Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 20 сентября 2022 года

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Макоевой Э.З.

при секретаре Гогичаевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО1, ФИО9 о признании недействительными (ничтожными) сделок и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок,

установил:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО1, ФИО9 о признании недействительными (ничтожными) сделок и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок. В обоснование своих требований указал, что его отцу ФИО4, на основании свидетельства о праве на наследство от ... принадлежала ? часть домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. Другая часть принадлежала бабушке истца- ФИО3. После их смерти, Истец и другие члены семьи остались проживать в данном доме, фактически приняв наследство, однако за оформлением дома не обращались. В настоящее время ФИО7 стало известно, что домовладение переоформлено на ФИО14, который инициировал процесс о выселении всей семьи. От матери, ФИО5 истцу стало известно, что ввиду материальных трудностей, она переоформляла неоднократно домовладение по договору займа с залогом, прикрывая сделку договором купли-продажи. Первая сделка была заключена по доверенности, выданной от отца ФИО4 и бабушки ФИО3 на мать истца с правом распоряжаться данным домом.

Однако, как указал истец, его отец не мог отдавать отчета своим действиям, так как являлся психически больным, инвалидом, состоял на учете в соответствующем лечебном заведении. Несмотря на это, ... между ФИО4, ФИО3 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи дома. На самом же деле, данный договор прикрывал сделку, договор займа, заключенный между ФИО5 и ФИО10 и был оформлен по незаконно полученным доверенностям от собственников.

Через месяц, ФИО10 по просьбе ФИО5 переоформил данный дом на ФИО11, оформив куплю-продажу дома ... Со слов ФИО5 истец узнал, что ей необходимы были деньги, и она заняла их у ФИО11, прикрыв договор займа договором купли-продажи. Через три месяца ... ФИО11 заключает договор купли-продажи с ФИО1, который также дает деньги под проценты ФИО5, обеспечив данное обязательство договором купли-продажи спорного имущества. В дальнейшем ФИО5 оформляет договор займа с ФИО15, оформив опять же сделку по продаже данного имущества от ....

Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. В судебном заседании представитель истца ФИО16, действующая на основании доверенности № <адрес> от ... исковые требования поддержала и просила удовлетворить их по доводам и основаниям, изложенным в самом исковом заявлении. В судебном заседании представитель пояснила, что как указал истец, он не знал и не мог знать о данных манипуляциях с домом, так как вся семья всегда проживала и проживает по указанному адресу, никогда ключи покупателям не передавала, не переезжала, новых собственников никто никогда не видел. Сам истец вступил в зарегистрированный брак в 2013 году и с новой семьей переехал временно жить на съемную квартиру, ввиду чего не получал почтовую корреспонденцию, поэтому никак не мог быть уведомлен о судебных процессах, инициированных ранее ФИО14 по вопросу выселения из данного дома его и семьи. Прежние титульные владельцы, никогда с требованием о выселении семьи ФИО24 не обращались.

В судебное заседание ФИО10, ФИО11, ФИО1 не явились, о причинах неявки в суд не сообщили.

Ответчик ФИО1 направил суду свои возражения относительно предмета спора, просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований ввиду пропуска истцом сроков исковой давности.

Представители третьих лиц Росреестра по РСО-Алания, нотариус Владикавказского нотариального округа в судебное заседание, не явились.

В соответствии с ч. 1 ст. 48, ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело с участием представителя истца и в отсутствие неявившихся лиц.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании вопрос о разрешении иска оставила на усмотрение суда. В судебном заседании пояснила, что она действительно попала в затруднительную материальную ситуацию, получила от своего супруга и свекрови генеральную доверенность на право распоряжения имуществом - домовладением, расположенным по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. При этом, свою свекровь ФИО3 ответчица ввела в заблуждение, сказав, что доверенность ей необходима, чтобы оформить данный дом на свекровь и супруга. Так как свекровь ей доверяла и была престарелого возраста, то Ответчика без проблем получила доверенность. Супруг же Ответчицы, находился в тяжелом состоянии, страдал психическими заболеваниями, поэтому подписать доверенность не составило труда. После получения доверенностей, ФИО5 оформила дом на ФИО10, подписав договор купли-продажи. Однако, фактически это был договор займа с залогом, но оформили сделку договором купли - продажи, так как действует негласная договорённость между людьми, дающими деньги в долг под проценты, о том, что данная сделка оформляется договором купли-продажи, а после возврата денег, указанное имущество, будет обратно переоформлено на прежнего собственника. После этой сделки, Ответчица, оформила дом на ФИО11, в последующем на ФИО1, а последним по этой схеме, был ФИО9, который одновременно с договором купли-продажи потребовал оформить и договор займа. Так как ответчице были необходимы деньги, она согласилась на все условия ФИО9 Когда у Ответчицы закончились денежные средства, она не смогла платить проценты и погасить основной долг, после чего ФИО15 стал ее выселять. Ее сын, ФИО7 не проживал в данном домовладении, так как создал свою семью. Корреспонденция из суда приходила по месту его прописки, однако она, не говорила о данной проблеме сыну, полагая, что сможет сама отдать деньги и переоформить дом обратно. В 2015 году в отношении ФИО5 состоялось решение о выселении, однако данное решение она не исполнила. Все время по сегодняшний день, она и члены ее семьи проживают в указанном домовладении, никогда, никто из новых собственников в данный дом не заезжали, не обращались за выселением, так как фактически данное отчуждение имущество носило формальный характер и прикрывало договор займа с залогом. В 2021 году скончалась дочь ФИО5 и ее зять. В доме остались проживать она, ФИО5 и ее несовершеннолетние внуки, один из которых инвалид с детства. Именно из-за череды несчастий в ее семье, она не смогла выполнить свои обязательства по возврату суммы долга.

В судебном заседании ответчик ФИО9 и его представитель по доверенности ФИО17 исковые требования не признали. Ответчик ФИО9 пояснил, что купил данное домовладение у ФИО1, параллельно с оформлением сделки купли-продажи, в этот же день он еще и занял деньги гр. ФИО5 Аналогичные пояснения дал представитель ответчика, просив суд применить к данному спору срок исковой давности, который по его мнению, пропущен истцом по неуважительным причинам. Указал на то, что в 2015 году состоялось решение о выселении семьи ФИО24, в том числе и истца, поэтому данный иск удовлетворению не подлежит. Выслушав представителя истца, ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ФИО7 подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно свидетельству о праве на наследство № <адрес>2 от ..., и свидетельству о праве на наследство № <адрес>1 от ..., выданных нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО18, приняли наследство, открывшееся после смерти ФИО2, его супруга ФИО3 и сын ФИО4, оформив на себя по ? доли в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>.

Данное наследство оформлено нотариусом на основании доверенностей, выданных на имя ФИО5 от имени ФИО4 и ФИО3 Из смысла доверенностей, выданных на имя ФИО5 усматривается, что доверители ФИО3 и ФИО4 уполномочивают ФИО5 принять наследство, открывшееся после смерти ФИО2 с правом дальнейшего распоряжения, в том числе, продажи.

Судом по ходатайству истца была назначена посмертная судебно- психиатрическая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о том, страдал ли ФИО4 какими –либо психическими расстройствами и мог ли он понимать значение своих действий при подписании доверенности на имя ФИО5

Согласно ответа на запрос суда, Диспансерное отделение Республиканской психиатрической больницы РСО-Алания информировало суд о том, что ФИО12 С.А. состоял на учете у врача-психиатра с 2002 года по 2014 год с диагнозом: Травматическое глобарное слабоумие. Снят с учета в 2014 году в связи со смертью.

Согласно экспертному заключению Республиканской психиатрической больницы РСО-Алания, ФИО4, ... года рождения, страдал психическим заболеванием, в момент подписания доверенности находился в состоянии деменции и никак не мог отдавать отчета своим действиям, был не способен понимать значение подписываемых им документов и их правовые последствия.

Как усматривается из доверенности № <адрес>7 от ..., выданной ФИО4 на имя ФИО5, данная доверенность составлена в кабинете нотариуса Владикавказского нотариального округа ФИО19 Однако, при диагнозе ФИО4 транспортировка больного к нотариусу была невозможной.

На основании ч. 1 ст. 177 ГК РФ, согласно которой, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина.

В силу положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу части 1 статьи 178 ГК РФ сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, признается сделка, в которой волеизъявление стороны не соответствует подлинной воле, то есть по такой сделке лицо получило не то, на что вправе было рассчитывать. Сделки, указанные в данной статье, относятся к сделкам, совершенным с пороком воли, когда волеизъявление и подлинная воля потерпевшего не совпадают. Заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки помимо своей воли составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Заблуждение способствует искаженному формированию воли участника сделки. Заблуждение может влиять на силу сделки только в тех случаях, когда оно настолько существенно, что обнаруживает полное несоответствие между тем, что желало лицо, и тем, на что действительно была обращена его воля. Таким образом, существенным заблуждение будет в том случае, когда есть основание полагать, что совершивший сделку не заключил бы ее, если бы знал обстоятельства дела.

В данном случае ФИО5 ввела в заблуждение свою свекровь ФИО3 получив от нее доверенность обманным путем, тем самым смогла продать часть домовладения, принадлежащую ФИО3 Что касается 1/2 доли спорного домовладения, принадлежащую ФИО4, то данная часть дома была переоформлена на основании доверенности, выданной лицом, страдающим психическим расстройством.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как утверждает истец он не знал и не мог знать о том, что дом переоформлен. Из представленного суду решения Советского районного суда <адрес> от ..., вынесенного по делу № года по иску ФИО14 к ФИО20, ФИО7 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, усматривается, что ответчики ФИО20, ФИО7 в судебном заседании участия не принимали, дело рассмотрено в их отсутствие.

Из доверенности № <адрес>6 от ..., выданной от имени ФИО7 на имя своего представителя ФИО16 усматривается, что местом регистрации истца, указан прежний адрес: <адрес>. То есть истец не знал о вынесенном решении о его выселении и снятии с регистрационного учета. Иных доказательств об осведомленности истца о выбытии из состава наследственного имущества- спорного домовладения не имеется. Поэтому в данном случае, срок исковой давности истцом пропущен по уважительной причине, поэтому подлежит восстановлению.

После оформления ФИО5 сделки от имени своих родственников с ФИО10 путем заключения договора купли-продажи от ..., дом был переоформлен на ФИО11, также посредством оформления договора купли-продажи от .... То есть данное имущество было во владении ФИО10 всего месяц, что также свидетельствует в пользу притворности сделки. Спустя три с половиной месяца ФИО11 оформляет договор купли-продажи данного дома с ФИО1 ФИО1 заключил договор купли-продажи с ФИО9 ... году. Согласно условиям данного договора, отчуждаемый объект недвижимого имущества, жилого <адрес>. 26 <адрес> продан за 1 000 000 рублей. На вопрос истца Ответчик ФИО9 не смог вспомнить стоимость покупаемого им жилого дома, пояснив, что стоимость указана в договоре купли-продажи. Представитель ответчика ФИО25- ФИО17 пояснил, что стоимость дома всего лишь в 1 000 000 рублей была указана в договоре купли-продажи с целью избежать налогообложения. Также, ФИО17 пояснил, что ФИО9 помимо покупки дома еще предоставил заем ФИО24 по его просьбе, при этом, часть денег принадлежала и ему, ФИО17 Деньги они дали ФИО5, поскольку, она была риелтором и производила впечатление платежеспособной женщины. Также, в своих возражения, представитель ответчика ФИО17 пояснял, что не следует обсуждать договор купли-продажи дома и договор займа как единую сделку, так как это два разных правоотношения. Однако, в своих пояснениях, в противоречие своим утверждениям, пояснил, что в случае, если бы у него на момент заключения сделок имелась развернутая выписка на спорное домовладение, и он увидел бы частую смену собственников дома, по сделкам, заключенным ранее, то он ни за что не заключил бы таких сделок. Тем самым, своим ответом представитель истца сам указал на единое происхождение двух сделок, что еще раз подтверждает притворность договора купли-продажи, прикрывающей договор займа с залогом.

Выслушав стороны и исследовав письменные доказательства, а также сложившиеся между сторонами фактические правоотношения, суд пришел к выводу о том, что при совершении договора купли- продажи от ... обе стороны сделки преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанного дома. Так, в материалы дела был представлен договор займа, удостоверенный нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО21 ... за № <адрес>4, откуда усматривается, что ФИО9, предоставил ФИО5 заем на сумму 2 450 000 рублей сроком на три месяца до ... с выплатой ежемесячных процентов по 150 000 рублей ежемесячно.

К договору займа представлен расчет пени по договору, подписанному представителем ФИО9 ФИО17 Из соглашения о досудебном урегулировании спора от ... усматривается, что заемщик ФИО9, предлагает должнику ФИО5 урегулировать спор по договору займа на условиях возврата основной суммы долга в размере 2 450 000 рублей без учета ранее выплаченных процентов в течение одного месяца, в свою очередь, займодавец ФИО25 гарантирует переоформить жилой дом, расположенный по <адрес> по цене 2 000 000 рублей на ФИО5 Продавец ФИО1, являясь собственником дома и подписывая договор купли-продажи от ..., не имел намерения реализовать свое жилое помещение в фактическое владение которого, он так и не вступил. Проживая и находясь постоянно в <адрес>, ФИО1 действовал в <адрес> через своего представителя по доверенности.

С учетом того, что дом до настоящего времени остался в фактическом владении семьи ФИО24, можно сделать вывод, что при первичном отчуждении данного имущества воля ФИО5 в действительности была направлена на обеспечение получения от займодавцев в свое пользование по договору займа денежных средств под залог своего дома, следовательно, волеизъявление всех сторон при заключении договоров купли-продажи дома не соответствовало их действительной воле.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, при этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Согласно п.87 и п.88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... № «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч.1 ГК РФ: Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Из вышеизложенного следует, что притворная сделка заключается для прикрытия другой сделки, которую стороны намерены в действительности совершить, при этом притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка), вместе с тем, в притворных сделках стороны имеют цель, достижение которой служит прикрываемая сделка.

В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон, в связи с чем, притворная сделка относится к сделкам с пороком воли, который характеризуется не отсутствием воли на совершение сделки, а несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон, при этом действия сторон направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.

Поэтому в притворной сделке волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. В результате совершения такой сделки фактически возникают обязательства, не предусмотренные ее условиями. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создании иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой, при этом напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Поэтому сделка, совершенная без намерения создать соответствующие характерные для данной сделки правовые последствия и одновременно направленная на создание иных последствий не характерных данной для сделки, является по своей сути притворной.

Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь сделка, включающая в себя два договора - притворного и прикрытого, направленная на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки, при условии преследования обеими сторонами общей цели прикрытия действительной сделки, а также достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Поэтому для признания сделки недействительной по основанию притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки. При таких обстоятельствах в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора, что возможно путем установления обстоятельств, сопровождавших заключение самой сделки, а также установление фактических и юридических последствий, наступивших после заключения сделки, оспариваемой по притворности.

Анализ материалов гражданского дела позволил суду установить следующие обстоятельства, сопровождавшие заключение договоров купли- продажи дома, а также фактические и юридические последствия, наступившие после заключения указанной сделки:

- спорный дом с момента заключения первой сделки - с ... по настоящее время находится в фактическом владении и пользовании ФИО5 и членов ее семьи, которые продолжают проживать в данном доме, при этом, никогда в фактическое владение и пользование ответчиков не передавался, в том числе по акту приема-передачи, подписание которого носило формальный характер;

- в период нахождения спорного дома в собственности ФИО9, он как формальный собственник указанного дома, на свое имя лицевые счета не переоформил и коммунальные и иные платежи за дом не оплачивал (аналогичная ситуация и с прежними собственниками);

- в настоящее время в доме продолжает находиться принадлежащее ФИО5, а также членам ее семьи движимое имущество, при этом своего движимого имущества ФИО9 в период нахождения спорной квартиры в его собственности в дом не завозил и не размещал; начиная с момента подписания передаточного акта дома между ФИО1 и ФИО9, подписанного без фактического осмотра дома и без его фактического передачи покупателю, и до календарного дня прекращения права собственности ФИО1 у ФИО9 отсутствовали ключи от спорного дома;

Согласно ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО13, неоднократно признавал наличие долговых обязательств между ним, ФИО9 и ФИО5, также пояснил, что после расчета с ФИО5 при оформлении займа, ФИО5 часть денег вернула ФИО1 и сразу же заплатила часть процентов ФИО9 в размере 150 000 рублей.

Данный факт подтверждается и представленной в судебное заседание ФИО5 распиской от ..., согласно которой, ФИО22 получил от ФИО5 150 000 рублей в счет оплаты долга по договору займа от ....

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ в качестве основания возникновения права собственности на имущество указывает сделки об отчуждении имущества, в том числе договор купли-продажи.

В силу ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом, последующая государственная регистрация договора купли-продажи от ... в отношении объекта недвижимого имущества, не может расцениваться как элемент исполнения данной сделки, а является юридическим актом признания данного договора купли-продажи заключенным и действительным, так как в противном случае наступают последствия, предусмотренные ч.1 ст.165 ГК РФ, согласно которой несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем, такая сделка считается ничтожной, либо наступают последствия, предусмотренные ч.3 ст.433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому в силу изложенных норм действующего законодательства исполнением договора купли-продажи является не регистрация права собственности в установленном законом порядке, а передача покупателю в установленном законом порядке купленного недвижимого имущества. Таким образом, сами по себе формальные действия, выразившиеся в подписании сторонами договора купли-продажи от ... и передаточного акта, а также в последующей государственной регистрация указанной сделки, не могут свидетельствовать о законности данной сделки, а также о реальном фактическом исполнении этой сделки сторонами.

Поэтому при заключении договоров купли-продажи дома кроме формальных действий по подписанию договора и передаточного акта и последующей государственной регистрация указанной сделки ни ФИО10, ни ФИО11, ни ФИО1, ни ФИО9 как собственниками не было совершено ни одного юридически значимого действия в отношении спорного дома.

При таких обстоятельствах с учетом положений п.1 ст.556 ГК РФ и содержания договоров купли-продажи, довод ответчика ФИО9, о том, что договор купли- продажи был исполнен, в том числе, путем регистрации права собственности ФИО9 на спорный дом, является необоснованным.

Истец ФИО7, заявляя о притворности договоров купли- продажи, в том числе, от ..., указывает на наличие двух взаимосвязанных сделок, заключенных в один и тот же день, у одного нотариуса, с присутствием всех сторон, как и участников договора купли-продажи ФИО1 и ФИО9, так и фактического владельца дома ФИО5 и займодавца ФИО9, с оформлением договора купли-продажи дома от ... на сумму 1 000 000 рублей, являющийся притворной (прикрывающей) сделкой и договора займа от ... (на сумму 2 450 000 рублей) с залогом дома, являющегося прикрываемой сделкой.

Согласно ст.153 ГК РФ сделка должна быть направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, соответствующих данной сделке, то есть на достижение определенного правового результата.

В соответствии со ст. ст. 454, 549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму, при этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.

При этом согласно ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Таким образом, при заключении договора займа целью займодавца является передача денег в собственность заемщика с последующим возвратом заемщиком суммы займа займодавцу, а у заемщика - получение в свою собственность и дальнейшее пользование суммой займа.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также никакие доказательства, в том числе и экспертные заключения, не имеют для суда заранее установленной силы.

Из анализа представленных доказательств, а также обстоятельств заключения договоров купли-продажи и наступивших после его заключения фактических и юридических последствий для каждой из сторон сделки, усматривается следующее.

Отсутствие у продавца ФИО4 и ФИО3 воли на продажу дома в связи с невменяемостью ФИО4 и заблуждением ФИО3, ввиду обмана относительно природы сделки, подтверждается судебной психиатрической экспертизой и показаниями ответчицы ФИО5

Отсутствие у покупателей ФИО10, ФИО11, ФИО1, ФИО9 воли на приобретение в свою спорного дома, подтверждается следующими фактическими обстоятельствами: после заключения договоров купли-продажи, кроме формальных действий по подписанию договора и передаточного акта, а также по последующей государственной регистрация сделок, никто из новых собственников не совершил ни одного юридически значимого действия в отношении спорного имущества; правомочия собственника жилого помещения по пользованию и владению жилым помещением новые собственники не осуществляли; бремени содержания принадлежащего им недвижимого имущества (ст.210 ГК РФ) не осуществляли, не предпринимали попыток своего вселения или регистрации в домовладении, либо размещение в нем своего движимого имущества в календарный период существования их права собственности на квартиру. Никто, и покупателей, кроме ФИО9 не предпринимал попыток к снятию прежних собственников с регистрационного учета и их выселению.

На вопрос стороны истца, почему он, ФИО9 не обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы долга по договору займа, ответил, что знает, что ФИО5 не имеет дохода, поэтому не видит смысла взыскивать долг по договору займа. Однако, он выбрал путь выселения ФИО5 из жилого помещения. Тем самым, еще раз ответчик провел параллель со сделкой по продаже дома и договором займа. Кроме того, во всех договорах цена дома указана в размере 1 000 000 рублей, однако на момент совершения указанной сделки ориентировочная рыночная стоимость спорного дома составляла более 3 500 000 рублей, что не оспаривалось в суде ответчиками. Однако, как пояснил представитель ФИО9 – ФИО17, стоимость была умышленно занижена, из-за того, чтобы избежать налогообложения.

В силу изложенного суд пришел к выводу о том, что продавец ФИО5 не имела экономического интереса в отчуждении единственного жилого помещения за цену 1 000 000 рублей, что на порядок ниже кадастровой стоимости квартиры, и тем более, ниже рыночной стоимости указанного дома.

Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствует о том, что договор купли-продажи от ... прикрывает фактически сложившиеся между сторонами правоотношения по договору займа с обеспечением его возврата залогом недвижимости. При этом о притворности оспариваемого договора свидетельствует направленность воли сторон сделки, направленной на временный характер отчуждения дома и возможность его возврата в определенный срок при условии исполнения ФИО5 конкретных долговых обязательств перед ФИО9 не связанных с договором купли-продажи и не отраженных в нем.

На основании ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п.1,2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, из анализа представленных доказательств, а также обстоятельств заключения договоров купли-продажи дома и наступивших после его заключения фактических и юридических последствий для каждой из сторон сделки, усматривается отсутствие у продавцов и у покупателей воли соответственно на отчуждение и на приобретение дома, с учетом того, что после заключения первого договора купли-продажи от ... и последующих сделок кроме формальных действий по подписанию договоров купли-продажи, а также по последующей государственной регистрация указанных сделок не было совершено ни одного юридически значимого действия в отношении спорного дома.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст.302 ГК РФ, ФИО9 не может быть признан добросовестным приобретателем указанного дома. Принимая во внимание факт отсутствия спорного дома в его пользовании и владении, в отношении договора купли-продажи от ... применимы положения ст.167 ГК РФ.

В силу п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ... № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах недействительность (ничтожность) договора купли- продажи от ..., заключенного между ФИО4, ФИО3 и ФИО10., а также недействительность (ничтожность) договора купли-продажи от ..., заключенного между ФИО10 и ФИО11, сделкой от ..., заключенной между ФИО11 и ФИО1 и сделкой от ..., заключённой между ФИО1 и ФИО9, влечет применение следующих правовых последствий недействительности (ничтожности) указанных сделок в отношении спорного дома: прекращение права собственности ФИО9 на дом, погашение в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности за ФИО9 на дом, восстановление в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности за ФИО4 и ФИО5

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО7 к ФИО5, ФИО10, ФИО11, ФИО1, ФИО9 о признании недействительными (ничтожными) сделок и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок удовлетворить.

Признать доверенность, выданную ФИО4, ... года рождения на имя ФИО6, удостоверенную нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО19 от ... за № недействительной.

Признать договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ... между ФИО4, ФИО3 и ФИО10 недействительным в силу ничтожности.

Признать договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, ул. <адрес>, 26 заключенный ... между ФИО10 и ФИО11 в силу ничтожности.

Признать договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, ул. <адрес>, 26 заключенный ... между ФИО11 и ФИО1 недействительным в силу ничтожности.

Признать договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, ул. <адрес>, 26 заключенный ... между ФИО1 и ФИО9 недействительным в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, приведя стороны в первоначальное положение, путем аннулирования записи государственной регистрации права собственности в ЕГРН за ФИО9.

Восстановить в ЕРГП запись о регистрации права долевой собственности ФИО4, ФИО3 на домовладение, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, ул. <адрес>, 26.

Настоящее определение является основанием:

1) для прекращения права собственности ФИО9 на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

2) для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права

собственности за ФИО9 на дом, расположенный по адресу:. <адрес>.

3) для восстановления в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности за ФИО4, ФИО3 на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

4) для государственной регистрации права собственности ФИО4, ФИО3 на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обваловано в Верховный суд РСО-Алания, через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Макоева Э.З.