Решение по делу № 3А-856/2022 от 21.09.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости.

Дело № 3а-856/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ООО «ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 660,7 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 28 908 319 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером площадью 3008 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 102 367 794 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5324,3 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 173 088 811 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 2370,5 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 84 820 566 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1576,1 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 53 847 073 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 327,9 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 12 772 564 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1131,7 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 44 224 987 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5876,7 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 180 896 383 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 3801,3 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 125 623 987 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 11252,1 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 281 187 612 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена на основании отчетов об оценке , , , , , от 13 апреля 2022 года, выполненных Союзом «Торгово-промышленная палата города Сочи».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании полагал, что заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством по административному делу, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного ответчика ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили возражения на административное исковое заявления, в которых просит суд вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ» является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 660,7 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 3008 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5324,3 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 2370,5 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1576,1 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 327,9 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1131,7 кв.м, расположенного по адресу: ;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5876,7 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 3801,3 кв.м, расположенного по адресу:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 11252,1 кв.м, расположенного по адресу:

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов, имеющимися в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами , , , , , , , , проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года.

Так, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорных нежилых зданий:

- с кадастровым номером составляет 32 699 977,25 рублей;

- с кадастровым номером составляет 151 181 120,75 рублей;

- с кадастровым номером составляет 306 922 836,83 рублей;

- с кадастровым номером составляет 119 140 574,05 рублей;

- с кадастровым номером составляет 79 034 446,39 рублей;

- с кадастровым номером составляет 17 412 188,9 рублей;

- с кадастровым номером составляет 56 631 850,13 рублей;

- с кадастровым номером составляет 338 766 304,52 рублей;

- с кадастровым номером составляет 191 467 005,52 рублей;

- с кадастровым номером составляет 590 945 752,43 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2021 года для спорных объектов недвижимого имущества верной датой определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчеты об оценке , , , , , , , , от 13 апреля 2022 года, выполненные Союзом «Торгово-промышленная палата города Сочи», согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимого имущества:

- с кадастровым номером составляет 28 908 319 рублей;

- с кадастровым номером составляет 102 367 794 рублей;

- с кадастровым номером составляет 173 088 811 рублей;

- с кадастровым номером составляет 84 820 566 рублей;

- с кадастровым номером составляет 53 843 073 рублей;

- с кадастровым номером составляет 12 772 564 рублей;

- с кадастровым номером составляет 44 224 987 рублей;

- с кадастровым номером составляет 180 896 383 рублей;

- с кадастровым номером составляет 125 623 987 рублей;

- с кадастровым номером составляет 281 187 612 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона № 135-ФЗ). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Для установления юридически значимых обстоятельств, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, а в случае их несоответствия таковым, определения рыночной стоимости объектов оценки, определением суда от 20 июня 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Легал Сервис».

Согласно заключению судебной экспертизы от 15 июля 2022 года, выполненному экспертом ФИО6 отчеты об оценке от 13 апреля 2022 года , , , , , соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Экспертом так же указано, что поскольку в рамках экспертного исследования по вопросу №1 было выявлено соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, экспертное исследование по второму вопросу не проводилось.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Экспертом указано, что при оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества оценщик применил доходный подход с методом прямой капитализации. Отказ от использования затратного и сравнительного подхода обоснован.

Согласно пп. 15, 16 ФСО № 1, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В соответствии с п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу изложенного, примененный оценщиком доходный подход и выбранный в его рамках метод оценки признаны экспертом обоснованными.

В результате экспертизы Отчетов об оценке, технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено.

Кроме того при исследовании отчетов об оценке, технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, экспертом не выявлено.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО3 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, поскольку отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, оценщик в нарушение п. 11 «в» ФСО № 7 не исследовал рынок недвижимости «анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен».

В отчетах об оценке приведен необоснованный отказ оценщика от сравнительного подхода, что по мнению административного ответчика, является нарушением п. 11 ФСО № 1, согласно которому «основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов». Рынок недвижимости г. Сочи развит достаточно, чтобы подобрать подходящие и сопоставимые объекты. На используемом оценщиком веб ресурсе https://ruads.org содержится достаточное количество информации об объектах аналогах, которые сопоставимы по назначению с объектом оценки.

Кроме того, при определении рыночной стоимости объекта оценки доходным походом оценщик исключает из рыночной стоимости, стоимость земельного участка. Оценщик определил стоимость земельного участка сравнительным подходом. Так, например полученная рыночная стоимость земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером , составила 1 064 429 594 руб., тогда как актуальная кадастровая стоимость на дату оценки составляет 572 318 178,96 рублей, что на 34,3% снизило стоимость объекта оценки.

В рамках доходного подхода, оценщиком использованы исключительно данные заказчика оценки, в том числе такие важные показатели как ставка аренды, расходы, арендопригодная площадь. Использование не рыночных данных, а данных Заказчика (заинтересованного в результатах оценки лица) по своей сути не соответствует определению о рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Административным ответчиком также указано, что в рамках доходного подхода, оценщик определяет не рыночную стоимость конкретного здания (объекта оценки), а определяет стоимость всего комплекса здания, тем самым не учитывает особенности объекта оценки, такие как этажность, состояние объекта оценки, назначение помещений, уровень отделки и другие характеристики, которые являются важными ценообразующими факторами и напрямую влияют на рыночную стоимость

Оценщик дополнительно использует коэффициент недозагрузки, несмотря на то, что использует данные о фактически сданных в аренду помещениях, т.е. уже с учетом недозагрузки, что по сути является двойным учетом одного и того же параметра.

В затратном подходе при составлении отчетов об оценке оценщик неверно подобрал объекты-аналоги по конструктивным характеристикам, приняв в качестве объекта-аналога – аналог ruОЗ.11.000.0033 «торгово-общественные центры строительным объемом до 75 000 куб. м, без учета этажности», когда этажность значительно влияет на стоимость объекта, тем самым нарушил п. 10 ФСО № 1 «объект-аналог-объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, указанные в возражениях на экспертное заключение и пояснил, что согласно п. 24 ФСО №1 «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.», поэтому при определении стоимости объектов оценки оценщик может использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода. В исследованном отчете оценщик для определения стоимости объекта оценки использован только доходный подход, обоснованный отказ от использования затратного подхода и сравнительного подхода представлен в соответствующих разделах отчета об оценке.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Определение рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода методами сравнительного подхода является корректным, а сравнение полученной итоговой стоимости по земельному участку с его кадастровой некорректно, так как это совершенно разные стоимости (согласно Федеральных стандартов оценки), кадастровая стоимость определяется на определенную дату по методике массовой оценки по большей части не учитывая индивидуальные характеристики объектов.

В рамках исследования отчетов, приведенных в материалах дела, различие между стоимостью земельного участка не выявлено, так как это один и тот же земельный участок.

Согласно описанию объектов оценки, приведенному в отчетах об оценке, объекты оценки расположены на одном земельном участке с другими объектами капитального строительства, которые представляют собой единый торгово-развлекательный комплекс. Для определения стоимости в рамках доходного подхода оценщик использовал данные по фактическим арендным ставкам комплекса на дату определения стоимости, определив среднюю арендную ставку, которая была проанализирована по сопоставимости с рыночными данными. В связи с чем, эксперт полагает, что использование фактических данных для определения доходной части в рамках доходного подхода корректно.

Кроме того, учитывая, что объекты, расположенные на одном земельном участке, представляют собой единый торгово-развлекательный комплекс, и каждый объект является его неотъемлемой частью, для определения доходной части оценщик использовал среднюю ставку по комплексу, поэтому расчеты проведены корректно.

Для определения доходной части объекта использовалась средняя ставка аренды по фактическим данным, а не общий фактический доход, поэтому использование коэффициента недозагрузки обосновано.

Относительно доводов о неверно подобранных объектах-аналогах в рамках затратного подхода, эксперт пояснил, что в исследуемых отчетах об оценке затратный подход не использовался.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Отчеты об оценке от 13 апреля 2022 года , , , , подготовлены оценщиком Союзом «Торгово-промышленная палата города Сочи», ФИО7, которая является членом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, свидетельство Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 20 февраля 2021 г. . Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выданным САО «ВКС» на период с 21 января 2022 г. по 20 января 2023 г. , то есть, отчеты выполнены надлежащим субъектом оценочной деятельности и могут расцениваться как допустимое доказательство.

Кроме того, на вышеуказанные отчеты об оценке в материалы дела представлены положительные экспертные заключения от 05 мая 2022 года , , , , , , , , подготовленные экспертом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков» ФИО8, согласно которым отчеты об оценке соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Руководствуясь положениями статьи 84 КАС РФ, суд полагает, что указанные положительные экспертные заключения могут быть признаны относимыми и допустимыми доказательствами по настоящему административному делу.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, суду не представлено.

Таким образом, поскольку административный истец исполнил свою обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объектов недвижимости, представив соответствующий отчет об оценке, который в силу требований специального закона, пока не доказано иное, является достоверным, а, в свою очередь, административные ответчики, добросовестно пользуясь представленными им КАС РФ процессуальными правами, в том числе на представление доказательств и возражений, каких-либо доказательств нарушения оценщиком при выполнении работ по оценке объекта недвижимости Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, равно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости, не представили, суд приходит к выводу о допустимости и достоверности данных отчетов как доказательств по делу, на основании которых возможно установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено. Само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 26 мая 2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26 мая 2022 года.

В отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами , , , , , , , , следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «ЮГ-ИНВЕСТСТРОЙ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 660,7 кв.м, расположенного по адресу: кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 28 908 319 (двадцать восемь миллионов девятьсот восемь тысяч триста девятнадцать) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 3008 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 102 367 794 (сто два миллиона триста шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто четыре) рубля.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5324,3 кв.м, расположенного по адресу: кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 173 088 811 (сто семьдесят три миллиона восемьдесят восемь тысяч восемьсот одиннадцать) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 2370,5 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 84 820 566 (восемьдесят четыре миллиона восемьсот двадцать тысяч пятьсот шестьдесят шесть) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1576,1 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 53 847 073 (пятьдесят три миллиона восемьсот сорок семь тысяч семьдесят три) рубля.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 327,9 кв.м, расположенного по адресу: кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 12 772 564 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят четыре) рубля.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1131,7 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 44 224 987 (сорок четыре миллиона двести двадцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят семь) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 5876,7 кв.м, расположенного по адресу: кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 180 896 383 (сто восемьдесят миллионов восемьсот девяносто шесть тысяч триста восемьдесят три) рубля.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 3801,3 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 125 623 987 (сто двадцать пять миллионов шестьсот двадцать три тысячи девятьсот восемьдесят семь) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 11252,1 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 281 187 612 (двести восемьдесят один миллион сто восемьдесят семь тысяч шестьсот двенадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами , , , , , , , , считать 26 мая 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами , , , , , , , , , .

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2022 года.

Председательствующий: