50RS0027-01-2025-000050-31
копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2025 года г. Можайск
Можайский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Корень Т.В.
при секретаре Аболь В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо - Управление Росреестра по МО о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным соглашения о переходе права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности к нему от ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, кадастровый №, а также на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, кадастровый № на основании соглашений о переходе права собственности на земельные участки от 29.06.2021г. и приложения №1 актов приема-передач от 29.06.2021. Свои требования истец обосновывает тем, что на дату заключения вышеуказанных соглашений, земельные участки имели место ограничения на основании Постановлений Бологовского РОСП УФССП России по Тверской области от 30.11.2020 о запрете на совершение действий по регистрации по исполнительному производству 43908/20/69004-ИП. Согласно данных выписки из ЕГРН от 04.06.2024, а также выписки из ЕГРН от 26.08.2024, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Указанные земельные участки фактически были переданы, что подтверждается актами приема-передачи, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации. 14.06.2024 в адрес ФИО2 было направлено уведомление о необходимости зарегистрировать недвижимое имущество. На момент подачи иска переход права собственности на вышеуказанные смежные земельные участки не зарегистрированы. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении и невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда
Ссылаясь на то, что соглашений о переходе права собственности на земельные участки заключены в соответствии с требованиями закона, недвижимость передана истцу по акту приема-передачи, расчет между сторонам был произведен полностью, однако в настоящее время невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца как собственника в отношении приобретенного недвижимого имущества, истец просит удовлетворить заявленные требования.
В судебное заседание истец не явился, в заявлениях, адресованных суду, истец просил рассматривать дело в его отсутствие, требования поддержал.
Ответчик и его представитель не явились, в заявлениях, адресованных суду, представитель ответчика просил рассматривать дело в его отсутствие. С иском не согласны представили в суд письменные возражения, указывая, что в 2021 году ответчик, столкнувшись с арестом земельных участков из-за налоговой задолженности, обратился за помощью к своему брату ФИО1, которому полностью доверял. ФИО1 предложил организовать аукцион и убедил, что это единственный способ решения проблемы, умолчал о возможности отмены судебного приказа. В результате, под предлогом оказания «юридических услуг», ФИО1 получил от ответчика два земельных участка за 50 000 руб. при рыночной стоимости в 5 раз выше, а также договорился о займе на 75 000 руб., который фактически не предоставлялся. Впоследствии эти действия легли в основу иска, поданного ФИО1 Ответчик считает, что имело место злоупотребление доверием, обман и введение в заблуждение, действия истца носят признаки мошенничества (ст.159 УК РФ). В связи с этим ответчик подает встречный иск о признании сделки недействительной, просят в иске ФИО1 отказать.
Ответчик предъявил встречный иск к ФИО1 о признании недействительными сделок дарения двух земельных участков с кадастровыми номерами №, обосновывая свои требования тем, что сделки были заключены под влиянием обмана и злоупотребления доверием со стороны истца, который, являясь профессиональным юристом и близким родственником, ввел ответчика в заблуждением относительно их характера и последствий. Фактически ответчик не имел намерения дарить участки, а полагал, что подписывает документы в рамках юридической помощи по снятию запрета на регистрационные действия. Право собственности не перешло фактически, так как владение и пользование участками осталось за ответчиком. Сделки являются мнимыми и/или совершенными под влиянием обмана, что в силу ст.170, 178,179 и 168 ГК РФ является основанием для признания их недействительными. Просит признать недействительным соглашения о переходе прав собственности земельных участков с кадастровыми номерами №.
Истец со встречным иском не согласился, указав, что ответчик ФИО2 фактически признал передачу участков, а также наличие договоренности о дарении в благодарность за оказанную ранее помощь. Сведения о семейных отношениях и иной помощи, не опровергают правовой природы дарения и не отменяют обязанность государственной регистрации перехода права собственности. Возражения ответчика о наличии иных обязательств, в том числе по договору займа, не относятся к предмету настоящего спора, рассматриваются в рамках отдельного дела и не имеют юридического значения для спора о регистрации права собственности по уже заключенным договорам дарения. Таким образом, доводы ответчика не опровергают требований истца. Истец просит отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме.
Третье лицо Управления Росреестра по Московской области, представитель в судебное заседание не явился, возражений не представил.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив доводы заявленных исковых требований, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основании ст.ст.153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.
В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент ее совершения (подписания договора).
В ходе судебного разбирательства из представленных материалов дела установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, в юго-западной части кадастрового квартала №, находились в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.
В подтверждение факта принадлежности спорных земельных участков ответчику ФИО2 на праве собственности до заключения спорных соглашений, представлены свидетельства о государственной регистрации права от 06.11.2014г., 14.11.2014г., выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Из представленных документов следует, что 29.06.2021 между ФИО2 (даритель) и его братом ФИО1 (одаряемый) подписано два соглашения без номера о переходе права собственности на земельный участок, согласно которым ФИО2 обязался безвозмездно передать в собственность одаряемому, а одаряемый принять в качестве дара земельный участок общей площадью 1 651 кв.м и земельный участок общей площадью 1500 кв.м с адресом относительно ориентира: <адрес>, участок расположены в юго-западной части кадастрового квартала №.
Участку площадью 1651 кв.м присвоен кадастровый №; участку площадью 1500 кв.м - №.
Судом установлено, что оригиналы данных соглашений остались у ФИО1, в то время как ФИО2 продолжал пользоваться и распоряжаться участками фактически, оплачивал налоги, принимал меры к их содержанию, т.е. осуществлял все права собственника.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно положениям статьи 170 ГК РФ, сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия, является мнимой и ничтожной. Также в силу 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной.
Согласно разъяснениям в п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Согласно разъяснениям в п.87 названного Постановления, пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Согласно ст.572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно ч.3 ст.574, в редакции действовавшей на день заключения оспариваемых Соглашений, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Согласно условиям Соглашений стороны приняли на себя обязательства совершить действия по регистрации перехода права. Между тем ни одна из сторон после подписания Соглашений каких-либо мер к регистрации Соглашений не предприняла.
Суд признает убедительными доводы ответчика о том, что документы были подписаны им без должного понимания правовых последствий, при наличии заблуждения и злоупотребления доверием. Факт передачи денежных средств в сумме 20000 руб. не свидетельствует о реальном намерении сторон заключить сделки дарения.
В ходе рассмотрения дела судом принято и исследовано в качестве доказательства копия решения Солнцевского районного суда г.Москвы от 21.11.2022 г. по гражданскому делу №, по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору займа. Согласно, указанного судебного акта, судом было установлено, что между ФИО1 и ФИО2 19.06.2022 г. был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого, ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 75 000 руб., подлежащие возврату не позднее 01.09.2022г. Ответчиком обязательства по возврату займы исполнены не были. Решением суда требования ФИО1 были удовлетворены в полном объеме. Суд установил факт заключения и исполнения договора займа со стороны займодавца и факт неисполнения обязательств по возврату стороны заемщика.
Представленный судебный акт подтверждает, что между сторонами существовали долговые отношения, факт получения ответчиком денежных средств установлен решением суда, а обязательства по их возврату не исполнены.
Однако, сам по себе факт наличия задолженности по договору займа не влияет на действительность зарегистрированного права собственности ответчика на земельные участки.
Кроме того, из буквального текста Соглашений следует, что между сторонами фактически заключался договор дарения земельных участков, а не соглашение об отступном, в счет прекращения каких-либо обязательства ФИО2
Факт того, что земельные участки фактически не передавались и находились под контролем ответчика, а регистрационное действия по переходу права собственности не были осуществлены, свидетельствует об отсутствии реального волеизъявления на дарение.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что Соглашения о переходе прав на земельные участки являются мнимыми, поскольку фактически содержать нормы договора дарения, при этом не были направлены на реальное заключение договора дарения и не исполнялись сторонами, акт передачи земельных участков был подписан только для вида, тогда как фактически земельные участки в пользование истца не были переданы.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что встречный иск ФИО2 обоснован и подлежит удовлетворению, соответственно в удовлетворении иска ФИО1 надлежит отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил :
в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо - Управление Росреестра по МО о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать;
встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании сделок недействительными удовлетворить;
признать недействительным Соглашение, заключенное 21.06.2021 о переходе права собственности земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу ориентира: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №,
признать недействительным Соглашение, заключенное 21.06.2021 о переходе права собственности земельный участок площадью 1651 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу ориентира: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: подпись
Мотивированный текст решения изготовлен 18 июля 2025 года.
Судья подпись Т.В. Корень
Копия верна: судья___________________
Решение не вступило в законную силу.