ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

по делу № 3а-72/2022

14 сентября 2022 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Омарова Д.М.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО1,

при секретаре судебного заседания Магомаевой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» (далее – АО «ЖТК») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

установил:

АО «ЖТК» в лице своего представителя по доверенности ФИО2 обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан и ГБУ РД «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 857,2 кв.м.; нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 762,9 кв.м.; нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1168,6 кв.м., и установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости равной 1 757 000 руб., 7 531 000 руб. и 9 940 000 руб. соответственно, по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что установленная в отношении принадлежащих административному истцу АО «ЖТК» объектов недвижимости и используемая в целях налогообложения кадастровая стоимость нежилых зданий в размере 1757000 руб., 7531000 руб. и 9940000 руб., значительно превышает их рыночную стоимость на дату оценки, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт необоснованное увеличение налоговой базы по налогу на имущество.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО1 просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований по изложенным в письменных возражениях доводам.

Представители административного истца АО «ЖТК» по доверенности ФИО3 и ФИО2, представители административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, Управления Росреестра по РД, а также представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РД и администрации ГОсВД «город Махачкала», извещенные о месте, дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО1, исследовав заключение эксперта и представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных административных исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилых зданий и плательщиками налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установлении в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административному истцу АО «ЖТК» на праве собственности принадлежат нежилые здания:

- с кадастровым номером №, площадью 762,9 кв.м., расположенное по адресу <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 1168,6 кв.м., расположенное по адресу <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 857,2 кв.м., расположенное по адресу <адрес>

Согласно представленным в суд выпискам из единого государственного реестра недвижимости, в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами №, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. установлена в размерах 16430414,76 руб., 16045633,53 руб., 3 116200,26 руб.

Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов недвижимости необоснованной и не соответствующей их рыночной стоимости, административный истец в лице своего представителя ФИО2 обратился в суд с настоящим административным иском.

Результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Дагестан утверждены приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27 ноября 2019 г. № 500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов на территории Республики Дагестан», вступившим в силу с 1 января 2020 г.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость нежилых зданий, административный истец представил отчёты об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости № О-163-41/2021 от 13 сентября 2021 г. и № О-163-42/2021, № О-163-43/2021 от 16 июля 2021 г., составленные оценщиком ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования» ФИО4

Между тем, выводы представленных в суд отчётов вызывают сомнения в их обоснованности, поскольку определяя стоимость объектов недвижимости в рамках затратного подхода, оценщиком в нарушение требований п. 24 ФСО № 7 не произведён расчёт стоимости здания, относящегося к объектам оценки, а также в ходе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием сравнительного подхода, не проведено исследование рынков в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, при этом в качестве аналогов использованы объекты недвижимости, расположенные в менее привлекательных с коммерческой точки зрения районах города, без применения корректировки по данному пенообразующему фактору.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отчёты не могут быть признан доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости принадлежащих истцу объектов недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости.

Учитывая возникшие сомнения в обоснованности выводов представленных в суд отчётов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости, для выяснения этого вопроса по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Дагестанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Ввиду невозможности дать заключение по вопросам, поставленным перед экспертным учреждением, материалы административного дела были возвращены из ФБУ «Дагестанская ЛСЭ Минюста России» в суд без заключения эксперта.

В связи с этим, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Русэксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «Русэксперт» ФИО5 от 5 августа 2022 г. № 01-07-59/22, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 762,9 кв.м. составляет – 13724199 руб.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1168,6 кв.м. составляет – 7388465 руб.

Оценив по правилам статей 82, 84, 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. (в ред. от 26.07.2007 г.) № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы эксперта в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; в экспертизе расчёт рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов. Объекты исследования и все аналоги, примененные к расчёту, имеют сопоставимые характеристики.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено экспертом ФИО5, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилых зданий, указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Русэксперт» ФИО5 от 5 августа 2022 г. № 01-07-59/22.

На основании положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной следует считать дату обращения административного истца в суд, то есть 17 января 2022 г.

Установленная судом кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий.

Вместе с тем, в удовлетворении административного искового заявления АО «ЖТК» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 857,2 кв.м. по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1757000 руб. необходимо отказать.

Как уже установлено судом, административному истцу АО «ЖТК» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 857,2 кв.м., расположенное по адресу <адрес>

Согласно представленной в суд выписке из единого государственного реестра недвижимости, в отношении принадлежащего административному истцу объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 857,2 кв.м., установлена кадастровая стоимость в размере 3116 200,26 руб.

Однако согласно заключению эксперта ООО «Русэксперт» ФИО5 от 5 августа 2022 г. № 01-07-59/22, рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 года составляет – 4 003 677 руб.

Оценивая вышеуказанное экспертное заключение по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем, признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, т.е. на дату определения его кадастровой стоимости, о чём выше подробно приведено.

Между тем, разрешая заявленные административным истцом по настоящему делу требования об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание следующее.

Установленная заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, на дату оценки составила 4003677 руб., что выше его кадастровой стоимости в размере 3116200,26 руб., которую административный истец также наряду с другими объектами оспаривает по настоящему делу.

При таких обстоятельствах удовлетворение требований административного истца в части указанного нежилого здания, исходя из результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, приведёт не к защите прав административного истца, а к их нарушению, так как повлечёт увеличение кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, в то время как заявленное административным истцом требование направлено на уменьшение кадастровой стоимости.

В связи с изложенным суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных административным истцом исковых требований в части установления кадастровой стоимости указанного нежилого здания с кадастровым номером № в соответствии с его рыночной стоимостью по состоянию на 1 января 2019 года, и приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска в приведённой части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

административное исковое заявление Акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 762,9 кв.м., расположенное по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 13724199 (тринадцать миллионов семьсот двадцать четыре тысячи сто девяносто девять) руб.;

- нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1168,6 кв.м., расположенное по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 7388465 (семь миллионов триста восемьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят пять) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий считать 17 января 2022 г.

В удовлетворении административного искового заявления АО «ЖТК» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 857,2 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 1757000 руб. – отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Дагестан.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 сентября 2022 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Д.М. Омаров