Решение по делу № 2-748/2023 от 29.08.2023 - о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, признании права собственности на квартиру.

Решение

Именем Российской Федерации

г. Черемхово 29 августа 2023 года

Черемховский районный суд Иркутской области в составе судьи Пластинина Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Середкиной М.А., с участием представителя истца ФИО1 – адвоката ФИО14, представителя ответчика по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, признании права собственности на квартиру,

Установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в которому, согласно уточненных исковых требований, просила суд признать сделку купли-продажи квартиры состоявшейся, признать право собственности на квартиру, указав в обоснование иска, что в ее владении находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Указанное имущество перешло в пользование истца ДД.ММ.ГГГГ на основании двух расписок, подписанных ФИО2 и ФИО3

На момент передачи денежных средств квартира не была приватизирована семьей ФИО16, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ ЧРМО и семьей ФИО16 был заключен договор на передачу квартиры в собственность граждан. ДД.ММ.ГГГГ право собственности по 1/5 доли в праве было зарегистрировано, о чем были выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Постановлением Администрации ЧРМО от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 было дано разрешение на продажу квартиры. После получения данного разрешения ФИО2 передал истцу все правоустанавливающие документы на квартиру, в том числе ордер от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которых истец была зарегистрирована в данной квартире. При этом договор купли-продажи между ними заключен не был.

В связи с тем, что между истцом и ответчиками было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения, фактически договор купли-продажи спорного объекта недвижимости был исполнен. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы ФИО2 и ФИО3 в полном объеме, в свою очередь, ФИО16 передали, а ФИО15 фактически приняла указанное недвижимое имущество со всеми имеющимися у ответчиков документами. Претензий друг к другу стороны не имели.

В соответствии с абз. 3 п. 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества.

С ссылкой на ст.ст.554-555 ГК РФ просит признать купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> состоявшейся, признать право собственности на квартиру.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель адвокат ФИО14, действующий по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44), исковые требования поддержали, по изложенным в заявлении основаниям, приведя их вновь. Просили иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2, представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 по доверенностям ФИО8 исковые требования не признали, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договоров, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Из доводов истца и представленных доказательств следует, что между сторонами договор купли-продажи долей владения в письменной форме не заключался. Поскольку стороны не выполнили требования, предъявляемые законом к форме сделки о продаже недвижимости, договор между истцом и ответчиком в силу ч. 2 ст. 550 ГК РФ является недействительным.

Договор купли-продажи, ни основной, ни предварительный, между ФИО17 и ФИО1 ни в 2006 году, ни в 2007 году заключен не был. Имелось лишь предварительное устное соглашение о возможности продажи принадлежащей ответчикам квартиры в будущем. Указанное устное соглашение заключалось на возможности получения ФИО1 в пользу ФИО16 кредитных денежных средств в размере 65 000 рублей на приобретение последними частного жилого дома. Таким образом, денежные средства, полученные ФИО3 в размере 40 000 рублей, и были теми кредитными средствами, которые ФИО16 впоследствии выплачивали по кредитному договору от имени ФИО1

Расписка ФИО3 о продаже квартиры была написана под влиянием указанных выше вынужденных обстоятельств, как гарантия по выполнению обязательств перед ФИО1 по кредитному договору, в связи с чем в мае 2006 года истице спорная квартира была ответчиками предоставлена для временного пользования и проживания, с оплатой за ее счет коммунальных платежей за пользование квартирой.

В 2006 году, в период составления расписки от ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира находилась в муниципальной собственности.

Согласно договору социального найма жилого помещения в ней проживали и имели право пользования кроме супругов ФИО16 и их несовершеннолетние дети ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

Договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан был оформлен только ДД.ММ.ГГГГ в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. Следовательно, до этого времени никаких действий по распоряжению спорной квартирой наниматели совершить не имели правовой возможности. После ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи возможно было заключить только с согласия органов опеки и попечительства, которое было получено ДД.ММ.ГГГГ, при этом с указанного времени истица за заключением договора купли-продажи к ответчикам не обращалась, окончательная цена договора – сумма по сделке как окончательное ее условие между сторонами не была определена.

<адрес> муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действующему за своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО4, ФИО6 разрешена продажа 3/5 долей в спорной квартире. Цена квартиры на момент заключения договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ при приватизации была определена в 258 941 рубль.

Впоследствии органами опеки и попечительства уже было отказано в выдаче разрешения на продажу квартиры, поскольку рыночная стоимость квартиры выросла и на момент отказа в выдаче разрешения на продажу не была определена, в связи с чем, а также в связи с недостижением всех существенных условий договора, в том числе и по его цене, сделка по договору купли-продажи спорной квартиры не состоялась.

Однако за заключением договора купли-продажи с указанного времени истица к ответчикам не обращалась, стоимость квартиры, как существенного условия договора купли-продажи, не обсуждала.

Представленная расписка от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3, не имеющей на тот момент времени подтвержденного надлежащими документами права распоряжения недвижимым имуществом, подтверждает лишь предварительное намерение о продаже квартиры и только от своего имени, а не от имени других пользователей либо собственников жилого помещения. Ответчик ФИО2 личной расписки ФИО1 о получении денежных средств не давал, денежных средств от истицы не принимал.

Пользуясь указанной квартирой, имея на руках копии первоначальных правоустанавливающих документов, ФИО1 в течение всего срока пользования квартирой с 2007 года не могла не знать о правах всех лиц, в том числе и несовершеннолетних ФИО5, ФИО4, ФИО6, на спорное жилое помещение.

В период с 2006-2007 года истица не обращалась ни к ответчикам, ни в судебные органы за защитой своего права, в связи с чем пропустила срок исковой давности, предусмотренный законодательством. Просят в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражения на иск подтвердил, указав, что расписку от своего имени он не писал, а также в расписке, выполненной от его имени, имеется дописка, сделанная иным лицом. Намерений продавать квартиру у него не было. При рассмотрении мировым судьей дела о затоплении его пояснения о факте продажи квартиры истице ФИО1 являлись избранным способом защиты от предъявленных исковых требований о затоплении, поскольку он полагал, что ответственность за затопление должна нести ФИО1 как лицо, проживавшее на тот момент в квартире. В итоге сумма по исковым требованиям была взыскана мировым судьей с его семьи как с собственников квартиры. Выселять истицу из квартиры он не пробовал, так как в этом не было необходимости. Истица проживает в квартире на условии обеспечения сохранности квартиры и оплаты коммунальных услуг.

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не явились.

Суд, с учетом мнения сторон, рассмотрел дело по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Свидетель ФИО9 суду пояснила, что знакома с истицей давно, они дружат. Истица проживает по адресу: <адрес> середины 2006 года. Со слов истицы она знает, что та приобрела квартиру у ФИО16, которые проживали в это квартире ранее, за 50 тысяч рублей. Поначалу ФИО16 все откладывали оформление квартиры на ФИО1, затем говорили, что сделают это, когда дочери исполнится 18 лет. ФИО16 продали квартиру, взяли у ФИО1 деньги и переехали, при этом у них не было денег, чтобы оформить сделку. Весь ремонт в квартире сделала истица, она же платила налоги за эту квартиру. ФИО16 никогда не предъявляли требований к истице о выселении.

Свидетель ФИО10 суду пояснила, что истица ФИО1 проживает в спорной квартире с 2006 года, ранее в квартире проживали ФИО16. ФИО1 купила эту квартиру у ФИО16. Истица самостоятельно делала ремонт в квартире, проживает в квартире постоянно, ФИО16 не пытались выселить истицу из квартиры.

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что работает в Алехинской администрации специалистом по жизнеобеспечению. В спорной квартире изначально проживали ФИО16, затем стала проживать ФИО1 Поскольку с 2006 года в квартире проживает истица, они считают ее собственником квартиры. При этом ФИО16 как собственники квартиры никогда никаких вопросов по квартире в администрации поселка не решали, проживают в частном доме.

Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. О предварительной оплате товара может быть сделана запись в договоре купли-продажи.

Судом установлено, что 3-комнатная квартира, находящаяся на 3 этаже 5-этажного панельного дома общей площадью 59,20 кв.м., в т.ч. жилой 43,10 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО2 – по 1/5 доли в праве у каждого.

Право собственности ответчиков на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения Договора цена на квартиру была установлена в сумме 258 941 рубль.

Вселение ответчиков в спорную квартиру подтверждено ордером б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом представлено две расписки, согласно которым ФИО2 получил за квартиру в сумме 25 000 рублей от ФИО12 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 передала квартиру ФИО1, расположенную по адресу: <адрес>, и получила деньги в размере 40 тысяч рублей ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ответчик ФИО2 оспаривал факт продажи своей доли владения в квартире истице ФИО1, указывая, что никаких расписок он не писал.

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п.1 ст.554 ГК РФ), а также цена недвижимости (п.1 ст.555 ГК РФ).

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, исполнена сторонами, но не прошла государственную регистрацию по причине уклонения какой-либо стороны от регистрации сделки, суд вправе признать такую сделку состоявшейся.

Аналогичная возможность предусмотрена п.3 ст.551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

По смыслу нормы п.3 ст.165 ГК РФ требование о государственной регистрации договора может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Суд также принимает во внимание положения п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым сторона сделки, в отношении которой не проведена государственная регистрация, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Как видно из текста искового заявления, и не оспаривалось сторонами спора, что договор купли-продажи между ФИО1 и ответчиками не был документально оформлен, не был подписан сторонами, не были определены существенные условия договора купли-продажи, а, следовательно, договор не может быть признан состоявшимся.

Расписки от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ссылается сторона истца, не могут быть признаны двусторонней сделкой купли-продажи спорной квартиры, поскольку отсутствуют существенные условия сделки, нет подписи сторон.

При этом стороной истца факт написания расписки ФИО2 объективно не доказан, поскольку обе расписки, выполненные как от имени ФИО2, так и от имени ФИО3, очевидно выполнены и подписаны одним лицом.

Данные расписки подтверждают лишь факт получения денежных средств от истицы, что не оспаривается ответчиками.

В данном случае судом также учитывается то обстоятельство, что на момент составления данных расписок ответчики ФИО2, ФИО3 правом владения спорной квартирой не обладали, проживали в спорной квартире как наниматели жилого помещения, соответственно полагать, что на момент составления расписок ответчики имели право распоряжаться спорной квартирой, у суда не имеется.

При этом сведений о согласовании окончательной цены спорной квартиры сторонами суду не представлено, согласно представленным доказательствам, цена квартиры на момент ее передачи ответчикам составляла 258 941 рубль, что очевидно выше стоимости квартиры, которую указывает сторона истца как согласованную между сторонами – 65 000 рублей.

Кроме того, каких-либо доказательств уклонения ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 от оформления перехода права собственности на спорное имущество суду не представлено. Требований либо претензий от ФИО1 в адрес ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6о понуждении к подписанию договора купли-продажи с момента передачи денег (с ДД.ММ.ГГГГ и до момента обращения с исковыми требованиями в суд) суду также не предоставлено.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, по общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

Исходя из принципа восстановления нарушенных прав (ст.1 ГК РФ), способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, поскольку способ защиты права, используемый истцом, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом избран не верный способ защиты нарушенного права и с учетом вышеизложенного, отказывает в удовлетворении заявленных истцом требований о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, признании права собственности на квартиру.

Поскольку истцом факт заключения договора купли-продажи квартиры не доказан, оснований для разрешения вопроса о применении последствий пропуска срока исковой давности, заявленного стороной ответчика, у суда не имеется.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, признании права собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Черемховский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.Ю. Пластинин

Копия верна: судья Е.Ю. Пластинин

Подлинник решения подшит в деле Черемховского районного суда <адрес> № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, признании права собственности на квартиру.