ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 3а-1/2025
Верховный Суд Республики Мордовия в составе:
председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,
при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне,
с участием в деле:
административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра», его представителя ФИО1,
административных ответчиков:
- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО2,
- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия,
заинтересованных лиц:
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,
- публично-правовой компании «Роскадастр»,
- Министерства финансов Республики Мордовия,
- акционерного общества «Тандер»,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 января 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с указанным административным исковым заявлением, указав в обоснование иска, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами <№> и <№>. Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2023 г. в размерах: 93 690 440,82 рублей – здание с кадастровым номером <№>; 52 785 782,24 рублей – здание с кадастровым номером <№>. Административный истец считает кадастровую стоимость объектов недвижимости существенно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости (согласно отчетам об оценке рыночной стоимости), чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, и подлежащей пересмотру.
Решениями Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 19 апреля 2024 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке.
По данным основаниям административный истец просил суд: признать незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 19 апреля 2024 г. <№> и <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; установить по состоянию на 14 февраля 2024 г. кадастровую стоимость здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» назначение: нежилое с кадастровым номером <№> площадью 3413,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 60 658 700 рублей; здания мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами назначение: нежилое с кадастровым номером <№> площадью 1923,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 33 106 600 рублей.
После проведения строительно-технической экспертизы административный истец уточнил требования в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, просил установить по состоянию на 14 февраля 2024 г. кадастровую стоимость здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» назначение: нежилое с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости в размере 88 031 209 рублей; здания мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами назначение: нежилое с кадастровым номером <№> в размере 50 463 094 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» ФИО1 поддержала уточненные требования, представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО2 просила отказать в удовлетворении требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости согласно уточненным требованиям не возражала.
Представители: административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, публично-правовой компании «Роскадастр» (представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя), Министерства финансов Республики Мордовия, акционерного общества «Тандер» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.
Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.
Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» является собственником объектов недвижимости: здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» назначение: нежилое с кадастровым номером <№> площадью 3413,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 1 апреля 2008 г.; здания мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами назначение: нежилое с кадастровым номером <№> площадью 1923,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 28 марта 2008 г.
Указанные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет 5 февраля 2014 г.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>, <№> была определена на 1 января 2023 г. и утверждена Приказом Минземимущества РМ от 2 октября 2023 г. №136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия» в размерах: 93 690 440,82 рублей – объект с кадастровым номером <№>; 52 785 782,24 рублей – объект с кадастровым номером <№>.
28 марта 2024 г. общество с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» обратилось в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>, <№> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2024 г. на основании отчетов <№> и <№> от 25 марта 2024 г.
Решениями ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 19 апреля 2024 г. <№> и <№> отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанными отчетами об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 22в, 22е ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пункта 1 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.
Положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество организаций.Статья 372 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 375 НК Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно статье 378.2 НК Российской Федерации налоговая база отдельных видов имущества определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Статья 2 Закона Республики Мордовия «О налоге на имущество организаций» определяет налоговую ставку в отношении указанных в статье 2.1 настоящего Закона объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
Административный истец, будучи собственником объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, по состоянию на 28 марта 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной) и 20 мая 2024 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2024 г.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».
К заявлению в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости административным истцом были приложены отчеты <№> и <№> от 25 марта 2024 г., составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы» ФИО6, согласно которым по состоянию на 14 февраля 2024 г. рыночная стоимость здания мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами с кадастровым номером <№> составляет 33 106 600 рублей (т.1 л.д.65), здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» с кадастровым номером <№> составляет 60 658 700 рублей (т.1 л.д.123 оборот).
Для оценки правомерности выводов в решениях Центра кадастровой оценки относительно представленных отчетов оценщика определением суда от 26 июня 2024 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.
Согласно заключению эксперта Пензенской ЛСЭ Минюста России ФИО9 <№> от 5 декабря 2024 г., с учетом дополнительного письменного пояснения эксперта от 20 января 2025 г. в части математической ошибки в окончательной сумме рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, составившей 88 031 209 рублей вместо 72 769 853 рублей:
- отчет <№> от 25 марта 2024 г. об оценке рыночной стоимости мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами с кадастровым номером <№>, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 14 февраля 2024 г. составляет 33 106 600 рублей; отчет <№> от 25 марта 2024 г. об оценке рыночной стоимости здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» с кадастровым номером <№>, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 14 февраля 2024 г. составляет 60 658 700 рублей, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении указанных отчетов допущены расчётные ошибки, выявлены несоответствия требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки – пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
- рыночная стоимость мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами с кадастровым номером <№> по состоянию на 14 февраля 2024 г. составляет 50 463 094 рубля; рыночная стоимость здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» с кадастровым номером <№> по состоянию на 14 февраля 2024 г. составляет 88 031 209 рублей.
Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на юридически значимую дату.
Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорных объектов недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем суд признает данные отчеты недопустимыми доказательствами.
Поскольку содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта <№> от 5 декабря 2024 г. (с учетом дополнения от 20 января 2025г.), которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает их кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Пензенской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемых решений Центра кадастровой оценки незаконными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют.
Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца равной рыночной.
Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемых решений, а также полномочия принявшего их учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.
Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия
решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 19 апреля 2024 г. <№> и <№> отказать.
Установить по состоянию на 14 февраля 2024 г. кадастровую стоимость объектов недвижимости:
здания мебельного салона с камерами хранения в подвальной части с пристроенными торговыми павильонами назначение: нежилое с кадастровым номером <№> площадью 1923,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 50 463 094 (пятьдесят миллионов четыреста шестьдесят три тысячи девяносто четыре) рублей;
здания крытого торгового модуля типа «Кисловодск» назначение: нежилое с кадастровым номером <№> площадью 3413,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 88 031 209 (восемьдесят восемь миллионов тридцать одна тысяча двести девять) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости общества с ограниченной ответственностью «Тонус-Экстра» считать 28 марта 2024 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия Л.И. Середа
Мотивированное решение суда составлено 4 февраля 2025 г.