Дело № 2а-4149/2025

73RS0001-01-2025-006240-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2025 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Анциферовой Н.Л.,

при секретаре Бондарь А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области (далее Управление Росрестра по Ульяновской области) о признании незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании устранить нарушения.

Требования мотивированы тем, что 25.02.2025 между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>. Право зарегистрировано в установленном законом порядке.

01.07.2025 стороны заключили соглашение о расторжении указанного договора, государственная регистрация которого была приостановлена на основании уведомления от 09.07.2025, в дальнейшем прекращена на основании уведомления о прекращении осуществления государственной регистрации от 29.08.2025.

19.08.2025 административные истцы обратились к административному ответчику с соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2025 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств продавцом.

Согласно п. 1 указанного соглашения, руководствуясь ст.ст.450 ч.1, 421 ГК РФ, стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 25.02.2025 земельного участка: кадастровый №, площадь 2195 кв.м, уточненная площадь, погрешность 0,1, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, под зданием бани, адрес: <адрес>, с 01.07.2025, в связи с ненадлежащим исполнением продавцом указанного договора.

Согласно п. 2.1.2 договора продавец обязан передать земельный участок после подписания договора. При передаче земельного участка продавец в нарушение условий договора передал земельный участок не свободный от фрагментов крупных бетонных конструкций, которые находятся в земле и не позволяют использовать земельный участок по назначению без существенных дополнительных затрат.

В п.2. Соглашения стороны определили, что при расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2025 прекращаются все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением.

Покупатель передал, а продавец принял вышеуказанный земельный участок до подписания настоящего соглашения. В связи, с чем стороны пришли к соглашению, что между ними составляться акт приема-передачи земельного участка не будет.

Покупатель получил от продавца до подписания настоящего соглашения денежные средства в размере 8 000 000 руб. в счет возврата стоимости вышеуказанного земельного участка, оплаченной по договору купли-продажи от 25.02.2025.

Управлением Росреестра были вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 25.08.2025 № и №.

В дальнейшем 29.08.2025 после прекращении регистрации соглашения о расторжении от 01.07.2025, административным ответчиком было вынесено уведомление от 29.08.2025 № и №.

В обоснование приостановления указано, что договор купли-продажи исполнен, в связи с чем расторжение невозможно, основанием для приостановления указано: ст. 26 ч.1 п.7 Закона (содержание документа, предоставленного для осуществления государственной регистрации и прав, не соответствует требованиям законодательства РФ).

Административные истцы считают уведомления о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости незаконным, поскольку они противоречат ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушают права и законные интересы административных истцов.

В силу ст. 450, 452 ГК РФ стороны договора вправе по взаимному согласию расторгнуть договор независимо от стадии его исполнения. Действующее гражданское законодательство не содержит запрета на расторжение исполненного договора по соглашению сторон. В уведомлении административный ответчик указывает, что расторжению подлежит только неисполненный договор, а также что действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения исполненного договора.

При этом в уведомлении Росреестра содержится неверное толкование условий договора купли-продажи, так как в нем не был учтён факт ненадлежащего исполнения договора. Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон. При этом в данном случае договор не был исполнен надлежащим образом из-за наличия на земельном участке бетонных конструкций, что подтверждается в самом соглашении.

Соглашением от 19.08.2025 стороны урегулировали последствия расторжения договора: возврат земельного участка продавцу и возврат денежных средств покупателю. Таким образом, обязательства сторон прекращены в соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав должна основываться на представленных заявителем документах. Уполномоченный орган не вправе оценивать правомерность заключения или исполнения сделки по существу, подменяя собой суд. Основание для приостановления государственной регистрации, указанное Росреестром, выходит за пределы полномочий, предоставленных ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Административным ответчиком в качестве основания приостановления указана ст.26 ч. 1 п.7 Закона (содержание документа, предоставленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ). Однако в уведомлениях не указано в какой части соглашение о расторжении не соответствует требованиям закона и какому закону РФ.

Административный ответчик в своих уведомлениях указывает, что защита нарушенных прав может быть осуществлена только посредством обращения в суд с иском о признании сделки недействительной. Данное утверждение является неправомерным, так как действующее законодательство не ограничивает возможность расторжения договора по соглашению сторон, даже если договор был исполнен, но ненадлежащим образом.

Таким образом, приостановление регистрации по мотивам «невозможности расторжения исполненного договора» является незаконным.

Просят признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Ульяновской области от 29.08.2025 № и № о приостановлении государственной регистрации соглашения от 19.08.2025 о расторжении договора от купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, обязать Управление Росреестра по Ульяновской области устранить допущенные нарушения прав административных истцов путем возобновления государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 19.08.2025, взыскать с административного ответчика в пользу административных истцов возврат госпошлины.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании административный иск поддержал. Дополнительно пояснил, что не понятно по каким причинам Управление не устроило соглашение. Денежные средства по договору не были переданы. В акте приема-передачи земельного участка указано, что земельный участок не свободен от фрагментов крупных бетонных конструкций, которые находятся на земле и не позволяют использовать земельный участок по назначению.

Административный истец ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержал. Пояснил, что инвесторы отказались от строительства на данном земельном участке. Когда начали копать на земельном участке, то обнаружили бетонные конструкции, удаление которых требует дополнительных затрат.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании административный иск поддержала. Пояснила, что 25.02.2025 между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок был приобретен ФИО2 для личных нужд, для строительства индивидуального жилого дома. При передаче земельного участка после подписания договора продавец в нарушение условий передал земельный участок не свободный от фрагментов крупных бетонных конструкций, которые находятся в земле и не позволяют использовать земельный участок по назначению без существенных дополнительных затрат. На участке также расположены металлические гаражи, владельцы которых не известны. В связи с нарушением условий договора ФИО2 отказался принимать земельный участок. Возведение индивидуального жилого дома на земельном участке с указанными недостатками невозможно. Между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка путем заключения соглашения о расторжении в связи с ненадлежащим исполнением обязательств продавцом, сданы для государственной регистрации. Управлением Росреестра были вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав. В обоснование приостановления указано, что договор купли-продажи исполнен, в связи с чем расторжение невозможно. Административный ответчик ссылается на п. 3.1 договора, который, по их мнению, свидетельствует о полном исполнении договора. Административным ответчиком не учтено, что из содержания договора купли-продажи не следует, что покупателю было сообщено о том, что на участке находятся фрагменты бетонных конструкций и металлические гаражи, доказательств передачи земельного участка до подписания договора нет, акт приема-передачи не составлялся, участок не передавался. Проанализировав положения договора купли-продажи, исследовав соглашение, а также иные документы, административный ответчик мог установить, что при заключении договора до сведения покупателя была доведена не полная информация о приобретаемом недвижимом имуществе. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что продавцом, являющимся профессиональным участником рынка перед продажей объекта недвижимости были совершены действия, а именно, осуществлен неполный демонтаж ранее существующего здания, о которых он не уведомил покупателя. При заключении договора купли-продажи были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости, которые в дальнейшем могут повлечь для ФИО2 неблагоприятные последствия. Покупателю стало известно о ненадлежащем исполнении договора только 11.04.2025 при передаче участка. В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Стороны выразили свою действительную волю в соглашении о расторжении. Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав должна основывается на представленных заявителем документах. Уполномоченный орган не вправе оценивать правомерность заключения или исполнения сделки по существу, подменяя собой суд. Основание для приостановления государственной регистрации, указанное Росреестром, выходит за пределы полномочий, предоставленных ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Административном ответчиком в качестве основания приостановления указана ст. 26 ч. 1 п. 7 Закона (содержание документа, предоставленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ). Однако в уведомлениях не указано в какой части соглашение о расторжении не соответствует требованиям закона и какому закону РФ. Административный ответчик в своих уведомлениях указывает, что защита нарушенных прав может быть осуществлена только посредством обращения в суд с иском о признании сделки недействительной. Данное утверждение является неправомерным, так как действующее законодательство не ограничивает возможность расторжения договора по соглашению сторон, даже если договор был исполнен, но ненадлежащем образом. Таким образом, приостановление регистрации по мотивам невозможности расторжения исполненного договора является незаконным.

Представитель административного ответчика ФИО4 в судебном заседании административный иск не признала. Пояснила, что по состоянию на 21.10.2025 в ЕГРН имеется актуальная запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. Запись о государственной регистрации права собственности была внесена в ЕГРН 27.03.2025 Управлением на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2023. Документы, представленные на государственную регистрацию, соответствовали требованиям действующего законодательства, оснований для отказа в регистрации не имелось. 19.08.2025 в Управление обратились ФИО2 с заявлением о государственной регистрации перехода права и ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании соглашения от 19.08.2025 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2025. 29.08.2025 государственная регистрация была приостановлена на основании п. 7 ч.1 ст.26 (содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При расторжении договора купли-продажи в соглашении о расторжении стороны указывают на п. 2.1.2 договора, согласно которому земельный участок передается покупателю после подписания договора. Однако, согласно п. 3.1 договора продавец передал, а покупателю принял земельный участок до подписания договора, в связи с чем стороны пришли к соглашению, что между ними не будет составляться акт приема-передачи земельного участка, что указывает на исполнение обязательств по договору по передаче имущества. Расторжение договора возможно по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в частности, частью 2 статьи 453 ГК РФ, предусматривающим возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены. При этом действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему исполнены надлежащим образом, согласно части 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, расторжению подлежит только неисполненный договор. Действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения исполненного договора. ФИО5 в уведомлениях о приостановлении было разъяснено, что защита нарушенных прав может быть осуществлена посредством обращения в суд с исковым заявлением о признании недействительности сделки. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом либо независимого от такого признания. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ). В соответствии с ч.5 ст.1 Закона государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, соглашение от 19.08.2025 о расторжении договора купли-продажи от 25.02.2025 не может служить основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

Выслушав административных истцов, представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений.

В соответствии со статьей 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч. 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Судом установлено, что 25.02.2025 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый №, площадью 2195 кв.м, уточненная площадь, погрешность 0,1, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, под здание бани, адрес: <адрес> (л.д. 91-92).

Согласно п. 3.1 договора продавец – передал, а покупатель – принял вышеуказанное недвижимое имущество до подписания настоящего договора. В связи с чем стороны пришли к соглашению, что между ними составляться акт приема-передачи земельного участка не будет.

Стороны определили, что стоимость земельного участка составляет 8 000 000 руб. (п. 4.1 договора).

Оплата стоимости земельного участка произведена покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п. 4.2 договора).

24.03.2025 ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права (л.д. 90).

Запись о государственной регистрации права собственности была внесена в ЕГРН 27.03.2025 Управление Росреестра по Ульяновской области, собственником земельного участка является ФИО2 (л.д. 44-61).

11.04.2025 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен акт приема передачи земельного участка, в котором указано, что покупатель отказался принять земельный участок. В нарушение условий договора земельный участок не свободный от фрагментов крупных бетонных конструкции, которые находятся в земле и не позволяют использовать земельный участок по назначению без существенных дополнительных затрат. Кроме того, земельный участок не освобожден от металлических гаражей, владельцы которых неизвестны.

19.08.2025 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2025 (л.д. 96).

В п. 1 соглашении указано, что руководствуясь ст. ст. 450 ч. 1, 421 ГК РФ стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 25.02.2025 земельного участка, в связи с ненадлежащем исполнением продавцом указанного договора: согласно п. 2.1.2 договора продавец обязан передать земельный участок после подписания договора. При передачи земельного участка продавец в нарушение условий договора передал земельный участок не свободный от фрагментов крупных бетонных конструкций, которые находятся в земле и не позволяют использовать земельный участок по назначению без осуществленных дополнительных затрат.

Согласно п. 4 соглашения покупатель получил от продавца до подписания настоящего соглашения денежные средства в размере 8 000 000 руб. в счет возврата стоимости вышеуказанного земельного участка, оплаченной по договору купли-продажи от 25.02.2025.

19.08.2025 ФИО2. Обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании соглашения от 19.08.2025 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2025 (л.д. 94, 95).

29.08.2025 Управлением Росреестра по Ульяновской области государственная регистрация была приостановлена на основании п. 7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации №, № (л.д. 97, 98).

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как определено пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Кодекса, другими положениями Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 52 совместного постановления Пленумов № 10 и № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с подп.7 п.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (пункт 2 названной статьи).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из п. 3.1 договора от 25.02.2025 продавец передал, а покупателю принял земельный участок до подписания договора, в связи с чем стороны пришли к соглашению, что между ними не будет составляться акт приема-передачи земельного участка, что указывает на исполнение обязательств по договору по передаче имущества.

Поскольку законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного договора купли-продажи, Управление Росреестра по Ульяновской области правомерно посчитало, что соглашение от 19.08.2025 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2025, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что оспариваемые административными истцами уведомления о приостановлении государственной регистрации принято уполномоченным органом, в пределах предоставленных ему полномочий, основания для удовлетворения административного иска отсутствуют.

Кроме того, оспаривание зарегистрированного права, возможно, лишь в судебном порядке.

Доводы административных истцов основаны на неправильном толковании норм материального права.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции Российской Федерации) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств сторонами не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконными уведомлений № и № о приостановлении государственной регистрации соглашения от 19.08.2025 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании устранить нарушения путем возобновления государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 19.08.2025, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Л. Анциферова

Мотивированное решение изготовлено 11.11.2025.