Дело № 2-210/2025

44RS0027-01-2024-001627-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2025 года г. Нерехта Костромской области

Нерехтский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Бекеновой С.Т.,

с участием: истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя ответчика администрации Пригородного сельского поселения ФИО3,

при помощнике судьи Сиговой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования муниципальный район город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, администрации муниципального образования Пригородное сельское поселение муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области о признании права собственности на объект недвижимости (гараж),

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Нерехтский районный суд с иском к администрации муниципального образования муниципальный район город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (далее - администрация МОМР г.Нерехта и Нерехтский район), в котором просил признать за ФИО1 право собственности на гараж площадью № кв.м., расположенный по адресу: (,,,), указав, что приобрел спорный объект недвижимости у СПК «Федоровское» в лице конкурсного управляющего по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. (порядковый номер объекта 35), однако право собственности на спорное имущество по настоящий момент не может зарегистрировать в виду отсутствия у бывшего владельца правоустанавливающих документов, а также прекращения деятельности сельскохозяйственного кооператива как юридического лица, поэтому права истца как собственника подлежат защите в судебном порядке. По состоянию на дату обращения в суд права нового собственника (истца) на спорный объект недвижимости никто не оспаривал, гараж согласно техническому заключению не угрожает жизни и здоровью граждан, с точки зрения пожарной безопасности соответствует требуемым нормам, и является, согласно техническому плану, недвижимым имуществом.

В ходе рассмотрения дела к участию привлечены: в качестве ответчика - администрация муниципального образования Пригородное сельское поселение муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, - ФИО4 (арбитражный управляющий)

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные требования поддержали по доводам, указанным в иске.

В дополнение истец ФИО1 пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году приобрел по договору купли-продажи у конкурсного управляющего СПК «Федоровское» ФИО4 единым лотом 35 объектов недвижимости, в том числе и спорный гараж, перечислив за это имущество денежные средства в полном объеме. После заключения данной сделки все объекты ему были переданы в собственность по акту приема-передачи. Впоследствии в отношении 9 объектов в ЕГРН было зарегистрировано право собственности, и 2 из них перешли затем в собственность иных лиц. Перед заключением сделки все имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, было осмотрено им на местности совместно с конкурсным управляющим, часть объектов находились в состоянии, не пригодном для эксплуатации. Из всех документов в отношении спорного гаража был передан только технический паспорт здания, поэтому он не смог произвести регистрацию права собственности. В виду трудностей экономического характера спорный гараж с момента покупки по своему целевому назначению не использовался, но как объект недвижимости признаков не утратил, им периодически проверялась сохранность имущества, осуществлялся окос травы. Земельный участок под данным гаражом на каком-либо праве истцу не передавался.

Представитель ФИО2 указал, что спорный гараж идентифицируется как техническим паспортом БТИ от ДД.ММ.ГГГГ года как объект с лит. Е, данные из которого были перенесены в Отчет об определении рыночной стоимости нежилых строений и сооружений, изготовленный по заказу СПК «Федоровское» в рамках процедуры банкротства, техническим планом здания, оформленным кадастровым инженером Т в 2024 году, так и схемой расположения объектов на земельном участке, предоставленной органами БТИ, а также фотоматериалами. Договор купли-продажи соответствуют всем требованиям Гражданского кодекса РФ, прием-передача объектов недвижимости была осуществлена на основании акта сдачи-приемки, денежные средства от сделки покупателем перечислены продавцу и за их счет были частично удовлетворены требования кредиторов. После их приобретения, ФИО1 открыто в течение около 16 лет владел и пользовался объектами недвижимости, являвшимися предметом сделки от 10.09.2008г. До 2025 года, пока истец не начал судебную процедуру оформления права собственности на гараж никто, включая органы местного самоуправления, не претендовал.

Представитель ответчика - администрации Пригородного сельского поселения ФИО3, действующая по доверенности, против удовлетворения иска возражала, указав в обоснование позиции, что истец не доказал свое право собственности на спорное имущество. Так в представленном ФИО1 документе - договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. объект под номером 35, обозначенный как здание гаража, никак не индивидуализирован - отсутствует указание на литер, площадь, адрес объекта. Кадастровый номер земельного участка, на который имеется ссылка в указанной сделке, в настоящее время неактуален. У продавца на дату заключения договора купли-продажи какие-либо правоустанавливающие документы отсутствовали. Акт приема-передачи был представлен только в процессе судебного разбирательства, что ставит под сомнение подлинность данного документа. Факт оплаты документально не подтвержден. В отношении спорного гаража начата процедура постановки на учет как бесхозяйного, так как около 17 лет не осуществлялось никаких действий по распоряжению и владению этим имуществом, объект оказался в заброшенном состоянии, объекту присвоен юридический адрес

Дело рассмотрено по ходатайствам в отсутствие своевременно и надлежащим образом извещенных участников: ответчика - администрации МОМР (,,,) и (,,,), третьего лица ФИО4

Из отзыва на иск администрации МОМР г.Нерехта и Нерехтский район следует, что претензий в отношении спорного гаража данный ответчик не имеет, оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

Согласно объяснений ФИО4, данных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ., третье лицо полагает иск подлежащим удовлетворению, пояснив, что являлся конкурсным управляющим СПК «Федоровское» с ДД.ММ.ГГГГ г.г. В рамках процедуры банкротства данного юридического лица были выявлены объекты недвижимости, в том числе спорный гараж, стоявшие на балансе кооператива. Перед заключением договора купли-продажи № он и покупатель совместно осматривали имущество, являвшееся предметом сделки. Фотоматериалы, имеющиеся в деле, отчет оценщика, документы, представленные БТИ, балансовые документы предприятия, с его точки зрения, по совокупности позволяют идентифицировать предмет спора. Денежные средства ФИО1 были внесены полностью, поэтому по акту приема-передачи все имущество, входящее в состав лота, было передано истцу, финансовые документы предоставлялись кредиторам, которые впоследствии их утверждали.

Выслушав участников, изучив материалы гражданского дела №2-210/2025, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса ПФ (далее - ГПК РФ), с учетом положений ч.1 ст.56 ГПК РФ, предусматривающей, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суд приходит к следующему.

В ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Пунктом 1 ст.209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст.160 ГК РФ установлено, что договоры должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1 ст.161 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является, в том числе и условие о предмете договора

Нормой ст.549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554)

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ).

Пункт 1 ст.2, п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего до 01.01.2020г.), п.п.3,5,6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в соответствии с которым с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется регистрация прав на недвижимое имущество), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Установлено, что решением Арбитражного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ. сельскохозяйственный производственный кооператив «Федоровское» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес ЮЛ: (,,,)) признан несостоятельны (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (дело №А31-747/2006-18).

Определением Арбитражного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении СПК «Федоровское» завершено /л.д.207-211 том 1/.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ЮЛ в связи с его ликвидацией (свидетельство серии № №) /л.д.1114 том 1, л.д.148-1150 том 2 /.

Из материалов дела следует, что в рамках процедуры банкротства ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Федоровское» лице конкурсного управляющего ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) путем открытых торгов заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым истец купил у сельскохозяйственного кооператива тридцать пять объектов (лот №): здания/сооружения, подъездные пути, внутрихозяйственные дороги, в том числе объект под №, именуемый в документе как «здание гаража», являющееся предметом спора.

Из п.1.1 вышеуказанной сделки следует, что все объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером (данные изъяты), принадлежащем СПК «Федоровское» на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается выпиской Управления Роснедвижимости по Костромской области №.

Согласно п.п.2.1,2.3 договора купли-продажи, цена приобретаемого покупателем имущества составляет 400 000 руб., оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 04.10.2008г.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи установлено, что продавец обязан после поступления 100% суммы стоимости имущества в течении 5-ти дней передать покупателю имущество по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон.

Как следует из п.4.2 договора купли-продажи, право собственности на имущество, зарегистрированное в федеральной регистрационной службе, возникает у покупателя с момент государственной регистрации перехода права собственности на имущество. На остальное имущество право собственности переходит с момента подписания акта приема-передачи.

Факт организации открытых торгов по продаже имущества, входящего в состав лота №, подтверждается публикацией в газете «Российская газета» от ДД.ММ.ГГГГ. № (4643), /л.д.24-27 тома 3/, заявкой ФИО1 на участие в торгах от ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.28-29 тома 3/, протоколом продажи имущества (лот №) СПК «Федоровское» от ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.30-32 тома 3/.

В составе материалов судебного дела №А31-747/2006-18, поступивших на DV-диске по запросу в суд общей юрисдикции из Арбитражного суда Костромской области, имеется копия договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., а также кассовые и банковские документы за ДД.ММ.ГГГГ г.г., в том числе о перечислении истцом денежных средств в рамках договора купли-продажи №, акт приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.239-240, 243-247, 248-249 тома 3/.

С учетом содержания вышеприведенных пунктов 2.1, 2.3, 3.1 договора купли-продажи №, оформления акта приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи № и представления финансовых документов, суд считает установленным и доказанным как факт передачи ФИО1 объектов, входящих в состав лота №, включая объект под №, так и факт оплаты покупателем денежных средств в рамках заключенной сделки. Кроме этого, суд отмечает, что в материалы дела истцом представлен акта приема-передачи, относительно которого ФИО1 заявил, что этот документ является оригиналом, ходатайств о проведении экспертизы давности изготовления этого документа от ответчиков не поступило.

Таким образом, суд признает несостоятельными доводы представителя администрации Пригородного сельского поселения о том, что стороной истца не доказан факт перечисления денежных средств и передачи имущества, являющегося предметом договора купли-продажи.

Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан со стороны продавца уполномоченным лицом - конкурсным управляющим ФИО4 и покупателем ФИО1 Данный договор никем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящий момент, не оспорен, не признан незаконным, открытое владение спорным имуществом осуществляется более 16 лет.

Процедура признания спорного гаража бесхозяйным имуществом, начатая администрацией Пригородного сельского поселения путем опубликования в газете «Нерехтская правда» от ДД.ММ.ГГГГ № (16425) информации о выявлении имущества, имеющего признаки бесхозяйного, имела место после обращения ФИО1 в суд (ДД.ММ.ГГГГ). Решения о признании спорного гаража бесхозяйным имуществом, включении объекта в таком статусе в ЕГРН, судом по месту нахождения объекта не принималось.

Установлено и не оспаривается участниками, что истцом в ДД.ММ.ГГГГ году зарегистрировано в ЕГРН право собственности на первые девять объектов (с № по №) - на здание пункта сушки льновороха, здание площадки для сушки зерна, здание склада под травы, здание зерносклада, подъездной путь к животноводческому комплексу (,,,), здание ремонтной мастерской, гараж-склад, здание теплой стоянки, здание пожарного депо. На остальные объекты, входящие в состав лота №, включая спорный гараж (порядковый №) право собственности не зарегистрировано.

Проанализировав представленные документы, суд приходит к выводу, что они позволяют идентифицировать спорный объект недвижимости, являвшийся, в том числе предметом сделки.

Так, из договора купли-продажи № видно, что спорное имущество является зданием, то есть объектом недвижимости, указано его функциональное назначение - гараж.

Согласно технического паспорта здания (строения), составленного ДД.ММ.ГГГГ ГП «Костромаоблтехинвентаризация», объектом инвентаризации является здание гаража ДД.ММ.ГГГГ года постройки площадью 1062,8 кв.м., находящееся в (,,,), которое имеет: бетонный ленточный фундамент, кирпичные стены и перегородки, железобетонные перекрытия, дверные проемы металлические, проемы оконные одинарные глухие. Данному объекту присвоен литер Е.

Из схемы расположения объектов СПК «Федоровское», находящихся по адресу: (,,,), видно, что объект с литером Е располагается рядом с объектами, включенными в состав лота № (материалы БТИ / л.д.225 том 1/).

Согласно поступивших в суд материалов дела №А31-747/2006-18, среди имущества юридического лица - банкрота, находившегося на балансе СПК, в ходе конкурсного производства был выявлен гараж ДД.ММ.ГГГГ года постройки площадью № кв.м.

Как следует из отчета ИП ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ., проводившего оценку рыночной стоимости нежилых строений и сооружений СПК «Федоровское» в рамках процедуры банкротства, среди другого имущества данного юридического лица имеется здание гаража с литером Е рыночной стоимостью 191 000 руб. Иные объекты с аналогичными статусом, назначением среди имущества СПК «Федоровское» отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным факт приобретения истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно техническому плану здания, составленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Т, спорный объект является нежилым зданием - кирпичным гаражом ДД.ММ.ГГГГ года постройки, имеющего площадь № кв.м., расположенным в границах кадастрового квартала (данные изъяты).

Из технического заключения от ДД.ММ.ГГГГ. №, выполненного ООО «Инженер Строитель», видно, что вышеуказанный гараж располагается в кадастровом квартале № в территориальной зоне 3.1.1 («производственная зона) приложения к Правилам землепользования и застройки Пригородного сельского поселения, соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и находится в работоспособном техническом состоянии.

Постановлением администрации Пригородного сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № спорному объекту, расположенному на землях кадастрового квартала №, присвоен адрес: (,,,)

Из вышеуказанного следует, что истец законно приобрел спорное имущество.

Таким образом, иск ФИО1 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования муниципальный район город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), администрации муниципального образования Пригородное сельское поселение муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании права собственности на объект недвижимости (гараж), удовлетворить.

Признать за ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ., место рождения: (,,,), паспорт гражданина РФ: №, выдан ОВД города Нерехты и Нерехтского района Костромской области ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое здание - гараж площадью № кв.м., расположенное на землях кадастрового квартала № по адресу: (,,,)

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд через Нерехтский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.Т. Бекенова

Мотивированное решение изготовлено 30.05.2025 года.