальное согласие супруге ФИО1 на продажу спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, условие о залоге в пользу ФИО3 имеется в договоре купли-продажи, доказательств наличия причинно-следственной связи между совершенными сделками по купле-продаже и договора об ипотеке и угрозой его интересам не представлено, необходимость в оспаривании сделки (условия сделки) не доказана.

ФИО4 не является стороной оспариваемых сделок, не владеет материально-правовым интересом в споре, поскольку ни им, ни ФИО1 требования о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в совместную собственность не заявлялись, ФИО4 дал своей супруге согласие на продажу квартиры, таким образом, распорядившись совместно нажитым имуществом супругов.

Таким образом, ФИО4 не может быть заинтересованным в признании оспариваемых им договоров (пункта договора) недействительными, поскольку отсутствуют доказательства того, каким образом его права будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Учитывая, что в удовлетворении требований о признании недействительными условия пункта 6 договора купли-продажи от 24.01.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в части передачи квартиры в залог ФИО3 и договора об ипотеке недвижимого имущества от 04.02.2023, заключенного между ФИО3 и ФИО2 на указанную квартиру, отказано, не имеется оснований для удовлетворения производного требования о признании прекращенным ограничения права в виде ипотеки, зарегистрированной в ЕГРН 08.02.2023 в пользу ФИО3

Таким образом, в удовлетворении требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО1 следует отказать в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 88 и статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

Стоимость судебной экспертизы составила 20000 руб., указанная сумма внесена на депозит суда ФИО3 и ФИО1 по 10000 руб. от каждой.

Учитывая, что заключение эксперта принято в качестве доказательства по делу, требования истца удовлетворены, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу ФИО3, с учетом удовлетворённых требований, подлежат взысканию расходы на оплату проведения экспертизы в размере 10000 руб., в пользу ФИО1, с учетом частичного удовлетворения требований в размере 6200 руб. (10000 * 62%).

По аналогичным основаниям с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины: в пользу ФИО3 – 20739 руб., в пользу ФИО1 – 3720 руб. (6000 * 62%).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и исковые требования ФИО3 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 24.01.2023 в размере 1150000 руб., расходы по оплату судебной экспертизы в размере 6200 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3720 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по договору займа от 24.01.2023 в размере 2474000 руб., расходы по оплату судебной экспертизы в размере 10000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20739 руб.

В счет исполнения договора купли-продажи от 24.01.2023 и в счет исполнения договора займа от 24.01.2023 обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах в размере 2654600 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2, а также исковых требований ФИО4 к ФИО2 отказать.

Идентификаторы участвующих лиц:

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда изготовлено 14.03.2025