Дело № 2-2799/2022

УИД 59RS0001-01-2022-002981-06

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2022 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми

в составе председательствующего судьи Костылевой А.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2022 года

гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о признании договора недействительным, признании права собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности,

установил:

ИП ФИО3 обратился в Дзержинский районный суд г. Перми с иском (с учетом уточненного искового заявления) к ФИО6 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2022г., заключенного между ФИО6 и ФИО3, недействительным; признании отсутствующим права собственности ФИО6 на нежилые помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Адрес; признании за истцом право общей долевой собственности на нежилые помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Адрес.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – ИП ФИО3 на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в незавершенном строительством здании (95% готовности) по адресу: Адрес. Также собственником части помещения в здании является ФИО10 Все помещения, относимые законом к местам общего пользования во всем здании, принадлежали на праве собственности ФИО6, указанные помещения располагаются на всех этажах здания, площадь составляет 984,8 кв.м., присвоен кадастровый номер №. 01.07.2022г. между ФИО3 и ФИО6 заключен договор купли-продажи указанного имущества, переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Адрес. Вместе с тем, договор купли-продажи является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, помещения не могут быть предметом купли-продажи, поскольку доступ в помещения, принадлежащие ФИО3 возможен только через помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, указанные помещения являются общим имуществом собственников помещения в здании в силу закона, т.е. не могут выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Поскольку ФИО6 не имеет иных помещения в здании, право собственности на указанные помещения, являющиеся общим имуществом, должно быть признано отсутствующим.

Истец ИП ФИО3 в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании требования, изложенные в уточненном исковом заявлении, поддержала, не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО6 в суд не явился, о дате судебного заседания извещался надлежащим образом, причин неявки в суд не сообщил, отложить судебное заседание не просил, возражений относительно заявленных требований не представил.

В соответствии с п. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации) адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Судом предприняты все возможные меры к извещению ответчика, заблаговременно направлены судебные извещения по адресу регистрации согласно сведениям Отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по Пермскому краю. Извещение ответчиком не получено и возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.

Как указано в п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

В п. 68 указанного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации разъяснено, что ст. 165.1 ГК Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, риск неполучения поступившей от суда в адрес ответчика корреспонденции несет сам адресат.

Не получив судебное извещение и уклонившись от явки в судебное заседание, ответчик самостоятельно распорядились принадлежащим ему процессуальным правом, отказавшись от непосредственного участия в судебном заседании и от предоставления своих пояснений и документов относительно заявленных к нему исковых требований, тем самым избрав свое поведение в виде процессуального бездействия.

Третье лицо ФИО11 в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, причин неявки в суд не сообщил, позицию по заявленным требований в суд не представил.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в основе правоотношений, регулируемых гражданским процессуальным законодательством, лежит принцип диспозитивности, суть которого сводится к самостоятельному определению участником правоотношений способа своего поведения, в частности реализации предоставленных прав и свобод по своему усмотрению, суд приходит к выводу, что ответчик, третье лицо извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем, признает причину их неявки в судебное заседания неуважительной, считает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие истца, ответчика, третьего лица, по имеющимся в материалах дела документам, в порядке заочного производства по правилам главы 22 ГПК Российской Федерации.

Суд, заслушав представителя истца, материалы настоящего дела, приходит к следующему.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В связи с чем, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

В соответствии со ст. 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРН за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

В соответствии со ст. 304 ГК Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что 14.07.2006г. между Администрацией г. Перми (арендодатель) и ИП ФИО7 заключен договор аренды земельного участка №Д, по условиям которого на основании постановления администрации г. Перми от 10.07.2006г. № 1169 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:01:4415032:23 площадью 4705,141 кв.м., расположенный за землях поселений и находящийся по адресу: Адрес, для использования под незавершенное строительством нежилое строение.

В соответствии с постановлением Администрации г. Перми от 30.11.2006г. № ФИО7 разрешено строительство магазина розничной торговли и трансформаторной подстанции по разработанному и согласованному проекту на земельном участке общей площадью 4705,141 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленном в аренду по Адрес.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.10.2016г. по делу № А50-30883/2015 ФИО7 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев.

16.06.2017г. между ФИО7 в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ФИО6 на основании протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества должника заключен договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество: незавершенное строительством помещение, объект незавершенного строительства площадью 984,8 кв.м., степень готовности 95 %, кадастровый номер №, по адресу: Адрес (места общего пользования).

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 16.06.2017г. произведена Управлением Росреестра по Пермскому краю 06.07.2017г.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2022г., заключенного между ФИО6 и ФИО3, право собственности на недвижимое имущество, расположенное в незавершенном строительством здании, находящееся по адресу: Адрес: нежилое помещение общей площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, зарегистрировано за ФИО3, дата государственной регистрации права 07.07.2022г.

Спорные нежилые помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером № расположены в незавершенном строительством помещении с кадастровым номером 59:01:4415032:143, принадлежащем на праве общей долевой собственности ФИО3 (4/5 доли), ФИО10 (1/5 доли), сто следует из выписки из ЕГНР по состоянию на 14.06.2022г.

В соответствии с актом экспертного исследования от 12.10.2021г., выполненного судебным экспертом ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы» ФИО9, помещения общей площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером № в соответствии с кадастровым паспортом от 08.09.2010г., расположенные в здании (незавершенный строительством объект капитального строительства) по адресу: Адрес, относятся к общему имуществу собственников здания, так как в помещениях подвала № общей площадью 184,1 кв.м. расположено инженерно-техническое оборудование, трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие здание магазина электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой, отводом сточных вод. К инженерному оборудованию требуется беспрепятственный доступ в любое время суток при аварийных ситуациях. Помещения № общей площадью 800,7 кв.м. относятся к общему имуществу собственников здания, так как в них расположено инженерное оборудование лифтового хозяйства, лестничные марши и площадки, которые обслуживают более одного помещения в здании, служат для сообщения между этажами, для эвакуации людей из здания при пожаре.

Согласно выписке из ЕРГН в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4415032:23 площадью 4705,141 кв.м., расположенного по адресу: Адрес, зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договоры аренды земельного участка сроком действия с 08.05.2018г. по 07.05.2024г. в пользу ФИО1

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в силу следующего.

В соответствии со ст. 455 ГК Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 настоящего Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу ст. 554 ГК Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

Исходя из взаимосвязи положений ст. 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, ст. 289 ГК Российской Федерации предусмотрено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования. Включение в предмет самостоятельного договора купли-продажи исключительно общего имущества административного здания нарушает права участников долевой собственности, которые вправе требовать защиты своего права на основании ст. 304 ГК Российской Федерации.

Факт наличия у нежилых помещений общей площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером № признаков общего имущества подтверждается актом экспертного исследования от 12.10.2021г., выполненного ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы», а также следует из функционального назначения спорных помещений. Доказательств иного суду не представлено.

На основании изложенного, передача по договору купли-продажи от 01.07.2022г. нежилых помещений общей площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером № в собственность одному из долевых собственников помещений в незавершенном строительством здании свидетельствует о нарушении закона, поскольку общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона, не может являться предметом самостоятельных сделок.

В силу ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следовательно, оспариваемая сделка в части отчуждения общего имущества в объекте незаверенного строительством при ничтожности с момента совершения сделки является недействительной на основании ст. 168 ГК Российской Федерации.

Поскольку договор купли-продажи от 01.07.12022г. не соответствует требованиям закона, в связи с чем не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества – нежилые помещения общей площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером № от ФИО6 к ФИО3, в связи с чем запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес (№-59/089/2022-4 от 07.07.2022г.) полежит аннулированию.

Согласно ст. 301 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 304 ГК Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Поскольку в ходе судебного заседания установлено, что спорное нежилое помещение носит вспомогательный характер и обладает признаками, установленными ст. 36 ЖК Российской Федерации, на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном здании, в связи с чем истец, являясь собственником помещений в объекте незавершенного строительством, а также собственником общего имущества в объекте недвижимости пропорционально занимаемой площади находящихся в его собственности нежилых помещений, вправе требовать признания права общей долевой собственности в судебном порядке в порядке ст. 304 ГК Российской Федерации, и как следствие, признания права собственности ответчика на спорные помещения отсутствующим, учитывая, что ответчик собственником помещений в объекте незавершенного строительством не является. Учитывая, что истцом доказан, а ответчиком не опровергнут факт отнесения спорного помещения к общему имуществу, то возможность признания на них права индивидуальной собственности исключается, в связи с чем запись о регистрации права собственности ФИО6 в отношении спорных помещений противоречит положениям действующего законодательства.

Истец вправе защищать свои права и законные интересы в судебном порядке способами, установленными действующим законодательством Российской Федерации. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению их нарушенных или оспариваемых прав. Поскольку в Едином государственном реестре внесена запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество, тогда как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в объекте недвижимости в силу закона, заявленные исковые требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество являются обоснованными.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2022г., заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительным.

Признать отсутствующим право собственности ФИО4 на нежилые помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Адрес.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО3 право общей долевой собственности на нежилые помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Адрес.

Решение после вступления в законную силу является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности № от 07.07.2022г. за ФИО3, записи о государственной регистрации права собственности 59:01:№. за ФИО4; осуществления государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество – нежилые помещения площадью 984,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Адрес.

Заявление об отмене заочного решения в течении 7 дней со дня получения копии решения может быть подано ответчиком в Дзержинский районный суд г. Перми. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий А.В. Костылева

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2022г.