Решение по делу № 3А-39/2023 от 27.04.2023

Мотивированное решение изготовлено 15.05.2023

Дело №3а-39/2023

52OS0000-01-2022-000635-22

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 27 апреля 2023 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи областного суда Калыновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Николаенкове Д.А.,

с участием представителя административного истца ООО «Автозавод Центр» - ФИО1 (доверенность),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Автозавод Центр" о признании решений ГБУ НО "Кадастровая оценка" об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Автозавод Центр» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило:

- признать незаконным решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года №ОРС-52/2022/[номер] об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2022 г. в размере 29 350 000 рублей,

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2022 г. в размере 21 300 000 рублей,

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное на четвертом (надстроенный этаж) этаже нежилого здания по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2022 г. в размере 24 040 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «Автозавод Центр» является собственником объектов недвижимого имущества:

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: [адрес],

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: [адрес],

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное на четвертом (надстроенный этаж) этаже нежилого здания по адресу: [адрес].

По итогами проведенной министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу помещений по состоянию на 01.01.2020 г. определена в размере:

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер] – 73 328 103 рубля 95 копеек,

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер] – 47 566 603 рубля 55 копеек,

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер] – 67 035 958 рублей 99 копеек.

Указанная кадастровая стоимость, по мнению административного истца, значительно превышает рыночную стоимость перечисленных объектов недвижимости и затрагивает права административного истца как собственника недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения ООО «Автозавод Центр» в ООО «Рензин Компани» для определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер].

Согласно отчету об оценке ООО «Рензин Компани» [номер] от 21.05.2022 года рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 13.05.2022 составила:

- с кадастровым номером [номер] – 29 350 000 рублей,

- с кадастровым номером [номер] – 21 300 000 рублей,

- с кадастровым номером [номер] – 24 040 000 рублей.

03 июня 2022 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 29 350 000 рублей, 21 300 000 рублей, 24 040 000 рублей в отношении объектов с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] соответственно.

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года №ОРС-52/2022/[номер], №ОРС-52/2022/[номер] и №ОРС-52/2022/[номер] в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости было отказано.

По мнению административного истца, принятие вышеуказанного решения является незаконным и необоснованным.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая в рамках полномочий, предоставленных доверенностью, административное исковое заявление поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества: нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: [адрес], нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: [адрес], и нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное на четвертом (надстроенный этаж) этаже нежилого здания по адресу: [адрес], равной их рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2022 в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы, т.е. в размере 39 040 000 рублей, 23 930 000 рублей и 34 460 000 рублей соответственно.

Представитель ФИО1 полагает, что экспертное заключение ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федеральным стандартам оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, о причинах неявки суду не сообщили.

Ранее представителем административных ответчиков в материалы дела представлен письменный отзыв по заявленным требованиям, согласно которому административные ответчики ГБУ НО «Кадастровая оценка» и министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области с требованиями административного истца не согласны.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления, отзыва на административный иск, заслушав представителя ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения, которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом Нижегородской области от 27 ноября 2003 года №109-З «О налоге на имущество организаций» на территории Нижегородской области введен налог на имущество организаций, статьей 11 которого установлены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-З «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20, кадастровая стоимость (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости) объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года составляет:

- с кадастровым номером [номер] – 73 328 103 рубля 95 копеек,

- с кадастровым номером [номер] – 47 566 603 рубля 55 копеек,

- с кадастровым номером [номер] – 67 035 958 рублей 99 копеек.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года №837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что ООО «Автозавод Центр» является собственником объектов недвижимого имущества:

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 года и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу помещений по состоянию на 01.01.2020 г. определена в размере:

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер] – 73 328 103 рубля 95 копеек,

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер] – 47 566 603 рубля 55 копеек,

- нежилое помещение с кадастровым номером [номер] – 67 035 958 рублей 99 копеек.

- с кадастровым номером [номер] – 29 350 000 рублей,

- с кадастровым номером [номер] – 21 300 000 рублей,

- с кадастровым номером [номер] – 24 040 000 рублей.

Полагая, что данные решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» является незаконными, нарушающим интересы административного истца, 08 сентября 2022 года ООО «Автозавод Центр» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года №Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года №ОРС-52/2022/[номер], №ОРС-52/2022/[номер], №ОРС-52/2022/[номер], административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20, является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости. При этом, указывает на необоснованность отказов ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» в пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 03 июня 2022 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости 29 350 000 рублей, 21 300 000 рублей и 24 040 000 рублей соответственно (л.д.208, 209, 210 т.1).

ООО «Автозавод Центр» были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке ООО «Рензин Компани» [номер] от 21.05.2022, которым была определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества:

- с кадастровым номером [номер] – 29 350 000 рублей,

- с кадастровым номером [номер] – 21 300 000 рублей,

- с кадастровым номером [номер] – 24 040 000 рублей (л.д.26-112, т.1).

Бюджетным учреждением заявителю направлены уведомления о поступлении указанных заявлений и принятии их к рассмотрению от 09 июня 2022 года №ПЗ-52/2022/[номер], №ПЗ-52/2022/[номер], №ПЗ-52/2022/[номер] соответственно (л.д.227, 214, 211, т.1).

Решениями ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года №ОРС-52/2022/[номер], №ОРС-52/2022/[номер] и №ОРС-52/2022/[номер] в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости было отказано (л.д.225, 215, 226, т.1).

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ООО «Автозавод Центр» документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявление было правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомления о поступлении заявлений ООО «Автозавод Центр» и о принятии их к рассмотрению бюджетным учреждением, а также сроки рассмотрения указанных заявлений бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления послужили следующие выявленные нарушения:

- необоснованный отказ от сравнительного подхода. По данным анализа рынка недвижимости ГБУ на открытом рынке продаж имеется достаточное количество информации о продаже как сопоставимых объектов недвижимости, так и земельных участков под ними. Разницу объектов оценки и объектов – аналогов по ценообразующим факторам принято нивелировать соответствующими корректировками и данный факт не может являться основанием отказа от сравнительного подхода. Нарушение п.20 ФСО №7,

- объект оценки – арендуемый объект. Согласно сведениям, представленным Заказчиком работ, нежилое помещение П1 сдано на 80%, нежилое помещение П2 сдано на 95%, нежило помещение П5 сдано на 74%. Для получения объективных и достоверных величин в рамках доходного подхода, а также учитывая, что оценка производится на настоящий момент (договора аренды актуальны и действительны), необходимо использовать при расчете потенциального валового дохода реальные договоры аренды оцениваемого здания, а для расчета действительного валового дохода – действительные значения операционных расходов по данному зданию. Нарушение п.5 ФСО №3,

- необоснованный отказ от затратного подхода, который из всех подходов является единственным непосредственно определяющим стоимость ОКСа. В Отчете оценщик указывает, что в совокупности комплекс объектов недвижимости представляет собой часть нежилого здания – торговый центр «Парк Авеню», общей площадью 8 906,9 кв.м (согласно общей поэтажной площади), кадастровый номер [номер], расположенный по адресу: [адрес]Б. Нарушение п.24 ФСО №7, нарушение п.8и ФСО №3.

Содержание решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года №ОРС-52/2022/[номер], №ОРС-52/2022/[номер] и №ОРС-52/2022/[номер] соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287.

Поскольку оспариваемые решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года №ОРС-52/2022/[номер], №ОРС-52/2022/[номер] и №ОРС-52/2022/[номер] приняты по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленного административным истцом, содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего дела.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом были назначены судебные оценочные экспертизы, на разрешение которых поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке [номер] от 21.05.2022 г., подготовленный ООО «Рензин Компани» (в материалах дела) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки?

2. Если не соответствует, и допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, то определить, рыночную стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу [адрес];

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу [адрес],

по состоянию на 20 мая 2022 года?

Согласно заключению эксперта ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года ФИО3, отчет об оценке [номер] от 21.05.2022 г., выполненный ООО «Рензин компани», не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит нарушения, существенным образом повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, а именно:

- нарушен п.5 ФСО №3, согласно которому информация, приведённая в отчете об оценке существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена: оценщик определил процент недозагрузки арендуемых помещений на основании данных, предоставленных заказчиком оценки, однако для получения объективной и достоверной величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода, по этой же логике, необходимо использовать при расчете потенциального валового дохода реальные договора аренды оцениваемого здания, а для расчета действительного валового дохода – действительные значения операционных расходов по данному зданию. Данные должны браться из открытого источника,

- нарушены требования ФСО №7: расчет, выполненный в рамках доходного подхода, не соответствует требованиям п.23 ФСО №7, так как. Исходя из информации о нестабильности экономики на дату оценки в открытых источниках, оценщику следовало использовать среднюю величину ставки бескупонной доходности за расчетный период (12 месяцев до даты оценки).

При этом эксперт ФИО2 проверил соответствие содержания отчета об оценке [номер] от 21 мая 2022 года требованиям нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность, и действовавших на момент проведения исследования, в том числе, Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года ФИО3 в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающими установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 20.05.2022 в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года ФИО3 рыночная стоимость объектов недвижимости, по состоянию на 20 мая 2022 года составила:

- объекта с кадастровым номером [номер] – 39 040 000 рублей,

- объекта с кадастровым номером [номер] – 23 930 000 рублей,

- объекта с кадастровым номером [номер] – 34 460 000 рублей.

Заключение эксперта ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года ФИО3 в указанной части также составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, а также Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, вывод экспертов носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения экспертов у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе доходного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от других подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом оценочной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд принимает полученное по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключение эксперта ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года ФИО3, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] в размере 39 040 000 рублей, 23 930 000 рублей и 34 460 000 рублей соответственно по состоянию на юридически значимую дату (20 мая 2022 года), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении его кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 мая 2022 года подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] подлежит установлению в размере их рыночной стоимости 39 040 000 рублей, 23 930 000 рублей и 34 460 000 рублей соответственно по состоянию на 20 мая 2022 года, установленной в заключение эксперта ООО «ПЦСЭ» №[номер] от 01 февраля 2023 года ФИО3

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ, применяются с 01 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Автозавод Центр» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 03 июня 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автозавод Центр» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое помещение П1, площадью 2040,6 кв.м, кадастровый номер [номер], расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 мая 2022 года, в размере 39 040 000(тридцать девять миллионов сорок тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое помещение П2, площадью 1323,7 кв.м, кадастровый номер [номер], расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 мая 2022 года, в размере 23 930 000 (двадцать три миллиона девятьсот тридцать мысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое помещение П3, площадью 1865,5 кв.м, кадастровый номер [номер], расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 мая 2022 года, в размере 34 460 000 (тридцать четыре миллиона четыреста шестьдесят тысяч) рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] считать 03 июня 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Автозавод Центр» о признании решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 29 июня 2022 года, №ОРС-52/2022/[номер] (объект недвижимости с кадастровым номером [номер]), №ОРС-52/2022/[номер] (объект недвижимости с кадастровым номером [номер]), №ОРС-52/2022/[номер] (объект недвижимости с кадастровым номером [номер]) об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными – отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М.Калынова