Дело № 2-330/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«15» июня 2022 года Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Усановой А.А., при секретаре Балабановой А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Коломна к ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства, встречному иску ФИО2 к Администрации городского округа Коломна о признании права собственности на объект незавершённого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация городского округа Коломна обратилась в суд с иском, уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ к ФИО2 о признании объекта, расположенного по адресу: , Коломна, , кадастровый (условный) №, самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства.

Требования мотивирует тем, что по результатам проверки Главного управления государственного строительного надзора на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: было выявлено самовольное строение без оформленной в установленном порядке разрешительной документации, предусмотренной ч. 1 ст. 51 ГК РФ, а именно объект капитального строительства «нежилое здание с кадастровым номером №, площадь застройки которого составляет кв.м. Объект с кадастровым номером № имеет заглублённый фундамент, то есть прочную связь с землёй, который в соответствии с установленными требованиями является объектом капитального строительства, что подтверждается Актом проверки физического лица от ДД.ММ.ГГГГ N №, протоколом ГБУ МО «МОСОБЛСТРОЙЦНИЛ» от ДД.ММ.ГГГГ №. Правообладателем спорного объекта на основании государственной регистрации собственности от ДД.ММ.ГГГГ N № является ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок был предоставлен в аренду ФИО3, относится к категории земель – «земли населённых пунктов с видом разрешённого использования под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса».

Согласно письму Министерства жилищной политики разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта не выдавалось.

Решением Арбитражного суда МО от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в его отношении введена процедура реализации имущества.

ДД.ММ.ГГГГ состоялись торги по продаже имущества должника - спорного объект объекта «нежилого здания» с К№. Новым собственником согласно государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № в настоящий момент является ФИО2

На основании изложенного истец просит: признать объект капитального строительства «нежилое здание» с К№, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ФИО1, , №, самовольной постройкой, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое здание с К№, обязать ФИО2 в трёхмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу снести объект капитального строительства «нежилое здание» с кадастровым номером №, возведённый на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ФИО1,

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным иском к Администрации городского округа Коломна о признании права собственности на объект незавершённого строительства, мотивируя требования тем, что она ДД.ММ.ГГГГ заключила Договор купли- продажи и приобрела объект незавершённого строительства (по документам степень готовности - 21%) по адресу: , Коломна, , кадастровый (условный) № в собственность, о чем была внесена запись в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок предоставлен Администрацией городского округа Коломны Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № прежнему собственнику здания - ФИО3, вид разрешённого использования - под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса. Администрацией городского округа Коломна были заключены Договора аренды земельного участка с ФИО3, в том числе Договор № от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о регистрации объекта незавершённого строительства со степенью готовности в 21 %. При регистрации права собственности на объект незавершённого строительства ФИО3 в регистрационный орган был представлен полный комплект документации: разрешение на строительство, технический план, договор аренды земельного участка. Указанные документы являлись основанием о принятии решения о государственной регистрации спорного объекта.

Прежний собственник спорного объекта ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ года являлся собственником строения и законным арендатором земельного участка, на котором находится это строение. За это время Администрацией г/о ФИО6 не предъявлялись требования по факту самовольного возведения спорного объекта, уведомления о расторжении вышеуказанного Договора аренды также не поступало.

В связи с чем истец по встречному иску полагает, что в силу закона приобрела право использования земельного участка на котором и находится недостроенное здание, собиралась воспользоваться данным правом по переводу прав аренды земельного участка в соответствии с законодательством.

Одновременно указывает, что в соответствии с выводами судебной экспертизы спорный объект является объектом капитального строительства, строительство объекта было проведено с соблюдением градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил, конструктивные изменения этажности здания не существенны, так как соответствуют техническим регламентам, не причиняют ущерб жизни, здоровью и имуществу граждан (имуществу юридических лиц), окружающей среде, объектам культурного наследия, здание является объектом незавершённого строительства - фактическая степень готовности здания - 72%, права и охраняемые законом интересы граждан, в случае сохранения объекта нарушены не будут.

Одновременно с этим, спорный объект незавершённого строительства остаётся в том виде, в котором был на момент заключения с ФИО3 вышеуказанного Договора купли-продажи данного объекта, ФИО2 не достраивался.

На основании изложенного, просит признать за ней право собственности на объект незавершённого строительства, расположенного по адресу: кадастровым номером №, со степенью готовности здания 72%.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Администрации городского округа Коломна – ФИО7, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования поддержала, просит иск удовлетворить на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. Встречные требования ФИО2 не признаёт, просит отказать. С выводами судебной экспертизы не согласна, так как в заключении эксперта не содержится информации о исследовании материалов и усиления колонн, не просчитаны нагрузки с учётом повышения этажности, отсутствуют выводы эксперта о негорючести материалов, не представлен график инсоляции. Просила о назначении повторной экспертизы. В ходатайстве судом было отказано определением, вынесенным в протокольной форме.

Ответчик ФИО2, извещённая надлежаще, в судебном заседании не присутствовала, обеспечила явку представителя ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.97 т. 1).

На основании изложенного, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО8 возражала против удовлетворения первоначального иска, указав, что на основании проведённой судебной строительно-технической экспертизы определено, что спорное здание является объектом капитального строения, угрозы для жизни и здоровья граждан не представляет, на момент начала строительства прежним собственником была получена разрешительная документация. Помимо этого, её доверитель здание не достраивала, приобрела его в том виде, в котором оно находится сейчас. Просит встречный иск удовлетворить.

Третье лицо по делу – ФИО3 в суд не явился, извещался надлежаще, обеспечил явку представителя ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.158-160 т. 2).

На основании изложенного, суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица ФИО3, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ФИО3 – ФИО9 возражал по существу заявленных требований, в том числе встречных требований ФИО2 Не согласен с результатами экспертизы. В судебных заседаниях ФИО9 пояснял, что ФИО3 построил спорное здание в том виде, в котором оно есть на сегодняшний момент, имел намерения узаконить постройку в том виде, в котором она имеется сейчас, в связи с чем в 2018 г. делал техническую экспертизу. Однако в связи с процедурой банкротства здание было выставлено на торги. Разрешение на строительство ФИО3 не выдавалось. Просил о назначении повторной экспертизы. В ходатайстве судом было отказано определением, вынесенным в протокольной форме.

Финансовый управляющий ФИО3 – ФИО14 против первоначального иска возражал, встречный иск поддерживает. Результаты судебной экспертизы не оспаривает. Пояснял в судебных заседаниях, что в результате процедуры банкротства ФИО3 спорное строение было приобретено на торгах ФИО2

Представитель ФИО10 – ФИО11, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ позицию своего доверителя поддержал, считает, что оснований для удовлетворения иска Администрации городского округа Коломна не имеется.

Третье лицо по делу – Главное Управление государственного строительного надзора Московской области, извещённое надлежаще, своего представителя в суд не направило.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица.

Опрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО12 пояснила, что ей было поручено проведение судебной строительно-технической экспертизы по делу, был осуществлён выезд на место, проводился осмотр. Объект является объектом капитального строительства, не является самовольной постройки, имел разрешение на строительство, технический регламент и система противопожарной защиты соблюдены, отделки не имеется, не завершён, отклонение от «красной линии» не существенное, так как здание расположено от дороги более 10 метров, фундамент предусмотрен на увеличенную этажность, есть система воды, коммуникации подведены в цокольный этаж, вода, газ, электричество.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, данным судам в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 55.32 ГрК РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий, в том числе, обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании Постановления администрации городского округа Коломна № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.105 т.2) был утверждён акт выбора земельного участка, площадью 0,3 га, расположенного по проезду Станкостроителей, 27, предоставляемого ФИО3 под строительство торгово-выставочного комплекса и автосервиса.

ДД.ММ.ГГГГ между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями, и гр-ном ФИО3 был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м. по адресу: , разрешённое использование: «под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса» №сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.113-114 т.2).

В соответствии с Постановлением администрации городского округа Коломна № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка, расположенного по адресу: , ФИО3 с предварительным согласованием места размещения объекта, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью кв.м. по адресу: , разрешённое использование: «под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса», категория земель «земли населённых пунктов» (л.д.106 т.2).

На основании Постановления администрации городского округа Коломна № от ДД.ММ.ГГГГ был утверждён градостроительный план указанного земельного участка (л.д.107 т.2), подготовленный на основании обращения ФИО3 (л.д.108 т.2).

В силу ч. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было выдано разрешение на строительство № № сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.109 т.2).

Из представленной истцом по первоначальному иску выписки из ЕГРН усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером № площадью застройки 905,5 кв.м. степенью готовности 21 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.25-30т.1).

Факт возведения ФИО3 указанного объекта незавершённого строительства в период действия договора аренды № сторонами не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ между Коломенским городским округом и ФИО3 был вновь заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором был расположен спорный объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, № сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.78-81т.1), что также не оспаривалось сторонами по делу.

Иные договоры аренды в отношении указанного земельного участка не заключались.

По результатам проведения проверки Главным управлением государственного строительного надзора в Адрес Администрации Коломенского городского округа ДД.ММ.ГГГГ было направлено Уведомление о выявлении самовольной постройки на участке с кадастровым номером № (л.д.9-12 т.1).

Согласно протоколу осмотра от ДД.ММ.ГГГГ № специалистами ГБУ МО №МОСОБЛСТРОЙЦНИЛ» (л.д.13-15 т.1) на указанном земельном участке был выявлен объект капитального строительства, что послужило основанием для составления Акта и направления Уведомления.

Выявленный факт наличия самовольной постройки послужил основанием для обращения Администрации городского округа Коломна в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела установлено, что решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим должника утверждён ФИО14 (л.д.212-213 т.1).

В рамках процедуры реализации имущества должника ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО14 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства площадью кв.м. по адресу: , кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью кв.м. по адресу: (л.д.230-232 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на указанный объект незавершённого строительства было зарегистрировано в ЕГРН (л.д.115 т.2).

Учитывая изложенное, истец по первоначальному иску - Администрация городского округа Коломна предъявила требования к собственнику спорного объекта ФИО2, от исковых требований к ФИО3 отказалась, ФИО3 определением суда, вынесенным в протокольной форме (протокол от ДД.ММ.ГГГГ ) был привлечён в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований).

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан... Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из положений ст. ст. 10 и 12 ГК РФ, границы осуществления гражданских прав, а также способы их защиты должны осуществляться в разумных пределах.

Избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав и законных интересов.

Судом по делу были назначены и проведены судебная строительно-техническая экспертиза, а также дополнительная экспертиза с целью определения процента готовности здания.

Из экспертного заключения следует (л.д.134-153 т.2), что возведение строения с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, площадью кв.м. по адресу: , соответствует целевому назначению участка, спорный объект является объектом капитального строительства, процент застройки земельного участка не превышен, минимальные отступы от границ «Красной линии» не соблюдены (минимальные расстояния – 4,0 м., при установленных правилами землепользования – 5,0 м), при этом отклонения не существенны, поскольку не причиняют ущерб жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц. Соответственно, размещение спорного строения на земельном участке соответствует градостроительному регламенту. Исследуемый объект соответствует требованиям противопожарных, градостроительных, санитарно-гигиенических, планировочных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения пожарных и санитарных норм, а также инсоляции помещений и территорий отсутствуют. Застройщиком не соблюдён пункт этажности здания, указанный в разрешении на строительство, вместе с тем, конструктивные изменения этажности не существенны, не противоречат нормам СП 118.13330.2012. не влекут нарушения технических регламентов. Пожарных санитарных норм, а также СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076 инсоляции помещений территорий.

Вопреки доводам представителя истца по первоначальному иску и представителя третьего лица ФИО3 – ФИО9, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, не вызывают сомнения в обоснованности и правильности заключения. В ходе проведения работ экспертом произведён осмотр спорного объекта, приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик при помощи которых проводилось исследование объекта.

Помимо этого, эксперт была опрошена в судебном заседании с разъяснениям ответственности по ст. 307 УК РФ, дала подробные и развёрнутые ответы на вопросы сторон, в том числе представителя Администрации городского округа Коломна, а также на вопросы представителя ФИО3 – ФИО9, указав, что фундамент здания был предусмотрен на увеличенную этажность, отклонение от «Красной линии» не существенно, более того, здание расположено от дороги на расстоянии более 10 м.

Доводы представителя истца ФИО7 и представителя третьего лица – ФИО9 о необходимости проведения по делу повторной экспертизы в виду отсутствия приведённого в исследовании расчёта нагрузок на колонны, несоблюдения минимального отступа, отсутствия графика инсоляции, отсутствия вывода о негорючести материалов, судом отклоняются ввиду вышеуказанных пояснений эксперта при опросе, а также наличия всех необходимых выводов в том числе об отсутствии нарушения норм пожарной безопасности в экспертном заключении.

Помимо этого, несогласие с выводами эксперта не является основанием для проведения по делу повторной судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что представители, заявившие данные ходатайства были ознакомлены с результатами экспертизы заблаговременно. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ задавали вопросы эксперту. В месте с тем, заявляя данное ходатайство ДД.ММ.ГГГГ в нарушение ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представили.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Постановления N 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведённую на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведённое лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведённое гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведённых разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте Постановления N 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведённое выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворён при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, а также не оспаривалось сторонами и третьими лицами, ФИО3 возвёл спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта.

При этом, вопреки доводам его представителя ФИО9, ФИО3 первоначально получил в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство объекта.

На основании пояснений представителя ФИО3 – ФИО9 установлено, что его доверитель изначально построил объект повышенной этажности, что подтверждается выводами судебной экспертизы, а также пояснениями эксперта ФИО4, и предпринимал попытки к легализации объекта недвижимости в том виде, в котором он представлен в настоящий момент, однако ввиду процедуры банкротства не успел узаконить спорное строение.

Объект недвижимого имущества имеет степень готовности 72 %, что установлен дополнительной судебной экспертизой и не оспорено сторонами, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создаёт угрозу для жизни и здоровья людей.

Спорный объект был приобретён ФИО2 в результате реализации имущества должника ФИО3, таким образом ответчик по первоначальному иску ФИО2 является правопреемником ФИО3

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения как ФИО3 при возведении спорного объекта, так и ФИО2, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Помимо этого, гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведённых разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонения от параметров, указанных в разрешении на строительство и не соблюдение минимальных отступов от «Красной линии», при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего сохранения спорного объекта и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения ФИО3 и ФИО2, не могут служить основанием для сноса спорного объекта, а также для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии основания для признания спорной постройки с кадастровым номером № самовольной постройкой и несоразмерности требований истца по первоначальному иску – Администрации городского округа Коломна о сносе самовольной постройки

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе Администрации городского округа Коломна в требовании о признании объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: , кадастровый №, самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства.

Требования ФИО2 ввиду изложенного о признании права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: кадастровый № со степенью готовности здания 72 %, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Администрации городского округа Коломна к ФИО2 о признании объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: кадастровый №, самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к Администрации городского округа Коломна о признании права собственности на объект незавершённого строительства удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: , кадастровый № со степенью готовности здания 72 %.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для учёта изменений в государственном кадастре недвижимости основных характеристик объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: , кадастровый №, а также основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: , кадастровый № со степенью готовности здания 72 %.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено «26» июля 2022 г.

Судья

Коломенского городского суда

Московской области А.А. Усанова