дело № 3а-62/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2022 года г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Буджаевой С.А.,

при секретаре Пичко С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

ФИО1 28 октября 2022 года обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание - административное здание с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенное по адресу: <…>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 года № <…> утвержден результат кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 17 002375,13 рублей, которая значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает ее права как плательщика налогов. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2021 года) составляет 3070 000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 3070000 рублей.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 28 октября 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрация г.Элисты Республики Калмыкия.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в суд не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и БУ РК «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив возражений по поводу заявленных административных исковых требований.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения. При этом налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании статьи 402 Налогового кодекса РФ определяется, исходя из их кадастровой стоимости.

В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанная норма закона предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого 2-х этажного здания (наименование – административное здание) с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, год завершения строительства – <…>, расположенного по адресу: <…>.

Поскольку размер налога на недвижимое имущество рассчитывается из его кадастровой стоимости, административный истец ФИО1, как собственник объекта недвижимости, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого 2-х этажного здания (наименование – административное здание), находящегося в собственности у ФИО1, утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 года № <…>, составляет 17 002375 рублей 13 копеек, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 октября 2022 года № <…>. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 09 декабря 2021 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости нежилого 2-х этажного здания (наименование – административное здание), административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.

Согласно отчету № <…> от 29 сентября 2022 года, составленному оценщиком ФИО3 (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 01343 от 01 февраля 2022 года; диплом ФГБОУ «Ставропольский государственный аграрный университет» по программе профессилнальной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» № 262403006762 (регистрационный № 285) от 21 декабря 2015 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № 023379-1 от 02 июля 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»), рыночная стоимость нежилого здания площадью <…> кв. метров с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, по состоянию на 01 января 2021 года составляет 3070 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 (далее по тексту – ФСО № 3), предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов, а именно: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее по тексту - ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В представленном отчете об оценке № <…> от 29 сентября 2022 года приведено описание объекта исследования – нежилого здания, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведен анализ рынка объектов недвижимости и внешних факторов.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; к отчету приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде скриншотов; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода путем метода сравнения продаж и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Сведения об оцениваемом объекте оценки и объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Также в отчете оценщика приведена шкала корректировок при сравнении объектов-аналогов с исследуемым объектом недвижимости.

Объекты недвижимости, избранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, не отличаются существенно от объекта оценки, в том числе и по их качественным характеристикам. Подобранные оценщиком объекты-аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте (г. Элиста Республика Калмыкия). В тоже время, оценщиком применены корректировки, необходимость учета которых им в достаточной мере обоснована.

При определении окончательной рыночной оценки, оценщик надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок.

В отчете применена корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) согласно статистической информации сайта «Статриэлт». В связи с тем, что объявления о продаже объектов-аналогов были опубликованы до даты оценки, применена корректировка на дату предложения (для аналогов № 1 и № 3 применена корректировка 1,01; для аналога № 2 корректировка составила 1,03).

Поскольку площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки, то ко всем объектам-аналогам применена поправка на площадь с учетом коэффициента торможения, размер которого определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО4 (2020 год). Одновременно, применена корректировка на состояние объекта недвижимости и состояние внутренней отделки, поскольку объекты-аналоги по сравнению с объектом оценки имеют удовлетворительное состояние. К объектам-аналогам № 1 и № 2 применена корректировка на наличие земельных участков, поскольку они предлагаются к продаже с учетом стоимости земельного участка. Произведена поправка на местоположение, так как объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены приближенно к районам спальной среднеэтажной застройки, объект-аналог № 3 расположен приближенно к центру административного района, а объект оценки расположен в зоне расположения крупных промпредприятий (2020 год, под редакцией ФИО4, Справочник оценщика недвижимости). Расчет рыночной стоимости произведен исходя из скорректированной стоимости 1 кв.метр объектов-аналогов, является математически верным. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»).

При этом суд учитывает, что в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в отчете, согласуются между собой.

С учетом изложенного представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами мотивированных возражений, замечаний на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого 2-х этажного здания (наименование – административное здание) с кадастровым номером <…> в размере его рыночной стоимости 3070 000 рублей по состоянию на 01 января 2021 года подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание, что Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд, в данном случае, 28 октября 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

решил :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (административное здание) с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв.метров, расположенного по адресу: <…>, в размере рыночной стоимости – 3070 000 (три миллиона семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 октября 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Буджаева