УИД 77RS0030-02-2024-003110-39

Дело № 2-25/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 27 января 2026 года

Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-25/2026 по иску ООО фио Люкс» к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО фио Люкс» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1, в котором просит истребовать из чужого незаконного владения ответчика помещение: IV – комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м, расположенное по адресу: адрес Лёвшинский, д. 6-8, принадлежащее на праве собственности собственникам МКД. Требования мотивированы тем, что жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу сдан в эксплуатацию в 1958 году и в соответствии с проектной документацией оборудован техническими помещениями, в том числе помещением IV – комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м. В ноябре 2023 г. истец получил информацию от собственников дома, что использование указанного помещения невозможно, поскольку оно находится в собственности ответчика. Ранее на помещение было зарегистрировано право собственности адрес. Регистрация права собственности ответчика на подвальные помещения, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, нарушает право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и истца, а также право собственников на передачу в пользование (аренду) третьим лицам общего имущества (его части).

Несмотря на факт нахождения в спорных помещениях: ограждающих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, трубопроводов инженерных систем холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, запорной и регулирующей арматуры н иного оборудования инженерных систем, обеспечивающих функционирование более одного помещения в Многократном доме, оно не учтено в Росреестре как помещение общего имущества.

Всеми подвальными помещениями владели и владеют собственники помещений дома, которые несут бремя расходов по содержанию и ремонту как самих подвальных помещений, так и размещенных в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования.

Эти общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа, что и осуществляется специализированной организацией ГБУ адрес Хамовники» для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, собственники помещений данного дома никогда не принимали решений об уменьшении своего общего имущества и (или) о его передаче ответчику ни одним из установленных законом способов, то есть спорные помещения никогда не выбывали из владения собственников дома.

При этом, следует учесть, что через указанные помещения проходят инженерные коммуникации, установлено инженерное оборудование, обслуживающие более чем одно помещение в доме, часть помещений являются техническими (коридоры, тамбуры, электрощитовые, тепловые пункты, лестницы и прочее), которые требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.

Согласно проектной документации, указанные помещения определены как технические (вспомогательные) и обладают всеми признаками характерными для признания его общедолевой собственностью собственников многоквартирного дома

Приватизация первой квартиры многоквартирного жилого дома по адресу адрес, Малый адрес, произошла в 1992 году (свидетельство о праве собственности № 0176880.

Оформление имущественных прав адрес на спорные помещения дома осуществлено: помещение IV - комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м.

Соответственно, право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме, в том числе на Спорные помещения, возникло именно в 1992 г., а формирование спорных помещений, как якобы "самостоятельных объектов" недвижимости, т.е. присвоение им кадастрового номера, было осуществлено в 2014 г., и при этом без согласования и уведомления собственников многоквартирного дома, помимо их воли, несмотря на их заинтересованность, нарушая тем самым их права и законные интересы.

Государственная регистрация права собственности ответчика на спорные помещения была произведена незаконно - путем выделения части общего имущества дома (части технического подвального помещения) спустя 22 года после возникновения на них права общей долевой собственности.

Собственники данного дома не давали своего согласия в порядке, предусмотренном ст.44,46,137 ЖК РФ, на предоставление в пользование общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные помещения, как и не давали своего согласия в порядке ст.218 ГК РФ, п.3 ст.36, п.2 ст.40 ЖК РФ на отчуждение ответчику общего имущества либо его части, в том числе спорных помещений.

С момента постройки данного дома и по настоящее время, все вспомогательные технические помещения, в том числе спорные являлись и являются техническими, вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку содержат несущие конструкции здания и в них размещено и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Эти общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.

Всеми вспомогательными помещениями, в том числе спорными, владели и владеют собственники дома, которые несут бремя расходов по содержанию и ремонту размещенных в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования в соответствии с действующим законодательством РФ, Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 и Постановлением Госстроя РФ № ПО от 27.09.2003.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, иск не признала, просила применить срок исковой давности.

Представители третьих лиц ДГИ адрес, фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, каких-либо заявлений и ходатайств суду не представили, в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом адрес от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в адрес», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010, если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 также изложена правовая позиция, в соответствии с которой формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение кадастрового номера; согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что спорное нежилое помещение общей площадью 54,30 кв.м., расположенное по адресу: адрес, Малый адрес (подвал, пом.IV, комн.1,2) с 10 августа 2006 г. находится в собственности адрес.

16 октября 2023 г. между Казенным предприятием адрес (продавцом) и фио (покупателем) заключен договор купли-продажи № ГП-П-02456/23, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 54,30 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001055:3069, расположенное по адресу: адрес, Малый адрес, помещение 1/П (подвал № 0).

15 декабря 2023 г. между фиоА и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю принадлежащее ему по праву собственности нежилое помещение, общей площадью 54,30 кв.м., расположенное по адресу: адрес, Малый адрес, помещение 1/П, подвал № 0.

Определением суда от 15.07.2025 г. была назначена судебная экспертиза, порученная фио «ЦЭУ».

Согласно заключению эксперта № 251124-Х1 от 24.11.2025 г., в нежилом помещении IV, комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м. по адресу: адрес Лёвшинский, д. 6-8, имеются инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: адрес Лёвшинский, д.6-8.

Помещение IV, комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м., было предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: адрес Лёвшинский, д.6-8, на дату приватизации первой квартиры (29.12.1992г.).

В помещении IV, комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м. имеется необходимость в постоянном беспрепятственном доступе в вышеуказанные помещения для обслуживания, ремонта и контроля инженерных коммуникаций, санитарно-технического, обслуживающих более одного помещения многоквартирного дома.

Помещение IV, комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м. по адресу: адрес Лёвшинский, д.6-8, является техническим.

Помещение IV, комнаты 1,2, кадастровый номер 77:01:0001055:3069, площадью 54,3 кв.м. по адресу: адрес Лёвшинский, д.6-8 является вспомогательным по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: адрес Лёвшинский, д.6-8.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертизы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ч. 1 и ч. 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Исходя из положений ч. 1 ст. 302 ГК РФ, приобретатель является добросовестным, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой оно приобрело владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1).

Согласно разъяснениям п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

Спорное жилое помещение находилось в собственности адрес с 2006 г., доводы истца о том, что государственная регистрация права собственности адрес Москвы на спорное помещение была произведена незаконно, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Данное помещение было продано по результатам аукциона фио по договору купли-продажи № ГП-П-02456/23 от 16.10.2023 г. Данный договор, как и результаты аукциона, недействительными не признаны.

Исходя из этого фио, как собственник имущества, вправе был его отчуждать по договору купли-продажи с ФИО1 от 15 декабря 2023 г.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как предусмотрено п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Поскольку истец не является лицом, владеющим спорным помещением, а доказательств обратного в материалы дела при рассмотрении спора не представлено, на рассматриваемые исковые требования распространяется общий срок исковой давности.

Исковое заявление поступило в суд 01.04.2024.

Определяя начало течения срока исковой давности, суд исходит из того, что согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 77:01:0001055:3069 право собственности адрес на спорный объект недвижимости зарегистрировано 17.01.2007 (№ 77-77-11/114/2006-013), при этом, истец с 07.08.2020 обладает правом собственности на помещения в спорном жилом доме, в связи с чем должен был узнать о зарегистрированном праве Департамента на спорные объекты, следовательно, срок исковой давности на дату подачи искового заявления истек.

Таким образом, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО фио Люкс» к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2026.

Судья О.С. Лапина