Решение по делу № 2-1175/2023 от 06.03.2023 - о признании права собственности на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора и взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество.

Дело №2-1175/2023

УИД 54RS0007-01-2022-009657-58

Заочное Решение

Именем Российской Федерации

06 марта 2023 года г.Новосибирск

Октябрьский районный суд г.Новосибирска

в составе:

Судьи Сидорчук М.В.,

при секретаре Духовниковой Л.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к ФИО2 о признании права собственности на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора и взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество,

установил:

Банк обратился в суд с иском, в котором просит признать за ФИО2 право собственности на объект долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать за Банком ВТБ (публичное акционерное общество) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; взыскать с ответчика задолженность по Кредитному договору № от /дата/ по состоянию на /дата/ в размере 1 742 803,92 руб., в том числе: 1 690 711,68 руб. – задолженность по кредиту; 43 754,49 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом; 2 157,00 руб. – пени за неисполнения обязательства по возврату процентов; 6 180,75 руб. – пени за неисполнение обязательства по возврату основного долга; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 28 914 руб.; расторгнуть Кредитный договор; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 968 000 руб., в обоснование указав, что /дата/ между сторонами был заключен Кредитный договор, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 1 763 383 руб. сроком на 182 календарных месяца под 5% годовых. Целевое назначение предоставления кредита – на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости, путем оплаты по Договору приобретения. Объект недвижимости: жилое помещение, 1 комнатная <адрес> (стр.), проектной общей площадью 42,83 кв.м., расположенная в блок-секции № на 9 этаже по адресу: <адрес> исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, перечислив сумму кредита на текущий счет заемщика. Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору является залог прав требования по ДУДС на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости; залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика. Ответчик нарушает условия кредитного договора в части своевременного погашения кредита и уплаты процентов за пользование им, допускает систематические просрочки платежей, в связи с чем у него образовалась вышеуказанная задолженность, что и явилось основанием для обращения с иском в суд.

Представитель Банка в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.7 т.1), против вынесения по делу заочного решения не возражал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание также не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен, о чем в деле имеются сведения о неудачной попытке вручения корреспонденции адресату (л.д.92-93 т.2), что в силу положений статьи 117 ГПК РФ расценивается как отказ адресата от получения судебного извещения, о причине неявки не сообщила, ходатайств об отложении рассмотрения дела от него не поступало, в связи с чем дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что /дата/ между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) (кредитор), с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны (заемщик), был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику – залогодателю ФИО2 Банком был предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 763 383 руб. сроком на 182 месяца под 5% годовых. Целевое назначение предоставления кредита – на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости, путем оплаты по Договору приобретения. Объект недвижимости: жилое помещение, 1 комнатная <адрес> (стр.), проектной общей площадью 42,83 кв.м., расположенная в блок-секции № на 9 этаже по адресу: <адрес> (л.д.40-56 т.1).

Согласно п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено параграфом 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора (ч.2 ст.819 ГК РФ).

В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а Заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Суд приходит к выводу о том, что кредитный договор заключен, при этом Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме, что подтверждается мемориальным ордером № от /дата/, договором участия в долевом строительстве №.

Исходя из требований ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно статье 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Заемщик ФИО2 обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование им исполняет ненадлежащим образом.

Из расчета, представленного истцом (л.д.73-77 т.2), следует, что за заемщиком по состоянию на /дата/ числится указанная в иске задолженность.

Доказательств обратному ответчиком в порядке ст.56 ГПК РФ в суд не представлено.

В силу п.2 ст.811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (требования на л.д.230-231).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требований закона. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Учитывая изложенное, поскольку принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполняет, требования истца о взыскании задолженности и процентов за пользование кредитом являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Постановлением Правительства РФ от /дата/ N497 (ред. от /дата/) с /дата/ сроком на 6 месяцев был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика суммы неустойки (пени) за заявленный период удовлетворению не подлежат.

К остальной сумме неустойки суд полагает возможным применить положения ст.333 ГК РФ, учитывая обстоятельства дела, и определить ко взысканию с ответчика в пользу истца размер неустойки в сумме 4 000 руб.

Согласно ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.1 ст.8 Федерального закона от /дата/ №214-ФЗ (ред. от /дата/) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст.12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями ст.16 Закон об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от /дата/ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из акта приема-передачи от /дата/ следует, что ФИО2 передана для оформления в собственность <адрес> по адресу: <адрес>.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.п.10.1., 11.1., 11.2. Кредитного договора от /дата/ №, заключенного между сторонами, ответчик обязался обеспечить составление при участии Банка надлежащим образом оформленной закладной до подачи в Регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на Квартиру и в дальнейшем обеспечить выполнение всех действий в соответствии с законодательством Российской Федерации для предоставления ее в регистрирующий орган, а также предоставить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности на Квартиру и закладную.

До настоящего времени право собственности ответчика на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу банка в Управлении Росреестра не оформлено, вместе с тем, жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира передана застройщиком ответчику, правоотношения сторон договора долевого участия относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекращены (выписка из ЕГРП на л.д.37-39 т.1).

В соответствии с положениями ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ст.77.2 Федерального закона от /дата/ N102-ФЗ (ред. от /дата/) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от /дата/ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

В соответствии с п.7, 8 ст.15 Федерального закона от /дата/ N218-ФЗ (ред. от /дата/) "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от /дата/ N229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно п.6 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, правоотношения сторон договора долевого участия относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости от /дата/.

В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ – если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, признание права собственности ФИО2 и права залога истца на вышеуказанную квартиру является необходимым условием для исполнения решения суда об обращении взыскания на данный объект недвижимости.

Согласно п.2 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Как указано в ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 6.4.3 Кредитного договора предусмотрено право кредитора обратить взыскание на предмет ипотеки.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества обеспечиваемых ипотекой требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.5 ст.54.1 указанного Федерального закона если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Оснований, предусмотренных ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.

На основании указанных норм закона, условий договора, в связи с нарушением ФИО2 своих обязательств по кредитному договору имеются основания для обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету ООО «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности» об оценке квартиры №В-173/2022 от /дата/ (л.д.1-72 т.2) рыночная стоимость квартиры по указанному адресу составляет на момент оценки 3 710 000 руб. Таким образом, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества – 2 968 000 руб. (80% от 3 710 000 руб.).

Ответчик данное заключение о стоимости не оспорил, иной оценки стоимости квартиры в деле не имеется. Оснований для сомнений в объективности заключения ООО «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности» у суда не возникло.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенное нарушение договора одной из сторон является основанием для его расторжения. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, который в кредитных правоотношениях выражается в предъявлении требования о досрочном возврате кредита, влечет за собой те же последствия, что и расторжение договора, то есть прекращение обязательств. Досудебный порядок разрешения указанного спора истцом соблюден.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ суд также удовлетворяет заявление истца о взыскании с ответчика расходов по уплате государственной пошлины (л.д.57 т.1).

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Банка ВТБ (публичное акционерное общество) – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, /дата/ года рождения, паспорт №, выдан отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> /дата/, в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество), ИНН <***>, задолженность по Кредитному договору № от /дата/ по состоянию на /дата/, а именно: задолженность по кредиту – 1 690 711,68 руб.; начисленные проценты за пользование кредитом – 43 754,49 руб.; пени – 4 000 руб., взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 28 914 руб., а всего взыскать 1 767 380 (Один миллион семьсот шестьдесят семь тысяч триста восемьдесят) руб. 17 коп.

Расторгнуть Кредитный договор № от /дата/, заключенный между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и ФИО2.

Признать право собственности ФИО2, /дата/ года рождения, паспорт №, выдан отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> /дата/, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать за Банком ВТБ (публичное акционерное общество), ИНН <***>, право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 968 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено /дата/.

Судья: «подпись» М.В. Сидорчук