Решение по делу № 2А-168/2022 от 12.05.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости.

№ 2а-40/2023

(№ 2а-168/2022)

(УИД 91OS0000-01-2022-000229-71)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2023 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,

при секретаре – Пилипенко О.С.,

при участии представителя истца – ФИО1; представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО2; представителя Совета министров Республики Крым – ФИО3; эксперта – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «МБ-КРЫМ» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки»; Администрация Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым; Симферопольский районный совет Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МБ-КРЫМ» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнённых исковых требований просит, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 г. в размере 100 285 000,00 (сто миллионов двести восемьдесят пять тысяч) рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102227+/- 112 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная Советом министров Республики Крым, определенная на дату 01.09.2016 г., составила 345499658,71 руб. При этом, отчётом ООО «Крымская Экспертиза» № 759-21-22-КЭ от 04.03.2022 г. определено, что рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.09.2016 г. составляет 219842 680 рублей. Административный истец полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы истца, так как она существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого истцом, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

02.05.2023 г. от Администрации Мирновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

04.05.2023 г. от Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» поступили пояснения на административное исковое заявление, в которых указано, что до 01.01.2023 г. государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке земельных участков, являлся Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Поскольку истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости с 01.09.2016 г., предоставить позицию на заключение эксперта в отношении правильности применения методик оценки, корректности расчета, обоснованности и достоверности итоговой величины нет правовых оснований.

11.05.2023 г. от Совета министров Республики Крым поступили пояснения на административное исковое заявление, с учетом заключения эксперта № 14/04/2023 от 14.04.2023 г., в которых указано, что выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Советом министров Республики Крым не выявлено замечаний к проведенной повторной судебной оценочной экспертизе № 14/04/2023 от 14.04.2023 г.

10.05.2023 г. от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поступили пояснения, в которых сообщено об отсутствии замечаний по результатам повторной судебной оценочной экспертизы № 14/04/2023 от 14.04.2023 г.

10.05.2023 г. от административного истца поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании 12.05.2023 г. представитель административного истца - ФИО1 поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по мотивам, изложенным в ходатайстве. В удовлетворении вышеуказанного ходатайство судом было отказано, в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ. Учитывая вышеизложенное, представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных административных исковых требований, полагая, что именно Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО4 №2111/6-4 от 28.12.2022 г. является надлежащим доказательством размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости Просил судебные расходы взыскать с административных ответчиков.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО2 полагал, что экспертное заключение № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. является обоснованным, выводы эксперта предельно ясны, отсутствуют основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, судебные расходы возложить на административного истца.

Представитель Совета министров Республики Крым – ФИО3 полагала, что экспертное заключение № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. является обоснованным, выводы эксперта предельно ясны, отсутствуют основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании 12.05.2023 г. эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности» ФИО8 представила письменные ответы на ходатайство административного истца о назначении по делу повторной экспертизы, дала пояснения по заключению повторной судебной оценочной экспертизы №14/04/2023 от 14.04.2023 г., ответила на все поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт пояснила, что на странице 8 Заключения указано в строке «ограничения»: «ограничения в объеме площади 11 115 кв.м, в связи с наличием охранной зоны электрохозяйства». Именно это ограничение установлено в отношении исследуемого земельного участка, в связи с наличием охранной зоны электрохозяйства, как указано в заключении и относится к зоне охраны ЛЭП 10 кВ. При этом в расчетах на странице 33 Заключения наличие такого ограничения учтено в расчетах (корректировка номер 2) с учетом именно площади, в отношении которой они установлены. На странице 8 Заключения указано в строке «характер окружения»: «ж/д ветка, Московское шоссе, развлекательный комплекс «Рыбица» и «Рыбацкая деревня». Данные сведения соответствуют действительности. На основании анализа местоположения объекта исследования с помощью публичных данных (Яндекс карты, публичная кадастровая карта), а также результатов осмотра установлено, что имеется ж/д дорога (к станции Симферополь). При этом подъездного железнодорожного пути к самому участку действительно нет, а ж/д дорога находится в ближайшем окружении земельного участка, о чем и указано в Заключении. Эксперт пояснила, что действительно в Заключении не учтена вторая линия ЛЭП 10 кВ, так как в ЕГРН она не отображена. Эксперт пояснила, что если из 10 га 2 сотки земельного участка относятся к охранной зоне второй линии электропередачи, то существенное влияние на рыночную стоимость всего земельного участка площадью более 10 га, не окажет. Изучив в судебном заседании документы, предоставленные стороной истца, подтверждающие площадь расположения второй линии ЛЭП 10 кВ. Экспертом проведен дополнительный расчет, с учетом ограничения охранной зоны ЛЭП 10 кВ., сведения о которой не содержатся в ЕГРН, в Заключении № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. коэффициент =0,986, а при расчете с учетом охранной зоны ЛЭП 10 кВ. = 0,984. Эксперт пояснила, что исходя из принципа существенности разница составит мене 1%, а если точнее 0,08%, что не повлияет на результат определения рыночной стоимости земельного участка указанный в Заключении № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. В связи с вышеизложенным эксперт считает, что замечание административного истца о том, что указанные факторы не учтены в заключении, не состоятельны, противоречат содержанию и выводам заключения.

Что касается доводов ходатайства истца, указанных в пункте 2, Эксперт пояснила следующее. Земельному участку с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «обеспечение научной деятельности», согласно данным Росреестра, присвоен кадастровый номер после даты оценки, а именно - 05.12.2022 года и эксперт не располагает сведениями, подверженными публичными данными о том, что в отношении этого участка был выдан Госакт до 2014 года. Кроме того, данный земельный массив не был разграничен и в период юрисдикции Украины, о чем свидетельствуют данные публичной кадастровой карты Украины. Наличие топографического обозначения на карте деревьев дополнительно свидетельствует об отсутствии застройки, которая бы меняла фасадную линию со стороны Московского шоссе на дату оценки. Дополнительно Эксперт пояснила, что земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «Автомобильный транспорт» (в Отчете об оценке, поданном Административным истцом на странице 15 имеется скрин Публичной кадастровой карты на дату составления отчета об оценке). При этом анализ этой информации позволил установить, что объект поставлен на кадастровый учет также после даты оценки - 13.07.2020 года. Земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», площадью 2900 кв.м., не оказывает влияния на изменение фасада исследуемого земельного участка. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что объект исследования не расположен внутри квартала (фактической застройки по отношению к красной линии), следовательно, внесение корректировки необоснованно. В отношении пассажиропотока и автомобильного потока, Эксперт пояснила, что фактически земельный участок расположен в непосредственной близости к транспортной развязке (в том числе разворот) в сторону Евпаторийского шоссе, а также на Ялтинскую объездную в сторону транспортного потока в Ялтинском и Феодосийском направлении. Троллейбусное сообщение имеется на Московском шоссе от остановки «Московское кольцо» до остановки «Аграрный университет» и осуществляется с использованием троллейбусов (маршрут №16) с возможностью движения без проводов. Въезд в город Симферополь по Московскому шоссе также осуществляется городскими, пригородными и междугородными автобусами и маршрутными такси, что сопоставимо с въездом в город Симферополь по Евпаторийскому шоссе. Таким образом, на дату оценки местоположение объектов-аналогов и объекта исследования сопоставимы и в данном исследовании корректировка не осуществлялась. Дополнительно Эксперт обратила внимание на то, что в отчете об оценке, поданном административным истцом в качестве доказательства по делу Оценщик также не осуществлял корректировку в отношении объектов аналогов, расположенных на Евпаторийском шоссе, считая их сопоставимыми с объектом исследования. Кроме того, Эксперт пояснила, что как такового элемента сравнения корректировка на местоположение в пп. «е» п.22 ФСО №7 в перечне нет.

Что касается доводов ходатайства истца, указанных в пункте 3, Эксперт пояснила следующее. Выбор объектов-аналогов обоснован Экспертом в заключении на страницах 26-30. Именно необходимость и возможность идентификации объектов, в том числе по кадастровому номеру, не позволили принять в расчет объекты, расположенные на Московском шоссе ввиду несопоставимости по виду разрешенного использования. Факт того, что кадастровая стоимость других земельных участков – аналогов ниже оспариваемой кадастровой стоимости исследуемого земельного участка не является основанием для внесения корректировок или обоснования выбора аналогов для расчета. При этом земельные участки, которые предполагались к продаже на Московском шоссе на дату оценки имели виды разрешенного использования «для строительства и обслуживания автостоянки торгового комплекса», который имеет объективно более низкую привлекательность, поэтому и предлагались к продаже по более низкой цене.

Иные лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения лиц участвующих в деле, эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО9, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что ООО «МБ-Крым» на основании договора купли-продажи от 03.10.2017 г. приобрело у ООО «Тикара Моторс» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 102227 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (т.2, л.д.50-52).

Право собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за истцом в ЕГРН 03.11.2017 г., номер государственной регистрации №90/090/2017-4, что подтверждается выпиской с ЕГРН № № (т.1 л.д. 139-147).

Советом министров Республики Крым 29.11.2016 г. принято распоряжение №1498-р от «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Судом установлено, что с учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. спорному земельному участку с кадастровым номером № утверждена кадастровая стоимость с 01.09.2016 г., которая составила 345499658,71 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.12.2019 г.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 г. № 1010 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, применяемые с 01.01.2023 г.

Повторно сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 27.12.2022 г. в размере 221683422,29 руб. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2023 г.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что обжалуемая кадастровая стоимость является архивной, действовала в период с 01.12.2019г. до 01.01.2023 г., результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика налога на земельный участок, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № 759-21-22-КЭ «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102227+/- 112 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», подготовленный оценщиком ООО «Крымская Экспертиза» ФИО14 от 04.03.2022 г., согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.09.2016 г. определена равной 219842 680 руб. (т. 2 л.д. 53-109).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 29.07.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Как следует из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО15 №2111/6-4 от 28.12.2022 г., Отчет № 759-21-22-КЭ от 04.03.2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 102227+/- 112 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Выводы, указанные в экспертном заключении №2111/6-4 от 28.12.2022 г., с учетом возражений Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (т.4, л.д. 165-170, 173-178), Совета министров Республики Крым (т.34, л.д.188-189), вызвали у суда сомнения в обоснованности заключения судебного эксперта, в связи с чем, определением Верховного Суда Республики Крым от 17.02.2023 г. по данному административному делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО16 – сотруднику Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности».

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО17 № 14/04/2023 от 14.04.2023 г., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 01.09.2016г. составляет 235935000,00 рублей (т.5 л.д.1-43).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО8 не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8, следует, что при расчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом был применен метод сравнения продаж (именуемый ФСО №7 как метод количественных корректировок).

Корректировка на «торг» Экспертом выполнена в соответствии с экспертными оценками, изложенными в справочнике ФИО5, для неактивного рынка земельных участков под объекты офисно-торговой застройки, верхнее значение расширенного интервала скидки на торг составляет 21,5%7 (принятое верхнее значение обусловлено значительным объемом площади). В соответствии с данными Компании СтатРиелт, основанными на рыночной информации по состоянию на 01.07.2016 г., максимальный уровень скидки на торг составляет 17% (коэффициент 0,83; с учетом сопоставимости вида фактического использования и учета неактивности рынка). В расчет Экспертом принято среднее значение этих справочных данных, которое составило 19,25% (расчетное: (21,5%+17%)/2).

Корректировка на зонирование (использование) в отношении объекта исследования на дату оценки установлена зона с особыми условиями использования в силу наличия высоковольтной электросетью, что не сопоставимо с объектами-аналогами и требует корректировки. Размер части земельного участка, в отношении которого установлены такие ограничения составляет 11 115 кв.м.

При корректировке на фактор масштаба (площадь объекта) Экспертом использовано среднее значение на уровне коэффициента «торможения» 0,094. С учетом имеющейся информации, для целей расчета уровня корректировки Экспертом принято значение по данным СтатРиелт12 в размере коэффициента торможения составляет - 0,23. Расчетное значение для объектов-аналогов с помощью показателя торможения - 0,23 составляет: для объекта-аналога №1 - коэффициент 0,717; для объекта-аналога №2 - коэффициент 0,591, для объекта-аналога №3 - коэффициент 0,582. (т.5 обр. стр. л.д. 18).

Эксперт исходил из того, что по остальным элементам сравнения объект исследования и объекты-аналоги сопоставимы и корректировка не требуется.

Материалами дела подтверждается, что установленные ЗОУИТ в части приаэродромной охранной зоны и охранных зон источника питьевой воды установлены после даты и сопоставимы и у объекта исследования и у объектов-аналогов. Дополнительные характеристики, на которые Эксперт обратил внимание в отношении отсутствия корректировки на местоположение. Объект исследования и объекты-аналоги расположены на сопоставимых транспортных магистралях города Симферополь, последнее реализуется за счет сопоставимого количества маршрутов городского общественного транспорта, что по ул. Киевская (до микрорайона «АШАН» со стороны поселков Агарное, Молодежное, Давыдовка), что по Евпаторийскому шоссе. С учетом сопоставимости транспортных потоков необходимости осуществления корректировки, по мнению Эксперта, нет.

При расчете итоговой стоимости объекта оценки применен метод средневзвешенной величины исходя из удельного веса аналогов по итогам внесенных корректировок. Эксперт исходил из того, что итоговая стоимость единицы сравнения для каждой группы участков была определена с учетом удельного веса каждого из объектов-аналогов, определенного Оценщиком, принимая во внимание объективность и объем информации по объектам-аналогам.

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от совокупной корректировки по абсолютной величине введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу. Для выведения данной формулы Экспертом были определены следующие параметры: показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок); коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки); показатель стоимости с учетом коэффициента соответствия; средневзвешенная величина стоимости.

Учитывая вышеизложенное Экспертом установлено, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка истца, по состоянию на 01.09.2016г., составляет 235935000,00 рублей.

Эксперт ФИО8 в судебном заседании ответила на все поставленные вопросы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено, в связи с чем, судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Погрешности Заключения экспертизы №2111/6-4 от 28.12.2022 г., связанные с не отображением в ЕГРН сведений второй линии охранной зоны ЛЭП 10 кВ., устранены экспертом в судебном заседании путем производства дополнительного расчета, с учетом ограничения охранной зоны ЛЭП 10 кВ., сведения о которой не содержатся в ЕГРН. Эксперт, будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснила, что в результате проведенного в судебном заседании расчета выявлено, что указанные погрешности не являются существенными, так как не повлияли на итоговую рыночную стоимость земельного участка. Эксперт пояснила, что, исходя из принципа существенности, разница составит мене 1%, а если точнее 0,08%, что не повлияет на результат определения рыночной стоимости земельного участка, указанной в Заключении № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. Иные доводы стороны истца, указанные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, не нашли подтверждения в судебном заседании, основаны на предположениях, доказательств нарушения экспертом законодательства об оценочной деятельности, норм ФСО суду не предоставлено, самостоятельно судом не выявлено.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ФИО8 № 14/04/2023 от 14.04.2023 г., является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, именно данным экспертом корректно подобраны объекты –аналоги применены необходимые корректировки.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы № 14/04/2023 от 14.04.2023 г., поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 14/04/2023 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Административными ответчиками не было заявлено о каких-либо недостатках экспертного заключения № 14/04/2023, замечаний не выявлено. Каких-либо противоречий в выводах эксперта ФИО8 судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 14/04/2023 от 14.04.2023 г., суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 14/04/2023 от 14.04.2023 г., является объективным и достоверным доказательством по делу.

Оценив предоставленный истцом отчет об оценке по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Выводы судебной экспертизы, проведенной экспертом Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО7 № 2111/6-4 от 28.12.2022 г., в части установления рыночной стоимости испрашиваемого объекта недвижимости, не приняты судом во внимание, так как вызывали у суда обоснованные сомнения и были опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы № 14/04/2023 от 14.04.2023 г.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в заключении повторной судебной оценочной экспертизы № 14/04/2023 от 14.04.2023 г. рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также с учетом того, что истцом оспаривается архивная стоимость, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102227 +/112 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 года в размере 235935000,00 рублей, на период с 01.12.2019 г. до 01.01.2023 г.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости урегулирован главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснен Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление № 1) и пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления № 28, с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По смыслу главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 Постановления № 1).

Согласно части 1 статьи 111, части 1 статьи 103, статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

При этом в пункте 19 Постановления № 1 разъяснено, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО6 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Именно поэтому Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3).

В данном случае, обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости, истец реализовал свое право на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, с учетом индивидуальных характеристик принадлежащего ему земельного участка.

Судом учтено, что признанная решением суда экономически обоснованная рыночная стоимость объекта недвижимости, ниже кадастровой стоимости, утверждённой по состоянию на 01.09.2016г. в 1 раз (31,71%). Подобная разница, в данном случае, является допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, и не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым отнести судебные расходы по данному административному делу на административного истца, так как факта значительного расхождения кадастровой стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью не установлено, а реализация прав истца по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, не может являться основанием для возмещения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «МБ-КРЫМ» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102227 +/112 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 г. в размере 235935000,00 (двести тридцать пять миллионов девятьсот тридцать пять тысяч) рублей, на период с 01.12.2019 г. до 01.01.2023 г.

Судебные расходы по данному административному делу отнести на административного истца – Общество с ограниченной ответственностью «МБ-КРЫМ».

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 25 мая 2023 года.