Решение по делу № 2-314/2025 от 05.12.2025 - об устранении препятствий в пользовании земельным участком и по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об установлении сервитута.

Багаевский районный суд (Ростовская область)

Категория дела Об устранении препятствий в пользовании участком Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском, указывая, что она является собственником земельного участка, общей площадью 3 146 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (далее - земельный участок), что подтверждается

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании истец <ФИО> и её представитель Ч.Н.А. уточненные исковые требования поддержали, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, представили письменные пояснения, по требованиям

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив экспертов А.В.Ю., З.Е.А., исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. Судом не установлено наличия в выводах

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО> об устранении препятствий в пользовании земельным участком – удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 61RS0025-01-2025-000152-41 Дело № 2-314/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области «21» ноября 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Золотаревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что она является собственником земельного участка, общей площадью 3 146 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (далее - земельный участок), что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанный земельный участок приобретен истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик по первоначальному иску, ФИО2, является собственником смежного земельного участка, общей площадью 436 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №.

Забор между земельными участками сторон частично отсутствует, при этом ФИО2 использует земельный участок ФИО1 с тыльной стороны для подъезда на своем автомобиле с согласия предыдущего собственника, при этом, какого-либо сервитута не имеется. За пределами границ земельного участка с кадастровым номером № расположен, принадлежащий ФИО2, навес, чем нарушено право собственности ФИО1 Также, истец по первоначальному иску указывает, что граница между земельными участками сторон проходит непосредственно по стене строения под кадастровым номером № ФИО2, где выполнены оконные проемы непосредственно в сторону участка ФИО1 с размещением кондиционеров, поэтому она не может свободно пользоваться этой частью своего, что доставляет для ФИО1 и членам её семьи дискомфорт.

Ссылаясь на то, что ФИО2 препятствует ее намерению разделить земельный участок, а также установлению ограждения по всему периметру, отказывается убрать свой навес с территории ее земельного участка, ФИО1 обратилась в суд.

Согласно уточненному в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковому заявлению, принятому судом, ФИО1 просила суд:

- обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании ею земельными участками, общей площадью 3 146 кв. м, расположенными по адресу: РО, Багаевский район, ст. Манычская, 1, кадастровый номер № и № в виде самовольного пользования частью земельного участка;

- обязать ФИО2 в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения демонтировать 2 оконных блока или заложить 2 оконных проема строения расположенного на смежном земельном участке под кадастровым номером №, демонтировать наружные блоки кондиционеров 2 (шт.), установленные на металлических подставках, на стене строения ФИО2 расположенного между участками под кадастровыми номерами № и № со стороны жилого дома и земельного участка ФИО1, демонтировать навес между участками под кадастровыми номерами 61:03:0040160:42 и 61:03:0040160:402 с переносом столбов навеса, в соответствии с градостроительными нормативами, на расстояние не менее 1 метра от смежной межевой границы.

ФИО2 в рамках настоящего дела подано встречное исковое заявление, также уточненное в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым он, ссылаясь на давно сложившийся порядок пользованиям земельными участками, просил суд:

- установить наличие в ЕГРН реестровой ошибки в виде пересечения кадастровой границей земельного участка с кадастровым номером № строения жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №

- исправить указанную реестровую ошибку способом, разработанным экспертами ООО «Гео-Дон» в заключении экспертов от ДД.ММ.ГГГГ по второму вопросу, установив координаты границы земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) по меже с земельным участком с кадастровым номером № (<адрес>) между точками с координатами: <данные изъяты> включить точки с координатами: <данные изъяты>

- обязать ФИО1 своими силами и за свой счет, в срок, не более 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу, перенести часть принадлежащего ей металлического забора, установленного по межевой границе земельных участков с кадастровыми номерами № и № со стороны реки Дон, в соответствии с координатами, определенными экспертами ООО «Гео-Дон» для исправления реестровой ошибки;

- установить в его пользу частный бессрочный сервитут для прохода на расстоянии 1 м. вдоль наружной стены жилого дома на площади 7 кв.м. земельного участка под кадастровым номером № для обслуживания и ремонта стены, фасада, крыши принадлежащего ему жилого дома, а также для временного размещения оборудования для выполнения осмотра и ремонта. Координаты поворотных точек сервитута, в системе координат МСК-61, определенные методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равно 0,1 м, установить согласно заключению экспертов ООО «Гео-Дон» по восьмому вопросу:

<данные изъяты>

Сведения об установленном сервитуте внести в ЕГРН;

- установить в его пользу частный бессрочный сервитут для организации прохода и проезда на принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, по одному из вариантов, разработанных экспертами ООО «Гео-Дон» в заключении экспертов от ДД.ММ.ГГГГ либо в границах согласно схеме расположения границ земельных участков, изготовленной ООО «Земля» по усмотрению суда. Сведения об установленном сервитуте внести в ЕГРН;

- установить в пользу собственника, обремененного сервитутом, земельного участка плату за сервитут, размер которой определен экспертами ООО «Гео-Дон».

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель Ч.Н.А. уточненные исковые требования поддержали, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, представили письменные пояснения, по требованиям, изложенным во встречном исковом заявлении, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы, оставили вопрос о наличии и устранении выявленной реестровой ошибки, а также переносе части забора на усмотрение суда, в части установления сервитута для прохода и проезда на земельный участок ФИО2 не возражали против первого или второго варианта, предложенного судебной экспертизой, в удовлетворении остальной части встречных требований ФИО2 просили отказать.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 и его представитель М.Д.В в судебном заседании возражали против удовлетворения иска ФИО1 по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, уточненные встречные исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным во встречном исковом заявлении с уточнениями.

Ответчик по встречному иску ФИО4 в судебном заседании полагал, что сервитут должен быть установлен согласно схеме расположения границ земельных участков, изготовленной ООО «Земля», полагая варианты, предложенные судебной экспертизой, приведут к нарушению его прав.

Ответчик по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена судом надлежащим образом, в материалах дела имеется телефонограмма, уважительности причин неявки суду не представила, об отложении слушания дела не просила. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по встречному иску ФИО3 в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил письменный отзыв, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив экспертов А.В.Ю., З.Е.А., исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, общей площадью 3 146 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Указанный земельный участок приобретен ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии земельный участок с кадастровым номером № был преобразован, из него были сформированы земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенный по адресу: <адрес>, №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> №.

ФИО2 является собственником земельного участка, общей площадью 436 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №

ФИО3 является собственником земельного участка, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

ФИО4 является собственником земельного участка, общей площадью 564 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

С учетом специфики спора судом по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации ООО «Гео-Дон» с постановкой следующих вопросов:

1. Определить, имеется ли реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами: №, расположенного по адресу: <адрес>; №, расположенного по адресу: <адрес> № расположенного по адресу: <адрес>, в том числе наложения границ, пересечения строений границами земельных участков?

2. В случае, если будет установлено наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, определить способы (варианты) ее исправления?

3. Определить, имеется ли возможность доступа – прохода и проезда со стороны земель общего пользования на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, без использования смежных земельных участков (без установления сервитута)?

4. Определить все возможные варианты доступа – прохода и проезда со стороны земель общего пользования на земельный участок с кадастровым номером: №. Подготовить все возможные варианты установления сервитута?

5. Рассчитать размер платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута?

6. Определить степень капитальности сооружения под кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №, соответствует ли оно строительным, градостроительным санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам?

7. Определить, пересекает ли жилое строение, навес, расположенные на земельном участке под кадастровым номером: №, общие смежные границы с земельным участком под кадастровым номером: №?

8. В случае необходимости, после ответа на вопрос №, определить, имеется ли у ФИО2 возможность беспрепятственного доступа для эксплуатации и обслуживания (ремонта) принадлежащих ему строений (жилого дома и навеса), расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, со стороны земельных участков ФИО1 с кадастровыми номерами: № и №? Если такой возможности не имеется, определить площадь частей земельных участков с кадастровыми номерами: № и № необходимую в целях установления сервитута для обслуживания строений и сооружений ФИО2?

Согласно поступившему в материалы дела экспертному Заключению № от ДД.ММ.ГГГГ эксперты пришли к следующим выводам:

По 1 вопросу: В сведениях ЕГРН не выявлено наличие реестровой ошибки в положении границ земельного участка под кадастровым номером №

В сведениях ЕГРН не выявлено наличие реестровой ошибки в положении границ земельного участка под кадастровым номером №

По результатам анализа положения кадастровой и фактической границы земельного участка под кадастровым номером № выявлено пересечение кадастровой границы ЗУ КН № тело строения жилого дома, положение которого остается неизменным в течении длительного периода времени, в точке максимального расхождения до 0,25 метров.

Выше обозначенные обстоятельства, дают основания полагать, о воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости ошибке (реестровая ошибка), содержащихся в межевом плане, возникшей вследствие ошибки, допущенной лицами, выполнявшими кадастровые работы, при формировании границ земельного участка с кадастровым номером №

По 2 вопросу: Способ исправления реестровой ошибки, в соответствии с геоданными, составленными по данным экспертных исследований:

- установить координаты границы земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) по меже с земельным участком с кадастровым номером № (<адрес>) между точками с координатами: <данные изъяты>, включить точки с координатами <данные изъяты>

По 3 вопросу: К земельному участку под кадастровым номером № имеется возможность организации подъезда шириной не менее 3,50 метров с северной стороны объекта землеустройства (без использования смежных земельных участков), с учётом проведения дополнительных строительных работ.

По 4 вопросу: В ходе визуального осмотра местности экспертами установлены следующие варианты доступа к земельному участку под кадастровым номером № с западной, южной и северной стороны. С восточной стороны вариант исключен ввиду нахождения объектов капитального строительства.

Вариант № 1.

Доступ к земельному участку с северной стороны, предусмотренный схемой раздела исходного земельного участка напрямую с земель общего пользования без установления сервитутов, но с проведением строительных работ по обустройству проезда (проход существует).

Вариант № 2.

С западной стороны со стороны внутреннего проезда, от земель общего пользования, через земельный участок под кадастровым номером № (<адрес> Для садоводства) установить сервитут для организации проезда и прохода к земельному участку под кадастровым номером № площадью 54 квадратных метров шириной не менее 3,50 метров.

Координаты поворотных точек сервитута по варианту №2, в системе координат МСК-61, определенных методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равна 0,1м

<данные изъяты>

Вариант № 3.

С южной стороны со стороны улицы Берегова, от земель общего пользования, через земельные участки под кадастровым номером №<адрес> Для индивидуального жилищного строительства) установить сервитут для организации проезда и прохода к земельному участку под кадастровым номером № площадью 54 квадратных метров шириной не менее 3,50 метров.

Координаты поворотных точек сервитута по варианту №3, в системе координат МСК-61, определенных методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равна 0,1м

<данные изъяты>

По 5 вопросу:

Размер платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута, составляет соответственно:

- по второму варианту доступа – прохода и проезда на земельный участок с кадастровым номером: № (с западной стороны со стороны внутреннего проезда, от земель общего пользования, через земельный участок под кадастровым номером № (<адрес> Для садоводства) установить сервитут для организации проезда и прохода к земельному участку под кадастровым номером №, площадью 54 квадратных метров шириной не менее 3,50 метров):

единовременная плата за сервитут составляет 217 250,00 руб.;

годовая плата составляет 13 259,99 руб.;

ежемесячная плата составляет 1 105,00 руб.;

- по второму третьему варианту доступа – прохода и проезда на земельный участок с кадастровым номером: № (с южной стороны со стороны <адрес>, от земель общего пользования, через земельные участки под кадастровым номером № (<адрес>; Для индивидуального жилищного строительства) установить сервитут для организации проезда и прохода к земельному участку под кадастровым номером № площадью 159 квадратных метров шириной не менее 3,50 метров.

единовременная плата за сервитут составляет 186 000,00 руб.;

годовая плата составляет 15 655,63 руб.;

ежемесячная плата составляет 1 304,64 руб..

По 6 вопросу: «Исследуемый объект под кадастровым номером № относится к IV группе капитальности. Исследуемое строение под кадастровым номером № не соответствует строительным нормам, в части обязательной нормативной высоты помещения в жилых комнатах, предусмотренной СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Исследуемое строение по параметрам застройки не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (градостроительным требованиям) в части отступа от межевой границы при строительстве жилого дома, установленные Правилами застройки и землепользования Манычского сельского поселения. Исследуемое строение под кадастровым номером № не соответствует требованиям пожарной безопасности и пожарные риски превышают допустимых значений, установленных ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в части отсутствия противопожарных разрывов. Исследуемое строение под кадастровым номером 61:03:0040160:85 не соответствует требованиям санитарно-гигиенических норм, в части: - отступление от санитарно-эпидемиологических норм, расположение сливной ямы от южной стены строения жилого дома на расстояние 4,85 метра, вместо предусмотренных СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» не менее 10 метров; - размещение сливной (выгребной) ямы в пределах водоохранной зоны прямо нарушает требования Водного кодекса.

По 7 вопросу: В ходе сравнительного анализа координат периметра застройки навеса, установлено, что сооружение находится за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № (с учётом исправления реестровой ошибки) пересекая границу земельного участка под кадастровым номером № в точке максимального расхождения до 0,60 метров (юго-восточный угол).

По 8 вопросу: Строения (жилого дома и навеса), расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, не примыкают к земельному участку под кадастровым номером №. Сооружение навеса, возведено сравнительно недавно с нарушением градостроительных нормативов (отступ от межи не менее 1 метра), в том числе с заступом на территорию смежного земельного участка. Необходимо привести расположения сооружения навеса в соответствие с градостроительными нормативами, демонтировав часть сооружения на расстояние не менее 1 метра от смежной межевой границы между участками под кадастровыми номерами № и № с переносом столбов навеса. Строение жилого дома является плановым, стоит по меже между смежными земельными участками под кадастровыми номерами № и № Без доступа через соседний участок ФИО1 обслуживание стены, фасада, крыши жилого дома ФИО2 не представляется возможным, без установки сервитута. Содержание сервитута - право прохода на расстоянии 1,00 метра вдоль наружной стены жилого дома на площади 7 квадратных метров земельного участка под кадастровым номером №; временное размещение оборудования для выполнения осмотра и ремонта. Координаты поворотных точек сервитута, в системе координат МСК-61, определенных методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равна 0,1м

<данные изъяты>

Исследовав указанное экспертное заключение, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку экспертиза проведена квалифицированными специалистами, что подтверждается приложенными документами, заключение экспертов основано на полном и всестороннем исследовании, результаты которого отражены в исследовательской части заключения. Экспертное заключение изложено достаточно ясно, полно и не вызывает сомнений в правильности и обоснованности, в связи с чем, не доверять выводам эксперта у суда нет оснований. Какой-либо заинтересованности экспертов при производстве судебной экспертизы судом не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 55, ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в исследовательской части заключения судебных экспертов и в выводах экспертизы, у суда не имеется, поскольку она была назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлена компетентными специалистами в соответствующей области, которым были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ; эксперты в установленном законом порядке были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Судом также принято во внимание, что явившиеся в судебное заседание эксперты А.В.Ю. и З.Е.А. выводы, изложенные в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ поддержали, дали исчерпывающие ответы на вопросы суда, сторон и их представителей, в связи с чем, ссылки ФИО2 и его представителя на рецензию № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненную ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт» на судебное экспертное исследование отклонены как несостоятельные.

Судом не установлено наличия в выводах указанного заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключение экспертов является ясным, полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны, неполноты заключение экспертов по вопросам, постановленным перед экспертами судом, не содержит. При таких обстоятельствах, суд полагает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве доказательства и не усматривает оснований для назначения дополнительной или повторной экспертиз, тем более, что такого ходатайства от лиц, участвующих в деле, не поступало.

Разрешая исковые требования ФИО1, суд считает их подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.п.1,2 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

По смыслу п.п.1, 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника.

Согласно ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Ссылаясь на положения ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ ГК РФ истец собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лица. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями от 23.06.2015 г.) при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Иск об устранении препятствий подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействия), нарушающие право истца.

При удовлетворении иска суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Учитывая выводы проведенной по делу судебной экспертизы по 6, 7 и 8 вопросам, подтверждающие доводы первоначального иска о допущенном нарушении ФИО5 ее прав как собственника объектов недвижимости в результате нарушения градостроительных и строительных норм и правил, исковые требования ФИО1 об обязании ФИО2 устранить препятствия в пользовании земельными участками, общей площадью 3146 кв. м, расположенными по адресу: <адрес>, кадастровый № и № в виде самовольного пользования частью земельного участка; обязании ФИО2 в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения демонтировать наружные блоки кондиционеров 2 (шт.), установленные на металлических подставках, на стене строения ФИО2 расположенного между участками под кадастровыми номерами № и № со стороны жилого дома и земельного участка ФИО1, а также демонтировать навес между участками под кадастровыми номерами № и № с переносом столбов навеса, в соответствии с градостроительными нормативами, на расстояние не менее 1 метра от смежной межевой границы подлежат удовлетворению.

Доказательств правомерности заявленных ФИО5 возражений в отношении данной части требований в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Вместе с тем, с учетом того, что комнаты, в которых истица требует заложить либо демонтировать оконные проемы являются жилыми, для которых необходима вентиляция и инсоляция, правовых оснований для удовлетворения иска ФИО6 в части обязания демонтировать 2 оконных блока или заложить 2 оконных проема строения расположенного на смежном земельном участке под кадастровым номером № не имеется.

В силу действующих строительных и санитарных норм, если комната является жилой, в которой установлено одно окно, естественное освещение комнаты, является обязательным, даже если окна выходят на соседний земельный участок. Действующими нормами и правилами заполнение оконных проемов не регламентируются.

Учитывая требования к жилым помещениям, при демонтаже или закладке оконного проема в комнатах нарушится инсоляция помещения, вследствие чего и изменится его назначение из жилой в служебную (нежилое). Таким образом, в данном случае, не будет соблюден баланс интересов сторон, права ФИО2 в случае закладки оконных проемов будут значительно ущемлены.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что между сторонами существует спор об устранении реестровой ошибки и по необходимости установления сервитута, который во внесудебном порядке стороны не разрешили.

Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" границы индивидуализируют земельный участок как объект гражданских прав.

В силу статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (части 1, 7 - 9) кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании межевого плана, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и воспроизводящий определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Главой 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимость.

Так, согласно п. 3 ст. 61 Закона, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка ), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Также согласно п. 4 Закона вышеназванной статьи Закона в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Учитывая выводы проведенной по делу судебной экспертизы, подтверждающие воспроизведенную в Едином государственном реестре недвижимости ошибку (реестровая ошибка), содержащихся в межевом плане, возникшей вследствие ошибки, допущенной лицами, выполнявшими кадастровые работы, при формировании границ земельного участка с кадастровым номером №, суд считает необходимым удовлетворить встречные исковые требования в данной части и установить координаты границы земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) по меже с земельным участком с кадастровым номером № (<адрес>) между точками с координатами: <данные изъяты><данные изъяты> а также включить точки с координатами <данные изъяты>

Разрешая встречные исковые требования в части установления сервитута, суд исходит из следующего.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом. Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274-276 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком ( сервитута ).

В силу п.3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

По правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении, принадлежащего ему земельного участка и находящейся на нем недвижимости при наличии препятствий для их использования в полной мере.

При этом, в силу требований п.5 ст. 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В связи с этим установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка и недвижимости на нем. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При наложении сервитута необходимо установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца без обременения сервитутом недвижимости ответчика.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания невозможности использования участка и дома истца без установления сервитута на спорные участки ответчика возлагается именно на истца. Также на истце лежит обязанность доказать и тот факт, что предложенный им вариант установления сервитута, при доказанности необходимости его установления, наименее обременителен для спорного участка ответчика.

В условиях, когда между сторонами не достигнуто согласие о сервитуте, установление сервитута в судебном порядке, согласно п.3 ст. 274 ГК РФ, имеет своей целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего недвижимого имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужой недвижимостью (ответчика).

Пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 12 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В рассматриваемом деле, с целью устранения данного спора, судом при назначении экспертизы, перед экспертами поставлены соответствующие вопросы о необходимости, а также возможности установления сервитута и его стоимости, выводы по итогам которой, приняты во внимание при вынесении настоящего решения.

В частности, при ответе на восьмой вопрос, эксперты указали, что строение жилого дома стоит по меже между смежными земельными участками под кадастровыми номерами № и № и без доступа через соседний участок ФИО1 обслуживание стены, фасада, крыши жилого дома ФИО2 не представляется возможным, без установки сервитута.

Экспертами определено содержание сервитута - право прохода на расстоянии 1,00 метра вдоль наружной стены жилого дома на площади 7 квадратных метров земельного участка под кадастровым номером 61:03:0040160:402; временное размещение оборудования для выполнения осмотра и ремонта, а также установлены соответствующие координаты поворотных точек сервитута, в системе координат МСК-61, определенных методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равна 0,1м, в связи с чем, встречные исковые в данной части подлежат удовлетворению.

При этом, сведения об установленном сервитуте подлежат соответствующему отражению в ЕГРН.

Учитывая требования п.5 ст. 23 ЗК РФ о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен, суд считает необходимым, удовлетворяя встречные исковые требования ФИО2 установить сервитут по второму варианту ответа на 4 вопрос Заключения судебной экспертизы - с западной стороны со стороны внутреннего проезда, от земель общего пользования, через земельный участок под кадастровым номером № (<адрес>; Для садоводства) установить сервитут для организации проезда и прохода к земельному участку под кадастровым номером №, площадью 54 квадратных метров шириной не менее 3,50 метров с установлением координаты поворотных точек сервитута по варианту №, в системе координат МСК-61, определенных методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равна 0,1м.

Судом приняты во внимание пояснения допрошенных в судебном заседании экспертов по данному вопросу, а также ФИО2 и ФИО4, в отношении обстоятельств образования принадлежащего ФИО2 земельного участка – в результате продажи ФИО4 части своего земельного участка, доступ к использованию которого никем не ограничен.

При этом, сведения об установленном сервитуте также подлежат соответствующему отражению в ЕГРН.

С учетом выводов судебной экспертизы и удовлетворения требований в части сервитутов, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию ежемесячная плата за пользование сервитутом в общем размере 1 105 руб.

Правовых оснований для удовлетворения встречного иска в остальной части судом не установлено, ФИО2 – применительно к положениям статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации – не доказано.

В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст.ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в суд, судебные издержки, к которым относятся, в том числе и суммы, подлежащие выплате экспертам.

На основании ч. 3 ст. 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Оплата экспертизы по вопросам №№ 1-5, 8 возложена на ФИО2. Оплату экспертизы по вопросам №№ 6,7 возложена на ФИО1. До настоящего времени экспертиза не оплачена, что подтверждается сопроводительным письмом ООО «Гео-Дон». Учитывая изложенное, а также правила распределения судебных расходов, предусмотренные ст. 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать со ФИО1 в пользу ООО «Гео-Дон» стоимость экспертных работ в сумме 58 000 руб., с ФИО2 в пользу ООО «Гео-Дон» стоимость экспертных работ в сумме 192 000 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком – удовлетворить частично.

Обязать ФИО2, паспорт серия № №, устранить препятствия в пользовании ФИО1, паспорт серия № №, её земельными участками, общей площадью 3 146 кв.м., расположенными по адресу: <адрес>, под кадастровыми номерами № и № в виде самовольного пользования частью земельного участка.

Обязать ФИО2, паспорт серия № №, в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать наружные блоки кондиционеров – 2 шт., установленные на металлических подставках, на стене строения ФИО2, расположенного между участками с кадастровыми номерами № и № со стороны жилого дома и земельного участка ФИО1, демонтировать навес между участками с кадастровыми номерами № и № с переносом столбов навеса, в соответствии с градостроительными нормативами, на расстоянии не менее 1 метра от смежной межевой границы.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об установлении сервитута – удовлетворить частично.

Установить наличие в Едином государственном реестре недвижимости реестровой ошибки в виде пересечения кадастровой границей земельного участка с кадастровым номером № строения жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №

Исправить указанную реестровую ошибку способом, разработанным экспертами ООО «Гео-Дон» в заключении экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ по второму вопросу, установив координаты границы земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Р, по меже с земельным участком с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, между точками с координатами: <данные изъяты> включить точки с координатами: <данные изъяты>

Установить в пользу ФИО2, паспорт серия № №, частный бессрочный сервитут для прохода на расстоянии 1 м. вдоль наружной стены жилого дома на площади 7 кв.м. земельного участка под кадастровым номером № для обслуживания и ремонта стены, фасада, крыши принадлежащего ему жилого дома, а также для временного размещения оборудования для выполнения осмотра и ремонта.

Координаты поворотных точек сервитута, в системе координат МСК-61, определенные методом спутниковых геодезических измерений (определений), средняя квадратическая погрешность определения координат характерной точки равно 0,1 м, установить согласно заключению экспертов ООО «Гео-Дон» № от ДД.ММ.ГГГГ:

<данные изъяты>

Сведения об установленном сервитуте внести в ЕГРН.

Установить в пользу ФИО2, паспорт серия № №, частный бессрочный сервитут для организации прохода и проезда на принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером № площадью 54 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, по варианту №2 заключения экспертов ООО «Гео-Дон» № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: с западной стороны со стороны внутреннего проезда, от земель общего пользования, через земельный участок под кадастровым номером № по адресу: <адрес>; Для садоводства, шириной не менее 3,50 м.

<данные изъяты>

Сведения об установленном сервитуте внести в ЕГРН.

Взыскать с ФИО2, паспорт серия № №, в пользу ФИО4, паспорт серия № №, плату за сервитут в размере 1 105 рублей ежемесячно.

В удовлетворении остальной части требований ФИО2 – отказать.

Взыскать с ФИО1, паспорт серия № №, в пользу ООО «Гео-Дон», ИНН <***>, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 58 000 руб..

Взыскать с ФИО2, паспорт серия № №,, в пользу ООО «Гео-Дон», ИНН <***>, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 192 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца c момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2025 года.

Председательствующий:

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →