№2-864/2025
УИД 68RS0004-01-2025-000881-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 августа 2025 года г. Тамбов
Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе судьи Калугиной И.А.,
при секретаре Кожевниковой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Тамбовского муниципального округа Тамбовской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, указав, что 26.05.2015 между администрацией Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости №. Согласно п. 1.2 договора на земельном участке расположен объект недвижимости – незавершенное строительство, принадлежащее ФИО1, запись регистрации права от 09.06.2011. Согласно п. 3.2 и п.3.4 договора ежегодная арендная плата на момент заключения договора составила 3758,15 руб., оплата производится ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца. В связи с нарушением ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей более трех месяцев подряд в адрес арендатора направлена претензия от 07.02.2024 с требованием оплатить имеющуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора, ответа на которую от ответчика не последовало.
Просит с учетом уточнений взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости № 2 от 26.05.2015 в общем размере 193335,15 руб., из которых недоимка по арендной плате за фактическое пользование за период 26.05.2025 по 12.08.2025, пени за период с 26.01.2016 по 25.05.2025 в размере 178880,96 руб., пени за период с 26.05.2025 по 12.08.2025 в размере 436,77 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости № 2 от 26.05.2015.
В отзыве на исковое заявление ФИО1 просит отказать в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, применить последствия пропуска срока исковой давности и уменьшить размер неустойки. Указывает, что в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве, в период действия которого не подлежали начислению неустойки (пени, штрафы) за просрочку исполнения денежных обязательств. При взыскании неустойки следует устанавливать ее пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне. В данном случае ущерб собственнику не причинен, так как кадастровая стоимость земельного участка не увеличивалась ежегодно, а ответчик допустил просрочку оплаты только после увеличения арендной платы с учетом пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. ФИО1 является отцом участника СВО. Кроме того, он оплатил задолженность в полном объеме, не отказывался от оплаты. В настоящее время он серьезно болен, на лечение требуются денежные средства.
Представитель истца в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен. В письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен. Ранее в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ч.1 ст.65 ЗК РФ (в редакции до 31.08.2021) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с положениями ст.ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области (в настоящее время - администрация Тамбовского муниципального округа Тамбовской области) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости № площадью 1418 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, на срок по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9).
На земельном участке расположен объект права – незавершенное строительство, принадлежащее на праве собственности ФИО1, запись регистрации № (п.1.2 договора).
Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера 68:20:1201001:104, степень готовности – 18 %, собственник – ФИО1 (л.д. 77-78).
Согласно п. 3.2 и п. 3.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы определен в приложении № к договору и составляет 3758,15 руб. Оплата по договору производится ежегодно, дата оплаты ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.
Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В п. 4 договора определены обязанности арендатора, в частности, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование земельным участком.
В соответствии с Законом Тамбовской области от 10.05.2023 № 321-З «О преобразовании всех поселений, входящих в состав Тамбовского района Тамбовской области» администрация Тамбовского муниципального округа Тамбовской области является правопреемником администрации Тамбовского района Тамбовской области.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по внесению арендных платежей, образовалась задолженность по арендной плате, которая согласно расчета истца по состоянию на 12.08.2025 составляет 193335,15 руб., из которых недоимка по арендной плате за фактическое пользование за период 26.05.2025 по 12.08.2025, пени за период с 26.01.2016 по 25.05.2025 в размере 178880,96 руб., пени за период с 26.05.2025 по 12.08.2025 в размере 436,77 руб.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Как разъяснено в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд 17.03.2025. Из представленного к уточненному исковому заявлению расчета задолженности следует, что заявленные истцом ко взысканию пени образовались за период с 26.03.2022 (л.д.94-95), то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Истцом заявлены требования о взыскании недоимки и пени за период с 26.05.2025 за фактическое пользование земельным участок, которые обоснованы тем, что 25.05.2025 договор аренды прекратил свое действие, а ответчик продолжает пользоваться земельным участком. Кроме того, заявлены требования о расторжении договора аренды.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст. 619 ГК РФ).
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор при невнесении арендной платы более чем за три месяца.
07.02.2024 в адрес ФИО1 направлена претензия об оплате задолженности и расторжении договора в связи с наличием задолженности в общем размере 117196,79 руб. (л.д.18).
Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды, суд исходит из того, что на земельном участке с кадастровым номером 68:20:1209001:32 расположен не завершенный строительством объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности. При прекращении договора аренды публичный собственник земли не сможет распорядиться объектом незавершенного строительства, находящемся в собственности физического лица, без судебного решения. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
В случае удовлетворения исковых требований в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, возникают риски нарушения имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Кроме того, после обращения администрации Тамбовского муниципального округа в суд с настоящим иском, 25.04.2025 и 19.06.2025 ФИО1 оплатил задолженность в общем размере 132672,05 руб., кроме того, 21.08.2025 оплатил задолженность в размере 14017,42 руб. задолженность по основному долгу в настоящее время ответчиком полностью погашена. Также он производит периодические платежи в счет оплаты по договору в размере 1300 руб.
Таким образом, истцом получено то, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Его права на получение своевременно и в полном размере арендной платы могут быть защищены путем обращения с требованиями о взыскании штрафных санкций, что истцом и сделано в настоящее время.
На основании изложенного, суд не усматривает достаточных оснований для применения такой крайней меры гражданско-правовой ответственности, как расторжение договора аренды земельного участка.
При этом поскольку арендатором нарушены условия договора аренды по внесению арендной платы за пользование земельным участком, и условиями договора предусмотрена ответственность арендатора в виде выплаты неустойки за нарушение данного обязательства, исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.
В связи с оплатой ответчиком недоимки в размере 14017,42 руб. решение суда в данной части исполнению не подлежит.
Так как в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано, расчет пени за период с 26.03.2022 по 12.08.2025 суд производит в соответствии с условиями договора аренды из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчета истца за указанный период размер пени составил 178880,96 руб.
Кроме того, суд находит обоснованным довод ответчика о том, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве, в том числе, в отношении физических лиц.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного Закона.
В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10 пункта 1 статьи 63 вышеназванного Федерального закона № 127-ФЗ).
Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.
В силу приведенных положений закона и разъяснений по их применению, принимая во внимание, что на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 действовал введенный мораторий, неустойка за допущенное нарушение денежного обязательства за указанный период не подлежит начислению.
Разрешая довод ответчика о снижении размера пени на основании ст.333 ГК РФ, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставляет суду в целях устранения ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Как следует из разъяснений, данных в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2.2 Определения от 15.01.2015 № 7-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Учитывая требования закона, а также конкретные обстоятельства дела, а именно, заключение договора аренды земельного участка с ФИО1 как с физическим лицом, длительность неисполнения ответчиком своих обязательств, оплату суммы основного долга после обращения истца в суд с настоящим иском, соотношение размера неустойки с суммой задолженности, принимая во внимание компенсационный характер взыскиваемой неустойки, суд приходит к выводу, что подлежащая уплате по условиям договора неустойка, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, суд с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает возможным снизить размер неустойки до 50000 руб.
Данный размер неустойки соответствует принципам разумности, справедливости и соразмерности, обеспечивает баланс как интересов арендодателя, так и арендатора.
Оснований для снижения неустойки в большем размере суд не усматривает.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (паспорт № №) в пользу администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области (ОГРН №) задолженность по договору аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости № 2 от 26.05.2015 в размере 14017,42 руб., а также пени в размере 50000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда в части взыскания задолженности в размере 14017,42 руб. исполнению не подлежит.
Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья И.А. Калугина
В окончательной форме решение изготовлено 01.09.2025.