Уникальный идентификатор дела №65RS0001-01-2021-005657-57

дело № 2-2049/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Южно-Сахалинск 26 сентября 2022 года

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ретенгер Е.В.,

при помощнике судьи Щетининой Т.В.,

с участием

истца ФИО,

представителя истца, действующей на основании доверенности № от 03 декабря 2021 года ФИО,

представителя ответчика, действующего на основании доверенности б/н от 01 января 2022 года ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» о взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в размере 724 074 рубля 40 копеек, денежных средств за недополученные квадратные метры объекты (квартиры) по договору долевого участия в размере 290 400 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 25 мая 2020 года между ООО «СЗ Рыбоводстрой» и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома <адрес>.

Стоимость квартиры по договору составила 8 030 400 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра 120 000 рублей. Оплата по договору произведена истцом в установленные сроки. Срок передачи квартиры сторонами договора был определен 15 мая 2021 года.

Истец отмечет, что согласно письму от 20 мая 2021 года ООО «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» уведомил о переносе срока передачи объекта до 15 июля 2021 года.

Истец указывает, что 12 ноября 2021 года в адрес ответчика была направлена претензия о выплате неустойки. Ответчиком истцу было предложено уплатить неустойку в размере 100 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи объект был передан 13 декабря 2021 года.

Также истец отмечает, что объект был передан площадью 64,5 кв.м с понижающим коэффициентом 0,5 кв.м., при этом общая проектная площадь квартиры согласно договору составила 66,92 кв.м. По мнению истца отклонение составило 2,42 кв.м. В связи с чем истец просил взыскать сумму денежных средств излишне уплаченных в размере 290 400 рублей. Отметил, что 30 ноября 2021 года в его адрес была направлена претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств, однако ответ на претензию получен не был.

Истец также просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей указав, что ответчик в связи с нарушением срока сдачи объекта в эксплуатацию, некачественно построенного объекта лишен был возможности своевременно реализовать свои права в отношении спорного жилого помещения.

В последующем, согласно ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ истец увеличил размер исковых требований, просив суд взыскать:

- неустойку в размере 724 074 рубля 40 копеек;

- денежные средства за «недополученные квадратные метры объекта (квартиры) по договору долевого участия» в размере 290 400 рублей;

- убытки, связанные с некачественно выполненными строительно-монтажными работами в размере 197 644 рубля;

- расходы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 40 000 рублей

- компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей

- штраф в размере 50% от присужденной судом суммы

- судебные расходы в размере 80 000 рублей

Истец, представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика представил возражения относительно заявленных исковых требований, указав, что ООО «СЗ Рыбоводстрой» допущена просрочка исполнения обязательства по передаче истцу квартиры, которая обусловлена введением в стране ограничительных мер, в связи с распространением коронавирусной инфекции, а также проблемами привлечения иностранной рабочей силы по ранее полученным квотам. Кроме того, в указанный период были сорваны сроки поставок материалов и оборудования; неготовность городских инженерных сетей электроснабжения и теплоснабжения. Отметила, что Департамент землепользования г. Южно- Сахалинска своевременно не исполнил принятые на себя обязательства по подведению сетей до границ земельного участка застройки жилого комплекса, что привело к просрочке ответчиком передачи истцу квартиры.

Также представитель ответчика указала, что строительство жилого комплекса происходило на условиях размещения дольщиками денежных средств на эскроу-счетах. Финансирование застройки первого дома ЖК <данные изъяты> на основании проектного финансирования было одним из пилотных в Сахалинской области. С ПАО <данные изъяты> был заключен кредитный договор, по которому денежные средства на строительство ответчику поступили только 25 февраля 2020 г. Поэтому активная фаза строительства вместо июля 2019 года начата с марта 2020 г. Фактическое время строительство МКД заняло менее двух лет. Разрешение на ввод в эксплуатацию ответчик получил 30 сентября 2021 г.

Дополнительно указала, что строительство дополнительных этажей в секциях Б и В не повлияло на продолжительность срока строительства многоквартирного дома, поскольку изменение этажности произошло в ноябре 2019 года, то есть до произошедшей в стране и мире пандемии.

Кроме того, ответчик согласно п. 1 Постановления Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 года просила предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2022 года.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом ч.9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7). Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 25 мая 2020 года между ООО «СЗ «Рыбоводстрой» и ФИО был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом, по адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру общей проектной площадью 66,92 кв.м. условный №, расположенной на 12 этаже, Участникам долевого строительства, а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п.1.1. договора).

Из приложения № 4 к договору следует, что количество комнат квартиры составляет 2; площадь комнат 14,35 кв.м. и 14,08 кв.м.; кухня - 19,65 кв.м.; коридор -10,56 кв.м.; ванная -3,06 кв.м.; туалет 1-81 кв.м.; лоджия с применением коэффициента (0,5) -3,41 кв.м.; без применения коэффициента 6,82 кв.м. Также стороны определили, что квартира должна быть передана с чистовой отделкой под «ключ» которая включает в себя: отделку стен (жилые комнаты - оклейка обоями, кухня - оклейка обоями, в местах примыкания мойки к стенам - облицовка керамической глазурованной плиткой 1,5-2,0 кв.м.; ванная и санузел раздельный – облицовка керамической плиткой на всю высоту помещения; ванная и совмещенный санузел – облицовка керамической плиткой на всю высоту помещения; натяжные потолки во всех помещениях квартиры); покрытие полов: (жилые комнаты, кухня-гостинная, коридор, прихожая, гардеробная, кладовая – линолеум поливинхлоридный на теплоизоляционой основе; санузел, ванная – керамическая глазурованная плитка; лоджия- напольная плитка с шероховатой поверхностью однотонная); входная дверь - металлическая утепленная по ГОСТ 31173-2003; межкомнатные двери – деревянные глухие). Сантехническое оборудование: (унитаз типа «компакт», керамический; ванна стальная эмалированная (1500*700) с сифоном, переливом и смесителем; умывальник керамический и пьедесталом, со смесителем и сифоном; кухонная мойка стальная эмалированная со смесителем и сифоном; индивидуальные приборы на потребляемые ресурсы). Отопительное оборудование: (радиаторы отопления; полотенцесушители; индивидуальные счетчики на потребляемые ресурсы; электронагреватели объемом 80л.). Внутренняя электропроводка: (электропроводка имеет скрытую разводку; предусматривается установка электроустановочных приборов); ограждающие конструкции: (оконные блоки из ПВХ профиля морозостойкого исполнения, соответствующие классу энергетической эффективности здания, с москитными сетками; остекление лоджий из алюминиевого профиля морозостойкого исполнения, соответствующие классу энергетической эффективности здания)..

Стоимость квартиры, согласно п. 3.1. договора, составила 8 030 400 рублей исходя из стоимости 1 кв.м. 120 000 рублей.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что истец свои обязательства, предусмотренные указанным договором исполнил своевременно.

30 сентября 2021 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому был изменен условный номер квартиры на №.

Согласно п. 2.1 договора, Застройщик обязался передать квартиру в срок 15 мая 2021 г. Однако, в установленный срок квартира не была передана, в связи с чем, Застройщик считается просрочившим обязательство.

Судом установлено, что квартира была передана 13 декабря 2021 года, о чем составлен акт приема-передачи из которого следует, что истцу было передано жилое помещение, состоящее из двух комнат, общей площадью 63,74 кв.м., общей приведенной площадью 66,52 кв.м., расположенное на 12 этаже, блок секция В1 многоквартирного жилого дома <адрес>.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд руководствуется положениями части 1 статьи 330, части 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п.5.3. Договора долевого участия, в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительств, а квартиры Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2017 года № 41-КГ17-26, по смыслу приведенной правовой нормы (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ) при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

На основании пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

При этом статьей 193 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до 15 мая 2021 года. С учетом того, что 15 мая 2021 года является нерабочим днем, также как и 16 мая 2021 года, последним днем исполнения обязательств является 17 мая 2021 года. Ключевая ставка Банка России на день исполнения обязательств установлена в размере 5 %. (информационное сообщение Банка России от 23 апреля 2021 года).

Таким образом, размер неустойки за период с 17 мая 2021 года по 13 декабря 2021 года составляет 564 804 рубля 80 копеек (8 030 400,0 ? 211 ? 2 ? 1/300 ? 5%). В связи с чем, расчет истца суд признает ошибочным.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости следует, что право собственности на объект недвижимости, расположенный <адрес> зарегистрировано за ФИО

Разрешая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки несоразмерная последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена.

В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского процессуального кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По смыслу приведенных правовых норм и акта их толкования обязательным условием для уменьшения неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в пользу гражданина, является наличие обоснованного заявления застройщика о таком ее уменьшении.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Судом установлено, срок передачи квартиры Застройщиком Участникам долевого строительства сторонами определялся судом с учетом имевших место в период действия договора ограничительных мер вводимых Президентом России и Правительством РФ COVID-19, данное обстоятельство судом расценивается как исключительное и является основанием к уменьшению неустойки. При этом суд не усматривает оснований для применения положения Постановления Правительства РФ от 02 апреля 2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени и иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях) об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору», поскольку период определенный настоящим Постановлением с 02 апреля 2020 года по 01 января 2021 года не попадет под период просрочки заявленный истцом.

Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении условий договора подрядными организациями не является основания для снижения размера неустойки.

Также суд находит несостоятельными доводы стороны в части изменения этажность многоквартирного дома.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, в то же время служит средством восстановления прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, учитывая срок нарушения ответчиком обязательства по договору, суд приходит к выводу о том, что сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, подлежит снижению. При этом разрешая вопрос о снижении неустойки, суд принимает во внимание положения п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ. В силу п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, подлежащая уплате сумма процентов в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена судом по заявлению должника, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 указанной статьи. В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Таким образом, исходя из положений закона и разъяснений по его применению, снижение судом неустойки допускается не ниже размера процентов, исчисленных по ключевой ставке Банка России, действовавшей в периоды просрочки исполнения обязательства (правовая позиция ВС РФ, определение №57-КГ18-20).

С учетом изложенного, размер неустойки за период с 17 мая 2021 года по 13 декабря 2021 года не может составлять менее 296 464 рубля 77 копеек.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

8 030 400,00 р.

17.05.2021

14.06.2021

29

5,00

8 030 400,00 ? 29 ? 5% / 365

31 901,59 р.

8 030 400,00 р.

15.06.2021

25.07.2021

41

5,50

8 030 400,00 ? 41 ? 5.5% / 365

49 612,47 р.

8 030 400,00 р.

26.07.2021

12.09.2021

49

6,50

8 030 400,00 ? 49 ? 6.5% / 365

70 073,49 р.

8 030 400,00 р.

13.09.2021

24.10.2021

42

6,75

8 030 400,00 ? 42 ? 6.75% / 365

62 373,11 р.

8 030 400,00 р.

25.10.2021

13.12.2021

50

7,50

8 030 400,00 ? 50 ? 7.5% / 365

82 504,11 р.

Сумма основного долга: 8 030 400,00 р.

Сумма процентов: 296 464,77 р.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о возможности снижения неустойки с 564 804 рублей 80 копеек до 300 000 рублей. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 300 000 рублей.

Разрешая требования о взыскании излишне выплаченных денежных средств «за недополученные квадратные метры объекта (квартиры) по договору долевого участия» в размере 290 400 рублей судом установил, что истцом согласно договору № от 25 мая 2020 года приобретена квартира проектной площадью 66,92 кв.м. Из акта приема-передачи жилого помещения от 13 декабря 2021 года следует, что передана квартира общей площадью 63,74 кв.м., общей приведенной площадью 66,52 кв.м.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости следует, что квартира с кадастровым № состоит на учете площадью 61,9 кв.м.

Согласно техническому плану помещения от 30 ноября 2021 года составленного кадастровым инженером ФИО следует, что площадь спорного объекта составляет 64,5 кв.м. (учитывая понижающий коэффициент для лоджии 0,5 кв.м.). Таким образом, разница между проектной и общей приведенной площадью квартиры составляет 2,42 кв.м.

30 ноября 2021 года в адрес ООО «СЗ Рыбоводстрой» истцом была направлена претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств. Однако, ответ на претензию не представлен, требования истца в добровольном порядке не удовлетворены.

Ответчик полагает, что истцу надлежит возвратить излишне уплаченные денежные средства в размере 230 400 рублей из расчета 1,92 кв.м., поскольку 0,5 кв.м. являются допустимым изменением общей площади согласованной сторонами договора в связи с чем, не подлежат возврату истцам. Суд находит указанные доводы ответчика ошибочными.

В соответствии с п.3.5 Договора следует, что в случае изменения в период строительства общей проектной площади квартиры, указанной в Приложении № 4 к настоящему договору, в случае, если такое отклонение составит более 0,5 кв.м. стороны осуществляют перерасчет стоимости договора долевого участия и обязуются в течении 5 рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее даты подписания договора передачи квартиры произвести окончательный расчет, исходя из фактически полученной общей приведенной площади Квартиры и договорной стоимости квадратного метра, указанной в п.3.1

Если в результате окончательного определения общей приведенной площади квартиры, по результатам обмеров, производимых кадастровым инженером при подготовке технического плана квартиры (многоквартирного дома), указанная площадь окажется больше по сравнению с площадью, указанной в приложении № 4 к настоящему договору, более чем на 0,5 кв.м., Участник долевого строительства производит доплату исходя из стоимости одного кв.м. указанного в п.3.1. договора.

Если в результате окончательного определения общей приведенной площади квартиры, по результатам обмеров, производимых кадастровым инженером при подготовке технического плана квартиры (многоквартирного дома), указанная площадь окажется меньше по сравнению с площадью, указанной в приложении № 4 к настоящему договору, более чем на 0,5 кв.м., Застройщик возвращает Участнику долевого строительства стоимость излишне оплаченных метров из расчета стоимости одного кв.м. площади указанной в п.3.1 договора.

На основании п.4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Судом установлено, что истцам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера общей приведенной площади объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства полагал, что окончательная цена объекта долевого строительства подлежит определению за вычетом стоимости предусмотренного договором участия в долевом строительстве допустимого изменения общей площади в размере 0,5 кв.м.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (правовая позиция выражена ВС РФ в определении №32-КГ17- 44 от 27 марта 2018г.).

Буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае уменьшения допустимого изменения проектной площади более чем на 0,5 кв.м. В п.3.5 договора указано, что в случае уменьшения общей приведенной площади «более чем на 0,5 кв.м. стороны осуществляют перерасчет стоимости договора», то есть из буквального толкования условий договора не следует, что перерасчет осуществляется «за вычетом 0,5 кв.м.».

При таких обстоятельствах суд находит требования истца в части взыскания 290 400 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из расчета: 2,42*120 000=290 400 рублей.

Разрешая требования истца в части взыскания убытков, вызванных некачественно выполненными строительно-монтажными работами в размере 197 644 рубля суд руководствуется частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ согласно которой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Судом установлено, что 26 ноября 2021 года был составлен акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, в котором были отражены выявленные недостатки при осмотре квартиры. 29 ноября 2021 года указанный акт был передан ответчику, о чем свидетельствует входящий штамп.

03 декабря 2021 года ООО «СЗ Рыбоводстрой» в адрес истца представило ответ, согласно которому ответчик указывал, что заявленные недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию жилого помещения с учетом своевременного устранения недостатков в порядке гарантийного ремонта.

13 декабря 2021 года между ООО «СЗ Рыбоводстрой» и ФИО был составлен акт приема-передачи жилого помещения, в котором было указано на наличие замечаний.

В подтверждение некачественно выполненных строительных и монтажных работ выявленных при приемке квартиры, истец представил заключение эксперта по строительно-технической экспертизе № ООО «Стройцентр» ФИО согласно которому сметная стоимость ремонтных работ в целях устранения выявленных недостатков составила 197 644 рубля.

Несмотря на то, что ответчик не оспаривал наличие выявленных недостатков в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представил доказательств, подтверждающих устранение указанных недостатков либо доказательства фактического их отсутствия.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установлено в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Права участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 указанного Закона обязательных требований, предусмотрены в ч. 2 названной статьи, в силу которой участник долевого строительства, вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. ч. 6, 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Из п. п. 1, 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

То, что в переданной истцу квартире имеются требующие устранения недостатки, выявленные в пределах установленного гарантийного срока ответчиком не оспаривается, напротив ответчик указывает на возможность их устранения.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы представленной истцом в спорной квартире имеются недостатки строительных работ, причиной возникновения которых является неисполнение проектных решений и некачественно выполненная работа, стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 197 644 рубля, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на устранение имеющихся в спорной квартире строительных недостатков в указанном в заключении размере.

Доводы представителя ответчика о недопустимости представленного доказательства - Заключение эксперта строительно-техническая экспертиза № от 27 декабря 2021 года являются несостоятельными, представленное истцом Заключение эксперта строительно-техническая экспертиза № от 27 декабря 2021 года судом отнесена к иным письменным доказательствам, при этом ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств опровергающих доводы истца.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» на потребителя не возложено обязанности направить ответчику претензию как безусловного основания для взыскания штрафа в пользу участника долевого строительства.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не удовлетворил требования истца о выплате неустойки (претензия от 12.11.2021г.), возврате излишне выплаченных денежных средств (претензия от 30.11.2011) с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 295 200 рублей = (300 000,0+290 400,000):2.

Суд не усматривает оснований для снижения штрафа, поскольку суд снизил размер неустойки, в результате чего общая сумма удовлетворенных требований потребителя, из которой должен определяться размер штрафа, снизилась. (Обзор Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012).

В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Суд учитывает разъяснения, данные в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку нарушение ответчиком прав истцов нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ООО «СЗ Рыбоводстрой» в пользу истца денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда принимает во внимание период просрочки и то, что предметом договора является жилое помещение, в силу чего истцы были лишен возможности своевременно реализовать свои права в отношении данного помещения, вынуждена была проживать в арендном жилом помещении, с учетом требований разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. Оснований для взыскания в большем размере суд не усматривает.

Разрешая заявление ответчика о предоставлении отсрочки исполнения настоящего решения согласно Постановлению Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 года « Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» суд не усматривает основания для удовлетворения с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ (№ АКПИ22-284 от 21 июня 2022).

Согласно ст. 36 ФЗ «Об исполнительном производстве» содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, за исключением требований, предусмотренных ч. 2 настоящей статья, а именно если срок исполнения содержащихся в исполнительном документе требований установлен федеральным законом или исполнительным документом, то требования должны быть исполнены в срок, установленный соответственно федеральным законом или исполнительным документом.

В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022 году было наделено правом принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций Правительство Российской Федерации издало Постановление, которое установило особенности применения требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и применяется с 29 марта 2022 г.

Федеральный закон № 46-ФЗ, наделяющий Правительство Российской Федерации в 2022 году полномочиями принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, разработан в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Принятие данного закона обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц.

Пункт 1 Постановления устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), возмещения убытков, процентов, подлежащих уплате участнику долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно указанному нормативному акту финансовые обязательства застройщиков перед участниками долевого строительства, возникшие до введения указанных ограничений (до 29 марта 2022 г.), сохраняются и подлежат исполнению после 1 января 2023 г.

Ни Федеральный закон № 214-ФЗ, ни ГК РФ, ни Закон о защите прав потребителей не запрещают устанавливать особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Верховный Суд РФ в своем определении отметил, что оспариваемые положения нормативного правового акта не регулируют вопросы отсрочки или рассрочки исполнения судебных постановлений, не противоречат Закону об исполнительном производстве и статьям 203, 434 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Верховный Суд РФ указал, что установленные Постановлением особенности отсрочки исполнения судебных актов обусловлены объективной необходимостью, носят временный характер, возможность их введения предусмотрена Федеральным законом № 46-ФЗ.

Суд обращает внимание ответчика на возможность обращения с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда вступившего в законную силу в порядке ст. 203, 434 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении обстоятельств препятствующих исполнению решения суда. Иного порядка предоставления отсрочки исполнения решения суда (в том числе при постановлении) Гражданский процессуальный кодекс РФ не предусматривает.

Разрешая заявление о взыскании судебных расходов в размере 80 000 рублей на оплату услуг представителя суд установил, что между ФИО и ИП ФИО заключено соглашение об оказании юридической помощи от 10 ноября 2021 года. Согласно п.1.2 исполнитель обязуется оказать следующую юридическую помощь: составить претензию о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта. Согласно п. 2.2 договора исполнитель вправе по своему усмотрению привлекать для исполнения настоящего соглашения ФИО В соответствии с п.3.1. соглашения стоимость вознаграждения составила 5 000 рублей. Факт передачи денежных средств подтверждается квитанцией от 10 ноября 2021 года.

Также судом установлено, что 03 декабря 2021 года между ФИО и ИП ФИО было заключено соглашение об оказании юридической помощи. Согласно п.1.2 Соглашения следует, что исполнитель обязался составить исковое заявление о взыскании неустойки, разницы площади переданного объекта, убытков за представление интересов Южно-Сахалинском городском суде. Размер гонорара составил 75 000 рублей (п.3.1. договора). Суду представлена квитанция об оплате в размере 35 000 рублей.

Кроме того, истец заявляет о несении расходов по оплате стоимости строительно-технической экспертизы по обследованию жилого помещения, согласно договору № от 09 декабря 2021 года. Стоимость оказанных услуг составила 40 000 рублей, что подтверждается квитанцией от 09 декабря 2021 года.

Изучив материалы дела, суд установил, что представителем истца были оформлены претензии, исковое заявление, представители истца принимали участие в предварительных и судебных заседаниях: 28 марта 2022 года, 12 мая 2022 года, 09 августа 2022 года, 21 сентября 2022 года, 26 сентября 2022 года. Доказательств выполнения каких-либо иных действий представителем истца представлено.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, - судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ, - к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы, связанные с рассмотрением дела; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу требований ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из ч. 1 и ч. 2 ст. 46 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ч. 1 ст. 19, закрепляющей равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 мая 2005 года № 5-П, от 20 февраля 2006 года № 1-П, от 5 февраля 2007 года № 2-П и др.).

В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, ГПК РФ предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов.

Согласно п. 12 Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ). При этом, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Руководствуясь требованиями разумности, соразмерности, справедливости, учитывая количество судебных заседаний, в которых принял участие представитель истца, длительность судебных заседаний, объем заявленных требований, цену иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, суд определяет разумную сумму расходов на оплату представителя в размере 20 000 рублей.

Суд признает расходы в размере 40 000 рублей понесенные истцом по проведению строительно-технической экспертизы необходимыми, в связи с чем учитывая результат разрешения спора указанные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Принимая во внимание, что истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда, которое относятся к неимущественными требовнаиям (моральный вред), а остальные к требованиям, которые могут быть уменьшены судом в связи с несоразмерностью последствий нарушения обязательства, суд учетом положений п.21 Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» полагает, что с ответчика в доход Городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 380 рублей 44 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» о взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» в пользу ФИО сумму неустойки по договору участия в долевом строительстве в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, излишне уплаченные денежные средства в размере 290 400 рублей, убытки в размере 197 644 рубля, штраф в размере 295 200 рублей, всего 1 093 244 рубля.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» государственную пошлину в доход муниципального образования городской округ «г. Южно-Сахалинск» в сумме 11 380 рублей 44 копейки.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата составления решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Е.В. Ретенгер