№ 2-14280/25
УИД 77RS0034-02-2025-012923-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 октября 2025 года адрес
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пучковой А.С., при секретаре Векленко А.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-14280/2025 по иску ФИО1 к ООО «Премьер-Комфорт» о признании недействительным решения общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Премьер-Комфорт» о признании недействительным решения общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме. В обоснование иска указывает, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, и машино-места, расположенного по адресу: адрес, машино-место 31/141. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме между ООО "Премьер-Комфорт" и истцом заключен договор управления многоквартирным домом №Д3 (с дополнениями), условия которого являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также для лиц, принявших от Застройщика помещения по передаточному или иному акту и определены в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора. Согласно Сообщению о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, проводимом в очно-заочной форме, период проведения общего собрания с "08" октября 2024 г. по "20" декабря 2024 г. (до 21:00 часов включительно) ООО "Премьер-Комфорт" выступает инициатором проведения Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, и уведомляет, что с "08" октября 2024 г. по "20" декабря 2024 г. будет проводиться общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме в очно-заочной форме для решения вопросов повестки дня. Истец ФИО1 принимала участие в голосовании, по повестке дня голосовала по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 "ПРОТИВ", по вопросу 12 голосовал "ЗА", полагает, что принятые на общем собрании собственников решения по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 нарушают ее права и законные интересы, а также нарушены порядок проведения такого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и процедура принятия решений, что исключает правомочность такого решения. На основании вышеизложенного, с учетом уточнений истец просит признать решение общего собрания собственников, оформленных протоколом № 1 от 26.12.2024 года по вопросам 10-11 повестки для ничтожными, ввиду отсутствия кворума, либо как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания, по остальным вопросам повестки дня – недействительными, ввиду существенного нарушения порядка проведения общего собрания.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя фио, которая поддержала заявленные требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска в полном объеме, по доводам, изложенным в возражениях.
Представитель третьего лица государственной жилищной инспекции адрес в судебное заседание не явился, извещался, отзыва на иск не представил.
В ходе судебного разбирательства в судебном заседании 28 августа 2025 года в качестве свидетелей допрошены фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, которые показали суду, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: адрес корпус 1,2 и 3. Общее собрание по всем трем корпусам жилых домов проходило одновременно. Пояснили, что инициатором собрания в полной мере и должным образом не была доведена информация которая необходима собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии того или иного решения. Не представлено экономическое обоснование, детализации расчетов изменения платы за предоставляемые услуги.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, и машино-места, расположенного по адресу: адрес, машино-место 31/141.
В период с 8 октября 2024 года по 20 декабря 2024 года (до 21:00 часов включительно) в многоквартирном доме по адресу: адрес проводилось общее собрание собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме.
Инициатором собрания выступило ООО "Премьер-Комфорт".
Вышеуказанное сообщение размещено на информационном стенде в подъездах многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес.
В качестве повестки дня инициатором проведения Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны для разрешения следующие вопросы:
1. об избрании председателя и секретаря общего собрания;
2. об избрании счетной комиссии общего собрания;
3. о внесении изменений в договор управления многоквартирным домом;
4. о заключении собственниками помещений договоров с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
5. об изменении платы за услугу "Обеспечение доступа";
6. об изменении платы за услугу "Дежурные по подъезду";
7. о модернизации оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК "Династия", частью которого является подземный паркинг МКД, и определении порядка финансирования этих мероприятий;
8. о проведении мероприятий по установке у входных групп подъездов дома устройства "грязезащиты";
9. о приобретении для совместного использования солнцезащитных зонтиков;
10. об определении лица, уполномоченного на совершение регистрационных (иных юридически значимых) действий в отношении общего имущества МКД.;
11. об условиях эксплуатации единой дворовой адрес "Династия" и обслуживании ее за счет совместных взносов собственников помещений в многоквартирных домах и утверждении основных принципов пропуска на эту территорию;
12. об определении места хранения протокола общего собрания собственников.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленным протоколом №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес форме очно-заочного голосования, проходившего в период с 08.10.2024 по 20.12.2024 включительно от 26.12.2024, по повестке дня общего собрания приняты следующие решения:
По первому вопросу повестки для предложено: председателя общего собрания и секретаря общего собрания не избирать, поручить оформление результатов собрания инициатору общего собрания.
Общее собрание решило: председателя общего собрания и секретаря общего собрания не избирать, поручить оформление результатов собрания инициатору общего собрания (далее по тексту - решение по первому вопросу повестки дня).
По второму вопросу повестки дня предложено счетную комиссию не избирать, поручить подсчет голосов и подведение итогов голосования инициатору общего собрания.
Общее собрание решило: счетную комиссию не избирать, поручить подсчет голосов и подведение итогов голосования инициатору общего собрания (далее по тексту - решение по второму вопросу повестки дня).
по третьему вопросу повестки дня предложено внести изменение в договор управления многоквартирным домом, изложив пункт 4.1 Договора, Приложение №3 и Приложение №4 к нему в новой редакции. Продлить действие договора с управляющей организацией ООО «Премьер-Комфорт» на 5 лет и ввести индексацию платы за жилое помещение, установленной в соответствии с условиями договора управления.
Общее собрание решило: внести изменение в договор управления многоквартирным домом, изложив пункт 4.1 Договора, Приложение № 3 и Приложение Nº4 к нему в новой редакции. Продлить действие договора с управляющей организацией ООО "Премьер-Комфорт" на 5 лет и ввести индексацию платы за жилое помещение, установленной в соответствии с условиями договора управления.
По четвертому вопросу повестки дня предложено: по четвертому вопросу повестки дня предложено перейти на заключение договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственниками, действующими от своего имени, и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (прямые договоры) в сроки, согласованные между ним и управляющей организацией.
Общее собрание решило: перейти на заключение договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственниками, действующими от своего имени, и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (прямые договоры) в сроки, согласованные между ним и управляющей организацией.
По пятому вопросу повестки дня предложено: изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «обеспечение доступа» в составе единой платы за содержание помещения («контрольно-пропускной пункт, охрана прилегающей территории и патрулирование», раздел 34 Приложение 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма (без НДС) за 1 квадратный метр помещения любой категории (квартиры, нежилого помещения БКФН, Кладового помещения и машино-места) с включением этой платы в ЕПД.
Общее собрание решило: изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу "обеспечение доступа" в составе единой платы за содержание помещения ("контрольно-пропускной пункт, охрана прилегающей территории и патрулирование", раздел 34 Приложение 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма (сумма прописью) (без НДС) за 1 квадратный метр помещения любой категории (квартиры, нежилого помещения БКФН, Кладового помещения и машино-места) с включением этой платы в ЕПД.
По шестому вопросу повестки дня предложено изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «Дежурный по подъезду» в составе единой платы за содержание помещения («Услуги дежурных по подъезду (кроме помещений БКФН»), раздел 35.1 Приложения 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма за 1 квадратный метр помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и машино-места с включением этой платы в ЕПД. Утвердить Положение о Службе дежурных по подъезду.
Общее собрание решило: изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «Дежурный по подъезду» в составе единой платы за содержание помещения («Услуги дежурных по подъезду (кроме помещений БКФН»), раздел 35.1 Приложения 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма за 1 квадратный метр помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и машино-места с включением этой платы в ЕПД. Утвердить Положение о Службе дежурных по подъезду (далее - решение по шестому вопросу повестки дня).
По седьмому вопросу повестки дня предложено осуществить модернизацию оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия», частью которого является подземный паркинг МКД, позволяющую ввести режим автоматической обработки заявки доступа, фиксации пропуска транспортных средств, учета времени нахождения на территории и выезда с нее. Осуществлять мероприятия по модернизации оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия» за счет разового целевого взноса на эти цели в размере сумма (без НДС) с одного кв. м. помещений следующих категорий Квартиры, Кладового помещения и Машино-места с включением этого начисления в ЕПД. Утвердить Положение о контрольно-пропускном режиме в новой редакции.
Общее собрание решило: осуществить модернизацию оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК "Династия", частью которого является подземный паркинг МКД, позволяющую ввести режим автоматической обработки заявки доступа, фиксации пропуска транспортных средств, учета времени нахождения на территории и выезда с нее. Осуществлять мероприятия по модернизации оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК "Династия" за счет разового целевого взноса на эти цели в размере сумма (сумма прописью) (без НДС) с одного кв. м. помещений следующих категорий Квартиры, Кладового помещения и Машино-места с включением этого начисления в ЕПД. Утвердить Положение о контрольно-пропускном режиме в новой редакции;
По восьмому вопросу повестки дня предложено: в связи с принадлежностью вспомогательных помещений (входных групп) к нежилым помещениям БКФН и предназначением их для обслуживания только этих помещений, передать следующие вспомогательные помещения в долевую собственность собственников помещений БКНФ на безвозмездной основе с правом дальнейшего переоформления права собственности в ЕГРН: помещение № 20 – собственнику помещений № 12Н, 13Н и 14Н, помещение № 14 – собственникам помещений № 9Н и 10Н, помещение № 9а – собственникам помещений 6Н, 7Н и 8Н, помещение № 7 – собственникам помещений № 4Н и 5Н.
Общее собрание голосовало, количество голосов «ЗА» составило 75,80 % от числа голосов собственников помещений в МКД.
По девятому вопросу повестки дня предложено поручить управляющей организации ООО «Премьер-Комфорт» приобрести в целях организации отдыха во дворе ЖК 4 (четырех) солнцезащитных зонтиков за счет средств собственников и обеспечивать их установку при соответствующем обращении в клиентский отдел. Установить разовый целевой взнос на приобретение этого оборудования в размере сумма (без НДС) за 1 кв.м. помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и Машино-место с включением этого начисления в ЕПД.
Общее собрание решило: поручить управляющей организации ООО "Премьер-Комфорт" приобрести в целях организации отдыха во дворе ЖК 4 (четырех) солнцезащитных зонтиков за счет средств собственников и обеспечивать их установку при соответствующем обращении в клиентский отдел. Установить разовый целевой взнос на приобретение этого оборудования в размере сумма (сумма прописью) (без НДС) за 1 кв. м. помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и Машино-место с включением этого начисления в ЕПД.
По десятому вопросу: по десятому вопросу повестки дня предложено уполномочить управляющую организацию ООО «Премьер-Комфорт» от имени собственников помещений в многоквартирном доме совершать юридические и фактические действия, направленные на определение (уточнение) границ земельного участка под многоквартирным домом с учетом фактического расположения самого строения и необходимых для его эксплуатации объектов инфраструктуры в составе единого Жилого комплекса, огороженного согласно проектной документации. Определить границы МКД с внешней стороны границей установленного металлического ограждения или отмосткой здания, в местах отсутствия ограждения, в том числе во внутреннем дворе - проекцией стен подземного паркинга. Предоставить управляющей организации право обращаться в органы власти и местного самоуправления для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок под МКД (включая все необходимые для этой регистрации подготовительные работы), в том числе (в случае необходимости) обращаться в компетентные органы с просьбой внесения изменений в проект межевания территории квартала между адрес, 5-Магистральной улицей, проектируемым проездом и 4-Магистральной улицей.
Общее собрание решило: уполномочить управляющую организацию ООО "Премьер-Комфорт" от имени собственников помещений в многоквартирном доме совершать юридические и фактические действия, направленные на определение (уточнение) границ земельного участка под многоквартирным домом с учетом фактического расположения самого строения и необходимых для его эксплуатации объектов инфраструктуры в составе единого Жилого комплекса, огороженного согласно проектной документации. Определить границы МКД с внешней стороны границей установленного металлического ограждения или отмосткой здания, в местах отсутствия ограждения, в том числе во внутреннем дворе - проекцией стен подземного паркинга. Предоставить управляющей организации право обращаться в органы власти и местного самоуправления для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок под МКД (включая все необходимые для этой регистрации подготовительные работы), в том числе (в случае необходимости) обращаться в компетентные органы с просьбой внесения изменений в проект межевания территории квартала между адрес, 5-Магистральной улицей, проектируемым проездом и 4-Магистральной улицей.
По одиннадцатому вопросу повестки дня предложено, в связи с созданием единой дворовой территории в границах существующего ограждения ЖК «Династия», определить порядок эксплуатации и использования этой территории по принципу совместного использования собственниками помещений многоквартирных домов по адресам адрес, 2 и 3 элементов благоустройства и установленных малых архитектурных форм. Разрешить управляющей организации осуществлять обслуживание этого оборудования и территории за счет общих средств собственников помещений всех трех домов. Обеспечить беспрепятственный пропуск собственников помещений во всех трех домах ЖК «Династия» и членов их семей ко всем элементам благоустройства и оборудования единой дворовой территории.
Общее собрание решило: в связи с созданием единой дворовой территории в границах существующего ограждения ЖК "Династия", определить порядок эксплуатации и использования этой территории по принципу совместного использования собственниками помещений многоквартирных домов по адресам адрес корпус 1,2 и 3 благоустройства и установленных малых архитектурных форм. Разрешить управляющей организации осуществлять обслуживание этого оборудования и территории за счет общих средств собственников помещений всех трех домов. Обеспечить беспрепятственный пропуск собственников помещений во всех трех домах ЖК "Династия" и членов их семей ко всем элементам благоустройства и оборудования единой дворовой территории;
По двенадцатому вопросу повестки дня предложено определить местом хранения протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и иных материалов общего собрания Государственную жилищную инспекцию адрес по адресу: адрес
Общее собрание решило: определить местом хранения протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и иных материалов общего собрания Государственную жилищную инспекцию адрес по адресу: адрес.
Как указала истец в иске, она принимала участие в голосовании, по повестке дня голосовал по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 «ПРОТИВ», по вопросу 12 голосовал «ЗА», полагает, что принятые на общем собрании собственников решения по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 нарушают его права и законные интересы, а также нарушены порядок проведения такого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и процедура принятия решений, что исключает правомочность такого решения.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.
В силу п. 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем пли с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); очно-заочного голосования.
В соответствии с п. 5 статьи 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование), дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место пли адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно п. 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
В соответствии с п. 5 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.
При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
В ходе судебного разбирательства установлено также, что истец ФИО1 принимала участие в голосовании, по повестке дня голосовала по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 "ПРОТИВ", по вопросу 12 голосовала "ЗА", полагает, что принятые на общем собрании собственников решения по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 нарушают ее права и законные интересы, а также нарушены порядок проведения такого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и процедура принятия решений, что исключает правомочность такого решения.
В соответствии с протоколом № 1 от 26.12.2024 года общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 63 352,5 кв.м., в голосовании приняли участие собственники и представители собственников помещений общей площадью 41 550,1 кв.м., что составляет 65,59%.
ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес общей площадью 74,1 кв.м., и машино-места, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 15,1 кв.м., следовательно обладает 89,2 голосами, что составляет 0,14 % от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании.
Доказательств того, что оспариваемое решение влечет существенные неблагоприятные последствия для истца, им не представлено.
При таких обстоятельствах решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленное протоколом № 1 от 26.12.2024, не может быть признано судом недействительным в силу ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ.
Истцом в обоснование требований также указано на то, что представленные ответчиком материалы не отражают в достаточной мере информацию, которая необходима собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии того или иного решения, вопрос о которых поставлен в повестке дня, в частности о том, что по вопросам 5 и 6 повестки дня не представлены экономическое обоснование, детализация расчета изменения платы за услуги «Обеспечение доступа» и «Дежурные по подъезду», результаты проводимого на конкурсной основе поиска потенциальных подрядчиков по данным услугам (поступившие коммерческие предложения, содержащие смету услуг и калькуляцию стоимости), по вопросу 7 повестки дня не представлены предлагаемые технические решения, информация о производителе оборудования, о подрядчике, способе выбора поставщика оборудования и подрядчика, в том числе с учетом рассмотрения и предоставления ценовых предложений на рынке услуг.
Между тем действующее законодательство не содержит норм, обязывающих управляющую организацию осуществлять выбор подрядных организаций на конкурсной основе. По смыслу подпункта «д» пункта Правил № 416 управляющая компания по своему усмотрению может провести конкурс на отбор исполнителей, а может выбрать исполнителя (поставщика) услуг без проведения конкурса. Таким образом, отбор подрядчика на конкурсной основе - это право, а не обязанность управляющей организацией.
Кроме того, если собственники помещений полагали, что предоставленные материалы не раскрывают в полной мере информацию, необходимую для принятия ими положительного решения, они были вправе голосовать «Против» по данным вопросам повестки дня.
Тот факт, что 80,23 % от числа собственников, принявших участие в собрании, проголосовали «За» по вопросу № 5, 78,70 % - по вопросу № 6 повестки дня, 82,53 % - по вопросу № 7, говорит о том, что представленной управляющей организацией информации им было достаточно для принятия положительного решения.
Доводы истца о том, что, так как вопрос об утверждении Положения о службе дежурных по подъезду не был включен в повестку дня, в связи с чем постановка такого вопроса в бланке решения собственника неправомерна, судом отклоняются в силу следующего.
При принятии решения установлении/изменении размера платы за дополнительную услугу собственники помещений должны одновременно принять решение об объеме/составе такой услуги, который должен быть оказан за установленную плату. Положение о службе дежурных по подъезду как раз содержит в себе состав и объем услуги.
Таким образом, утверждение такого положения может быть рассмотрено только в рамках утверждения стоимости услуги «Дежурные по подъезду» и не должно быть включено в повестку дня отдельным вопросом.
Ссылка истца на письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/сумма на правовое обоснование неправомерности участия в общем собрании собственников застройщика является несостоятельной в силу того, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Вместе с тем согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) право собственности на участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости».
В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
По смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. При этом собственником станет именно то лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Участники долевого строительства приобретают право владения и пользования помещением с момента подписания передаточного акта.
Таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещения является застройщик.
На основании вышеизложенного застройщик, ООО «Монолитное домостроение», был вправе принимать участие в оспариваемом общем собрании собственников.
Безосновательным является утверждение истца о том, что по вопросу № 3 повестки дня собственник помещения независимо от принятого решения (кроме «воздержался») лишен возможности проголосовать корректно, поскольку в одном вопросе фактически соединены три (изменения трех существенных условий договора, с одним из которых собственник может быть не согласен), а именно.
Условия договора управления многоквартирным домом были утверждены общим собранием собственников помещений, решение которого оформлено протоколом № 1 от 18.04.2021, сроком на пять лет.
В соответствии с п. 7.7 Договора изменение его условий осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным и гражданским законодательством.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В договоре управления одной стороной выступает управляющая организация, а другой - собственники помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, управляющая организация вправе предложить внести изменения в договор управления, а собственники на общем собрании согласиться с ними или нет.
Суд отмечает, что действующее законодательство не содержит норм, обязывающих стороны договора согласовывать каждое конкретное изменение в договор отдельно.
При таких обстоятельствах включение ООО «Премьер-Комфорт» в один вопрос повестки дня всех изменений предлагаемых изменений в договор управления, особенно с учетом того, что предложенные к изменению пункты договоры являются взаимосвязанными (пункт 4.1 устанавливает размер платы за жилое (нежилое) помещение; Приложение № 3 содержит перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, оказываемых за установленную плату; Приложение № 4 - порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность), не является нарушением требований действующего законодательства.
Также, истец полагает, что решение общего собрания собственников МКД, принятое по вопросам 10 и 11, является ничтожным ввиду отсутствия кворума – 100 % собственников общего имущества. Кроме того, определение границ земельного участка под многоквартирным домов относится к исключительной компетенции органов государственной власти и/или органов местного самоуправления, тогда как по данным вопросам принято решение: «уполномочить управляющую организацию ООО "Премьер-Комфорт" от имени собственников помещений в многоквартирном доме совершать юридические и фактические действия, направленные на определение (уточнение) границ земельного участка под многоквартирным домом с учетом фактического расположения самого строения и необходимых для его эксплуатации объектов инфраструктуры в составе единого Жилого комплекса, огороженного согласно проектной документации. Определить границы МКД с внешней стороны границей установленного металлического ограждения или отмосткой здания, в местах отсутствия ограждения, в том числе во внутреннем дворе - проекцией стен подземного паркинга. Предоставить управляющей организации право обращаться в органы власти и местного самоуправления для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок под МКД (включая все необходимые для этой регистрации подготовительные работы), в том числе (в случае необходимости) обращаться в компетентные органы с просьбой внесения изменений в проект межевания территории квартала между адрес, 5-Магистральной улицей, проектируемым проездом и 4-Магистральной улицей.». Таким образом, указанным решением общего собрания фактически определены границы земельного.
Указанные доводы суд не принимает в силу следующего.
Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.
На земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005011:36 построено три многоквартирных дома.
В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.
В настоящее время земельный участок под жилыми домами не сформирован, согласно ответу ДГИ адрес на обращение, земельно-правовые отношения на земельный участок прекращены, земельному участку соответствует земельный участок № 14, определенный для эксплуатации хладокомбината, проведение ГКУ участка многоквартирного дома, возможно после разработки и утверждения корректировки проекта межевания в установленном порядке.
Таким образом, в данном случае можно говорить о том, что земельный участок под домом № 25A, корпус 1 по адрес не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.
В силу п. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.
Указанные в п. 2 ч. 2 ст. 44 ГПК РФ вопросы на общем собрании собственников помещений в МКД, не принимались.
Кроме того, из принятого решения не следует, что общим собранием разрешен вопрос об определении границ земельного участка под многоквартирным домом. Вне зависимости от принятия или непринятия такого решения земельный участок под МКД в данном случае может быть сформирован только в границах, установленных в проектной документации. Решений об уменьшении или увеличении его площади не принималось
В данном случае по вопросу № 10 повестки дня, собственниками помещений в МКД решен вопрос о предоставлении управляющей организации полномочий по совершению от имени собственников помещений в МКД действий, необходимых для формирования и кадастрового учета земельного участка в границах, соответствующих требованиям градостроительного и жилищного законодательства РФ, а значит, в данном случае решение по этому вопросу принимается простым большим голосов от числа собственников, принявших участие в собрании.
Таким образом доводы истца о необходимости кворума в 100% собственников помещений в МКД по указанному вопросу, основаны на неверном толковании норм права.
Доводы истца о недостаточном информировании собственников помещений о расчетах и обоснованиях размера стоимости работ по договору управления судом также отклоняются как необоснованные.
Так, в силу части 1 статьи 156 ЖК РФ и пункта 31 Правил № 491 плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства.
Размер такой платы, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления № 22, должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
Кроме того, пунктом 35 Правил № 491 установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ.
Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, при этом размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Таким образом, размер платы за содержание общего имущества в МКД, в том числе обеспечивающих дополнительную безопасность для проживающих, устанавливается общим собранием собственников помещений в таком МКД.
В силу пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 № 416 (далее - Правила № 416), управление МКД обеспечивается выполнением ряда стандартов.
Согласно подпункту «д» пункта 4 Правил №416 одним из стандартов является организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг, и работ, утвержденным решением собрания, в состав которой входят определение способа оказания услуг и выполнения работ, подготовка заданий для исполнителей услуг и работ и выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Таким образом, лицо, управляющее МКД, самостоятельно определяет способ выполнения работ (собственными силами или с привлечением подрядных организаций), а также самостоятельно выбирает подрядчиков для выполнения работ.
И хотя законом не устанавливается прямая взаимосвязь между стоимостью услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, подлежащих оплате собственниками помещений в пользу лица, осуществляющего управление МКД, и ценой договоров, заключаемых между таким лицом и подрядными организациями, выполняющими отдельные виды работ и (или) предоставляющими отдельные виды услуг, очевидно, что оплата работы подрядной организации должна производится за счет средств собственников. Поэтому при расчете стоимости услуг управляющая организация обоснованно исходила из предложений на рынке труда (предложений по вакансиям) по аналогичным позициям. Из распространяемых сообщений видно, что условия оплаты консьержей и сотрудников охраны не превышают условия вакансий, содержащихся в открытом доступе. Проведение конкурсов, тендеров между подрядчиками в целях выявления минимальной стоимости и отбора именно по этому критерию, Управляющая организация не считает целесообразным, поскольку считает более правильным отбор подрядной организации исходя из репутации организации или её должностных лиц.
При проведении общего собрания управляющая организация регулярно размещала на своем сайте, а также производила посредством рассылки в мессенджерах информацию о расчетах своих предложений по формулировкам решений по основным вопросам повестки дня. Сама повестка дня формулировалась исходя их насущных вопросов по мнению не только управляющей организации, но и активных жителей, заинтересованных в конкретных мероприятиях по улучшению жизни в Жилом комплексе.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком общее собрание проведено в соответствии с действующим законодательством.
Несогласие истца с решениями, принятыми собранием собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона не является основанием для признания решения собрания недействительным, ничтожным.
В ходе рассмотрения гражданского дела судом установлено, что кворум при проведении оспариваемого истцом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имелся.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Частью 1 ст. 55 ГПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 109 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации). К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о недействительности и ничтожности оспариваемых ей решений, а равно нарушения прав и законных интересов истца.
Показания свидетелей суд во внимание не принимает, поскольку в части показаний о не доведении до жителей дома информации, поскольку они опровергаются материалами дела, в том числе представленными ответчиком скриншотами с сайта управляющей компании, в остальной части показания свидетелей не подтверждают и не опровергают доводы истца.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что доводы искового заявления в ходе судебного разбирательства не подтверждены, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании решения общего собрания собственников помещений в МКД недействительным, ничтожным, в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Премьер-Комфорт» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 13 февраля 2026 года.
Судья А.С. Пучкова