УИД: №
Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 ноября 2025 года <адрес>
Воскресенский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Севастьяновой Е.В.,
при секретаре Нагорной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа <адрес> о признании права собственности на объект недвижимости (здание) в реконструированном виде,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа <адрес> о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества (нежилое здание) в реконструированном виде, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположенное в границе земельного участка с кадастровым номером №.
В обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного <дата>, является собственником объекта недвижимости (нежилое здание), площадью 367 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> д, 1-а. Переход права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован <дата>. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежит истцу на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО3 <дата>, переход права собственности зарегистрирован <дата>. Изначально спорное нежилое здание соответствовало тем характеристикам, которые изложены в техническом плане. Тем не менее, истцом произведена реконструкция здания, которая привела к увеличению площади нежилого помещения и изменению иных характеристик. В настоящее время фактически реконструкция нежилого здания завершена, в связи с чем возникла необходимость обращения в суд с настоящим иском о признании права собственности на здание в порядке ст. 222 ч.3 ГК РФ, что вызвано невозможностью оформления во внесудебном порядке разрешения на ввод законченного строительством объекта недвижимости (нежилого здания) в эксплуатацию.
В судебное заседание истец ФИО1, его представители ФИО2 и ФИО4, действующие на основании доверенности, не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие истца и его представителей.
Представитель ответчика Администрация городского округа <адрес> ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика. В представленных ранее возражениях на исковое заявление ( л.д. 3-4 т.2) указала, что не согласна с заявленными требованиями, поскольку представленного в материалы дела экспертного заключения №Г-01-972/09-25 от <дата> следует, что исследуемый объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, однако, часть исследуемого объекта выходит за границы этого земельного участка. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки <адрес>, реконструированное здание расположено в зоне Ж-1, для которого: минимальные отступы от границ земельного участка – 3м; максимальный процент застройки з/у – 50%. По результату проведенного исследования экспертами получено расчетное значение процента застройки 83,07% для земельного участка с кадастровым номером №, что более требуемого максимального значения 50%, что не соответствует требованию в части соблюдения максимального процента застройки ст. 36 «Внесение изменений в «правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес> в части корректировки градостроительных регламентов, графической части и порядка их применения». Экспертами также установлено, что полученные значения минимальных отступов от исследуемого объекта границ земельного участка составляет менее требуемого значения, а именно менее 3м, что не соответствует требованиям ст. 36 «Внесение изменений в «правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес> в части корректировки градостроительных регламентов, графической части и порядка их применения» в части минимальных отступов до границ земельного участка. Таким образом, спорный объект возведен истцом с нарушением Правил землепользования и застройки на территории городского округа <адрес>.
Исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Исходя из положений ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 ГК РФ.
Ст. 41 Земельного кодекса РФ, регламентирующая права на использование земельных участков, в том числе, арендаторами земельных участков, предусматривает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; и др.
Исходя из положений ст. 2 Федерального закона от <дата> № 169-ФЗ (ред. от <дата>) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.
Согласно п. 1 ст. 3 вышеуказанного Федерального закона Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в суд.
Исходя из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> (ред. от <дата>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> (ред. от <дата>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Признание права собственности на самовольную постройку является
На основании ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.
В соответствии с п. 8 ст. 2 ГрК РФ одним из основных принципов градостроительного законодательства является соблюдение при осуществлении градостроительной деятельности требований безопасности территории, инженерно-технических требований, обеспечение предупреждения чрезвычайных ситуации природного и техногенного характера.
В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N <дата>, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство.
Статьей 8.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области градостроительной деятельности, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от <дата> N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи <адрес> от <дата> N 106/2014-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>" <адрес> или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти <адрес> осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений по выдаче разрешения на строительство (внесению изменений, в том числе в связи с необходимостью продления срока действия), прекращению действия разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских поселений.
<дата> вступило в силу Положение о Министерстве жилищной политики <адрес>, утвержденное Постановлением <адрес> от <дата> N 688/35 "О формировании Министерства жилищной политики <адрес>".
Из пункта 13.2 данного Положения следует, что в период перераспределения полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>, установленных законами <адрес>, Министерство жилищной политики <адрес> осуществляет полномочия по выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских поселений, сельских поселений, городских округов, а также в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территории двух и более поселений (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства).
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО1, истец ФИО1 приобрел в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов под зданием бани, площадью 609 кв.м., и нежилое здание с кадастровым номером 50:29:0072501:1391, площадь. 367 кв.м., одноэтажное, по адресу: <адрес>, что подтверждается копией договора купли-продажи на л.д. 18-21 т.1, право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН на л.д. 34-41 т.1, 42-48 т.1.
С целью установления соответствия спорного здания в результате реконструкции строительным нормам и правилам судом по данному делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ГБУ «БТИ <адрес>». Согласно заключению № от <дата> (л.д. 155-248 т.1), по результату проведенного исследования эксперты пришли к выводу, что объект исследования - спорное нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, г.о. Воскресенск, <адрес>, соответствует требованиям строительных, противопожарных, охраны окружающей среды, санитарно-гигиенических, санитарно-эпидемиологических, экологических норм и правил, за исключением градостроительных норм, а именно, имеется несоответствие виду разрешённого использования земельного участка. Объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части регулирования Федерального закона № «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». По результату проведенного исследования эксперты установили несоответствия в части вида разрешённого использования - эксперты рекомендуют произвести замену вида разрешенного использования в соответствии с фактической эксплуатацией объекта исследования, а также несоответствие в части выхода объекта исследования за границы земельного участка - эксперты рекомендуют произвести переустройство объекта исследования. Объект исследования является объектом капитального и завершенного строительства, фактическое назначение объекта исследования - магазин. Экспертами также была установлена площадь объекта исследования, которая составила 505,549 м2, площадь застройки составила 534,606 м2. Этажность объекта исследования составила - 2 этажа, строительный объем 4 044,392 м3.
По результату геодезической съёмки фактического местоположения объекта эксперты установили, что исследуемый объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, однако часть исследуемого объекта выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №, соответствует правилам землепользования и застройки, однако, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Установленные минимальные отступы от исследуемого объекта до границ земельного участка и фактический процент застройки могут быть сохранены в таком значении, в каком они есть на момент проведения исследования, в соответствии с п. 1 ст. 12 «Внесение изменений в «правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес> в части корректировки градостроительных регламентов, графической части и порядка их применения», а также п. 8 ст. 36 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от <дата> № 190-ФЗ.
Суд принимает во внимание указанные выводы заключения эксперта, поскольку они не опровергнуты представленными доказательствами, сделаны лицами, имеющими специальные познания в области строительства и техники, значительный стаж экспертной деятельности, не оспариваются сторонами, объективно подтверждаются представленными суду доказательствами.
В ходе рассмотрения дела истцом ФИО1 устранено несоответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, произведена замена вида разрешенного использования в соответствии с фактической эксплуатацией спорного здания, что подтверждается представленное в материалы дела выпиской ЕГРН на л.д. 24-28 т.2.
Доказательств наличия нарушений чьих-либо прав и законных интересов фактическим расположением спорного здания суду не представлено.
Таким образом, заключение эксперта подтверждает соответствие спорного здания строительным, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим условиям, здания возведено на специально предназначенном для этого по своему разрешенному использованию земельном участке. Имевшееся несоответствие устранено. Несоответствия в части расположения здания на земельном участке по выводам экспертов устранения не требует. участок находится в собственности истца, расположение здания и его технические характеристики не нарушают права и законные интересы других лиц и не создают угрозы жизни и здоровью людей, месторасположение здания по выводам эксперта не противоречит правилам землепользования и застройки городского округа <адрес>, здание соответствуют строительным и иным нормам и правилам, постройки существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, реконструкция здания была направлена на устранение нарушений действующих норм и правил и устранение ветхости спорного здания, препятствующей его эксплуатации без создания опасных условий и нарушения прав и законных интересов иных лиц.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательств, которые служили бы опровержением данным выводам суда, не представлено.
При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа <адрес> о признании права собственности на объект недвижимости (здание) в реконструированном виде, удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества (нежилое здание), по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером № в реконструированном виде.
Данное решение является основанием для учета соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в апелляционном порядке.
Судья: подпись Е.В. Севастьянова
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья: Секретарь:
Решение изготовлено <дата>.
Подлинник решения находится в деле № на л.д.________
УИД: №