Решение по делу № 2-80/2025 от 11.03.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры.

2-80/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 г. Сердобск

Сердобский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Селезневой Т.А.,

при секретаре Храповой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сердобске Сердобского района Пензенской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО3 обратилась в Сердобский городской суд Пензенской области с вышеназванным иском, указав, что на основании договора купли-продажи от 02.03.2021, ФИО4, ФИО5, несовершеннолетний ФИО2 получили от неё в собственность двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. Данный договор был заключен за счет заемных денежных средств, продажная цена квартиры составляла 483881,83 руб. В Росреестре РФ государственная регистрация права собственности на спорную квартиру на имя ответчиков произведена 09.03.2021. Исходя из положений пункта 3.3.1 и раздела 2 этого договора, поскольку покупатели получили заемные денежные средства на куплю спорной квартиры до подписания спорного договора, что подтверждается регистрацией ипотеки 09.03.2021, то они были обязаны в полном объеме расплатиться с истцом за спорную квартиру в 10-ти дневный срок с момента получения денежных средств. Однако этот договор в части оплаты приобретенного жилого помещения ответчики не исполнили, и не намерены это делать. Такое положение существенно ущемляет права истца, неуплата по договору купли-продажи от 02.03.2021 является существенным нарушением данного договора покупателями, который влечет для истца, как продавца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении этого договора, рассчитывая иметь на свою беспомощную старость крепкую финансовую подушку, чтобы ни от кого не зависеть. При таком положении спорный договор от 02.03.2021 должен быть расторгнут на основании ст.ст. 450, 486, 558 ГК РФ, поскольку в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым в частности, является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор по требованию продавца подлежит расторжению. В силу положений ст.ст. 407, 408, 421, 425, 431 ГК РФ и положений разделов 2, 3 спорного договора следует, что заключенный между сторонами договор от 02.03.2021 является действующим до полного исполнения ответчиками обязательств по договору, то есть до передачи покупателями продавцу денежных средств в сумме 483881,83 руб. - до получения покупателем оплаты за квартиру в полном объеме. Следовательно, спорный договор купли-продажи до настоящего времени является действующим в связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате квартиры. Истец ФИО4 направила ответчикам письмо с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры, ответ на которое не получила. Но после заявленного требования все ответчики из этого жилого помещения выехали вместе со своими вещами, и данное жилое помещение по факту находится в ее ведении. Однако ответчики остаются правообладателями данной квартиры, что нарушает права истца. На основании изложенного, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 58:32:0020528:93, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 02.03.2021 между продавцом ФИО3, с одной стороны, и покупателями ФИО4, ФИО5, ФИО2, с другой стороны. Аннулировать в ЕГРН следующие записи регистрации на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>: № от 09.03.2021 в отношении ФИО4, ФИО5, № от 09.03.2021 в отношении ФИО2 В решении суда просила разъяснить, что решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассматривать дело во всех судебных заседаниях в ее отсутствие, с участием представителя ФИО6

Представитель истца ФИО3 - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, по основаниям, указанным в исковом заявлении, при этом дополнительно пояснил, что сын истицы ФИО3 - ФИО5 со своей семьей проживал с ней в ее квартире по <адрес>. В 2020 истицей ФИО3 была приобретена на личные средства квартира по адресу <адрес>. 02.03.2021 между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, оплата за которую должна была быть произведена согласно п. 3.3.1 и раздела 2 этого договора, в течение 10-ти дней после получения заемных денежных средств от КПК «Металлист». Продажная цена была определена в размере материнского капитала. Истица после заключения договора, не получив по договору денежных средств, долгое время не настаивала на передаче денег, поскольку не хотела ссориться с сыном и его семьей. Считает, что договор купли-продажи был заключен через КПК «Металлист», чтобы продавец не смог получить денежные средства по договору. Сейчас истица обратилась в суд с иском о расторжении договора, поскольку потеряла всякую надежду получить деньги, так как семья сына распалась. ФИО4 и сын ответчиков в спорной квартире не проживают, вещи вывезли. В квартире проживает сын истицы. Сына и внука истица не намеревалась снимать с регистрационного учета в квартире. Истица не против того, чтобы ее внук пользовался спорной квартирой, если будет жить с отцом.

Ответчик ФИО5, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил закончить рассмотрение дела в его отсутствие, суду доверяет. Опрошенный ранее в судебном заседании заявленные исковые требования признал и пояснил, что с 25.07.2020 состоял в зарегистрированном браке с ФИО4, в декабре у них родился сын. Проживали они с семьей в квартире его матери ФИО3 по <адрес>, где он был зарегистрирован, его жена наверное, была зарегистрирована у своей бабушки. В собственности у его матери также была спорная квартира, но она была не пригодна для проживания, и он делал там ремонт своими силами, примерно в течение года, было очень много работы. После заключения договора купли-продажи еще примерно 4 месяца он продолжал делать ремонт в квартире. В спорную квартиру по <адрес> он с семьей переехал после окончания ремонта - в начале лета 2021, после составления договора купли-продажи. Договор составлялся с таким условием, что он, его ребенок и жена регистрируются в спорной квартире. При заключении договора купли-продажи по поводу оплаты договаривались мать с женой, они составляли договор, он в этом не участвовал, а только ставил свою подпись, когда она была нужна, не вникая в суть. После заключения договора деньги матери не передавались, они были потрачены на ремонт квартиры и другие собственные нужды, покупку машины, которую затем в период брака продали и деньги потратили. ФИО3 знала, что у них нет денег, она конкретно не требовала их отдавать все или частями, у него лично она ничего не требовала. Данный договор был сделан фиктивно, для обналичивания маткапитала. Понимала ли это его мать или нет, он не знает, факт то, что они не отдали деньги. Кто сейчас должен возвратить деньги по материнскому капиталу, считает должен решить суд, жена пусть разбирается, она заключала договора. 17.06.2024 жена подала заявление на развод, а развели их в ноябре, поскольку он просил срок для примирения. Письма с требованием о расторжении договора от ФИО3 пришли после расторжения брака. Почему мама начала требовать денежные средства по истечении такого длительного времени после заключения договора, он сказать не может. В настоящее время его мать проживает в квартире по <адрес>, является ее собственником, а он живет в спорной квартире по <адрес>.

Ответчик ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, извещенная о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась. В письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования не признала, просила суд применить к данным правоотношениям срок исковой давности, поскольку прошло более трех лет после подписания договора. Также в заявлении указала, что ранее в заявлении она написала, что признает иск, поскольку находилась под эмоциональным давлением бывшего мужа. Средства материнского капитала были потрачены на ремонт квартиры по договоренности с ФИО3, которая знала, что деньги будут потрачены на ремонт квартиры, и они были потрачены на ремонт квартиры, где сейчас проживает ФИО5 ФИО3 более трех лет не говорила о деньгах, и только после того, как отношения с сыном разладились и брак был расторгнут, появился данный иск. В случае удовлетворения иска она должна будет одна возвращать деньги в Пенсионный фонд, что не справедливо к ней и её несовершеннолетнему сыну, при этом ФИО5 будет проживать в отремонтированной квартире.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном заявлении начальник межмуниципального отдела по Сердобскому и Бековскому районам Управления Росреестра по Пензенской области ФИО7, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, полагая решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном заявлении представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, в случае удовлетворения исковых требований ФИО3, ОСФР по Пензенской области считает, что подлежат применению последствия признания сделки по приобретению жилого помещения недействительной, в виде указания в резолютивной части решения на то, что средства материнского капитала должны быть возвращены Социальному фонду (ОСФР по Пензенской области).

Представитель третьего лица КПК «Металлист» в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель УСЗН администрации Сердобского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном заявлении начальник ФИО9, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, оставляя исковые требования на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, привлеченных к участию в деле.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании, 02.03.2021 между ФИО3 и ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5, заключен договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое, площадью 46,7 кв.м, этаж №, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в общую долевую собственность ФИО4 и ФИО5- ? долю в праве общей долевой собственности в общую совместную собственность, ФИО2 - ? долю в праве общей долевой собственности (п. 1.1 договора).

Данная квартира принадлежала ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 16.08.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости.

В соответствиями с условиями данного договора стоимость недвижимого имущества составила 483881 руб. 83 коп. (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи квартиры 02.03.2021, продавец проинформирован покупателем, о том, что квартира приобретается покупателем за счет заемных денежных средств в размере 483881 руб. 83 коп., предоставляемых на основании договора займа, обеспеченного ипотекой № жилищный (мат.кап.) от 02.03.2021, заключенного между ФИО4 и кредитным потребительским кооперативом «Металлист».

Пунктом 2.1. договора купли-продажи квартиры 02.03.2021 предусмотрено, что сумма в размере 483881 руб. 83 коп. за указанную квартиру производится после регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона в отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и предоставления займодавцу выписки из ЕНРН о государственной регистрации прав на недвижимость с экземпляром настоящего договора, не позднее 10 банковских дней.

Согласно п.п. 2.2, 2.3 договора купли-продажи квартиры 02.03.2021, согласно договору займа, предоставляется ФИО4 в размере 483881 руб. 83 коп. для целевого использования, а именно для приобретения в общую долевую собственность покупателя квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора. Указанный объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств, принятых заемщиком по вышеуказанному договору займа, считается находящимся в залоге у займодавца (КПК «Металлист») в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки к ЕГРН, при этом покупатель становится залогодателем. Займодавец обязуется погасить регистрационную запись об ипотеке после полного исполнения обязательств покупателя-заемщика по договору жилищного займа.

Согласно п. 3.1.2 указанного договора, настоящий договор является актом приема-передачи указанного объекта недвижимости.

Согласно п. 4.7 настоящего договора, на дату его подписания в квартире были зарегистрированы ответчики по делу: ФИО4, ФИО5 и несовершеннолетний ФИО2

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области от 09.03.2021.

Также установлено, что 02.03.2021 между КПК «Металлист» и ФИО4 заключен договор займа, обеспеченного ипотекой № жилищный (мат.кап.) под 14% (аннуитет), согласно которому ФИО4 предоставлен заем в сумме 483881 руб. 83 коп., обеспеченный ипотекой. Срок действия договора 12 мес., срок возврата займа 02.03.2022. настоящий договор действует до полного исполнения сторонами обязательств. Заем предоставляется заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы займа на счет, открытый на имя ФИО4 в банке Пензенское отделение № ПАО СБЕРБАНК. Денежные средства по договору были перечислены заемщику 02.03.2021.

23.03.2021 решением ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в г. Пензе Пензенской области удовлетворено заявление ФИО4 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья в размере 483881 руб. 83 коп. и 25.03.2021 осуществлено перечисление средств материнского (семейного) капитала на счет КПК «Металлист», что подтверждается платежным поручением №.

В судебном заседании установлено, что по договору займа, обеспеченного ипотекой № жилищный (мат.кап.) под 14% (аннуитет), заключенный 02.03.2021 между КПК «Металлист» и ФИО4, денежные обязательства перед КПК «Металлист» исполнены, залог в отношении имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, отсутствует.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, имеются сведения о государственной регистрации перехода прав 09.03.2021, согласно которой права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированы за ФИО2 - ? доля в праве общей долевой собственности, за ФИО4 и ФИО5- в общей совместной собственности на ? долю в праве общей долевой собственности.

В связи с тем, что ответчиками оплата по договору произведена не была, 16.09.2024 истцом ФИО3 в порядке досудебного урегулирования спора ответчикам было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой по договору купли-продажи от 02.03.2021 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд, истец ФИО10 указывает на то, что ответчики за приобретенный объект недвижимости не рассчитались, что по ее мнению является существенным нарушением условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и служит основанием для расторжения указанного договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, последующих распорядительных действий сторон по договору, оцененных в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее, и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в его Определении от 10.09.2013 № 32-КГ13-4, в Гражданском Кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества.

Кроме того, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

В соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, спорная квартира фактически была передана покупателям, ответчики были зарегистрированы в спорной квартире с 12.01.2021, до заключения договора, и вселились в данное жилое помещение, проживали там всей семьей, произвели в квартире ремонт, чем улучшили свои жилищные условия.

Договор купли-продажи от 02.03.2021 был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре Пензенской области, как и право общей долевой собственности на спорную квартиру за ФИО4, ФИО5, и несовершеннолетним ФИО2

Данное жилое помещение является для ответчиков ФИО4 ФИО5 и их несовершеннолетнего сына ФИО1, единственным жилым помещением, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и правах отдельного лица на имеющиеся у них объекты недвижимости от 26.02.2025.

Согласно выписке из Росреестра по Пензенской области от 26.02.2025, ФИО3 является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м, на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 20.03.2006.

Судом также установлено, что стороны спора являются близкими родственниками, истец ФИО3 приходится матерью ФИО5 и, соответственно бабушкой несовершеннолетнего ФИО2

В связи с чем, суд считает, что заключая договор купли-продажи жилого помещения с ответчиками, действующими, в том числе, в интересах несовершеннолетнего сына, по условиям которого оплата производилась за счет заемных денежных средств, погашение которых производилось Управлением Пенсионного форда РФ в безналичном порядке за счет средств «материнского» капитала, истец должна была предполагать, что после его заключения передача ей денежных средств не предполагалась. Истцу было известно о материальном положении ответчиков, они продолжительное время проживали совместно, при этом приобретенная квартира требовала материальных вложений для производства ремонта в ней, на что указывал в своих пояснениях ответчик ФИО5, поясняя также о том, что ФИО3 не настаивала на передаче ей денежных средств после заключения договора, поскольку знала об их отсутствии.

Также суд принимает во внимание то, что лишь после расторжении брака ее сына ФИО5 с ответчицей ФИО4 (решение мирового судьи от 18.09.2024), истица стала предпринимать действия по расторжению договора купли-продажи, направила требование о расторжении договора, при этом действия истицы были направлены на исключение из числа собственников и зарегистрированных лиц в данной квартире именно ответчика ФИО4, о чем свидетельствуют заявленные исковые требования, оставляя при этом своего сына - ответчика по делу зарегистрированным и проживающим в спорной квартире. Кроме того, из пояснений представителя истца следует, что несовершеннолетний сможет пользоваться квартирой и проживать в ней в случае проживания с отцом.

Также суд учитывает, что в случае удовлетворения заявленных требований, несовершеннолетний ФИО2 лишится единственного жилья, а его мать – ответчица по делу ФИО4, для восстановления права на получение и распоряжение средствами материнского капитала, должна будет возвратить средства материнского капитала ОСФР по Пензенской области в сумме 483881,83 руб., при этом ответчик ФИО5 будет освобожден от данной обязанности.

Тот факт, что ответчик ФИО4, выехав из спорной квартиры, снялась с регистрационного учета, указывает лишь на конфликтные отношения между сторонами.

Суд считает, что ссылка истца на то, что неисполнение ответчиками обязательств в части оплаты по договору свидетельствует о существенном нарушений со стороны ответчиков условий договора, не может быть признана судом, поскольку истец как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ не представил каких-либо доказательств существенного по смыслу ст. 450 ГК РФ нарушении договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату денежных средств за спорное жилое помещение ответчиками. Однако сама по себе невыплата покупателями денег продавцам за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является.

Кроме того, анализ условий оспариваемого договора купли-продажи квартиры, заключенный между сторонами 02.03.2021 свидетельствует о том, что он не содержит условий о его расторжении в случае неуплаты покупателем выкупной цены (или ее части) за недвижимое имущество по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору.

В связи с чем, суд полагает, что в возникших правоотношениях подлежит применению ч. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которой если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, а также исходя из установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО4 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п.2 ст. 199 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определением сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку сторонами в договоре купли-продажи спорной квартиры от 02.03.2021 определено, что расчет между сторонами будет произведен в течение 10 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на указанную квартиру к покупателю, и предоставления займодавцу из ЕГРН, данные условия договора о сроке оплаты товара, подлежавшие буквальному толкованию судом на основании абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке не были изменены, то суд при определении начала течения срока исковой давности исходит из того, что по окончании установленного договором срока исполнения покупателем обязательства по оплате товара продавцу должно было быть известно, как о нарушении своего права, так и о лице, его нарушившем.

Переход к ответчикам права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 02.03.2021 зарегистрирован в ЕГРН 09.03.2021.

Из чего следует, что обращаясь в суд с указанным исковым заявлением 13.01.2025, истцом был пропущен трехлетний срок исковой давности.

Суд также принимает во внимание доводы истца, изложенные в исковом заявлении и представителя истца данные в судебном заседании о том, что ответчики обязаны были в полном объеме расплатиться за спорную квартиру в 10-дневный срок с момента получения денежных средств от КПК «Металлист», что также подтверждает пропуск трехлетнего срока исковой давности, поскольку денежные средства были получены ФИО4 в день подписания договора займа 02.03.2021, что не оспаривалось сторонами.

При изложенных обстоятельствах, доводы ответчика ФИО4 о том, что по заявленным ФИО3 требованиям срок исковой давности пропущен, нашел свое подтверждение в ходе судебного заседания.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что поскольку ответчиком ФИО4 заявлено о применении последствий пропуска исковой давности, что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, и данное требование нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания, суд находит возможным применить срок исковой давности и отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований также в связи с пропуском истцом срока исковой давности обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Сердобский городской суд в течение месяца с момента принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25 марта 2025 года.

Судья Т.А. Селезнева.