24OS0000-01-2022-000099-02

Дело № 3А-361/2022

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2022 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя Правительства Красноярского края ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-361/2022 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Базис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – ООО «Базис») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя (с учетом уточнения) тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 июня 2011 года для указанного нежилого здания установлена кадастровая стоимость в размере 35 193 961 рубль 53 копейки.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО3 (ООО «ГК Центр экспертизы и оценки») и представленной в отчете № 1608.2-О/20 от 16 августа 2021 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 5 783 187 рублей.

Установление кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Базис» является плательщиком налога на имущество, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости нежилого здания.

Просит (с учетом уточнения) установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5 783 187 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года, восстановить пропущенный административным истцом срок для подачи административного искового заявления.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении с учетом его уточнения.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО2, действующая на основании доверенности, полагала возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы. Просила взыскать с административного истца судебные расходы на

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация ЗАТО город Зеленогорск, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации ЗАТО город Зеленогорск, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подпункт 4).

В соответствии со статьей 1.1 Закона Красноярского края от 08 ноября 2007 года № 3-674 «О налоге на имущество организаций» (веденной с 01 января 2021 года) налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также жилых строений, садовых домов, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (пункт 2).

Судом установлено, что ООО «Базис» является собственником нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 июля 2021 года, согласно которой данное нежилое здание является гаражом – стоянкой на 150 машин.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 июля 2021 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 35 193 961 рубль 53 копейки, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 29 марта 2012 года.

Вышеуказанная кадастровая стоимость утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края».

14 октября 2021 года общество с ограниченной ответственностью «Базис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № с приложением необходимых для этого документов.

Решением Комиссии от 11 ноября 2021 года № 57 заявление общества с ограниченной ответственностью «Базис» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости составляло 93,6%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд уточненный отчет об оценке № 1608.2-О/20 от 16 августа 2021 года, ООО «ГК Центр экспертизы и оценки» (оценщик ФИО3.), согласно которому по состоянию на 01 июня 2011 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 5 783 187 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 19 апреля 2022 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО4

Согласно уточненному заключению эксперта ФИО4 от 15 июня 2022 года № 67-06-22, по состоянию на 01 июня 2011 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:59:0000000:3701 составляет 24 221 000 рублей.

Как следует из заключения эксперта, при оценке нежилого здания экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Эксперт ФИО4 до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подробно и аргументированно разъяснил исследовательскую часть и выводы заключения по спорным вопросам, ранее возникшим у административного истца. В частности экспертом убедительно аргументированы определение и анализ ценообразующих факторов, разъяснена последовательность проведения оценки и расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, выбор объектов-аналогов, обосновано применение вида и величин корректировок, указаны источники используемой информации, приведено обоснование использования данных источников.

Достоверность заключения эксперта и содержащийся в нем вывод о рыночной стоимости нежилого здания у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, при расчете рыночной стоимости нежилого здания налог на добавленную стоимость не учитывался в качестве ценообразующего фактора.

Суд не принимает в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого здания представленный административным истцом уточненный отчет об оценке № 1608.2-О/20 от 16 августа 2021 года, поскольку определенная в нем величина рыночной стоимости опровергается вышеуказанным заключением эксперта.

Частное мнение оценщика ФИО5, выраженное в представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта ФИО4, не ставит под сомнение достоверность данного заключения.

Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 01 июня 2011 года равной его рыночной стоимости в размере 24 221 000 рублей, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения ООО «Базис» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № следует считать дату подачи административного искового заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю –14 октября 2021 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).

Статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением Красноярского краевого суда от 19 апреля 2022 года расходы по проведению экспертизы, производство которой поручено оценщику ФИО4 (работает в ООО «Современные бизнес-технологии»), были возложены в равных долях на Правительство Красноярского края и на администрацию ЗАТО город Зеленогорск путем перечисления денежных средств на депозитный счет Красноярского краевого суда.

Платежным поручением № 558910 от 04 мая 2022 года Правительство Красноярского края перечислило на депозитный счет Красноярского краевого суда 50 000 рублей в счет оплаты судебной оценочной экспертизы..

Определением судьи Красноярского краевого суда от 22 июня 2022 года оплата судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей перечислена с депозитного счета Красноярского краевого суда обществу с ограниченной ответственностью «Современные бизнес-технологии», в котором осуществляет свою деятельность оценщик ФИО4, привлеченный по настоящему делу в качестве эксперта.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как указано в данном Постановлении, имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № превышает его рыночную стоимость на 31,17%.

По мнению суда, до установления законодателем приемлемого диапазона отклонений в расхождении кадастровой стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, следует исходить из предписаний, предусмотренных пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, в соответствии с которым комиссиям надлежит принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%. В случае если отличие превышает 30%, комиссия отклоняет заявление о пересмотре (кроме ситуаций, когда заявитель, помимо отчета оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям).

Вышеприведенные положения позволяют суду прийти к выводу о том, что явное и значительное отличие рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости (свыше 30%) выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, законно обусловленных разницей в условиях и методах оценки.

По настоящему делу отличие кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости на 31,17% является незначительным и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценке и не свидетельствует об ошибке, повлекшей формирование экономически необоснованной платы за пользование земельным участком. При такой незначительной разнице между кадастровой и рыночной стоимостью, суд приходит к выводу, что вышеуказанная разница в размерах кадастровой и рыночной стоимости обусловлена различием методик их расчета.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предъявление ООО «Базис» административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания являлось реализацией в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что не было связано с ошибкой при установлении кадастровой стоимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Несмотря на то, что административный иск ООО «Базис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворен, Правительство Красноярского края по настоящему делу нельзя признать «проигравшей стороной» (лицом, не в пользу которого вынесено решение) и лицом, в результате действий которого были нарушены права административного истца, за защитой которых последний был вынужден обратиться в суд. При рассмотрении дела нашли подтверждение доводы Правительства Красноярского края об отсутствии ошибок при государственной кадастровой оценке и о недостоверности отчета об оценке, представленного административным истцом в обоснование своих требований. При этом обязанность представить в суд надлежащий отчет об оценке возлагается на административного истца (статья 62, пункт 4 части 2 статьи 246 КАС РФ).

Таким образом, судебные расходы на оплату экспертизы были понесены Правительством Красноярского края с целью опровержения представленного административным истцом отчета об оценке, при этом надлежащий размер рыночной стоимости объекта недвижимости был установлен за счет Правительством Красноярского края, что явилось условием реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с ООО «Базис» в пользу Правительства Красноярского края судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Базис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 24 221 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Базис» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 14 октября 2021 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Базис» в пользу Правительства Красноярского края судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 30 сентября 2022 года.