Решение по делу № 2-385/2023 от 02.08.2023

№2-385/2023

УИД: 61RS0034-01-2023-000397-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» августа 2023 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Хазовой В.Н.,

при секретаре Дроздовой И.В.,

с участием представителей истца ООО Племзавод ФИО1 – ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

третьего лица - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО Племзавод ФИО1 к ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО6, о переводе прав и обязанностей покупателя земельных участков и взыскании денежной суммы по договорам купли-продажи,

установил:

ООО Племзавод ФИО1 обратился в суд с иском, в котором с учетом уточненных требований просит перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО11 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО11 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО8 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО9 и ФИО12, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО9 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО12 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО9 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО10 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1.

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенному между ФИО7 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № денежные средства в размере 716 666,00 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № денежные средства в размере 450 000,00 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № денежные средства в размере 750 000,00 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № денежные средства в размере 1 000 000,00 рублей, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 10, л.д.9-13)

В обосновании заявленных требований истец ссылается на то, что ООО Племзавод ФИО1 (далее — Истец) на основании договоров аренды частей земельного участка сельхозназначения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендодателя являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером № из которого впоследствии были образованы земельные участки с кадастровыми номерами № № (всего 10 земельных участков). Вышеуказанные договоры аренды были в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРН (ЕГРП) и заключались на долгосрочный период — до ДД.ММ.ГГГГ. При этом в пунктах 2.3 данных договоров было предусмотрено право ООО Племзавод ФИО1 выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другими лицами (то есть преимущественное право покупки арендатором объектов аренды). Эти договорные положения не противоречат закону, При этом обращает внимание Суда на то, что актуальной судебной практикой на текущий момент выработаны однозначные правоприменительные подходы, согласно которым нарушение предусмотренного договором аренды преимущественного права арендатора на выкуп объектов аренды является основанием для перевода в судебном порядке на арендатора прав и обязанностей покупателя по соответствующим договорам купли-продажи, заключенным в обход такого преимущественного права. Истцу, в ходе арендного использования вышеуказанных 10 земельных участков с кадастровыми номерами №, стало известно, что арендодатели (поименованные в настоящем исковом заявлении как ответчики 2-6), в нарушение условий заключенных договоров аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества, продали соответствующие земельные участки стороннему покупателю — ФИО4

Вместе с тем на момент продажи ФИО4 этих 10 земельных участков в отношении них в полной мере и без каких-либо изменений сохранялись те арендные обременения, которые были установлены в пользу Истца на основании поименованных выше договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Обусловлено это тем, что в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ выдел в натуре участков в счет земельных долей в арендуемом «материнском» земельном участке, как и переход права собственности на соответствующие арендованные земельные доли в порядке наследования, никоим образом не повлияли на действие ранее заключенных с ООО Племзавод ФИО1 договоров аренды. При этом в рассматриваемом случае, с одной стороны, выдел в натуре арендованных земельных долей происходил с письменного согласия Истца (как арендодателя) под условием сохранения соответствующих договоров аренды, а с другой стороны — по всем 10 спорным земельным участкам граждане-арендодатели без каких-либо возражений и претензий получали арендную плату, предусмотренную ранее заключенными с ООО Племзавод ФИО1 договорами, вплоть до самой продажи спорных земельных участков ФИО4 Это, в свою очередь, в силу п.5 ст.166 и п.3 ст.432 ГК РФ полностью исключает возможность какого-либо оспаривания в дальнейшем соответствующих договоров аренды.

Сведения о договорах аренды, на которых основаны исковые требования ООО Племзавод ФИО1: 1). Гражданин-арендодатель - ФИО7, Объект аренды по договору, заключенному между гражданином-арендодателем и ООО Племзавод ФИО1 (арендатор) - Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Продавец земельного участка - ФИО7, Покупатель земельного участка и сведения о регистрации в ЕГРН его права собственности - ФИО4 (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ);

2). Гражданин-арендодатель - ФИО13, Объект аренды по договору, заключенному между гражданином-арендодателем и ООО Племзавод ФИО1 (арендатор) - Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Продавец земельного участка - ФИО8, Покупатель земельного участка и сведения о регистрации в ЕГРН его права собственности - ФИО4 (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ); (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ);

3). Гражданин-арендодатель - ФИО9, Объект аренды по договору, заключенному между гражданином-арендодателем и ООО Племзавод ФИО1 (арендатор) – Земельная доля размером 21 га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Продавец земельного участка - ФИО9, Покупатель земельного участка и сведения о регистрации в ЕГРН его права собственности - ФИО4 (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ), (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ);

4). Гражданин-арендодатель - ФИО10, Объект аренды по договору, заключенному между гражданином-арендодателем и ООО Племзавод ФИО1 (арендатор) – Земельная доля размером 21 га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Продавец земельного участка - ФИО10, Покупатель земельного участка и сведения о регистрации в ЕГРН его права собственности - ФИО4 (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ);

5). Гражданин-арендодатель - ФИО11, Объект аренды по договору, заключенному между гражданином-арендодателем и ООО Племзавод ФИО1 (арендатор) – Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Земельная доля размером <данные изъяты> га, из которой образован земельный участок с кадастровым номером №, Продавец земельного участка - ФИО11, Покупатель земельного участка и сведения о регистрации в ЕГРН его права собственности - ФИО4 (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ), (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ), (запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ).

Все вышеуказанные факты объективно подтверждены материалами из реестровых дел на спорные земельные участки. Действующее гражданское и земельное законодательство не содержит императивных норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества. Таким образом, из содержания пунктов 2.3 договоров аренды, заключенных арендатором ООО Племзавод ФИО1 с гражданами-арендодателями, в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ вытекает обязанность арендодателей в случае намерения произвести отчуждение соответствующих объектов аренды предоставить преимущественное право их покупки арендатору. Возникшие в силу договоров аренды обязательства предоставить такие преимущественные права Истцу подлежали исполнению в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ. На данном основании полагаем, что в связи с неисполнением данных договорных обязательств Истец в силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ вправе в судебном порядке требовать восстановления своих нарушенных прав путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи, заключенным между ответчиками.

Со своей стороны, ООО Племзавод ФИО1, руководствуясь разъяснениями из абз.7 п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4, внес на счет Управления Судебного департамента в Ростовской области денежные средства в размере, уплаченном ФИО4 за спорные земельные участки.

Истец директор ООО Племзавод ФИО1 ФИО14 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, в обоснование которых дали подробные пояснения (том10, л.д.2-9). Дополнительно суду пояснили, что срок исковой давности не пропущен.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, предоставила суду письменный отзыв, согласно которого просит суд отказать в удовлетворении исковых требований (том 9 л.д.17-20).

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, и применить срок исковой давности на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом посредством телеграммы (том 11 л.д. 34-36).

Ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 в судебное заседание не явились, обратились к суду с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие (том 1 л.д. 84, 86, 90, 126).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явилось, заместитель начальника отдела правового обеспечения предоставил суду отзыв на исковое заявление, просил рассмотреть дело в их отсутствие (том 1 л.д. 112-113).

Третьего лица ФИО6 в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, и применить срок исковой давности.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 310 Гражданского кодекса РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, ООО Племзавод ФИО1 на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне арендодателя, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером № из которого впоследствии были образованы земельные участки с кадастровыми номерами №

Как видно из материалов дела и установлено судом, ответчик ФИО4 является собственником 10 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения №, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН.

По условиям договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3 договора) при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставить за Обществом с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1. С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Согласно договору купли-продажи, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 (продавец) продала, а ФИО4 (покупатель) купила земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 750000,00 рублей (том 1 л.д. 158).

Согласно договору купли-продажи, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 (продавец) продал, а ФИО4 (покупатель) купила земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 1000000,00 рублей (том 1 л.д. 189).

Согласно договору купли-продажи, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 (продавец) продал, а ФИО4 (покупатель) купила земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 750000,00 рублей;

- земельный участок, площадью № кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 750000,00 рублей;

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза им. <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 750000,00 рублей (том 2 л.д. 102-103),

Согласно договору купли-продажи, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 (продавец) продала, а ФИО4 (покупатель) купила земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии <данные изъяты> км по направлению запад от <адрес>; <данные изъяты> км по направлению юго-восток от <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 716666,00 рублей;

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии <данные изъяты> км по направлению запад от <адрес>; <данные изъяты> км по направлению юго-восток от <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 716666,00 рублей

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии <данные изъяты> км по направлению запад от <адрес>; <данные изъяты> км по направлению юго-восток от <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 716666,00 рублей (том 4 л.д. 170-171).

Согласно договору купли-продажи, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 (продавец) продала, а ФИО4 (покупатель) купила земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии <данные изъяты> км по направлению севера – восток от <адрес>; <данные изъяты> км по направлению юг от <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 450000,00 рублей

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, территория земель Савоськинского сельского поселения, примерно на расстоянии <данные изъяты> км по направлению севера – восток от <адрес>; <данные изъяты> км по направлению юг от <адрес>. Отчуждаемый земельный участок продан ФИО4 за 450000,00 рублей (том 5 л.д.92-93)

Общая сумма выплаченных денежных средств ответчиком ФИО4 в пользу ответчиков ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 (продавцов земельных участков) составляет 7049998,00 рублей.

Указанные выше Договора купли-продажи земельных участков зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из дел о правоустанавливающих документах, на спорные земельные участки следует, что ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 уведомили Администрацию Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области о намерении продать принадлежащие им земельные участки с кадастровыми номерами №. При этом администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области не возражала относительно отчуждения указанных земельных участков третьим лицам, то есть ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Соблюдены все установленные законом условия при продаже земельного участка.

Установлено судом и то, что в настоящее время спорные земельные участки находятся во владении и пользовании третьего лица - ФИО6 на основании договоров аренды.

Истец ссылается на то, что владение ответчиком ФИО4 спорными земельными участками является незаконным, в связи с чем, обратился в суд с указанным выше иском.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются земельные участки, части земельных участков.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

При этом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Таким образом, суд считает, что в пункте 2.3 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указано на обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Между тем, в заключенных между сторонами договорах аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора на покупку и аренду земельных долей, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода.

Оценивая условия договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ суд исходит из того, что раздел п.2.3 договора, предоставляющий арендатору преимущественное право выкупа земельной доли, не содержит условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену, в связи с чем, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" преимущественное право покупки основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. Однако, данные нормы не применимы к спорным правоотношениям, так как, спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения не находятся в долевой собственности, а отказ от преимущественного права покупки от администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области был получен до заключения договоров.

В силу п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. При выделе земельного участка у участника долевой собственности по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

Таким образом, выдел соответствующей доли в праве собственности на земельный участок в натуре ведет к образованию новых (самостоятельных) объектов недвижимости, в отношении которых в силу действующего законодательства не предусмотрено сохранение преимущественного права покупки.

При этом следует учитывать, что на основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ) указанным нормативно-правовым актом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ст. 1).

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.

Положения п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, п. 3 ст. 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь положениями ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Как следует из п. 3 ч. 3 ст. 1, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

При этом нормы Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ продавец освобождается от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Соответственно, в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение к правоотношениям сторон аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (не лишая заинтересованных лиц права требовать признания соответствующей сделки недействительной).

Так, положениями п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе. Правило о преимущественном праве покупки имущества, не находящегося в долевой собственности, согласно положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ не применимо к договору купли-продажи данного имущества, а условия договора аренды правового значения для третьих лиц не имеют.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом действующее гражданское и земельное законодательство не запрещая возможности согласования условий договора аренды, предусматривающих право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка, возможности защиты данного права при отказе от исполнения соответствующего условия договора аренды арендодателем перед третьими лицами не предоставляют.

В силу п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ следует учитывать, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Ответчик ФИО4 стороной договора аренды не являлась, принятые на себя арендодателями ограничения по распоряжению своим имуществом на него в любом случае не распространяются.

Учитывая изложенное, суд считает, что требования ООО Племзавод ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи спорных земельных участков удовлетворению не подлежат.

Суд принимает во внимание и доводы ответчика представителя ФИО4 и третьего лица ФИО6 о пропуске истцовой стороной установленного законом срока обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 Гражданского кодекса РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, переход к ФИО4 прав собственности на земельные участки ответчиков произошел в ДД.ММ.ГГГГ сведения об этом были отражены в Едином государственном реестре недвижимости, носили общедоступный и открытый характер (ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Перед покупкой указанных земельных участков все продавцы уведомили Администрацию Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, на территории которой осуществляет свою деятельность ООО Племзавод ФИО1, то есть ООО Племзавод ФИО1 при должной степени разумности и осмотрительности имело возможность получить сведения о проведенных ответчиками в течение ДД.ММ.ГГГГ сделках, однако с иском о переводе прав и обязанностей обратилось в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами предусмотренного законом срока, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно ч. 4 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов, производится на основании судебного постановления.

Из материалов дела следует, что в ходе судебного разбирательства данного гражданского дела ООО «МАЙ 07» платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, внесено на депозит (лицевой счет) Управления Судебного департамента в Ростовской области сумма в размере 7049998,00 рублей, за ООО Племзавод ФИО1 (ИНН №) за зем. уч. по делу №, рас-му Зимовн-им р-м судом РО.

Поскольку ООО Племзавод ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований, денежные средства, внесенные в депозит, подлежат возврату.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях о переводе на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод ФИО1 (ИНН №) права и обязанности покупателя земельных участков с кадастровыми номерами №, по договорам купли-продажи, заключенными между ФИО11, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО7 и ФИО4, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости с ФИО4 на ООО Племзавод ФИО1, и взыскании денежной суммы по договорам купли-продажи земельных участков – ОТКАЗАТЬ.

После вступления настоящего решения суда в законную силу, Управлению Судебного департамента в Ростовской области по требованию истца ООО Племзавод ФИО1 (ИНН №) возвратить денежные средства в размере 7049998,00 (семь миллионов сорок девять тысяч девятьсот девяносто восемь) рублей, зачисленные ООО «МАЙ 07» платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на депозитный (лицевой счет) Управления Судебного департамента в Ростовской области в качестве обеспечительных мер, за земельные участки по делу №2-385/2023, рассмотренному Зимовниковским районным судом Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зимовниковский районный суд в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме.

Председательствующий судья подпись В.Н. Хазова

Мотивированное решение изготовлено 07 августа 2023 года.