Решение по делу № 3А-78/2023 от 07.07.2023

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2023-000058-63

Производство № 3а-78/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 июля 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьева,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Нижегородской области административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202, № ОРС-31/2022/000203 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости незаконными, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее также административный истец) 01.03.2023 обратилась в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором до уточнения административных требований просила:

- признать незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202, № ОРС-31/2022/000203 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере рыночной стоимости определенной частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. в отчетах об оценке от 31.10.2022 № 112-22, № 113-22, № 114-22, № 115-22, № 118-22 и № 119-22;

- об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости 15 985 000 руб., 15 574 000 руб., 363 000 руб., 3 123 000 руб., 1 166 000 руб. и 1 415 000 руб. соответственно.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что она является собственником спорных земельных участков расположенных по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данных земельных участков 24 491 652, 02 руб. (участок №), 23 824 457, 64 руб. (участок №), 889 386, 46 руб. (участок №), 5 506 003, 47 руб. (участок №), 2 057 540, 19 руб. (участок №) и 3 462 562, 82 руб. (участок №) превышает их рыночную стоимость определенную оценщиком на 31.10.2022, что затрагивает ее права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельных участков, в завышенном размере.

Оспариваемыми решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202, № ОРС-31/2022/000203 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку изложенные в них доводы о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности являются необоснованными.

Административный истец ФИО1, будучи извещенной о месте и времени судебного заседания надлежащим образом заказным письмом с уведомлением о вручении (РПО 80403985867418, возвращено по истечению срока хранения) в суд не явилась, обеспечив явку и участие в судебном заседании своего представителя ФИО2

Представитель административного истца ФИО2 пояснила, что проведенная по делу судебная экспертиза имеет ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорных земельных участков. Также представитель не согласилась с выводами эксперта в части ответа на вопрос о допущенных оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчетов об оценке № 112-22, № 113-22, № 114-22 и № 115-22 нарушений, описанных в решениях бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202. Указала, что в рамках административного производства № 3а-82/2023, по аналогичному административному исковому заявлению ФИО1, судом был допрошен специалист, который пояснил, что замечания бюджетного учреждения, касающиеся отсутствия обоснования использования 30 % как предела отклонения от сродненного значения удельного показателя стоимости объектов на рынке недвижимости и использования в этой связи части доступных объектов-аналогов ошибочно.

Представитель административного истца, имея соответствующие полномочия оговоренные в доверенности, в судебном заседании уточнила заявленные административные требования и просила суд признать незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202, № ОРС-31/2022/000203 и установить кадастровую стоимость двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости.

Представители административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО3, ФИО4 считали принятые бюджетным учреждением решения законными. Пояснили, что положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обязывают бюджетное учреждение выявить и указать все допущенные в представленных отчетах об оценке нарушения, что и было сделано при проверке отчетов представленных административным истцом. С выводом эксперта о том, что описанные в решениях № ОРС-31/2022/000200 и № ОРС-31/2022/000203 нарушения не подтвердились, не согласны.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО5 и представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО6 пояснили, что в части выводов эксперта по решениям бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202 министерство и администрация поддерживают позицию ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о законности принятых решений. По решениям бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000200 и № ОРС-31/2022/000203, по которым эксперт пришел к выводу о том, что описанные в них нарушения не подтверждены, полагаются на усмотрение суда. Также на усмотрение суда представители полагаются по требованию об установления кадастровой стоимости двух земельных участков в размере равном их рыночной стоимости.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о начавшемся процессе получено 09.03.2022) явку своих представителей в суд не обеспечил; имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителя Управления Росреестра по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьями 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из представленных в материалы административного дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (т. 3, л.д. 139-143, 145-149, 151-155, 157-168, 163-167, 169-173) ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2020, с датой применения, - с 2021 года.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена в следующих размерах:

№ п/п

Кадастровый номер участка

Кадастровая стоимость, руб.

№

24 491 652, 02

№

23 824 457, 64

№

889 386, 46

№

5 506 003, 47

№

2 057 540, 19

№

3 462 562, 82

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая ФИО1 кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца, что дает ей право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

03.11.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив отчеты об оценке, составленные частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. от 31.10.2022 № 112.22, № 113-22, № 119-22, № 114-22, № 115-22 и № 118-22.

Решениями бюджетного учреждения от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202 и № ОРС-31/2022/000203 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В решениях бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201 и № ОРС-31/2022/000202 в качестве основания к отказу в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости указано:

нарушение пункта 5 ФСО № 3

- на фотоматериалах отсутствуют штампы даты, когда они были сделаны. Таким образом, невозможно судить, насколько они актуальны на дату оценки;

- оценщик в разделе 5.2 при описании сегмента рынка и определении вида разрешенного использования земельного участка ссылается на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Данный приказ утратил силу с 05.04.2021, что вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученных результатов;

нарушение положений пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «б, в, г» ФСО № 7

- при проведении анализа рынка оценщик указал диапазон цен предложений земельных участков коммерческого назначения в городе Белгороде от 1 929, 66 до 14 159, 29 руб./ кв. м, при среднем значении 7 410, 21 руб./ кв. м. Однако, если воспользоваться сайтом avito.ru, onreal.ru, belgorod.cian и другими источниками, то там имеется достаточно большое количество предложений по объектам с большей удельной стоимостью, которые не были рассмотрены даже при анализе рынка (в текстах решений приводятся ссылки на шесть объявлений с адресами сайтов в сети Интернет);

- оценщик в процессе отбора объектов-аналогов выявляет выбросы. Как правило, объекты, имеющие очень низкие и очень высокие (пиковые) значения цен предложений не учитываются (отсеиваются как выбросы). Это согласуется с пунктом 2 «г» ФСО № 7, однако оценщик признает выбросами объекты № 1 - 5 и № 9 - 11, что является некорректным. Так, исходя из требований ФСО № 7, выбросами считаются объекты с максимальными и минимальными значениями, т.е. из диапазона должны быть исключены объект № 1 с удельной стоимостью 1 926, 66 руб./ кв. м и объект № 11 с ценой 14 159, 29 руб./ кв. м.

- оценщик, учитывая назначение объекта оценки, состояние рынка и ограниченность предложений, полагает, что точность оценки может быть достигнута при условии отбора объектов-аналогов, цены предложений которых находятся в пределах +/- 30 % от предварительного среднего значения (7 410, 21 руб./ кв. м), т.е. в интервале от 5 187, 15 до 9 633, 28 руб. Количество предложений в сегменте рынка для срока экспозиции (средней 6 мес.) достаточное, оценщиком приведено 11 предложений, однако, предварительный анализ рынка указывает, что количество предложений гораздо больше. Не обосновывается оценщиком также предел принимаемого диапазона для расчетов +/- 30 % от предварительного среднего значения (7 410, 21 руб./ кв. м), на основании чего производится отказ от использования в качестве аналогов достаточно большого количества объектов. Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, т.е. разница в значении ценообразующего фактора между объектом оценки и объектом-аналогом. Следовательно, цена предложения не является ценообразующим фактором, а значит, не может быть критерием отбора объектов-аналогов. Таким образом, имеет место подмена понятий и искажение, что вводит в заблуждение. Пункт 1 раздела IV «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, в которых указано, что в результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близкими друг к другу. В случае значительной разницы скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги. Т.е. данное утверждение относится к результатам применения сравнительного подхода, а не к определению выборки объектов-аналогов и обоснованию отказа от применения иных объектов в качестве аналогов.

На основании таких предположений оценщик отобрал в качестве аналогов объекты № 6 - 8, что является некорректным. Тем самым можно сделать вывод о намеренном занижении итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Таким образом, поскольку оценщиком некорректно обоснован отказ от применения иных объектов в качестве аналогов, некорректно подобраны объекты-аналоги, то проведение дальнейших этапов сравнительного подхода и непосредственно расчета рыночной стоимости данным подходом привело к недостоверным результатам;

нарушение пунктов 5, 8 «и» ФСО № 3, пункта 22 «д» ФСО № 7

- при введении корректировки на торг оценщик применяет скидку на торг при продаже на неактивном рынке (-15 %), занижая стоимость аналогов и в конечном итоге стоимость объекта оценки. (В решениях указано на противоречивость обоснования экспертом неактивности рынка и выполненным им анализом рынка). При анализе рынка недвижимости оценщик приводит достаточное количество предложений о продаже земельных участков, представленные аналоги имеют срок экспозиции менее 6 мес., часть объектов уже проданы на дату оценки, сам объект оценки имеет выгодное местоположение в областном центре, не является имущественным комплексом.

нарушение пунктов 5, 8 «и» ФСО № 3

- оценщик не вводит поправки на площадь (масштаб), обосновывая тем, что площади объектов-аналогов (16,50; 8,00; 12,48 соток), находятся в том же диапазоне (от 0 до 50 соток), что и объект оценки. Наиболее точную зависимость стоимости земельных участков от площади необходимо было определять по графику, приведенному в Справочнике оценщика недвижимости – 2022 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Ле йфера Л.А., для участков под коммерческую застройку (сегмент рынка для объекта оценки): Y=1,09*Х-0,05.

В решениях бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000203 в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № указано:

нарушение положений пункта 5 ФСО № 3

- в разделе 5 оценщик ссылается не на тот пункт ФСО № 7, что вводит в заблуждение;

- в разделе 5.2 оценщик при описании сегмента рынка и определении вида разрешенного использования земельного участка ссылается на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Данный приказ утратил силу с 05.04.2021, что вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученных результатов;

нарушение положений пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «б» ФСО № 7

- оценщик указывает, что оцениваемый земельный участок фактически используется для эксплуатации нежилого здания складского назначения (кадастровый номер №). Поэтому из всех максимально продуктивных, физически возможных, юридически разрешенных и финансово оправданных вариантов использования был выбран только один вариант наиболее эффективного использования объекта оценки, соответствующий его фактическому использованию – индустриальному (складскому). Однако, в выписке ЕГРН от 21.01.2022 на данный объект недвижимости, содержащийся в отчете, сведения о его складском использовании отсутствуют. Также оцениваемый объект имеет вид разрешенного использования объекта оценки – спорт. Согласно пункту 22 «б» ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценоообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов должно быть единообразным. Выбранные оценщиком объекты-аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Выявленное нарушение вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученного результата.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, - с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям бюджетного учреждения в области управления учреждением относится, в том числе, назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена ФИО7

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202, № ОРС-31/2022/000203 соответствуют форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписаны решения заместителем директора бюджетного учреждения ФИО8 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Оспариваемые решения приняты в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО1 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» приняты в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решениях и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решений государственного бюджетного учреждения ФИО1 (до уточнения административных требований) были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков, в размере их рыночной стоимости, которые по своей правовой природе носят дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основным требованиям, - о признании незаконными решений, определением Белгородского областного суда от 30.03.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» С.Р.В. (город Нижний Новгород).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) Допущены ли частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчетов об оценке от 31.10.2022 № 112-22, № 113-22, № 114-22, № 115-22, № 118-22, № 119-22 нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000200, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202, № ОРС-31/2022/000203, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? и 2) Какова рыночная стоимость по состоянию на 31.10.2022 земельных участков с кадастровыми номерами: № расположенных по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 11.05.2023 № 24279, эксперт С.Р.В. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, при составлении отчетов об оценке от 31.10.2022 № 112-22, № 112-22, № 114-22 и № 115-22 частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. частично допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201 и № ОРС-31/2022/000202, связанные с использованием недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №. При составлении отчетов об оценке от 31.10.2022 № 118-22 и № 119-22, частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. не допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000203, № ОРС-31/2022/000200.

Отвечая на второй вопрос, эксперт пришла к выводу о том, что на 31.10.2022 рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> составляет:

№ п/п

Кадастровый номер участка

Рыночная стоимость, руб.

№

24 057 000

№

23 554 000

№

300 000

№

6 574 000

№

2 960 000

№

1 169 000

Как следует из экспертного заключения № 24279 при изучении отчетов об оценке от 31.10.2022 № 112-22, № 112-22, № 114-22 и № 115-22 подтвержден ряд нарушений, описанных в четырех решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201 и № ОРС-31/2022/000202, связанных с отсутствием обоснования использования оценщиком величины 30% как предела отклонений от среднего значения удельного показателя стоимости объектов на рынке недвижимости, а также с применением оценщиком заниженной скидки на торг. Так эксперт С.Р.В. соглашаясь с упомянутыми нарушениями, указала, что в силу требований ФСО № 7 отбор аналогов производится на основании сопоставимости ценообразующих факторов объектов аналогов и объекта оценки. В рассматриваемом случае, оценщик не указывает по каким ценообразующим факторам объекты № 1 - 5 и № 9 - 11 не сопоставимы с объектом оценки, не принимает их к расчету в рамках сравнительного подхода. Таким образом, в нарушение требований оценочного законодательства (пункт 22 «б, в» ФСО № 7) использование оценщиком лишь части доступных ему объектов-аналогов не обоснован. Указанное нарушение напрямую оказывает влияние на проведение расчетов в рамках сравнительного подхода, а значит, ведет к искажению итогового результата рыночной стоимости.

Оценщик в подготовленных им отчетах привел обоснование отнесения им рынка земельных участков под коммерческую застройку к неактивному, а также указал источник определения неактивного рынка. Рынок земельных участков под коммерческую застройку в городе Белгороде на дату оценки является неактивным, так как характеризуется низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен предложений, ограниченным количеством предложений за достаточно продолжительный промежуток времени.

Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда можно отнести крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством покупателей (Источник информации: Справочник оценщика недвижимости – 2022 «Земельные участки» (Часть 1)/ Под ред. ФИО9. – Нижний Новгород, 2022, стр. 69-70)».

Однако все доводы оценщика не подтверждаются количественными исследованиями рынка, а значит, являются необоснованными: «характеризуется низким уровнем торговой активности», при этом не указано низким по сравнению с каким, какой уровень считается низким, а какой средним; «большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости», при этом оценщиком не указано что же определено как большой разброс, какой разброс является небольшим; «ограниченным количеством продавцов и редкими сделками», однако, оценщиком не приведен анализ количества продавцов, а также анализ количества сделок с аналогичными объектами за какой-либо период.

Вышеуказанное позволило эксперту С.Р.В. констатировать, что доводы, на основании которых оценщик отнес рассматриваемый рынок к неактивному является необоснованным и голословным. Поскольку величина применяемой корректировки влияет на расчетные величины, указанное нарушение приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

По мнению эксперта С.Р.В. для отнесения рынка недвижимости крупного города – центра субъекта Федерации с достаточно высоким уровнем социально-экономического развития к неактивным рынкам необходимо проведение глубокого анализа доказательного и обосновательного характера с выявлением соответствующих количественных показателей. При этом наличие достаточного количества предложений к продаже сопоставимых объектов на рынке недвижимости города, а также тот факт, что на дату проведения экспертного исследования часть выявленных оценщиком участков уже проданы, скорее свидетельствует о наличии определенной активности на рынке.

Доводы представителя административного истца об ошибочности сделанных экспертом С.Р.В. выводов о подтверждении ряда выявленных бюджетным учреждением нарушений допущенных оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчетов об оценке были проверены в судебном заседании с участием эксперта, которым даны исчерпывающие пояснения, связанные с проведенным исследованием и подготовленным заключением. Своего подтверждения доводы представителя административного истца не нашли.

Так приводя замечания, представитель административного истца указала, что оценщиком в отчетах приведено описание отбора объектов-аналогов, с учетом приведенного им диапазона цен; такой подход отбора объектов-аналогов (установление пределов диапазона цен в размере +/-30 %) законодательством об оценочной деятельности не запрещен. Вместе с тем, силу требований ФСО № 7 отбор аналогов производится на основании сопоставимости ценообразующих факторов объектов аналогов и объекта оценки. В рассматриваемом случае, оценщик не указывает, по каким ценообразующим факторам объекты № 1 - 5 и № 9 - 11 не сопоставимы с объектом оценки, не принимает их к расчету в рамках сравнительного подхода, что со всей очевидностью нарушает пункт 22 «б, в» ФСО № и свидетельствует об использовании оценщиком лишь части доступных ему объектов-аналогов.

Замечания представителя административного истца, касающиеся выводов эксперта С.Р.В., подтвердившей наличие в отчетах об оценке нарушений связанных с занижением стоимости аналогов путем применения скидки на торг, несостоятельны. Как указано в экспертном заключении и следует из пояснений эксперта, отнесение конкретного рынка или его сегмента к активному либо неактивному, носит условный характер, при этом не имеет законодательного или методологического обоснования. Признаки отнесения к неактивному рынку, описанные в «Справочнике оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки», под ред. ФИО9, используемые оценщиком, также не содержат конкретных числовых критериев, а поэтому могут быть трактованы субъективно каждым оценщиком по-разному. Эксперт С.Р.В. отметила, что сам факт необходимости отнесения рынка к конкретному виду: активному либо неактивному, необходим исключительно для выбора величины корректировки на торг по конкретному источнику, а именно указанному выше Справочнику оценщика недвижимости. Иными словами, если бы для обоснования корректировки на торг оценщик выбрал иной источник, то сама необходимость обоснования активности рынка отпала. При этом, оценщик имеет право самостоятельно выбирать источник определения вносимых корректировок, они могут быть рассчитанные по рыночном данным, либо приняты на основании экономических оценок, содержащихся в различных Справочниках и исследованиях, которых имеется значительное количество, например данные с сайта «Статриэлт», к которому наиболее часто обращаются оценщики.

Согласно данному источнику расчетное значение корректировки на торг для участков, расположенных в городе Белгороде, составляет значение 0,92 или -8%. При этом значение скидки варьируется в пределах от -13% до – 4% в зависимости от ликвидности объекта.

Оценщик в рамках сравнительного подхода отнес рынок города Белгорода к неактивным рынкам, выбрав при этом величину скидки на торг в размере -15,7%. Эксперт в своих расчетах использует тот же источник, что и оценщик, при этом считает рынок активным и применяет скидку на торг в размере -10,1%. Наличие достаточного количества предложений к продаже сопоставимых объектов на рынке недвижимости города, а также тот факт, что на дату проведения экспертного исследования часть выявленных оценщиком участков уже проданы, подтверждает вывод о наличии определенной активности на рынке, и как следствие необоснованное применение оценщиком скидки на торг для неактивного рынка.

Подтвержденные экспертом С.Р.В. нарушения, выявленные бюджетным учреждением, не являются формальными, поскольку со всей очевидностью влияют на итоговый результат рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №. Указанных нарушений было достаточно для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» решений об отказе в установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной определенной оценщиком Т.Ю.Ю.

Довод представителя административного истца о том, что в рамках аналогичного дела по административному исковому заявлению ФИО1 судом был допрошен специалист К.В.М., пришедшая к иным выводам, нежели эксперт С.Р.В. судом отклоняется, поскольку консультация специалиста не является доказательством по административном делу в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая изложенное требование административного истца о признании незаконными решения бюджетного учреждения от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201 и № ОРС-31/2022/000202 удовлетворению не подлежит.

Что касается нарушений, описанных ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в решениях от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000203, № ОРС-31/2022/000200 и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №, то они своего подтверждения не нашли.

Первое нарушение описанное бюджетным учреждением сводится к отсутствию на фотоматериалах штампа с датой, что не позволяет судить об их актуальности на дату оценки.

В указанной части эксперт указал, что ФСО № 5 не содержит правил оформления фотоматериалов, актуальность фотографий не влияет на итоговую стоимость земельного участка. Дата проведения осмотра в отчетах отсутствует, однако при наличии всей совокупности информации, позволяющей идентифицировать объект оценки, данное нарушение не оказывает влияния на итоговую величину рыночной стоимости.

Второе замечание бюджетного учреждения касается ошибочной ссылки оценщика на пункт ФСО № 7.

В этой части эксперт указал на технический характер допущенной оценщиком неточности, которая не влечет за собой изменений расчетных величин и не оказывает влияния на итоговую величину рыночной стоимости.

В качестве следующего замечания бюджетное учреждение указало на использование оценщиком Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, который утратил силу с 05.04.2021.

В данной части эксперт указал, что ссылка оценщика на указанный документ утративший силу приводится в разделе описательного характера. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик никак не использовал положения данного приказа, следовательно, описанное нарушение не оказывает влияния на достоверность полученного результата.

Четвертое замечание ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» сводится к выбору оценщиком объектов-аналогов не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

По данному замечанию эксперт указал, что в силу пункта 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Проведенный оценщиком осмотр оцениваемого участка выявил наличие на его территории объекта капитального строительства, используемого в качестве складского здания. Учитывая сказанное, оценщик обоснованно в качестве наиболее эффективного использования участков с кадастровыми номерами 31:16:0125023:3477 и 31:16:0125023:3481 выбрал использование под производственно-складскую (индустриальную) застройку, как соответствующее его фактическому использованию.

Иных замечаний в отчетах об оценке от 31.10.2022 № 118-22 и № 119-22 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» выявлено не было.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях от 07.06.2012 № 14-П, от 14.01.2016 № 1-П, о 26.02.2018 № 10-П, от 14.06.2018 № 23-П, от 12.05.2021 № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций. При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

В развитие указанных положений Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание, что решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае суд приходит к выводу, что описанные бюджетным учреждением нарушения в решениях от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000203, № ОРС-31/2022/000200 носят как формальный характер (в части отсутствия даты на фотоматериалах, технической опечатки в указании пункта ФСО, ссылки на недействующий нормативный акт), так и нарушения нормативных предписаний федерального стандарта оценки (в части подбора объектов-аналогов). Более того, указанные бюджетным учреждением нарушения не являются стоимостным и не влияют на правильность итогового результата рыночной стоимости.

ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» могло принять положительные решения по результатам проверки отчетов об оценке представленных административным истцом.

При таких обстоятельствах суд находит требование административного истца о признании незаконными решений от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000203, № ОРС-31/2022/000200 обоснованным, подтвержденным представленными в материалы дела доказательствами и подлежащим удовлетворению.

Действительно, как на то ссылается представитель ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в силу части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, однако это не означает, что выявленные нарушения законодательства носящие формальный характер могут служить основанием к принятию решения об отказе в установлении рыночной стоимости.

Не оставляет суд без внимания и то обстоятельство, что одной из уставной цели ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что безусловно предполагает наличие в штате бюджетного учреждения квалифицированных специалистов в области оценочной деятельности, а следовательно, при рассмотрении заявления и проверке отчетов об оценке административный ответчик мог и должен был полно и всесторонне его изучить, установив не имеют ли выявленные нарушения формальный характер, может ли решение быть принятым без их соблюдения, однако этого сделано не было.

Производным требованием, от основанного требования о признании решений незаконными, ФИО1, с учетом уточнения, заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости земельных участков на 31.10.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчеты об оценке от 31.10.2022 № 119-22 (участок №) и № 118-22 (участок №) составленные оценщиком Т.Ю.Ю.;

- заключение судебной экспертизы от 11.05.2023 № 24279, составленное экспертом С.Р.В.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчеты об оценке, экспертные заключения, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Несмотря на то, что выявленные бюджетным учреждением нарушения в отчетах об оценке от 31.10.2022 № 119-22 и № 118-22 в ходе рассмотрения дела своего подтверждения не нашли, суд, разрешая требование об установлении кадастровой стоимости участков в размере рыночной стоимости, отдает предпочтение экспертному заключению, исходя из следующего.

Экспертом С.Р.В., в отличие от оценщика Т.Ю.Ю. проведено более полное изучение анализа рынка, что позволило получить наиболее полные данные о ценах предложений на земельные участки под производственно-складскую застройку в городе Белгороде. Так экспертом подобрано 14 объектов, в то время как оценщик смог найти всего 9. Далее из подобранных объектов экспертом в качестве объектов-аналогов использовано 5 участков, в то время как оценщик в качестве объектов-аналогов выбрал 3 участка.

Таким образом, является очевидным, что наиболее полный анализ рынка позволил эксперту применить в расчетах большее количество объектов-аналогов. Несмотря на то, что в законодательстве об оценочной деятельности не регламентировано необходимое для использования количество аналогов, использование их в большем количестве, приводит к получению наиболее полного и достоверного результата рыночной стоимости.

Также суд соглашается с обоснованными в экспертном заключении выводами эксперта С.Р.В. об активности рынка в городе Белгороде, и как следствие применения соответствующей корректировки. Оценщиком же при расчете рыночной стоимости была применена корректировка для неактивного рынка.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика Т.Ю.Ю. необходимой квалификации на составление отчетов об оценке, суд отвергает его отчеты в качестве доказательств рыночной стоимости земельных участков.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № проведена экспертом С.Р.В. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельных участков являющихся объектом экспертизы. Проведя анализ рынка объектов экспертизы, эксперт указал, что цены предложений к продаже земельных участков, позиционируемых продавцами под производственную застройку, расположенных в городе Белгороде, находятся в диапазоне от 720 до 10 000 руб./ кв. м, в зависимости от локального местоположения, а также наличия на участке улучшений. Большинство значений цен предложений для свободных земельных участков под индустриальную застройку лежат в диапазоне от 1 000 до 5 000 руб./ кв. м в зависимости от площади, местоположения и других факторов.

В экспертном заключении экспертом отмечено, что под индустриальную застройку им найдено 14 участков, что является достаточным количеством для определения диапазона цен объектов, отнесенных к сегментам рынка оцениваемых участков.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков экспертом было подобрано 5 объектов-аналогов наиболее сопоставимых с оцениваемыми участками. Экспертом введены корректировки: на торг, местоположение внутри города, расположение относительно автомагистрали, асфальтирование участка, наличие ограждения.

Скорректированная стоимость участков по состоянию на 31.10.2022 составила: 300 000 руб. участка с кадастровым номером № и 1 169 000 руб. участка с кадастровым номером №.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом С.Р.В. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 24279.

Определенная экспертом С.Р.В. величина рыночной стоимости земельных участков не является произвольной, при оценке эксперт придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки ФСО № 1 - № 3, № 7. Сделанные экспертом С.Р.В. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку на территории Белгородской области принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам этой нормы (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО1 обратилась с заявлениями в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 03.11.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000200 и № ОРС-31/2022/000203 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере равном их рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 103 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 300 000 руб. по состоянию на 31.10.2022 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 401 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 1 169 000 руб. по состоянию на 31.10.2022 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 03.11.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 02.12.2022 № ОРС-31/2022/000198, № ОРС-31/2022/000199, № ОРС-31/2022/000201, № ОРС-31/2022/000202 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 21.07.2023