№ 3а-806/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 августа 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Шулико О.Г.,
при секретаре Чечиль К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя 10 по доверенности ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,
установил:
2 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1051,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, -а, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2021г.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает его права, как собственника данного объекта, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.
В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года составляет 36 297 700,62 рублей. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 06.04.2022г. № 070/22, подготовленным ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость данного здания определена в размере 27 178 618 рублей.
Представитель ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 направила возражения на административное исковое заявление, в котором указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.
Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 направлен отзыв на административный иск, в котором он просит вынести законное и обоснованное решение.
Представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представлен в суд отзыв на административный иск, в котором отмечается, что указанное лицо не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также Управление Росреестра просит суд рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления.
В судебном заседании представитель административного ответчика департамента имущественных отношений ФИО3 представил в суд дополнение к отзыву, в котором выразил несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, высказав ряд замечаний по ней. Просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу, в случае отказа в удовлетворении ходатайства, отказать в удовлетворении административных исковых требований.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и возражений, отзывов на него, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ №28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1051,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, -а.
В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественных отношений Краснодарского края, нежилое здание с кадастровым номером включено в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 - 2022 годы, утвержденные Приказами департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2021 года в размере 36 297 700,62 рублей.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает 1 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 17 января 2022 года № 14-22, подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО4». Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года составляет 42 398 678 рублей.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 16 мая 2022 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт». Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости нежилого здания на дату определения его кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно экспертному заключению № КАЭ-806/2022 от 29 июня 2022 года, подготовленного экспертом ООО «Краевая Академия Эксперт» - ФИО5, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2021 года) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером составляет 28 955 200 рубля.
Экспертом при оценке объекта недвижимости был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объектов, основанных на сравнении исследуемых объектов с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложения. Он основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цену приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.
Проанализировав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога, применил корректировки на торг, площадь, стоимость, приходящуюся на земельный участок. Экспертом приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.
С заключением судебной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края, представив письменный отзыв, в котором изложил допущенные, по его мнению, экспертом нарушения.
Рыночная стоимость объекта оценки мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Рассчитывая стоимость здания сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнения продаж. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов, вопреки утверждениям административного ответчика, имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 23-24 заключения и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297. Принимая во внимание, что в соответствии с требованиями пункта 24 ФСО № 1, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, отказ от использования затратного и доходного подходов, вопреки замечаниям ДИО КК, не является нарушением порядка и методологии оценки при производстве экспертизы.
Кроме того, для проведения расчетов сравнительным подходом экспертом отобраны три объекта-аналога, которые, отвечают требованиям пункта 22 ФСО №7, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом, суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Объективных и достоверных доказательств ошибочности выводов эксперта по данному вопросу административным ответчиком не представлено.
Эксперт проанализировал каждый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода.
Кроме того, доводы ДИО КК о разнице в средневзвешенном значении стоимости 1 кв.м. оцениваемого здания, не могут быть признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку в таблице 6 на листе 43 экспертного заключения указаны основные предложения по продаже коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, так же в таблице 7 на листе 44 указаны значения по выборке, данный диапазон цен не учитывает скидки на торг, а также ценообразующих факторов. При этом, в таблице 6 на листе 43 указанная цена предложения руб./м2 включает в себя стоимость земельного участка и не учитывает скидку на торг, а также ценообразующие факторы.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.
Департаментом имущественных отношений не приведено доводов, свидетельствующих о том, что заключение эксперта является неполным или неясным, равно как и свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения дополнительной или повторной судебной экспертизы.
Само по себе несогласие стороны административного ответчика с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорного объекта не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1051,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, -а, в размере его рыночной стоимости 28 955 200 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021г.
Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 28 апреля 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 апреля 2022 года.
Кроме этого, от директора ООО «Краевая Академия Эксперт» ФИО6, поступило ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.
Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.
При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.
С учетом вышеизложенного, заявление директора ООО «Краевая Академия Эксперт» ФИО6 о взыскании судебных расходов с административного истца в части оплаты за проведение судебной экспертизы суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление 2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1051,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, -а, в размере его рыночной стоимости 28 955 200 (двадцать восемь миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч двести) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером считать 28 апреля 2022 года.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .
Взыскать с 2 в пользу ООО «Краевая Академия Эксперт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 августа 2022 года.
Судья