РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 ноября 2025 года адрес

Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5781/25 по иску фио к фио о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику фио о признании сделки недействительной, мотивируя свои требования тем, что она владела на праве собственности единственным недвижимым имуществом, а именно квартирой общей площадью 55,1 кв.м, жилой площадью 34,9 кв.м., расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0013003:2900. В связи с тяжелым материальным положением истец была вынуждена взять кредит в банке 13.11.2020 г. адрес Финансирования» предоставил истцу ипотечный кредит, на основании кредитного договора № 4651-ZKLIH-001-20, в размере сумма сроком на 121 месяц под 14,99% годовых. Обеспечением исполнения обязательств по договору являлся залог единственной квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0013003:2900. фио, являющийся близким родственником истцу, узнав о тяжелом материальном положении фиоА и взятом ею кредите, который она с трудом выплачивала, под залог единственной квартиры, предложил ей заключить договор пожизненного содержания с иждивением в отношении ее единственной квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0013003:2900. Обосновав данное предложение тем, что он погасить все обязательства по кредитному договору, а также будет ее пожизненно содержать, взамен этому, истец должна заключить договор ренты. 05.10.2022 г. истец составила и заверила нотариальную доверенность № 77 АД 1602576 на ответчика, где уполномочила его быть представителем и вести дела во всех государственных и муниципальных органах, в том числе в МФЦ, в Росреестре, управлять и распоряжаться всем имуществом истца, впоследствии, нотариальным распоряжением от 24.07.2023 г. вышеуказанная доверенность была отменена. 10.10.2022 г. кредит, взятый истцом, был погашен. 26.11.2022 г. истец, не обладая знаниями в юриспруденции и думая, что заключает договор пожизненного содержания с иждивением, подписала договор купли-продажи с ответчиком своей единственной квартиры, в которой проживает по настоящее время. Истец указывает о мнимом характере оспариваемой сделки, заключенной между сторонами, поскольку она была заключена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, стоимость квартиры указана в договоре формально, ниже ее действительной стоимости, данная сделка не исполнялась, передачи денежных средств и квартиры в действительности не было. Из намерения и воли истца, должен был быть заключен другой договор - это договор пожизненного содержания с иждивением, однако, как оказалось в итоге, был обманным путем заключен договор купли-продажи, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением с целью защиты нарушенного права.

С учетом изложенного, истец просит суд признать заключенный договор купли-продажи между фио и фио от 26.11.2022 г. в отношении недвижимого имущества квартиры общей площадью 55,1 кв.м, жилой площадью 34,9 кв. м., расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0013003:2900 – недействительным.

Истец фио в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, обеспечила явку представителей, которые исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, обеспечил явку представителя, который против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам письменного отзыва просил в иске отказать.

Третье лицо фио и ее представитель в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований.

Представитель Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом надлежащим образом.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом установлено, что 13.11.2020 г. адрес Финансирования» предоставил фио ипотечный кредит, на основании кредитного договора № 4651-ZKLIH-001-20, в размере сумма сроком на 121 месяц под 14,99% годовых (цель – капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого помещения).

Обеспечением исполнения обязательств по договору являлся залог квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0013003:2900, что подтверждается договором об ипотеке от 13.11.2020 г., заключенным между адрес Финансирования» (Залогодержатель) и фио (Залогодатель).

27.09.2022 г. между фио (Продавец) и фио (Покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу.

Стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, которая на дату заключения договор находится в залоге у адрес Финансирования» на основании Договора об ипотеке лот 13.11.2022 г. (п. 1.1, 1.2 Предварительного договора).

Стороны договорились заключить Основной договор в течение 10 (Десяти) календарных дней с момента снятия ограничения прав и обременений по Договору об ипотеке от 13.11.2022 г. (п. 1.3 Предварительного договора).

По предварительной договоренности между Сторонами цена Основного договора составляет сумма (п. 2.1 Предварительного договора).

В качестве гарантии заключения в будущем Основного договора Стороны договорились о внесении Покупателем задатка в сумме сумма

Задаток вносится Покупателем в момент подписания настоящего Договора путем внесения денежных средств на банковский счет Продавца для погашения кредитного договора, заключенного Продавцом с Акционерным Обществом «Банк Жилищного Финансирования (адрес) № 4651-2KLIH-0001-20 от 13.11.2020 г. Подписанием настоящего договора Продавец подтверждает, что денежные средства переданы Покупателем (п. 2.3 – 2.4 Предварительного договора).

Истец 27.09.2022 г. подала заявление о полном досрочном погашении кредита в адрес Финансирования», подписанное собственноручно.

фио 05.10.2022 г. выдала ответчику нотариально удостоверенную доверенность (бланк 77 АД 1602576) на представление ее интересов, в том числе в банках и Росреестре для совершения действий по снятию обременения (залога). Нотариусом ей было разъяснены положения доверенности, смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 ГК РФ ей разъяснены и соответствуют ее намерениям, содержание доверенности доверителю зачитано вслух, содержание доверенности соответствует волеизъявлению заявителя, что нашло свое отражение в самой доверенности, удостоверенной нотариусом адрес фио

фио платежным поручением №579 от 06.10.2022 г. перечислил по реквизитам истца в адрес денежные средства в погашение задолженности в размере сумма, что подтверждается платежным поручением № 999579 от 06.10.2022 г.

Ответчик 12.11.2022 г. подал документы на снятие обременения (залога), что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Росреестр выпиской из ЕГРН от 17.11.2022 г. подтвердил снятие обременения и освобождение спорной квартиры от залога.

26.11.2022 г. между фио (Продавец) и фио (Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру общей площадью 55,1 кв.м., жилой площадью 34,9 кв.м., расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0013003:2900.

Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора передачи № 072500-У13275 от 31.05.2006 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 77-77-07/027/2006-776 от 12.07.2006 г. согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.11.2022 г. (п. 2 Договора купли-продажи)

Стороны установили цену квартиры в сумме сумма (п. 5 Договора купли-продажи).

Покупатель оплатил по Предварительному договору от 27.09.2022 г. задаток в сумме сумма Задаток засчитывается в оплату по настоящему договору. Оставшиеся сумма покупатель передал продавцу до подписания договора. Подписанием настоящего договора продавец подтверждает, что денежные средства переданы покупателем. Стороны согласились, что расписка о получении денежных средств не передается (п. 6 Договора купли-продажи).

На момент заключения договора в квартире зарегистрированы фио, паспортные данные, фио, 18.11,паспортные данные, фио, ...паспортные данные, фио, паспортные данные. Право пользования квартирой у фио паспортные данные и фио паспортные данные с момента перехода права собственности на покупателя прекращается. фио паспортные данные и фио ...паспортные данные сохраняют право пользования квартирой до нахождения альтернативного варианта (п. 9 Договора купли-продажи).

Пунктом 11 Договора стороны заверили друг друга, что: настоящим договором не нарушаются интересы третьих лиц; не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значения своих действий или руководить ими, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой; согласовали условия настоящего договора без намерения причинить вред друг другу или иному лицу; отсутствуют обстоятельства, препятствующие заключению договора на согласованных сторонами условиях; документы, представленные сторонами для заключения и исполнения договора, являются подлинными, а содержащаяся в них информация полностью соответствует действительности; в отношений них дело о банкротстве не возбуждено, заявлений о возбуждении дела о банкротстве в отношении них в Арбитражном суде не имеется; не имеют долгов и/или любых неисполненных обязательств, которые могут повлечь банкротство в течение ближайшего месяца, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, что не планируют обращаться в суд о признании себя банкротом; не являются должниками, в отношении которых возбуждено исполнительное производство; в отношении отчуждаемой квартиры не установлен запрет на регистрационные действия, а в случае его установления на момент осуществления регистрационных действий, Сторона, по вине которой был установлен запрет, обязуется за свой счет и своими усилиями совершить действия, необходимые для снятия запрета.

26.11.2022 г. между фио и фио заключен передаточный акт к Договору купли-продажи квартиры, согласно которому продавец передал в собственность покупателя спорную квартиру.

04.12.2022 г. произведена государственная регистрация права собственности фио на вышеуказанное жилое помещение за № 77:07:0013003:2900-77/072/2022-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно доводам искового заявления, истец указывает о мнимом характере оспариваемой сделки, заключенной между сторонами, поскольку она была заключена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, стоимость квартиры указана в договоре формально, ниже ее действительной стоимости, данная сделка не исполнялась, передачи денежных средств и квартиры в действительности не было. Из намерения и воли истца, должен был быть заключен другой договор - это договор пожизненного содержания с иждивением, однако, как оказалось в итоге, был обманным путем заключен договор купли-продажи.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения требований, поскольку истцом в обоснование доводов иска, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, допустимых и достоверных доказательств, не представлено.

Отказывая в удовлетворении требований о признании спорного договора купли-продажи квартиры недействительным, суд исходит из того, что оспариваемый договор не содержит признаков мнимой сделки, поскольку воля сторон была направлена на переход права собственности на спорное имущество; сторонами договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорный объект недвижимости.

Доводы истца о том, что ответчик в спорной квартире не проживает, оплату коммунальных услуг не производит, основаниями для признания сделки недействительной, не являются.

Доводы истца о том, что денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи от 26.11.2022 г. не были переданы фио, суд отклоняет в полном объеме, поскольку материалами дела подтверждается иное, п. 6 Договора купли-продажи Продавец подтвердил передачу денежных средств.

Кроме того, суд отмечает, что отсутствие доказательств о получении денежных средств, составляющих стоимость спорного объекта недвижимости, не является основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным по основаниям ч. 1 ст. 170 ГК РФ, поскольку неоплата приобретенного товара не является основанием для признания заключенной сделки недействительной, так как законодатель предусмотрел иной механизм защиты права продавца, не получившего оплату за проданный товар. В п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Истец выразила согласие с условиями договора, подписала его без оговорок, договор были заключены и акты были подписаны при свободном волеизъявлении продавца как правоспособного и дееспособного лица, не содержит противоречащих закону положений.

Текст Договора не допускает двоякого толкования. О наличии каких бы то ни было иных договоренностей между сторонами, в том числе договоренностей о ренте, заявлено голословно и бездоказательно.

Истец на стадии заключения договора купли-продажи квартиры от 26.11.2022 г. располагала полной информацией об условиях договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, поскольку с положениями договора была ознакомлена и согласна, лично подписав оспариваемый договор, что нашло отражение в его тексте. Истец лично уполномочила ответчика произвести регистрационные действия, что подтверждается выданной нотариальной доверенностью.

Как следует из фактических обстоятельств, при совершении сделки стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, что свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий.

Таким образом, ответчиком были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности, действительная воля сторон договора была направлена на создание данных правовых последствий, условия, определенные сторонами в договоре, исполнены ими. Оспариваемый договор купли-продажи не противоречит закону, условия договора сторонами сделки исполнены в полном объеме, имущество в виде квартиры передано покупателю, который в результате совершения сделки приобрел право собственности на указанную квартиру, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Достоверных и объективных доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи от 26.11.2022 г. является мнимой сделкой, истцом не представлено, а в ходе судебного разбирательства по делу судом не добыто.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, по вышеприведенным основаниям.

Ответчиком также заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности оспаривания сделки. В этой части суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Из анализа указанной нормы права и установленных по делу обстоятельств следует, что начало течения срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой (мнимой) исчисляется с момента начала исполнения сделки, то есть с 02.12.2022 г. - момента регистрации права собственности покупателя объект недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что фио обратилась в суд с иском 27.03.2025 г. С учётом, установленных по делу обстоятельств, существа заключённой сделки, суд полагает признать факт того, что срок для обращения в суд истцом не пропущен.

Вместе с тем, данный вывод суда не влияет на общий- об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к фио о признании сделки недействительной - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Никулинский районный суд адрес.

Судья Казакова О.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.01.2026 г.