Дело № 2-798/2025
УИД 42RS0015-01-2025-000505-84
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 ноября 2025 года г. Новокузнецк
Заводской районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Ермоленко О.А.
при секретаре судебного заседания Кутилиной Е.Г.
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3, представителя третьего лица ФИО4,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Новокузнецка к ФИО2 о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Новокузнецка обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит:
1) Признать самовольной постройкой объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером № наименование: магазин, площадью 46,1 кв.м по адресу: ...
2) Обязать ФИО2 снести объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером № наименование: магазин, площадью 46,1 кв.м по адресу: ..., и привести участок в надлежащее состояние путем вывоза мусора, в том числе строительного, в течение 3 месяцев со дня вступления решения в законную силу за счет средств ФИО2
Требования мотивированы тем, что в производстве Заводского районного суда г. Новокузнецка находилось гражданское дело № по иску Д. к Администрации Заводского района г.Новокузнецка, Администрации г. Новокузнецка о компенсации морального вреда, в рамках рассмотрения которого установлено, что вблизи жилого дома по ... расположен объект капитального строительства - нежилое здание магазина.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, данное здание имеет кадастровый №, площадь его составляет 46,1 кв.м, местоположение: ..., собственником которого является ФИО2
Территория под зданием магазина с кадастровым номером № относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Считает, что объект капитального строительства - здание магазина с кадастровым номером № обладает признаками объекта самовольного строительства, поскольку:
1. возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (в целях строительства нежилого здания (магазина) земельный участок не предоставлялся).
Согласно представленной Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка (далее Комитет) информации, ранее земельный участок с кадастровым номером № площадью 15 кв.м предоставлен в аренду ФИО5 для целей, не связанных со строительством, из земель населенных пунктов для размещения нестационарного торгового объекта - киоска по .... Согласно условиям договора, право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.
2. не соблюден правовой режим земельного участка, поскольку использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок. Согласно Правилам землепользования и застройки ..., утвержденным решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 №, территория под зданием магазина с кадастровым номером № располагается в территориальной зоне ИТ-1 (зона объектов улично-дорожной сети).
Согласно статье 58 вышеуказанных Правил в данной территориальной зоне вид разрешенного использования, позволяющий использовать земельный участок «под магазин, нежилое здание» не предусмотрен ни в основных видах, ни в условно разрешенных видах использования земельного участка.
3. Спорный объект недвижимости возведен без получения необходимых разрешений (отсутствует разрешение на строительство нежилого здания (магазина), предусмотренное ст.51 ГрК РФ, в том числе, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренное ст. 55 ГрК РФ).
Так, согласно информации, полученной в ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела, первичное право собственности на нежилое здание магазина, зарегистрированное за ФИО5, произведено на основании акта приемки в эксплуатацию киоска от 03.12.2004, выданного Администрацией Заводского района г.Новокузнецка. Считает, что право зарегистрировано на основании ненадлежащего документа, поскольку у Администрации Заводского района г.Новокузнецка отсутствовали полномочия на выдачу таких актов.
Исходя из вышеизложенного, истец лишен возможности исполнять свои обязательства, возложенные государством в соответствии с земельным законодательством по эффективному распоряжению земельными участками.
В судебном заседании представитель истца Администрации г. Новокузнецка ФИО1, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала.
Ранее в судебном заседании представитель истца Администрации г. Новокузнецка и третьего лица Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка ФИО6, действующая на основании доверенности, суду пояснила, что изначально разрешение выдавалось для установки киоска, площадью 15 кв.м. Но, исходя из съемки, представленной ранее суду, объект строительства выходит за границы земельного участка.
Земельный участок предоставлялся не в целях строительства, договор аренды был срочный, и он прекращен. Земельный участок снят с кадастрового учета.
Из ответа Комитета градостроительства и земельных ресурсов от 06 октября 2022 года следует, что Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка выставляет счет за пользование земельным участком и предоставляет реквизиты для оплаты.
Также в ответе указано, что ответчик использует землю большей площади, чем ей предоставлялось.
С 10 октября 2022 года Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка стало известно, что ответчик является собственником спорного нежилого помещения.
В Комитете градостроительства и земельных ресурсов, а также в Администрации г. Новокузнецка документы, подтверждающие то, что данный объект недвижимости введен в эксплуатацию, отсутствуют. Ответчик по этому вопросу ни в администрацию, ни в Комитет градостроительства и земельных ресурсов не обращалась.
Право собственности на первого собственника зарегистрировано в декабре 2018 года. Администрация в 2018 году не могла выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию торгового павильона. В то время такие разрешения выдавал только Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка.
Даже если бы к ним обращались, то перенаправили бы данное обращение в Комитет градостроительства и земельных ресурсов.
Считает, что необходимы первичные документы, послужившие основанием для регистрации права собственности.
Договор аренды земельного участка был ранее 2015 года, т.к. по заявлению собственника павильона земельный участок был сформирован.
До 2015 года не может пояснить, были ли оплаты от собственников.
На каком основании земельный участок был предоставлен собственнику в 2004 году, не может пояснить.
После 01.07.2018 года договоров ни с кем не заключались, в 2021 году земельный участок был снят с кадастрового учета. Платежи от ответчика за период с 2018 - 2022 год за аренду земельного участка не поступали.
Считает, такой документ как акт приемки в эксплуатацию киоска, не может быть признан документом, на основании которого объект был введен в эксплуатацию на основании ст. 55 ГрК РФ.
Также считает, что срок исковой давности по настоящему делу не может быть применим, поскольку о нарушенном праве истец узнал при рассмотрении другого гражданского дела, находящегося на рассмотрении Заводского районного суда г. Новокузнецка в 2025 году.
Заключение специалиста от 03.04.2025 не оспаривает.
Основание иска, в том числе, несоблюдение правового режима использования земельного участка, который был предоставлен предыдущему владельцу для размещения нестационарного объекта - металлического киоска, т.е. для объекта, не связанного со строительством.
Кроме того, спорный объект недвижимости расположен за пределами ранее предоставленного под киоск земельного участка.
В течение всего периода данный объект недвижимости находится на земле, которую предоставляли по договору аренды, но объект недвижимости гораздо больше, чем сам земельный участок. Площадь земельного участка, который был предоставлен под киоск, составляет около 15 кв.м., а площадь постройки – около 54 кв.м., т.е. постройка выходит за пределы земельного участка.
В 2022 году было обращение ответчика по оплате за земельный участок, были произведены расчеты, и по ним проводилась оплата ответчиком за пользование земельным участком.
Информация от Комитета градостроительства и земельных ресурсов о нарушениях со стороны ответчика в адрес администрации не поступала.
Администрация г. Новокузнецка направила запрос в Комитет ГРиЗР о правовом положении земельного участка под объектом, принадлежащем ответчику, на запрос был дан ответ, поэтому, с того момента, как узнали, что права нарушены, подали иск в суд о сносе самовольной постройки.
В 2022 году ответчик обратилась в Комитет градостроительства и земельных ресурсов, но между комитетом и ответчиком какие-либо отношения отсутствуют, так как договор аренды земельного участка не заключался. Ответчику было отказано в предоставлении земельного участка.
Была представлена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой ответчик является законным правообладателем недвижимости, расположенной на земельном участке. На основании этой выписки ответчику был предоставлен расчет оплаты за землю. Но не предоставляли ответчику земельный участок размером около 54 кв.м.
В настоящий момент арендные отношения между истцом и ответчиком отсутствует, расчеты были предоставлены, платежи производились.
Предыдущему собственнику ФИО8, т.е. собственнику недвижимости до ФИО2, в октябре 2022 года Комитет выставлял требование об оплате за фактическое пользование землей за период с июля 2021 по февраль 2022, в связи с отсутствием договора аренды и использованием земельного участка. Ранее такого требования ни к кому из бывших собственников не заявлялось.
Был запрос о предоставлении расчетов за пользование земельным участком, расчет был предоставлен согласно сведениям из ЕГРН, на площадь 92,2 кв.м.
Площадь земельного участка формируется исходя из площади непосредственно объекта недвижимости и прилегающей территории для его использования.
Целевое назначение с 2014 года у данного земельного участка не менялось.
Земельный участок снят с кадастрового учета, данный объект недвижимости находится в территориальной зоне Т1.
Правила землепользования были утверждены в 2012 году, и до настоящего времени не менялись.
Территориальные зоны утверждаются правилами землепользования, решением Совета народных депутатов.
Спорный объект возведен на публичном земельном участке, не предусматривающем возможности его освоения посредством капитального строительства, а предоставленном лишь для цели размещения временных сооружений.
Таким образом, в целях строительства объекта капитального строительства, земельный участок не предоставлялся, тогда как согласно положениям статьи 222 ГК РФ необходимо, чтобы разрешенное использование участка не просто допускало строительство на нем данного объекта, но и чтобы участок был предоставлен именно для целей строительства. Данное условие в рассматриваемом случае не выполнено.
Требования администрации г. Новокузнецка являются негаторными, на которые в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
Ссылка ответчика о добросовестности приобретения объекта правового значения в рассматриваемом случае не имеет, поскольку добросовестность либо недобросовестность не порождает юридических последствий при применении статьи 222 ГК.
Ответчик, ссылаясь на общедоступность сведений из ЕГРН в Росреестре, считает, что срок исковой давности начинает течь с момента государственной регистрации первичного права собственности, а именно с 27.11.2018. Но Администрация г. Новокузнецка не является органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, а Росреестр не является структурным подразделением Администрации г. Новокузнецка, в связи с чем, для органа местного самоуправления в силу ст.ст. 196, 200 ГК РФ, срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите нарушенного права.
10.10.2022 ответчик обратилась в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка с заявлением о предоставлении расчета аренды земли за фактическое размещение магазина по адресу ... площадью 46,1 кв.м, с 04.02.2022, приложив к заявлению выписку из ЕГРН.
31.10.2022 Комитетом в адрес ответчика направлено уведомление № с приложенным расчетом. Также 31.10.2022 в адрес предыдущего собственника направлено уведомление № с требованием оплатить сумму неосновательного обогащения за период с 05.07.2021 по 03.02.2022.
За период до 05.07.2021 платежи за размещение объекта капитального строительства не производились, обратного ответчиком не представлено.
Кроме того, Администрация г. Новокузнецка, как орган местного самоуправления узнала о нарушенном праве лишь при рассмотрении гражданского дела № по иску Д. к Администрации Заводского района г. Новокузнецка, Администрации г. Новокузнецка о компенсации морального вреда.
Доводы ответчика о проведении Росреестром правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, в связи с чем акт ввода в эксплуатацию спорного объекта капитального строительства, выданный Администрацией Заводского г. Новокузнецка является легитимным, являются несостоятельными, поскольку представленный акт являемся Актом приемки в эксплуатацию киоска, размером 2,8 х 4,0 м, что соответствует площади киоска 12 кв.м, в рассматриваемом случае площадь объекта составляет 46,1 кв.м. Оформление - покраска - в заводских условиях - новая. Таким образом, из указанных в акте условий, можно сделать вывод, что принимался в эксплуатацию стационарный объект, а не объект капитального строительства.
Представленное ответчиком заключение специалиста № от 03.04.2025, оценивается наравне с представленными в материалы дела доказательствами, согласно которым сформировать земельный участок, позволяющий использовать «под магазин, нежилое здание» не представляется возможным, так как согласно градостроительным регламентам, в территориальной зоне ИТ-1 (зона объектов улично-дорожной сети) (в настоящее время Г-1) не предусмотрен в основных видах разрешенного использования, в связи с чем, спорный объект не соответствует градостроительным нормам и правилам.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки по существу, приоритетным является разрешение вопроса о соответствии самовольного строения обязательным требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральным законом от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», действующим градостроительным, техническим, санитарным, пожарным нормам и правилам.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании поддержала позицию доверителя, суду пояснила, что ответчик обращалась в администрацию г. Новокузнецка в 2022 году, таким образом, Комитету градостроительства и земельных ресурсов в 2022 году было известно, что ответчик пользуется данным земельным участком. Но никаких проверок на законность со стороны администрации г. Новокузнецка до настоящего времени предпринято не было.
Комитет градостроительства и земельных ресурсов – это структурное подразделение администрации г. Новокузнецка, считает, что истец не мог не знать о том, что ответчик пользуется земельным участком.
Просит применить срок исковой давности, считает, что ответчик - добропорядочный собственник, она обращалась в администрацию, осуществляла оплату за земельный участок. Она не скрывалась, не пряталась. Администрация получала стабильный постоянный доход от перечислений за аренду земельного участка.
При анализе пакета документов и обозрении материалов гражданского дела, считает, что некоторые документы опровергают доводы истца.
Ранее в судебном заседании представитель ответчика адвокат Шашкова Т.В. суду пояснила, что имеется решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 22.09.2023.
Ответчику был дан ответ, в котором указывалось, что в соответствии с выпиской из ЕГРН нежилое здание принадлежит ответчику на праве собственности.
Также указано, что в случае, если земельный участок предстоит образовать, собственнику необходимо обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган.
Также в ответе указано, что в данной территориальной зоне видом разрешенного использования, позволяющего использовать земельный участок «под магазин, нежилое здание», не предусмотрен в основных видах разрешенного использования земельного участка.
Из этого ответа следует, что ответчику было отказано, поскольку она указала неверный вид разрешенного использования.
Согласно сведением из ЕГРН первичное право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО7 12.12.2019. Ответчик стала собственником здания гораздо позже. ФИО7 был собственником на основании акта.
Сведений о том, на каком основании ФИО7 был собственником, нет, но думает, что ФИО7 стал собственником на основании акта ввода в эксплуатацию нежилого помещения - киоска.
Договор аренды земельного участка с Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка был составлен под этот киоск.
В свое время действовал ряд положений, в соответствии с которыми нестационарный торговый объект, имеющий договор аренды, решением органа местного самоуправления вводился в эксплуатацию на основании определенных документов.
Сама ответчик приобрела данный торговый павильон на основании договора купли-продажи.
Довод представителя истца о том, что Администрация г. Новокузнецка узнала о нарушенном праве из рассмотрения гражданского дела № по иску Д. о компенсации морального вреда (в рамках данного дела было установлено, что вблизи жилого дома по ..., расположен объект капитального строительства - нежилое здание магазина) считает неверным, сведения Росреестра являются открытыми и общедоступными. Полагает, при таких обстоятельствах Администрация г. Новокузнецка, на которую возложена обязанность по управлению муниципальной собственностью и ее сохранению, действуя при должной степени добросовестности и осмотрительности, должна была узнать о зарегистрированным праве собственности на спорный объект с 2018г. (согласно выписки из ЕГРН спорный объект постановлен на кадастровый учет, как объект недвижимого имущества и соответственно, произведена государственная регистрация права собственности 27.11.2018).
Никаких действий со стороны ответчика о признании действий Росреестра незаконными по регистрации права собственности не производилось. Исков к прежним собственникам объекта о его сносе, либо требований о признании незаконной регистрации их права собственности не предъявлялось.
Ответчик оплату за земельный участок производил своевременно, как за период действия договора № (предыдущей собственник), так и за фактическое использование земельного участка за 2019-2025годы. Поведение со стороны ответчика является добросовестным, данные платежи учитывались, рассчитывались именно из того параметра, что на земельном участке находится нежилое здание, и принимались Администрацией г. Новокузнецка в бюджет города, соответственно, Администрация г. Новокузнецка не могла не знать о существовании спорного объекта.
В связи с чем, считает, что срок исковой давности начал течь с момента государственной регистрации права собственности 2018 года и закончился в декабре 2021 года.
Право собственности на спорный объект было зарегистрировано в Росресетре на основании акта ввода в эксплуатацию, выданным Администраций Заводского района г. Новокузнецка, который является легитимным.
Спорный объект недвижимого имущества в установленном законом порядке был введен в гражданский оборот. Государственная регистрация права истцом на спорный объект не оспорена, право собственности на спорный объект ответчика незаконным не признано.
Из заключения специалиста, составленного О. 03.04.2025г. №, следует, что спорный объект недвижимости соответствуют строительным нормам и правилам, соответствует требованиям пожарной безопасности, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью.
В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ, считает, что истцом не приведены доводы, подтверждающие невозможность сохранения спорной постройки, согласно которым должны быть, предъявлены требования о сносе объекта недвижимости, государственная регистрация права на который произведена в установленном законом порядке.
Считает, что ответчик является добросовестным приобретателем и не может быть лишена, права собственности и владения объектом недвижимости, который был приобретен на совершенно законных основаниях.
Спорный объект зарегистрирован на праве собственности на законных основаниях; в последующем был приобретен также с соблюдением законодательных норм, регулирующих сделку купли-продажи; не является самовольной постройкой, так как официально введен в эксплуатацию административным органом; ответчик является добросовестным приобретателем и это никем не оспорено; право собственности на спорный объект также не было никем оспорено, в том числе и истцом по настоящему гражданскому делу; пропущен срок исковой давности у истца для предъявления подобных требований, которые указаны в иске, в связи с чем, просит суд истцу в заявленных требованиях отказать в полном объеме (том 1 102-105, 115-117).
Представитель третьего лица Администрации Заводского района г. Новокузнецка ФИО4, действующий на основании доверенности, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, так как объект имеет статус самовольной постройки.
Срок исковой давности не может быть применен, поскольку в суд истец обратился за защитой нарушенных прав, как только узнал об этом, т.е. в процессе рассмотрения другого гражданского дела, рассмотренного Заводским районным судом г. Новокузнецка в 2025 году. Считает, что срок исковой давности не применим.
Ответчик заблуждается относительно своей позиции, они могут предъявить иск к продавцам.
Всё, что указано в ответе на запрос суда, поддерживает, более информации не имеет.
Акт ввода в эксплуатацию киоска был выдан для определения места, куда именно необходимо его установить, этот акт не дает основания для признания права собственности на киоск как на объект недвижимости.
Считает, что имеется ошибка регистрирующих органов.
По такой категории дел необходима судебная экспертиза, против назначения которой не возражал.
Третьи лица ФИО5, ФИО8, ФИО9 о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.
ФИО5 представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что заявленные исковые требования считает незаконными и необоснованными, не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Треть лицо Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Свидетель Г. суду пояснила, что работает начальником отдела градостроительного планирования Комитета градостроительства и архитектуры администрации г. Новокузнецка.
... является магистральной улицей районного значения, и для таких улиц устанавливаются специальные территориальные зоны для обслуживания и эксплуатации.
В соответствии с действующими правилами застройки и землепользования в ... спорный объект - магазин расположен частично в зоне многоэтажно, среднеэтажно и малоэтажной многоквартирной застройки и преимущественно в зоне улично-дорожной сети, которая предназначена как для размещения самих дорог, так и для инженерных коммуникаций, стоянок.
В 2012г. эта улица входила в зону инженерно- дорожной сети, были немного иные градостроительные регламенты и виды разрешённого использования земельных участков. Но и тогда строительство в этой зоне магазинов, объектов торговли было нельзя.
До утверждения генерального плана застройки, т.е. до 2010 и до введения действующих правил застройки в 2012г были документы территориального планирования, была немного иная структура, не было карт, и на тот момент действовали генеральный план и правила застройки от 2003г., но в них не было территориального зонирования, были виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с генпланом.
На сегодняшний день размещать объекты торговли в территориальной зоне Т1 нельзя.
В 2004г. не было территориального зонирования, функциональное зонирование было. В зоне транспортной инфраструктуры строительство магазинов не предусматривалось, можно было строить объекты придорожного сервиса.
В функциональном зонировании были территориальные зоны. Спорный объект располагался в зоне дорожной сети.
В 2004г. зона улично-дорожной сети обозначалась ИТ1, строить магазины на ней нельзя. В зоне Д1-это зона общественно - делового назначения, можно было строить.
С 2012г. произошли изменения в правилах застройки землепользования и изменились виды территориального зонирования, зона ОД1 стало Ж1, зона ИТ1 стала Т1.
Зона ИТ1 не предусматривает строительство магазинов, а в зоне Ж1 условно разрешенное, после проведения публичного слушания разрешается строительство магазинов.
С 2010г. по 2014г порядок предоставления земельного участка постоянно менялся. С начала 2010г. было предварительное согласование земельных участков, без торгов. У ...1 нет информации, выдавалось или нет разрешение на строительство спорного магазина.
Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка подается в соответствии с установленной процедурой, но не факт, что это заявление обязательно удовлетворят.
Сведений о попытках демонтажа спорного объекта недвижимости у неё нет.
Для того, чтобы узаконить расположение магазина, необходимо внести изменения в территориальное зонирование.
Если объект существует, то ответчику необходимо оформить земельный участок для эксплуатации данного объекта. Земельный участок под строительство магазина должен иметь не менее 300 кв.м., процент застройки не менее 50 % для формирования территорий границ, необходимо в территориальное зонирование внести изменения.
По закону земельный участок не может находиться в 2х территориальных зонах.
Согласно сведениям ЕГРН о земельном участке, он находился в 2 территориальных зонах.
Из документов следует, что земельный участок под строительство спорного объекта не предоставлялся, а предоставлялся под временное сооружение- нестационарный объект. Такие объекты можно было размещать в этой зоне.
На сегодняшний день сведений о земельном участке в ЕГРН нет, определить его территориальное зонирование невозможно.
Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Статья 263 ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в сипу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Как предусмотрено п.2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно п.2 ст.3.3. ФЗ от 25.10.2001г. №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Статья 7 ЗК РФ предусматривает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.
Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
своевременно приступать к использованию земельных участков;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;
не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;
в случае обнаружения пожара на земельном участке, используемом для сельскохозяйственного производства, немедленно уведомить пожарную охрану и оказывать ей содействие при тушении пожара на данном земельном участке;
выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
Из разъяснений, данных в пунктах 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", следует, что иски о сносе самовольной постройки, рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности - по месту нахождения спорного объекта (статья 30 ГПК РФ), с иском о сносе самовольной постройки, вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.
Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка) (п.13).
Вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 ГПК РФ, часть 1 статьи 16 АПК РФ, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 ГК РФ) (п. 36).
В соответствии с ч. 5 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норн и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия в виде сноса самовольной постройки лицом либо за его счет.
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
Действия, нарушающие право на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пункт 2 статьи 60 ЗК РФ). Исходя из пункта 2 статьи 62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляется юридическими липами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого, служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
Кроме того, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно статье 3 Закона РФ от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, с получением необходимых разрешений и на отведенном для этих целей земельном участке
В соответствия с ч. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В силу ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Кроме того, п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (допустимость доказательств).
В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, с 04.02.2022 ФИО2 является собственником нежилого здания – магазина, по адресу: Новокузнецкий городской округ, ..., площадью 46,1 кв.м, с кадастровым номером №, присвоенным объекту 27.11.2018, строительство которого завершено в 2004 году (том 1 л.д. 11-12).
Право собственности на нежилое здание магазина первоначально было зарегистрировано 12.12.2018 за ФИО5 на основании акта приемки в эксплуатацию киоска от 03.12.2004, выданного Администрацией Заводского района г.Новокузнецка (том 1 л.д. 15).
Из ответа Администрации Заводского района г. Новокузнецка следует, что в соответствии с Приложением № Распоряжения администрации г. Новокузнецка от 27.06.1997 № в редакции, действующей на 03.12.2004, в полномочия администрации Заводского района входило согласование отвода земельных участков и размещения объектов на территории района. Для упорядочения размещения объектов администрацией был разработан акт приемки в эксплуатацию киоска для согласования его установки на территории района, который выдавался собственнику объекта. Однако предоставить сведения, в рамках какого обращения и в каких целях ФИО5 выдавался акт приемки в эксплуатацию киоска, расположенного по адресу: ... от 03.12.2004, не представляется возможным, т.к. в архиве не сохранилась данная информация (том 1 л.д. 63-64, 65-71).
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.02.2025 спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., государственная собственность на который не разграничена, относящийся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, снят с кадастрового учета 05.10.2021 (том 1 л.д. 9-10).
Указанный земельный участок с кадастровым номером № площадью 15 кв.м был предоставлен в аренду ФИО5 по договору № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 06.07.2015, для целей, не связанных со строительством, из земель населенных пунктов для размещения нестационарного торгового объекта - киоска по .... Земельный участок передан арендатору в аренду до 01.07.2018 (п. 2.1 договора)
Согласно п. 7.4 договора, право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок (том 1 л.д. 13-14).
10.10.2022 ФИО2 обращалась в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка с заявлением от 06.10.2022 о предоставлении расчета аренды земли за фактическое размещение магазина ... площадью 46.1 кв.м. с 04.02.2022 (том 1 л.д. 45, 138).
31.10.2022 ответчику дан ответ, из которого следует, что Комитетом на основании сведений ЕГРН установлен факт использования ответчиком земельного участка площадью 92.2 кв.м без оформленных правовых документов и предоставлен расчет размера платы за фактическое использование земельного участка в кадастровом квартале № площадью 92.2 кв.м. за период с 04.02.2022 по 31.12.2022 на сумму 22860,38 рублей (том 1 л.д. 44, 139-140).
08.11.2022 указанная арендная плата перечислена на счет Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (том 1 л.д. 46). В последующем арендные платежи вносились ответчиком 08.03.2023 в сумме 26000 рублей (том 1 л.д. 47), 04.03.2025 в сумме 13048,87 рублей (том 1 л.д. 48).
При этом, расчет размера платы за фактическое использование вышеуказанного земельного участка также предоставлялся и прежним собственникам спорного объекта недвижимости, которые производили оплату (л.д. 145). Данный факт истцом не оспаривался.
В 2023 году ФИО2 обращалась в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка под магазин, 22.09.2023 ей отказано в связи с тем, что согласно Правилам землепользования и застройки города Новокузнецка, утвержденным решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 №, территория под зданием магазина с кадастровым номером № располагается в территориальной зоне ИТ-1 (зона объектов улично-дорожной сети) (том 1 л.д. 49-51).
Из письменных объяснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу следует, что ЕГРН содержит сведения о ранее учтенном здании с кадастровым номером № (назначение нежилое, наименование – магазин, площадь – 46,1 кв.м., год ввода в эксплуатацию - 2004), расположенном по адресу: ...
Правообладатель здания – ФИО2, право собственности указанного лица зарегистрировано 04.02.2022 на основании договора купли-продажи от 26.01.2022, заключенного с продавцом ФИО8.
Оформление прав первоначальным правообладателем данного здания ФИО5 осуществлено на основании акта приемки в эксплуатацию киоска от 03.12.2004, выданного Администрацией Заводского района г. Новокузнецка. В последующем здание отчуждалось по договорам купли-продажи: от 01.11.2019 в пользу ФИО9; 21.06.2021 в пользу ФИО8; от 26.01.2022 в пользу ФИО2 (том 1 л.д. 57-58), что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 149-150).
Дополнительно сообщило, что за период 2024-2025 гг. какие-либо обращения по вопросу неправомерного использования земельного участка, расположенного по адресу: ... у ..., а также самовольного захвата прилегающих к нему территорий в отдел по г. Новокузнецку Управления Росреестра не поступало (том 1 л.д. 57-58)
Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом с учетом правил землепользования и застройки.
Согласно проекту застройки ... на 2004 год (год постройки спорного объекта недвижимости) усматривается, что на земельном участке по ... разрешено размещение овощного магазина (том 2 л.д.).
Из представленных истцом фрагментов карты градостроительного зонирования, разработанной в составе правил землепользования и застройки г. Новокузнецка следует, что изменения по виду разрешенного использования земельного участка по ... а были внесены 05.06.2023, 18.03.2025. При этом зона ОД-1 предназначена для размещения объектов общественного, делового, коммерческого назначения, в том числе магазинов.
Кроме того, указанное зонирование произведено намного позже строительства спорного магазина и регистрации на него права, а в договоре аренды земельного участка, предоставленного 06.07.2015 вид разрешенного использования указан – магазины, в связи с чем, доводы истца о том, что объект был выстроен на земельном участке с иным видом разрешенного использования суд считает несостоятельным (том 2 л.д. ).
При этом судом также учитывается, что право собственности на спорный объект зарегистрировано в 2004 году, задолго до принятия Правил землепользования и застройки г.Новокузнецка и их утверждения Советом народных депутатов от 31.01.2012 №.
Судом установлено, что до внесения изменений в действующие Правила землепользования и застройки вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, не противоречил приведенным Правилам, в соответствии с которыми вышеуказанный условный вид разрешенного использования подразумевал размещение на данной территории магазинов.
Также судом учитывается, что на протяжении длительного времени какие-либо обращения по вопросу неправомерного использования земельного участка, расположенного по адресу: ... у ..., а также самовольного захвата прилегающих к нему территорий в отдел по г. Новокузнецку Управления Росреестра не поступало.
Статья 3 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, а в соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение., находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
С момента государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, т.е. с 2018 года его собственники, в том числе, ответчик ФИО2 пользовались земельным участком, несли расходы по его содержанию, благоустройству, платили за его использование.
Суд считает, что к ответчику ФИО2 одновременно с приобретением права собственности на спорный объект (2022 год) по договору купли-продажи в порядке правопреемства от прежнего собственника объекта перешло право пользования земельным участком, занятым магазином и необходимым для его использования.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В обоснование своей позиции ответчиком представлено заключение специалиста, составленного О. 03.04.2025 №, из которого следует, что спорный объект недвижимости соответствуют строительным нормам и правилам, соответствует требованиям пожарной безопасности, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью (том 1 л.д. 78-101).
По ходатайству ответчика (том 1 л.д. 146-147) определением суда от 17.07.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Г. (том 1 л.д. 217-218, 219-224).
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 01.09.2025 следует, что магазин, расположенный по адресу: ... общей площадью 46,1 кв.м по состоянию на момент обследования соответствует обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил.
Соответствует ли магазин по вышеуказанному адресу Правилам застройки и землепользования ..., действовавших в 2004 году и действующих в настоящее время - эксперт не может дать ответ ввиду отсутствия необходимой квалификации в данной области знаний.
Магазин, расположенный по адресу: ..., общей площадью 46,1 кв.м., по состоянию на момент обследования не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (том 2 л.д. 2-25).
Оснований не доверять заключению эксперта у суда нет. Обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта, судом не установлено, оно составлено специализированным учреждением и экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы, является мотивированным, выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в нем имеются ссылки на нормативные акты.
Из топографической съемки не усматривается, что спорный объект находится в охранных зонах систем жизнеобеспечения (ЛЭП, водовод и пр.) (том 1 л.д. 37).
Из заключения кадастрового инженера С. № от дата следует, что здание с кадастровым номером № площадью 46.1 кв.м, с местоположением ... внесено в единый государственный реестр недвижимости 27.11.2018 как ранее учтенное на основании технического паспорта, подготовленного БТИ Филиал № от 08.07.2007 с инвентарным номером №
Учитывая вышеизложенное, оценив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения такой крайней меры, как снос принадлежащего ответчику нежилого здания - магазина.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности (том 1 л.д. 39-43), против которого истец возражает, указывая, что о нарушении прав узнал в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу № по иску Д. к Администрации Заводского района г.Новокузнецка, Администрации г. Новокузнецка о компенсации морального вреда, находящегося в производстве Заводского районного суда г. Новокузнецка, в рамках рассмотрения которого установлено, что вблизи жилого дома по ... расположен объект капитального строительства - нежилое здание магазина (л.д. 141, 142).
Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
В Постановлении Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» указано:
п.1. … Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
п.3. Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
п.12. Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.
Согласно абз.5 п.15 постановления Пленума ВС РФ №44 от 12.12.2023 к требованию о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.
Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.
Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ).
На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.
По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.
Согласно выписке из ЕГРН спорный объект поставлен на кадастровый учет, как объект недвижимого имущества и соответственно, произведена государственная регистрация права собственности в ноябре 2018 года. До этого момента и после, собственниками здания производилась оплата арендных платежей за пользование земельным участком.
Следовательно, для выставления этих счетов у истца имелись основания, а именно сведения о нахождении спорного объекта в собственности физического лица, в том числе, ответчика и соответствующих внесенных сведений в ЕГРН.
Никаких действий со стороны ответчика о признании действий Росреестра незаконными по регистрации права собственности не производилось. Исков к прежним собственникам о сносе либо требований о признании незаконным регистрации их права собственности не предъявлялось.
Таким образом, срок исковой давности начал течь с момента государственной регистрации права собственности в ноябре 2018 года и закончился в декабре 2021 года. Счета выставлялись регулярно, собственники добросовестно исполняли и исполняют обязанность по оплате средств за пользование земельным участком, под спорным объектом.
Истец указывает, что объект недвижимости возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника, а следовательно, является самовольной постройкой.
Отказывая в удовлетворении иска в том числе, по пропуску срока исковой давности, суд считает, что по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
Однако с таким иском Администрация г. Новокузнецка к ответчику не обращалась.
Вышеуказанное опровергает доводы истца о том, что он узнал о существовании спорного имущества, находящегося на земельном участке только в момент рассмотрения другого гражданского дела.
С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что истец пропустил срок исковой давности по заявленному требованию, при этом доказательства пропуска срока исковой давности по уважительным причинам им не представлены.
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Администрации г. Новокузнецка к ФИО2 следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Администрации г. Новокузнецка отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Заводской районный суд г. Новокузнецка в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 21.11.2025.
Судья О.А. Ермоленко