дело № 3га-814/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Уфа 5 октября 2023 г.

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Бураншина Т.А.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... площадью 5452 кв.м, по адресу: адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 26 764 290,16 руб. и имеет преимущественное право его выкупа. Поскольку выкупная цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, истец заинтересована в ее снижении. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на размер платы, вносимый за его фактическое использование, в связи с чем, значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как фактического пользователя земельным участком.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 13 897 000 руб.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка согласно заключению судебной экспертизы ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 640/2023 от 25 августа 2023 г.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО5, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан ФИО6 в судебном заседании административное исковое заявление не признали.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Публично-правовой компании «Роскадастр» на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 10 июля 2023 г. лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как фактического пользователя земельным участком.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью 5452 кв.м, по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 26 764 290,16 руб.

Административным истцом представлен отчет об оценке № ТN 21-23 от 3 июля 2023 г., подготовленный ООО «Оценочная компания «ТерраНова», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 13 897 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 июля 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 640/2023 от 25 августа 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью 5452 кв.м, по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 14 176 000 руб.

Не согласившись с выводом эксперта о рыночной стоимости земельного участка, представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан представил рецензию, просил рассмотреть вопрос о назначении и проведении повторной экспертизы.

Возражая против выводов, сделанных экспертом, представитель заинтересованного лица, со ссылкой на представленную им рецензию, указал на следующие нарушения:

- экспертом представлены противоречивые выводы о сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, что допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей заключения эксперта;

- экспертом используются аналоги смешанного назначения (индустриальная застройка и торгово-офисная), что подтверждается действиями эксперта в рамках заключения эксперта №644/2023 от 05.09.2023 г. по делу №3га-852/2023 по исковому заявлению ФИО1 в заключении эксперта при оценке стоимости земельного участка с кадастровым номером №... площадью 2 090 кв.м с видом разрешенного использования: «производственная деятельность, деловое управление», то есть смешанного использования;

- экспертом неверно указано районное местоположение объекта оценки (эксперт указал, что объект расположен на окраине города, промзоне, тогда как объект расположен в центре деловой активности/зоны автомагистралей), что занизило стоимость при сравнении с аналогами.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Суд не может согласиться с доводами представленной рецензии по тем основаниям, что заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 640/2023 от 25 августа 2023 г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Эксперт ФИО7 имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошла профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом СРО "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности, судебным экспертом с 2005 г.; ее экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом была опрошена эксперт ФИО7, которая, опровергая доводы рецензии, пояснила, что объект исследования расположен в адрес Республики Башкортостан, по адрес. На севере и западе от объекта исследования, в непосредственной близости, протекает адрес. Фактически месторасположение объекта исследования является окраиной адрес. Месторасположение объекта исследования не является центром административного района и к категории «Центры деловой активности» относиться никак не может. Объект исследования расположен на окраине адрес, расположен на значительном удалении от центра административного района. Таким образом, эксперт корректно отнес местоположение объекта исследования к категории «Окраины города, промзоны». Экспертом оцениваемый земельный участок отнесен к сегменту рынка земельных участков под коммерческую (офисно-торговую) застройку. И все корректировки по тексту заключения, а именно корректировки на передаваемые права на участки, на местоположение (местонахождение в пределах города), на площадь, на расположение относительно красной линии, на торг, проводятся исходя из торгово-офисного назначения земельного участка. Все аналоги, использованные в расчете, относятся к сегменту рынка земельных участков под коммерческую (торговую, офисную) застройку. Все земельные участки идентифицированы, по всем аналогам выявлены кадастровые номера, а также уточнены все характеристики аналогов, а именно площади, адреса, а также виды разрешенного использования. Все виды разрешенного использования всех аналогов относятся к сегменту рынка земельных участков под офисно-торговую застройку. Таким образом, виды разрешенного использования всех аналогов относятся к сегменту рынка земельных участков под офисно-торговую застройку и сопоставимы с назначением земельного участка объекта исследования.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Доводы о том, что экспертом используются аналоги смешанного назначения (индустриальная застройка и торгово-офисная), что подтверждается действиями эксперта в рамках заключения эксперта №644/2023 от 5 сентября 2023 г. по делу №3га-852/2023 по исковому заявлению ФИО1 в заключении эксперта при оценке стоимости земельного участка с кадастровым номером №... площадью 2 090 кв.м с видом разрешенного использования: «производственная деятельность, деловое управление», то есть смешанного использования являются несостоятельными, поскольку нормы права применяются судом к определенным обстоятельствам, установленным по делу, решения других судов преюдициального значения при разрешении спора по данному делу не имеют, они приняты по иным фактическим обстоятельствам, а судебный прецедент не является источником права в Российской Федерации.

Выполненная ООО «Информ-эксперт» за подписью специалиста (рецензента) ФИО8 рецензия №34/23 от 4 октября 2023 г. на заключение эксперта, подлежит отклонению судом, поскольку указанная рецензия является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не лишает экспертное заключение ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 640/2023 от 25 августа 2023 г. доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует.

Рецензия специалиста, представленная в материалы дела, не может быть признана допустимым доказательством, поскольку ее исполнитель ФИО8 об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение в рамках рассмотрения настоящего дела не предупреждался.

Оснований для назначения по делу повторной, либо дополнительной экспертизы не имеется, поскольку заслуживающих внимания доводов о недостатках проведенного исследования, свидетельствующих о его неправильности либо необоснованности, представителем заинтересованного лица не приведено.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы не является безусловным основанием для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 640/2023 от 25 августа 2023 г., и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 640/2023 от 25 августа 2023 г.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ФИО2 как фактического пользователя земельным участком.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью 5452 кв.м, по адресу: адрес по состоянию 1 января 2022 г. в размере 14 176 000 руб.

Датой подачи заявления считать 5 июля 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.