УИД № 78OS0000-01-2023-000273-86
Дело № 3а-120/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2023 года г. Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Чистяковой Т.С.,
при секретаре Ивановой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (далее по тексту – ООО «Стокманн СПб Центр» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> равной его рыночной в размере 446 867 000 рублей по состоянию на 01 января 2022 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является собственником указанного земельного участка. Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28 октября 2022 года №146-п кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2022 года установлена в размере 556 052 490 рублей 68 копеек.
Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «<...>» для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.
Согласно отчету об оценке № 1001/23-1077 от 07 февраля 2023 года, выполненному ООО <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена в размере – 446 867 000 рублей по состоянию на 01 января 2022 года.
Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости.
Представитель административного истца по доверенности -- в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает, полагает, что заключение судебной экспертизы не является надлежащим доказательством.
Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу по доверенности -- в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения административного иска, полагая, что рыночная стоимость должна быть установлена в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика – Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» по доверенности -- в судебное заседание явилась, поддержала позицию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Административный ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайств в суд не представил, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного административного ответчика.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее ФЗ от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в части 4 статьи 22 ФЗ от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Судом установлено, из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок кадастровый №..., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью <...> кв.м., принадлежит на праве собственности ООО «Стокманн СПб Центр», а соответственно Общество вправе оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.
Согласно выписки ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу кадастровая стоимость земельного участка кадастровый №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> площадью <...> кв.м., установлена в размере 556 052 490, 68 рублей на 01 января 2022 года (л.д. 9 том 1).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (ч. 1).
В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе, путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч. 2).
Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (ч. 1).
Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 8).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из содержания приведенных норм права, при разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем.
В качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке N 1001/23-1077 от 07 февраля 2023 года, выполненный ООО «<...>», согласно которому по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N №... составила 446 867 000 рублей (л.д. 11-178 том 1).
Изучив представленный административным истцом отчет об оценке, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и определенной оценкой рыночной стоимостью, мотивированные возражения административных ответчиков, судом в соответствии с определением от <дата> назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа-Консалт» --.
Согласно заключению судебной экспертизы от <дата>, выполненной экспертом ООО «Альфа-Консалт» -- отчет об оценке №... от <дата> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
При определении рыночной стоимости оценщиком были допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости: итоговый результат приведен без указания возможных границ интервала, в котором по мнению оценщика может находиться рыночная стоимость объекта; в отчете отсутствует информация включен ли налог на добавленную стоимость в формируемые денежные потоки или нет, в связи с чем, отчет допускает неоднозначное толкование (вводит в заблуждение); не приведены данные о соответствии рассчитанной стоимости замещения рыночным показателям (включены ли в нее все составные позиции, предусмотренные справочником «Ко Инвест», а именно рыночная величина ССП=Справочный стоимостной показатель + НДС + Прибыль предпринимателя), величина затрат на замещение должна быть увеличена на 20%; при определении потенциального валового дохода необоснованно исключены фактические контрактные ставки, которые выше средних на рынке, поскольку среднерыночные данные не учитывают уникальность местоположения оцениваемого объекта ( на основной торговой улице, непосредственная близость от основных крупных транспортных узлов); для определения затрат на строительство подземной части улучшений, в которой расположен паркинг, оценщиком был выбран аналог «подвалы бытового назначения из монолитного или сборного железобетона глубиной до 5 м с отделкой уровня «стандарт» с удельным показателем затрат на строительство равным 11179 рублей/куб.м., вместо объекта-аналога «Парковки подземные в зданиях от 1 до 2 этажей, класс «Стандарт», класс конструктивной системы КС-4, удельный показатель стоимости строительства которого составляет 5041,2 рублей/куб.метр.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 года установлена экспертом в размере 563 600 000 рублей.
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключение эксперта -- отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчет величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, применение которого обосновано, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; с учетом уникальных характеристик объекта исследования экспертом обоснованно был выбран метод оценки – метод распределения, содержание которого подробно раскрыто в заключении экспертизы (л.д. 123-124 том 2).
Доводы представителя административного истца о допущенных, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Более того, в судебном заседании от 26 июня 2023 года была допрошена эксперт --, которая поддержала выводы судебной экспертизы, дала пояснения, которые согласуются с выводами судебной экспертизы.
Экспертом в судебном заседании были даны пояснения относительно выбранных подхода и методов определения рыночной стоимости земельного участка.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункты 1, 11 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200)).
При выборе подхода для определения стоимости объекта оценки эксперт руководствовался тем, что затратный подход для оценки свободных земельных участков не применим, поскольку земля является продуктом природы и затрат на ее производство никто не осуществлял, также не применим и сравнительный подход, основанный на сравнении продаж, поскольку относительно рынка земельных участков в центральной части города можно сделать вывод об его практическом отсутствии, поскольку предложения по земельным участкам, представленным на рынке, единичны.
В связи с чем, обосновано экспертом определена стоимость земельного участка методами, предусматривающими определение стоимости всего единого объекта недвижимости (ЕОН) с последующим вычитанием стоимости объекта капитального строительства (ОКС), что соответствует «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года №568-р.
Экспертом был применен метод распределения, который предусматривает расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное (рыночное) значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости (аналитическими компаниями ведется постоянный мониторинг среднерыночной доли стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости, т.е. результаты расчетов подкреплены рыночными данными).
Описанная в Методических рекомендациях последовательность применения метода распределения предполагает расчет стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом.
Допрошенный в судебном заседании эксперт, обратил внимание на особенность единого объекта недвижимости, а именно то, что он является вторым (после ТК «Галерея», Лиговский проспект, 30А) по величине торгово-офисным комплексом, расположенным в границах центральной (исторической) части города. В открытых источниках информации на дату исследования отсутствуют предложения о продаже сопоставимых объектов, таким образом сравнительный подход при определении стоимости единого объекта недвижимости использован не был.
Поскольку единый объект недвижимости является функционирующим торгово-офисным центром, т.е. является доходной недвижимостью, для определения стоимости единого объекта недвижимости Экспертом был использован доходный подход
Таким образом, применение экспертом при исследовании частичного сочетания метода распределения и метода остатка, не противоречит действующему законодательству.
Доводы стороны административного истца о том, что при определенной дате оценки на 01 января 2022 года, при анализе денежных потоков за 2021 год в расчет бралась ожидаемая ставка доходности на ближайшие пять лет, не опровергает выводы заключения эксперта, поскольку использованный для определения стоимости единого объекта недвижимости метод прямой капитализации предусматривает, что для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой доход, который собственник планирует получать до окончания экономической жизни объекта преобразуется в стоимость объекта путем капитализации.
Согласно ФСО V пункта 22 ставка капитализации должна отражать риски получения прогнозируемого денежного потока с точки зрения участников рынка, конкретной сделки или пользователя (в соответствии с видом определяемой стоимости).
Эксперт, руководствуясь принципом разумной осторожности, с учетом особенностей ситуации в стране, правомерно использовал данные об ожидаемой текущей доходности, которые позволяют более точно учесть риски получения этого типичного годового дохода в течение экономической жизни объекта, исходя из определения понятия прогнозного периода.
При этом, представленная стороной административного истца рецензия не может быть принята судом во внимание, как дающая основания усомниться в выводах судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка. Как замечания в рецензии, так и в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, выражались в несогласии с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценки представленного административным истцом.
Вместе с тем, как следует из отчета об оценке № 1001/23-1077 от 07 февраля 2023 года в рамках расчетов коэффициент капитализации был рассчитан, основываясь на пункте 9.2.2. Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО». Однако среди утвержденных рекомендаций Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» данный документ отсутствует, что свидетельствует о том, что оценщик использовал неутвержденную редакцию рекомендаций и о недостоверности данного доказательства.
Поскольку с учетом письменных и устных пояснений эксперта, у сомнений в обоснованности экспертного заключения и соответствии его требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, у суда не имелось, суд не усмотрел наличие предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
Заключение судебного эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, в связи с чем, судом принимается в качестве достоверного доказательства.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если этими результатами затронуты их права и обязанности.
Целью обращения административного истца ООО «Стокманн СПб Центр» в суд с настоящим иском являлось снижение налоговых платежей в связи с завышением их размера, которые подлежит исчислению, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, поэтому установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца будет ухудшено, а цель обращения в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением. При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.
Административный истец в иске просил установить рыночную стоимость спорного земельного участка в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. Однако проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости в размере, превышающем установленную государственную кадастровую стоимость. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой стоимостью права и законные интересы административного истца нарушены не были. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, что является одним из условий для удовлетворения административного иска, заявленные ООО «Стокманн СПб Центр» требования удовлетворению не подлежат.
Кроме того, суд не вправе устанавливать для собственника или арендатора новую кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения по сравнению с государственной кадастровой стоимостью, поскольку истец восстанавливает право путем снижения размера кадастровой стоимости для выполнения обязанности по оплате налоговых платежей.
На основании изложенного, с учетом того, что установленная в экспертном заключении рыночная стоимость земельного участка превышает его кадастровую стоимость, в удовлетворении заявленных административных исковых требований надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости - отказать.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской.
Судья: Т.С. Чистякова
Мотивированное решение суда изготовлено <дата>