Решение по делу № 2-951/2022 от 21.11.2022 - о взыскании двойного задатка, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о взыскании денежных средств по договору найма жилого дома.

91RS0018-01-2022-000714-62

РЕШЕНИЕ

по делу №2-951/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2022 года г. Кириши

Киришский городской федеральный суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Мельниковой Е.А.,

при секретаре Селивановой К.С.

с участием ФИО1, ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойного задатка, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору найма жилого дома

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании двойного задатка, указывая, что в ДД.ММ.ГГГГ года они заключили с ФИО3 предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в связи с чем в счет будущих платежей передали ответчику денежные средства в сумме 50 000 рублей в качестве задатка, но впоследствии ответчик сообщил им о том, что не будет продавать указанное имущество, что и подтвердил собственноручной распиской, при этом деньги не возвратил. Просит взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 двойной задаток в сумме 100 000 рублей.

Со своей стороны ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ, между ним и ФИО1, был заключен предварительный договор купли - продажи недвижимости, согласно условиям которого, стороны приняли на себя обязательства заключить договор купли - продажи недвижимого имущества в виде частного дома на земельном участке, расположенных по адресу: <адрес> за цену <данные изъяты>, включая полученный им задаток в сумме 50 000 рублей. В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения, согласно условиям указанного договора, он предоставил во владение и пользование изолированное жилое помещение - дом, расположенный по адресу: <адрес>. Плата за наем жилого помещения, в месяц, составила 25 000 рублей. В нарушение условий договора найма, плата за наем жилого помещения не производилась, что дискредитировало платежеспособность и ответственность стороны по предварительному договору купли - продажи, в связи с чем, он отказался от заключения основного договора. Просит взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3, в равных долях, задолженность по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 75 000 рублей.

Впоследствии ФИО3 изменил исковые требования в сторону уменьшения и просил взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3, в равных долях, задолженность по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период апрель-май 2022 года, в размере 50 000 рублей.

ФИО1 в судебном заседании собственные исковые требования поддержала в полном объеме, исковые требования ФИО3 не признала.

ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признал.

ФИО3 исковые требования ФИО1 признал частично в сумме 50 000 рублей, исковые требования о взыскании платы за наем жилого помещения поддержал в сумме 50000 рублей.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании части 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложении заключить этот договор.

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу части 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, для применения положений п. 2 ст. 381 ГК РФ необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

В судебном заседании установлено и документально подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества в виде частного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> за общую стоимость <данные изъяты> рублей, а денежная сумма в размере 50 000 рублей передавалась именно в качестве задатка, о чем прямо было указано в предварительном договоре (л.д.10).

Получение ответчиком от ФИО2 задатка в размере 50 000 рублей подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11), что ответчиком не оспорено. В судебном заседании ФИО3 не отрицал того факта, что денежные средства в сумме 50000 рублей были им получены именно в виде задатка.

Впоследствии ФИО3 отказался от заключения договора купли-продажи в связи с тем, что второй дольщик отказался от сделки, о чем указал в имеющейся в материалах дела расписке (л.д.6).

При названных обстоятельствах и в соответствии с приведенными нормами права суд приходит к выводу о том, что основной договор не был заключен по вине ответчика, не исполнившего свои обязательства по предварительному договору, в связи с чем у ФИО3 возникла обязанность возвратить истцу уплаченную сумму задатка в двойном размере, то есть, с ФИО3 в пользу ФИО1 надлежит взыскать 100000 рублей.

Обсуждая требования ФИО3 о взыскании с ФИО1 и ФИО2 денежных средств по договору найма жилого помещения суд приходит к следующему.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Таким образом, отсутствие предупреждения о расторжении договора в письменной форме влечет за собой невозможность ссылаться нанимателю на свидетельские показания в подтверждение того факта, что предупреждение было, однако не лишает права ссылаться на иные доказательства.

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, документально подтверждено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>. Срок действия договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58-62).

Из условий договора следует, что наймодатель обязан предоставить нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение – дом, пригодное для постоянного проживания в нем (п. 1.1), помимо нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане: ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (п.1.4).

Согласно договору наниматель обязан в сроки, согласованные сторонами договора вносить плату за пользование полученным внаем жилым помещением (п.2.2.2).

Сторонами согласованы условия оплаты в виде ежемесячной платы за наем - 25 000 руб. (п. 3.1).

Согласно п.7.4 договора наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, при этом письменно уведомив наймодателя за 3 дня до предполагаемой даты расторжения.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В процессе рассмотрения дела не нашел подтверждение тот факт, что ФИО2 предупреждал ФИО3 о расторжении договора найма и освобождении занимаемого помещения, как не представлено доказательств того, что в соответствии с п.2.2.8 договора найма наниматель возвратил наймодателю ключи от занимаемого помещения и имущество, находящееся в нем в том же состоянии, в котором они были переданы при заключении договора, то есть, доказательств того, что между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в материалы дела не представлено.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО10 поясняла, что была в гостях у ФИО4 в феврале 2022 года в <адрес>, в марте и апреле 2022 года приезжала к ним уже в <адрес>.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО11 пояснял, что был в гостях у ФИО4 в феврале 2022 года в <адрес>, в апреле 2022 года приезжала к ним <адрес>.

В силу положений гражданского законодательства именно на арендатора возложена обязанность возвратить арендованное имущество.

Оценив пояснения свидетелей суд не находит их с достоверностью подтверждающими, что в середине марта 2022 года наниматель ФИО2 передал занимаемое по договору найма жилое помещение ФИО3

Из предложенной в материалы дела переписки сторон в мессенджер (мобильное приложение) WhatsApp невозможно сделать вывод о том, что занимаемое жилое помещение должным образом было ФИО2 сдано ФИО3 в марте 2022 года, напротив, из указанной переписки следует, что договоренности о передачи жилого помещения достигнуто не было (л.д.91-92,114-117).

Принимая во внимание совокупность указанных обстоятельств, с учетом установленного факта невозвращения нанимателем ФИО2 арендованного жилого дома в соответствии с условиями договора найма, суд исходя из того, что ФИО2 свои обязательства по письменному уведомлению ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения не выполнил, приходит к выводу о том, что оснований полагать арендные отношения между сторонами и обязательства по оплате найма прекратившимися не имеется.

Довод ФИО2 о том, что он понес материальные затраты на производство ремонта в арендуемом жилом помещении не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, а потому, не может повлиять на размер взыскиваемой арендной платы за пользование жилым помещением. Однако, ФИО2 не лишен права обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО3 о взыскании с него затрат, понесенных на улучшение жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>.

Суд, руководствуясь положениями ст. ст. 452, 453, главы 60 ГК РФ, с учетом нарушения ответчиком условий договора найма, делает вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о взыскании с ФИО2 в его пользу денежных средств в счет арендной платы в сумме 50000 рублей 00 копеек за апрель и май 2022 года.

В удовлетворении требований о взыскании арендной платы с ФИО1 надлежит отказать, поскольку сведений о существовании между ФИО2 и ФИО1 соглашения о совместной уплате арендной платы в материалах дела не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по государственной пошлине в сумме 3200 рублей 00 копеек.

С ФИО2 в пользу ФИО3 надлежит взыскать расходы пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1700 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойного задатка удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму двойного задатка 100000 рублей, полученного по предварительному договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей, всего взыскать 100300 рублей.

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании платы по договору найма жилого помещения удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 плату по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за апрель и май 2022 года в сумме 50000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 1700 рублей, всего взыскать 51700 рублей.

ФИО3 в удовлетворении требований к ФИО1 о взыскании платы по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградском областном суде через Киришский городской суд в течение месяца.

Судья: