Дело №
РЕШЕНИЕ СУДА
ИФИО1
29 сентября 2025 года
Балашихинский городской суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Дошина П.А.,
при секретаре ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.о. <адрес>, ООО «Облстрой», ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец, ФИО5, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с иском к Администрации г.о. <адрес>, ООО «Облстрой» и его учредителям - ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Требования истца мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент» (№) и гражданином ФИО2 был заключен предварительный договор №-№ВИпред о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома. В предварительном договоре предусмотрено условие о том, что в основном договоре будет указано обязательство ввести дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2.1. предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В пункте 1.2.4 предварительного договора. установлена цена основного договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства – 3061586 рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади <адрес> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент» (№) и гр. РФ ФИО2 был заключен основной договор – Договор №-№ участия в долевом строительстве жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и истцом составлен акт приема-передачи <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> по договору №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Как указывает истец, у него имеются сведения о том, что Договор №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на данный момент Единый государственный реестр недвижимости) внесена запись регистрации №. Однако, в результате запроса сведений из Единого государственного реестра недвижимости в виде выписки о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, истцом получено уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений. При заключении предварительного договора и Договора №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в качестве Застройщика в договорах указано юридическое лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент», которое имеет № и зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером №. Тем не менее, согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц за основным государственным регистрационным номером № зарегистрировано юридическое лицо, которое имеет полное наименование Общество с ограниченной ответственностью «Облстрой». На момент рассмотрения гражданского дела ООО «Облстрой» ликвидировано. Истец не может оформить свое право собственности на жилое помещение во внесудебном порядке ввиду того, что у него отсутствует экземпляр зарегистрированного договора участия в долевом строительстве жилого дома и он не имеет возможности получить какие-либо документы о застройщике и его переименовании. ФИО5 исполнил надлежащим образом все свои обязательства по оплате стоимости квартиры перед Застройщиком, которые были предусмотрены договором № участия в долевом строительстве жилого дома. Для оплаты стоимости квартиры ФИО5 использовал денежные средства целевого жилищного займа в размере № рублей 00 копеек на приобретение жилья по сертификату серия 13 12 № от ДД.ММ.ГГГГ, а также кредитные денежные средства в размере 2046736 рублей 00 копеек, предоставленные ему на основании кредитного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ Банком Зенит. На момент подачи искового заявление истец исполняет свои обязательства по кредитному договору, заключенному с Банком Зенит. На основании изложенного, истец просил удовлетворить исковые требования.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности, ФИО8, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила исковые требования удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФГКУ «Росвоенипотека» и ПАО Банк Зенит. В качестве соответчика по гражданскому делу привлечены ООО «Облстрой» и его учредители: ФИО3 и ФИО4.
Представители ответчика - Администрации г.о. <адрес>, в судебном заседании иск не признал, возражал против его удовлетворения.
Представители ответчиков ООО «Облстрой» и его учредители: ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не заявляли, возражения на исковое заявление не представили.
Представители ФГКУ «Росвоенипотека», ПАО Банк Зенит в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
С учетом мнения участвующих лиц, дело рассмотрено при данной явке, на основании ч. 3,4 ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителя истца, изучив исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим соображениям.
В соответствии с частью 2 статьи 35 и частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в частной собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений пункта 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему смотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона им иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Между тем п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом – ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент» был заключен предварительный договор №-№ВИпред о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома: корпус 10 вторая очередь 2 этап строительства, 4 (четырех) секционного, 25-ти этажного здания с подвалом и техническим этажом на 391 квартиру, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. В соответствии с условиями заключенного истцом предварительного договора жилой дом должен быть построен на земельном участке с кадастровым номером № Объектом долевого строительства по предварительному договору выступает жилое помещение (квартира) соответствующая характеристикам: № <адрес>, количество комнат 1, жилая площадь -21,9 кв.м, общая площадь – 43,73 кв.м, площадь квартиры -48,29 кв.м, общая площадь квартиры с учетом летних помещений – 46,01 кв.м, этаж – 7, корпус 10, секция 2.
Предварительный договор определяет цену основного договора и срок заключения основного договора между сторонами - до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент» (№) и гр. РФ ФИО5 заключили основной договор – Договор № участия в долевом строительстве жилого дома.
В пункте 1.1.2. договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ определен предмет договора: квартира – часть Дома (жилое помещение), которая будет находится в Доме и имеет следующие характеристики: № <адрес>, количество комнат 1, жилая площадь -21,9 кв.м, общая площадь – 43,73 кв.м, площадь квартиры -48,29 кв.м, общая площадь квартиры с учетом летних помещений – 46,01 кв.м, этаж – 7, корпус 10, секция 2.
Под домом согласно п.1.1.1. основного договора стороны имеют ввиду «жилой дом корпус 10 вторая очередь 2 этап строительства, 4 (четырех) секционный, 25-ти этажное здание с подвалом и техническим этажом на 391 квартиру, с полезной площадью нежилых помещений общественного назначения 227,68 кв.м, общей площадью здания 30338,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, севернее <адрес>, с инженерными сетями и сооружениями на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0040302:4.
В соответствии с п. 4.1. основного договора стоимость квартиры составляет 3061586 рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади <адрес> рублей.
Договором №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ определен порядок оплаты стоимости квартиры.
Согласно пп. 3.2.1,3.2.2., 6.1.1. ФИО5 направил на строительство Дома кредитные денежные средства в размере 2046736 рублей 00 копеек, предоставленные ему на основании кредитного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ Банком Зенит и средства целевого жилищного займа в размере 1014850 рублей 00 копеек на приобретение жилья по сертификату серия 13 12 № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.3.3.2. Договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность Застройщика ввести дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 7.1.7 договора предусмотрена обязанность Застройщика передать участнику объект долевого строительства – квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.
В материалы дела истцом представлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> по договору №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Фактически квартира истцу передана Застройщиком.
Согласно заключенному между истцом и ответчиком договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Гранель Девелопмент» осуществлял строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира на земельном участке с кадастровым номером №
Согласно представленной истцом Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №:№ снят с учета ДД.ММ.ГГГГ.
Жилой дом по адресу: <адрес>, в котором по акту приема-передачи истцу была передана квартира, находится на земельном участке с кадастровым номером №, а самому многоквартирному дому присвоен кадастровый №.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ в пределах земельного участка с кадастровым номером № находились многоквартирный дом по адресу: <адрес>, которому присвоен кадастровый №. При этом из земельного участка с кадастровым номером № земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный дом, в котором находится квартира истца.
На основании решения Балашихинского городского суда <адрес> по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности Администрации г.о. <адрес> на земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены внутриквартальные дороги, инженерные сети ЖК «Алексеевская Роща». В ходе рассмотрения гражданского дела по иску Админситрации г.о. <адрес> к ООО «Облстрой» установлено, что между Администрацией и ООО «Гранель Девелопмент» было заключено соглашение о взаимодействии по обеспечению комплексного развития в целях жилищного строительства земельного участка, на котором должны располагаться инженерные сети, внутриквартальные дороги. При рассмотрении гражданского дела № в Балашихинском городском суде установлено, что ООО «Гранель Девелопмент» было переименовано в ООО «Облстрой». При этом согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, на который признано право собственности Администрации городского округа <адрес>, также образован из земельного участка с кадастровым номером № на котором осуществлял строительство застройщик.
На основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № общества с ограниченной ответственностью «Облстрой» введена процедура банкротства – конкурсное производство. На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №17 конкурсное производство завершено, а ДД.ММ.ГГГГ ООО «Облстрой» ликвидировано.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ПАО Банк Зенит и ФГКУ «Росвоенипотека» предоставили в судебное заседание Договор №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, на котором проставлены штампы и печать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о внесении ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним трех записей: № (запись о регистрации договора участия в долевом строительстве; № (запись о регистрации ипотеки в силу закона); № (запись о регистрации ипотеки в силу закона).
В материалы гражданского дела представлены кредитный договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ПАН Банк Зенит, а также платежные поручения о перечислении денежных средств Застройщику банком и ФГКУ «Росвоенипотека».
На основании представленных документов суд приходит к выводу, что стоимость жилого помещения (квартиры), подлежащего передаче по Договору №-№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ оплачена истцом в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент» и ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: <адрес> квартира фактически передана.
Оценивая доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно ч. 2 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Согласно представленной в суд справке ПАО Банк Зенит от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 исполняет свои обязательства по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч.2.1. ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"), осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
В связи с чем настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и основанием для регистрации ограничения (обременения) прав в виде ипотеки в силу закона ПАО Банк Зенит и ипотеки в силу закона в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером №5731, расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и основанием для регистрации ограничения (обременения) прав в виде ипотеки в силу закона ПАО Банк Зенит и ипотеки в силу закона в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме через Балашихинский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 29.09.2025г.
Феде6ральный судья Дошин П.А.