Решение по делу № 3А-46/2023 от 20.09.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2023 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Мельничук О.В.,

при секретаре Шевчук М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-46/2023 по административному исковому заявлению Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Огневой центр «Калашников» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Автономная некоммерческая организации дополнительного профессионального образования «Огневой центр «Калашников» (далее по тексту АНО ДПО «Огневой центр «Калашников») обратилась в суд с административным иском о признании решения ГУ ТО «Областное БТИ» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок <данные изъяты>.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. существенно превышает его рыночную стоимость, определенную составленным <данные изъяты> отчетом об оценке <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в порядке внесудебного урегулирования спора АНО ДПО «Огневой центр «Калашников» 13.12.2022 обращалась с соответствующим заявлением в ГУ ТО «Областное БТИ», однако решением данного учреждения <данные изъяты> в удовлетворении указанного заявления ему было отказано, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.

Полагая, что принятое ГУ ТО «Областное БТИ» решение является необоснованным и немотивированным, со ссылкой на положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец, просил суд признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2022 в размере <данные изъяты> руб., определенной отчетом оценщика.

Представители административного истца АНО ДПО «Огневой центр «Калашников» по доверенностям ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании административное исковое заявление поддержали, просили его удовлетворить, установив кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости на основании представленного отчёта. Возражали против выводов судебной оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований о признании решения ГУ ТО «Областное БТИ» <данные изъяты> незаконным, просила об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, дополнительном заключении судебной экспертизы.

Административный ответчик - правительство Тульской области; заинтересованные лица – ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Тульской области, администрация м.о. г.Тула, УФНС России по Тульской области – своих представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителей административного истца АНО ДПО «Огневой центр «Калашников» по доверенностям ФИО1 и ФИО2, представителя административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО3, допросив эксперта ФИО, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом №269-ФЗ в Федеральный закон №237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 года является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст.66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Судом установлено, что АНО ДПО «Огневой центр «Калашников» является собственником земельного участка <данные изъяты>.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.06.2023, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник вышеупомянутых земельных участков, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что административный истец вправе обратиться с указанным административным иском в суд.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 №670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена по состоянию на 01.01.2020 на основании постановления правительства Тульской области от 05.11.2020 №670 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тульской области», и установлена в размере <данные изъяты> руб. Вышеуказанная стоимость внесена в единый государственный реестр недвижимости 24 декабря 2020 года и применялась с 01.01.2021. Данная кадастровая стоимость является архивной.

Архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 на основании постановления правительства Тульской области от 16.11.2022 №719 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тульской области» и установлена в размере <данные изъяты> руб. Вышеуказанная стоимость внесена в единый государственный реестр недвижимости 02.01.2023 и применялась с 01.01.2023.

Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 на основании Акта определения кадастровой стоимости ГУ ТО «Областное БТИ» <данные изъяты> и установлена в размере <данные изъяты> руб. Вышеуказанная стоимость внесена в ЕГРН 21.03.2023 и применяется с 01.01.2023.

Указанным выше Актом ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ была установлена актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в результате изменения в 2022 году основных характеристик, а именно вида разрешенного использования земельного участка с «выставочно-ярмарочная деятельность» на «обеспечение занятий спортом в помещениях».

Судом установлено, что исполняя требования статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка <данные изъяты>, составленный <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 09.09.2022 в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ АНО ДПО «Огневой центр «Калашников»» обратилась в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере его рыночной стоимости.

Решением ГУ ТО «Областное БТИ» <данные изъяты> АНО ДПО «Огневой центр «Калашников» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком, на том основании, что представленный им отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что повлияло на итоговую рыночную стоимость земельного участка.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Закона №237-ФЗ.

Решение от ДД.ММ.ГГГГ принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи обществом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом.

Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятых бюджетным учреждением решений, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство <данные изъяты>.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты>, отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 09.09.2022 составляла <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела представителями административного истца были поданы письменные возражения относительно выводов экспертизы <данные изъяты>, и заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано.

В ходе допроса эксперта <данные изъяты>, последняя указала на наличие технической опечатки в заключении экспертизы <данные изъяты>, в связи с чем, а также с целью проверки доводов, содержащихся в поступивших от административного истца возражениях на проведённую судебную экспертизу, определением суда была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же экспертному учреждению.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы <данные изъяты>, выполненному экспертом <данные изъяты>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 09.09.2022 составляла <данные изъяты> руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение с учетом дополнительной судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; применены необходимые корректировки и проведено исследование по применению каждого из корректирующих коэффициентов; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО, являющаяся экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющая необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007 года, по экспертной специальности 27.1 – с 2021 года, поддержала выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительного экспертного заключения, дала полные, ясные и однозначные ответы на поставленные перед ней вопросы.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>, с учетом дополнительного экспертного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Рыночная стоимость объекта мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Отказ от применения иных подходов и методов экспертом мотивирован и обоснован.

В заключении эксперта приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемого им сравнительного подхода, определенная им стоимость объекта оценки соответствует рыночной конъюнктуре. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода мотивировано и корректно.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования как "для ведения коммерческой деятельности".

Вопреки доводам административного истца, подобранные экспертом 3 объекта-аналога сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

Отбор объектов-аналогов соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО № 7.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Таким образом, при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов необходимо использовать объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (передаваемым имущественным правам, условиям финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условиям продажи, виду использования и (или) зонирования, местоположению объекта и т.д.).

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, такие как: корректировка на торг, на расположение в населённом пункте, на расположение относительно «первой линии», на площадь, рельеф и наличие коммуникаций. Приведенные для оцениваемого земельного участка поправки и расчет их значений экспертом обоснованы со ссылкой на источник информации.

При этом суд учитывает, что эксперт ФИО провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Вопреки доводам представителей административного истца использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, позволяющих считать их сопоставимыми с объектом оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласится с которыми суд не усматривает.

Расчеты эксперта по определению итоговой рыночной стоимости земельного участка не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.

У суда отсутствуют основания сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области.

Высказанные представителями административного истца замечания, касающиеся предполагаемых нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенных экспертом ФИО при составлении экспертного заключения, в том числе и дополнительного, и являющиеся, по их мнению, основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, были рассмотрены в судебном заседании.

Предполагаемые нарушения законодательства об оценочной деятельности своего подтверждения не нашли.

В дополнительной судебной экспертизе экспертом приведено, что местоположение объекта исследования определено, как центр деловой активности, с хорошим качеством подъездных путей, использовано по отчету, так как оценщик проводил осмотр объекта оценки.

Доводы представителей административного истца о том, что эксперт немотивированно указал, что объект исследования расположен в центре деловой активности; местоположение объекта характеризуется высокой транспортной доступностью, подъезд осуществляется по асфальтовой дороге, опровергаются заключением эксперта, а также подробными пояснениями эксперта ФИО4, данными ею в судебном заседании, не согласиться с которыми суд оснований не находит.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером № (объект исследования) расположен объект незавершённого строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Довод представителей административного истца о том, что экспертом не был учтен фактор попадания земельного участка в зону затопления, частично береговая линия, в границах которой какое-либо строительство запрещено, не может быть признан обоснованным, поскольку корректировка на зону подтопления применена корректно, подробное обоснование корректировки приведено экспертом и при допросе в судебном заседании.

Изложенные в возражениях административного истца доводы о том, что экспертное заключение не соответствует законодательству об оценочной деятельности; экспертом для определения рыночной стоимости объекта исследования не приведен собственный анализ рынка; экспертное заключение содержит формальный подход; некорректно подобраны объекты-аналоги; экспертом не был учтен фактор попадания земельного участка в зону затопления, частично береговая линия, в границах которой какое-либо строительство запрещено; эксперт допустил нарушение методологических рекомендаций, на которые он же и ссылается, и руководствуется сомнительными методиками, сводятся к несогласию с заключением назначенной судом и проведенной по делу судебной экспертизы. Вместе с тем, административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего экспертное исследование.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как установлено ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Требования к проведению оценки недвижимости определены также Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО №7).

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, с учётом проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, ФИО отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 09.09.2022, то есть, суд относит экспертное заключение с учётом проведенной дополнительной судебной оценочной экспертизы к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение с учётом проведенной дополнительной судебной оценочной экспертизы возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта на указанную дату.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении участка кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению.

Кроме того, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения ГУ ТО «Областное БТИ» незаконным, поскольку судебным экспертом ФИО было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости равной рыночной, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 18 Федерального закона от №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В данном случае устанавливаемая рыночная стоимость применяется до даты начала применения новых результатов массовой оценки, то есть, по 31.12.2022, так как с 01.01.2023 действует новая кадастровая стоимость участка.

Датой подачи соответствующего заявления в рассматриваемом случае следует считать дату подачи истцом в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости – 13.12.2022. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Огневой центр «Калашников» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты>, - по состоянию на 09.09.2022 равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий