Дело № 3а-115/2025
УИД 33OS0000-01-2025-000070-09
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 23 июня 2025 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителей административных ответчиков
Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БЕЛАВЕР» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «БЕЛАВЕР» обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 27 865 000 руб.
В обоснование требований Общество указало, что является собственником названного объекта недвижимого имущества.
Кадастровая стоимость данного объекта утверждена в размере 34 404 527,51 руб. и не соответствует рыночной стоимости, определенной в размере 27 865 000 руб., чем нарушены права ООО «БЕЛАВЕР», как плательщика налога на имущество.
Представитель ООО «БЕЛАВЕР» в судебное заседание не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца. Указано на отсутствие возражений относительно результатов судебной оценочной экспертизы (т.2, л.д. 155).
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2 не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 136-150).
Заинтересованные лица филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Александровского района Владимирской области, Министерство финансов Владимирской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В письменном отзыве администрация Александровского района просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, не ставя под сомнение заключение эксперта **** №**** от 30 мая 2025 г. (т.2, л.д. 134).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ООО «БЕЛАВЕР» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – **** (т.1, л.д. 12-17).
Кадастровая стоимость названного объекта утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 г. №101-н по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 34 404 527,51 руб. (т.1, л.д. 11, 131).
ООО «БЕЛАВЕР» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** № **** от 29 октября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 27 865 000 руб. (т.1, л.д. 18-89).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области от 21 ноября 2024 г. №65/22-р заявление ООО «БЕЛАВЕР» об определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке **** от 29 октября 2024 г. отклонено (т.1, л.д. 125).
В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2023 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 149-151).
Согласно заключению эксперта **** №**** от 30 мая 2025 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** составляет 32 248 604 руб., по состоянию на 1 января 2023 г. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта. Информация, использованная оценщиком, недостоверна, недостаточна, непроверяема (т.2, л.д.1-121).
Экспертиза проведена сотрудником ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта №**** от 30 мая 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.В связи с наличием возражений относительно рыночной стоимости объекта, определенной экспертом, ФИО3 даны письменные пояснения, в которых обращено внимание на следующее.
Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 29-31 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.18-3.19, стр. 44-48 заключения).
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в экспертизе ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников. Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством данные о нарушении Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не состоятельны.
Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр.3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом, поскольку цены предложений аналогов составляют от 25 303,64 руб./кв.м. до 36 000 руб./кв.м., при этом цены аналогов, использованных при проведении экспертного исследования – от 20 833 руб./кв.м. до 44 715 руб./кв.м. Цены, использованные экспертом для определения рыночной стоимости объекта исследования, находятся в сопоставимом диапазоне, что и при определении кадастровой стоимости.
Учреждением и Министерством были приведены лишь 3 объекта-аналога, только один из которых расположен в местоположении объекта исследования. Экспертом использованы 5 аналогов, сопоставимых с объектом оценки по местоположению и назначению.
Эксперт в своем заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами и сдачи в аренду его помещений под торговлю. Экспертом были обоснованно применены 2 подхода – сравнительный и доходный. При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки. Разница в цене за 1 кв.м., на которую указано Учреждением и Министерством, и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; все объекты - аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости, состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания. В связи с этим полученная стоимость была отделена от стоимости земельного участка (т.2, л.д. 157-158).
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г., а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта по поставленным вопросам каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.
Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г., о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 29 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение от 30 мая 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 30 мая 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2023 г.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 29 октября 2024 г., суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному делу.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 32 248 604 руб.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой подачи заявления ООО «БЕЛАВЕР» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 2 ноября 2024 г., то есть дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БЕЛАВЕР» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 32 248 604 (тридцать два миллиона двести сорок восемь тысяч шестьсот четыре) руб.
Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «БЕЛАВЕР» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 2 ноября 2024 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 24 июня 2025 г.