№ 2-1377/2025
45RS0008-01-2025-001651-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кетовский районный суд Курганской области
в составе председательствующего судьи Суханова И.Н.
при секретаре судебного заседания Боблевой Е.В.,
рассмотрев 30 октября 2025 года в с. Кетово Кетовского муниципального округа Курганской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на самовольно построенное здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд Курганской области с иском к Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на самовольно построенное здание площадью 342,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А. В обоснование иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью 203,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №. Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, находится в пользовании у ФИО1 на основании договора аренды, заключенного с Администрацией Кетовского муниципального округа Курганской области сроком до 21.03.2027. Объект незавершенного строительства был приобретен истцом на основании договора купли-продажи от 02.10.2024, при этом разрешение на строительство данного объекта ни продавцом, ни истцом получено не было. В настоящее время объект недвижимости достроен, представляет собой нежилое здание, однако ФИО1 не может зарегистрировать за собой право собственности на данный объект недвижимости, поскольку не получала разрешение на строительство. Указанная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Просит признать за ней право собственности на нежилое здание, общей площадью 342,1 кв.м, расположенное по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>А.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, о причинах неявки не сообщила, ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил вынести решение в соответствии с представленными сторонами доказательствами, рассмотреть дело без его участия.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Суд с учетом мнения представителя истца, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степенью готовности – 70%, проектируемое назначение – нежилое, с кадастровым номером 45:08:031208:1010, площадью 203,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>А, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Объект незавершенного строительства приобретен ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10.10.2024, заключенного с Чёрной Н.А.
Как следует из материалов дела, право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за прежним собственником Чёрной Н.А. на основании решения Кетовского районного суда Курганской области от 18.05.2017, вступившего в законную силу 20.06.2017, на основании которого за Чёрной Н.А. признано право собственности на объект незаверенного строительства готовностью 70% площадью застройки 203,3 кв.м.
Земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства, имеет кадастровый №, площадью 598+/-17 кв.м, категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины. Данные о правообладателях земельного участка отсутствуют, однако имеются сведения, что земельный участок находится в аренде у истца на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком с 22.03.2024 по 21.03.2027.
Истец завершила строительство вышеуказанного объекта недвижимости.
Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, который подготовлен в связи с образованием объекта недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А, в результате иного исходного объекта недвижимости с кадастровым номером №, исследуемое здание имеет назначение – нежилое, год завершения строительства – 2025, площадь объект недвижимости составляет 342,1 кв.м, нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №.
В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 340-ФЗ) введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в частях 5-6 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Согласно ст. 55 ГрК РФ отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, свидетельствует о том, что спорный объект недвижимости не был введен в гражданский оборот, следовательно, является самовольной постройкой.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Положение приведенной нормы дает основание сделать вывод о том, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поскольку закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях.
Однако, согласно абз. 2 п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с абз. 3 п. 26 указанного Постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующих обстоятельств.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Из заключения строительно-технической экспертизы на предмет наличия нарушений норм и правил при постройке здания по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А, составленного ООО «Протэкс», №.333.ДД.ММ.ГГГГ, следует, что нежилое здание общей площадью 342 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, соответствует действующим требованиям технических, градостроительных, строительных и санитарных норм и правил, установленным для такого рода объектов. Исследуемый объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект готов к постановке на государственный кадастровый учет в качестве здания взамен ранее учтенного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 45:08:031208:1010. Назначение здание – нежилое, что соответствует разрешенному использованию земельного участка – «магазины» и первоначальному функциональному назначению объекта как магазин продовольственных и промышленных товаров.
Из заключения пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Курганской области, следует, что на момент обследования объект недвижимости (вышеуказанное спорное здание) представляет собой двухэтажное здание II-ой степени огнестойкости, несущие и ограждающие конструкции выполнены из железобетонных изделий, кровля металлическая по деревянной обрешетке. В целях защиты посетителей и персонала от воздействия опасных факторов пожара на объекте предусматривается устройство системы противопожарной защиты, включающей автоматическую пожарную сигнализацию и управления эвакуацией людей при пожаре. Отопление отсутствует, электричество 220В. Объект обследования соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности.
Оснований сомневаться в выводах экспертов у суда не имеется.
О нарушении чьих-либо прав спорным объектом недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено.
В соответствии с п. 31 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.
При таких обстоятельствах суд приходит выводу об удовлетворении требований ФИО4, поскольку произведенное истцом строительство нежилого здания, ранее являющегося объектом незавершенного строительства, соответствует требованиям технических и пожарных регламентов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находится в границах земельного участка, предоставленного истцу на основании договора аренды, при этом право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом надлежащим образом, вид разрешенного использования земельного участка – «магазины» предусматривает возведение на таком земельном участке нежилого здания.
То обстоятельство, что в настоящее время собственником указанного выше земельного участка является Кетовский муниципальный округ Курганской области, не является основанием для отказа в иске.
Так, в случае, если испрашиваемый земельный участок не является свободным от объектов капитального строительства, его предоставление в аренду осуществляется с учетом положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за ФИО1 (ИНН №, СНИЛС №) право собственности на нежилое здание, общей площадью 342,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>А.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 24 ноября 2025 г.
Судья И.Н. Суханов