Дело № 2-706/2025
УИД 33RS0019-01-2025-000461-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Суздаль 07 октября 2025 года
Суздальский районный суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Красовской Ю.О.,
при секретаре Поляковой И.С.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Суздальского района Владимирской области об обязании выкупить земельный участок, взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, с учетом изменения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Администрации Суздальского района Владимирской области об обязании выкупить земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...> участок 29, в связи с невозможностью использования по назначению за 500 000 рублей, взыскании убытков по подготовке земельного участка к строительству жилого дома в размере 46 692 рублей 18коп. (л.д. 71, 178, 179).
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 по договору купли-продажи от 12.07.2024 купила земельный участок с кадастровым номером ###, категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <...> участок 29, у ФИО2, действующего по доверенности от имени ФИО3 14.11.2024 истец подала уведомление о планируемом строительстве капитального строения в Администрацию Суздальского района Владимирской области. 18.11.2024 от Администрации Суздальского района Владимирской области она получила отказ на строительство на основании п.5.1 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007г. № 74, п.5 «Правил установления санитарно-защитной зоны и использования земельного участка, расположенных в границах санитарной защитной зоны», утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222. Из чего истец узнала, что купленный земельный участок для постройки дома для постоянного проживания полностью находится в санитарной защитной зоне кладбища. Истец не знала про санирно-защитную зону земельного участка. 29.08.2024 истец заключила агентский договор на продажу квартиры, собралась строиться, заказала вынос точек границ земельного участка, с участка вывезла мусор, скосила траву, вырыла траншею, чтобы выровнять участок, купила блоки из цемента. В выписке Единого государственного реестра недвижимости нет записи о наличии санитарно-защитной зоны, также есть ответ ответчика от 17.03.2025, что санитарно-защитная зона кладбища не отражена в ЕГРН. Истец знала, что на земельном участке проложена газовая труба, узнала от соседа, продавец эту информацию скрыл. 14.06.2024 истец написала заявление в АО «Газпром газораспределение Владимир», в ответе которого на земельный участок с кадастровым номером ### технические условия не выдавались. Ст. 56 ЗК РФ ограничение в виде нахождения газовой трубы разрешает строительство капитального строения с соблюдением установленных отступов – 7 метров. Это условие истец выполняла, что видно из чертежа, который в уведомлении на строительство от 14.11.2024. Поскольку земельный участок с кадастровым номером ### полностью находится в санитарно-защитной зоне, это не позволяет использовать участок по целевому назначению в соответствии с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования. Истец обратилась по официальной электронной почте ответчика с предложением выкупить у истца земельный участок с кадастровым номером ### согласно ст. 107 п.7 и ч. 25 ст. 26 ФЗ РФ от 03.08.2018 № 342 по рыночной цене за 500 000руб. Ответчик отказался выкупить земельный участок, сообщив, что земельный участок является ранее учтенным с 2009г. и что истцу не предоставлялся. С переходом права собственности другому лицу, права и обязанности тоже переходят. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007г. № 74, разработаны на основании Федерального закона от 30.09.1999 № 52, направлены на благополучие населения, как одного из основных условий реализации и благоприятную окружающую среду. Также с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом финансовые затраты на подготовку участка к строительству дома в сумме 46 692,18руб. (л.д. 11-13, 178).
Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить, дополнительно пояснив, что до заключения договора купли-продажи она лично осматривала земельный участок. Кладбище располагается на расстоянии примерно 20-30 метров от её участка, к кладбищу идет дорога. До заключения сделки ГПЗУ ни в администрации, ни у продавца она не запрашивала. Совершенную сделку она не оспаривает, полагает, что продавец также не знала о санитарно-защитной зоне. Отказ в выдаче разрешения на строительство она также не оспаривает. Её земельный участок располагается по одной линии с другими участками, на которых имеются капитальные строения – жилые дома. Поскольку администрация района после установления санитарно-защитной зоны не указала её в доступных документах, она должна выкупить её участок по цене, определенной с сайта Авито. Проводить судебную оценочную экспертизу она не желает.
Представитель ответчика Администрации Суздальского района Владимирской области ФИО4 (л.д. 98), в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствии (л.д. 228), представив в ходе рассмотрения дела письменные возражения на иск, согласно которым с заявленными требованиями ответчик не согласен, поскольку земельный участок с кадастровым номером ### принадлежал на праве собственности ФИО3 на основании свидетельства о праве собственности на землю от 18.12.1993. Документами по формированию земельного участка администрация района не располагает. В июле 2024 истец приобрела у ФИО3 данный земельный участок и в дальнейшем 14.11.2024 обратилась в администрацию района с уведомлением о планируемом строительстве, по результатам рассмотрения которого ФИО1 была уведомлена о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, а также о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, поскольку участок расположен в границах санитарно-защитной зоны кладбища. Постановлением администрации Суздальского района от 09.08.2018 № 1839 утверждена схема расположения земельного участка в с. Новое Суздальского района, площадью 6458 кв.м., территориальная зона СН-1 – зона кладбищ, вид разрешенного использования – ритуальная деятельность. Постановлением администрации Суздальского района от 25.10.2018 № 2541 постановление от 09.08.2018 № 1839 отменено, утверждена схема расположения земельного участка в <...>, площадью 6512 кв.м., территориальная зона СН-1 – зона кладбищ, вид разрешенного использования – ритуальная деятельность. Издание нового постановления вызвано уточнением площади земельного участка под размещение кладбища. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ### 30.11.2018, сведения о границах данного земельного участка отражены на публичной кадастровой карте. В соответствии с санитарными правилами и нормами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007г. № 74, которыми руководствовался ответчик при рассмотрении уведомления истца, испрашиваемый земельный участок находится в санитарно-защитной зоне кладбища, которая составляет 50м, в СЗЗ кладбища не допускается размещать жилую застройку. Полагает, что истец не проявил должной осмотрительности при приобретении земельного участка. В администрацию района за какими-либо разъяснениями не обращался, ГПЗУ прежним собственником также не запрашивался в уполномоченном органе. Ответчик стороной договора купли-продажи земельного участка не являлся, в связи с чем не может отвечать по обязательствам продавца и покупателя друг перед другом. В иске просила отказать (л.д. 97).
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщила (л.д. 222).
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, разрешение требований оставляет на усмотрение суда (л.д. 224).
Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом (л.д. 221), ранее ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д. 185).
Представители третьих лиц администрации МО Боголюбовское Суздальского района, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области, АО "Газпром газораспределение Владимир", Комитета по управлению имуществом и землеустройству администрации Суздальского района Владимирской области, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом (л.д. 215-218, 220).
Выслушав истца, изучив письменные материалы гражданского дела № 2-706/2025, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.ст.12, 55, 56, 57, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения ГПК РФ), суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу ст. ст. 1, 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
На основании ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, третье лицо ФИО3 являлась собственником земельного участка, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ###, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...>, на основании свидетельства о праве собственности на землю (пожизненного наследуемого владения, пользования) от 18.02.1993 №ВЛ ### выданного Администрацией Новосельского сельского Совета Суздальского района Владимирской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2009г. сделана запись регистрации ###, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от 23.06.2009 (л.д. 74).
12.07.2024 между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка, по условиям п. 1 которого продавец продала, а покупатель купила принадлежащее продавцу по праву собственности следующее недвижимое имущество – земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 600 кв.м., кадастровый ###, находящийся по адресу: <...>л.д. 16-17).
Стоимость совершенной сделки составила 450 000руб., о чем свидетельствует п.5 Договора.
При этом в п.4 указанного Договора указано, что покупатель ознакомлен и согласен со всеми ограничениями и обременениями данного земельного участка, а согласно п.9 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка путем его осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, им не обнаружено.
18.07.2024 в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрация права собственности ФИО1 на указанный выше земельный участок, о чем составлена запись регистрации ###, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 07.10.2025 (л.д. 229-236).
14.11.2024 ФИО1 обратилась в Администрацию Суздальского района Владимирской области с Уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>, МО <...> (л.д. 21-22).
18.11.2024 по результатам рассмотрения обращения ФИО1 Администрацией Суздальского района Владимирской области принято Уведомление № 391/Б о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Данным документом ФИО1 уведомлена о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, а именно: отступ от границы земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: <...>, до планируемого к строительству объекта индивидуального жилищного строительства с западной стороны (0,5 м.) не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки (минимальные отступы от границ земельных участков до жилого дома принимаются по пожарным нормам не менее 3м.). Одновременно ФИО1 уведомлена о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по следующим основаниям: земельный участок с кадастровым номером ### частично расположен в границах санитарно-защитной зоны кладбища, где не допускается использование земельных участков в целях размещения жилой застройки, а планируемый к строительству объект индивидуального жилищного строительства полностью попадает в данную санитарно-защитную зону (л.д. 23).
13.02.2025 ФИО1 обратилась в Администрацию Суздальского района Владимирской области с предложением о выкупе по рыночной цене в размере 500 000руб. принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером ###, в связи с невозможностью его использования в соответствии с разрешенным видом по причине попадания в санитарно-защитную зону, не допускающую размещения жилой постройки (л.д. 33).
20.02.2025 в ответе №ОГ-С3Д-156/00 Администрация Суздальского района Владимирской области сообщила ФИО1 о том, что земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...>, <...>, площадью 600 кв.м., разрешенное использование – для ведения подсобного хозяйства, по сведениям Росреестра является ранее учтенным с 2009г. Администрацией района данный земельный участок ей не предоставлялся. Намерений в приобретении в собственность муниципального образования <...> её земельного участка у администрации района не имеется (л.д. 34).
20.02.2025 ФИО1 обратилась в Администрацию Суздальского района Владимирской области с заявлениями о предоставлении ей информации о том, отражается ли санитарно-защитная зона в Едином государственном реестре земельного участка с кадастровым номером 33:05:110101:767, а также когда, кем и в каком порядке была установлена санитарно-защитная зона на принадлежащий ей земельный участок (л.д. 36, 40).
17.03.2025 на указанные обращения ФИО1 Администрацией Суздальского района Владимирской области даны ответы о том, что санитарно-защитная зона кладбища не отражена в Едином государственном реестре недвижимости земельного участка с кадастровым номером ### по адресу: <...>, а также о том, что установление санитарно-защитной зоны кладбища осуществляется в соответствии с требованиями, изложенными в Санитарных правилах и нормах (СанПиН) 2.2.1/2.1.1.1200-03 (л.д. 35, 39).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 с настоящими требованиями в суд, разрешая которые, суд исходит из следующего.
Как следует из выписки из Правил землепользования и застройки муниципального образования Боголюбовское Суздальского района, утвержденных решением Совета народных депутатов Суздальского района от 28.06.2023 № 58, с изменениями, внесенными решением Совета народных депутатов Суздальского района от 24.12.2024 № 44, земельный участок с кадастровым номером ### расположен в территориальной зоне «Ж1 - Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами», виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка, садоводство и пр. (л.д. 127-140).
12.03.2025 ФИО1 на основании её обращения от 21.02.2025 Администрацией Суздальского района Владимирской области подготовлен Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ###, в котором отражена информация об ограничениях использования земельного участка, в частности:
- земельный участок полностью располагается в границах зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли» 1165г.,
- земельный участок частично располагается в охранной зоне газопровода в.д. (Газопровод высокого давления <данные изъяты>),
- земельный участок частично располагается в охранной зоне газопровода в.д. (Газопровод высокого давления к новому ГРП для жилых домов с. Новое),
- земельный участок частично располагается в зоне санитарной охраны кладбища (л.д. 114-125).
Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельного кодекса Российской Федерации, федеральными законами.
Одним из видов таких ограничений являются ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой XIX, регулирующей цели установления зон с особыми условиями использования территории, их виды, порядок и последствия установления, изменения, прекращения существования (статьи 104 - 107 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 18 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления, в частности, санитарно-защитной зоны.
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 №74 введена в действие новая редакция санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", согласно которым в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома (п.5.1).
Согласно п.5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222, в границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков в целях размещения жилой застройки (п.5).
Данными Правилами также установлены ориентировочные размеры санитарно-защитных зон в зависимости от класса опасности объекта инженерной инфраструктуры.
Со дня установления санитарно-защитной зоны на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, разрешенное использование которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении санитарно-защитной зоны, а также использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, за исключением случаев, предусмотренных настоящими Правилами (п.30).
Пунктом 7 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества (за исключением случаев, если указанные ограничения не применяются в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации") указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.
Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием в результате установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, порядок предоставления возмещения за прекращение прав на такой земельный участок устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Суздальского района от 09.08.2018 № 1839 утверждена схема расположения земельного участка в <...>, площадью 6458 кв.м., территориальная зона СН-1 – зона кладбищ, вид разрешенного использования – ритуальная деятельность (л.д. 105).
Постановлением администрации Суздальского района от 25.10.2018 № 2541 постановление от 09.08.2018 ### отменено, утверждена схема расположения земельного участка в <...>, площадью 6512 кв.м., территориальная зона СН-1 – зона кладбищ, вид разрешенного использования – ритуальная деятельность (л.д. 107). При этом издание данного постановления ### вызвано уточнением площади земельного участка под размещение кладбища.
30.11.2018 указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ### (л.д. 109-113), сведения о границах данного земельного участка отражены на публичной кадастровой карте (л.д. 141).
11.01.2019 право собственности на земельный участок с кадастровым номером ### зарегистрировано за муниципальным образованием Боголюбовское сельское поселение Суздальского района Владимирской области, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 05.06.2025 (л.д. 144-148).
Таким образом, постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером ### с видом разрешенного использования – ритуальная деятельность, а равно регистрация права собственности на него, произведена задолго до приобретения ФИО1 земельного участка с кадастровым номером ### по договору купли-продажи от 12.07.2024.
Доводы истца о том, что на момент приобретения спорного земельного участка информация о его нахождении в санитарно-защитной зоне кладбища не была отражена в ЕГРН, в связи с чем она не могла знать о наличии данной зоны, не свидетельствуют об обоснованности заявленных истцом требований в силу следующего.
Так, в силу ч. 8 ст. 26 Федерального закона N 342-ФЗ до 01.01.2028 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 01.01.2025 одним из следующих способов: 1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; 4) решением суда.
Как указано в ч. 10 ст. 26 Федерального закона N 342-ФЗ, зоны с особыми условиями использования территорий, которые установлены до 01.01.2025 нормативными правовыми актами или решениями об их установлении, при соблюдении условий, указанных в ч. 8 и ч. 9 настоящей статьи, считаются установленными вне зависимости от соответствия решений об их установлении требованиям, установленным в соответствии со ст. 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). Внесение изменений в указанные решения или принятие новых решений об установлении таких зон и (или) их границ в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требуется, за исключением случая, предусмотренного ч. 11 настоящей статьи.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника (пользователя) земельного участка по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции, размещения находящихся на таком земельном участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента, а конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством и правилами землепользования и застройки.
В отсутствие разработанного и утвержденного проекта санитарно-защитной зоны при использовании земельного участка должна учитываться ориентировочная санитарно-защитная зона от источника негативного воздействия (земельного участка для целей использования под таким объектом) с целью исключения отрицательных последствий такого воздействия.
Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
В данном случае Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ### содержит информацию о его нахождении в санитарно-защитной зоне кладбища, и покупатель ФИО1, проявляя должную степень осмотрительности, не была ограничена в своем праве до совершения сделки запросить данный документ у продавца, либо самостоятельно обратиться в Администрацию Суздальского района Владимирской области за его получением либо разъяснением вопроса о существующих в отношении приобретаемого ею участка ограничениях, что, однако, ею не было сделано.
При этом следует обратить внимание на то обстоятельство, что еще до заключения сделки 12.07.2024, не являясь собственником приобретаемого объекта, 14.06.2024 ФИО1 обратилась в АО «Газпром газораспределение Владимир» с письменным заявлением о рассмотрении вопроса газификации объекта – жилого дома на участке с кадастровым номером ### (л.д. 31), в ответ на которое АО «Газпром газораспределение Владимир» указало на расположение в границах участка подземного газопровода высокого давления 2 категории диаметром 159, до которого минимальное расстояние от фундамента зданий и сооружений составляет 7м., заявителю для получения технических условий и заключения договора о подключении к газораспределительной сети необходимо обратиться с заявкой и приложенными документами (л.д. 32).
Следует также указать, что в силу п. 13 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2026 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2024 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением документов, предусмотренных положением о санитарно-защитной зоне. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также правообладатели объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон, вправе обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением необходимых документов. До дня установления санитарно-защитной зоны возмещение убытков, причиненных ограничением прав правообладателей объектов недвижимости в связи с определением до дня официального опубликования настоящего Федерального закона ориентировочной, расчетной (предварительной) санитарно-защитной зоны, выкуп объектов недвижимости, возмещение за прекращение прав на земельные участки в связи с невозможностью их использования в соответствии с разрешенным использованием не осуществляются.
Согласно частью 14 статьи 26 Федерального закона N 342-ФЗ прямо предусмотрено, что если зона с особыми условиями использования территории, требование об установлении которой предусмотрено в соответствии с федеральным законом, не была установлена либо не были установлены границы такой зоны, такая зона и ее границы должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2028 года, за исключением случаев, предусмотренных частью 13 настоящей статьи.
В силу части 16.1 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2025 года в целях установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон не требуется внесение сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. В этом случае санитарно-защитная зона считается установленной, измененной прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования санитарно-защитной зоны органом, уполномоченным на принятие данного решения.
Согласно пункту 3 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 222 от 3 марта 2018 года (далее - Правила N 222), решения об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальные органы по результатам рассмотрения заявлений об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон.
Однако, согласно письма Управления Роспотребнадзора по Владимирской области от 03.02.2025 заявления об установлении санитарно-защитной зоны по кладбищу, расположенному по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером ###, в адрес Управления не поступало (л.д. 166). В Росреестре информация об установлении данной зоны также отсутствует (л.д. 173-176).
На основании пункта 4 части 1 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса (пункт 3).
В соответствии со статьей 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1).
Положения статей 57 и 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальные основания возмещения вреда в том случае, когда права собственника ограничиваются установлением на его земельном участке охранных зон, что влечет реальное уменьшение стоимости земельного участка или иные убытки.
Таким образом, законодатель предусматривает способы компенсации потерь собственникам земельных участков ввиду ограничения их прав на использование земли по их целевому назначению. При этом, данное ограничение должно быть установлено уже после приобретения лицом земельного участка, уменьшая объем прав собственника.
Анализируя изложенное выше, применяя указанные нормы права, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований, поскольку при рассмотрении дела не установлен факт невозможности использования истцом принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером ### по назначению, то есть для индивидуального жилищного строительства (в том числе с учетом положений ч.12 ст.70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), и невозможности его отчуждения из-за этого обстоятельства.
Проявляя должную осмотрительность и внимание, обычную для гражданского оборота разумность при реализации своих прав, истец имела реальную возможность выяснения вопросов, связанных с уточнением наличия санитарно-защитной зоны в отношении приобретаемого ею земельного участка, располагающегося на незначительном расстоянии около 20-30м. (как указано истцом) от кладбища, о наличии которого в данном случае она не могла не знать. Однако данная информация ею до заключения сделки выяснена не была, от приобретения участка она не отказалась.
То обстоятельство, что в выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером ### отсутствует ограничение в виде санитарно-защитной зоны кладбища, в отсутствие документального подтверждения её установления, не свидетельствует о нарушении ответчиком прав ФИО1 и не является основанием для возложения на него обязанности по выкупу земельного участка. Отказ Администрации Суздальского района Владимирской области в выдаче разрешения на строительство, а равно градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ### в части сведений о его нахождении в санитарно-защитной зоне, в рамках настоящего дела ФИО1 не оспариваются.
Истец не лишена права собственности на земельный участок с кадастровым номером ###, а равно права на его владение, пользование и распоряжение по своему усмотрению. На момент рассмотрения настоящего дела права истца суд не находит нарушенными.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимой для возложения на ответчика обязанности по выкупу земельного участка истца, а равно по возмещению ей убытков, вызванных подготовкой к строительству жилого дома в размере 46 692руб. 18коп., факт несения которых применительно к земельному участку с кадастровым номером ### не подтвержден, поскольку представленные товарные накладные (л.д. 24-25) не содержат указания на местонахождение объекта, на строительство которого указанные в них стройматериалы были приобретены.
С учетом изложенного, применяя приведенные нормы права, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Суздальского района Владимирской области об обязании выкупить земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...> участок 29, в связи с невозможностью использования по назначению за 500 000 рублей, взыскании убытков по подготовке земельного участка к строительству жилого дома в размере 46 692 рублей 18коп., оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Ю.О. Красовская
Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2025г.