Решение по делу № 3А-349/2023 от 02.07.2023

Дело № 3а-349/2023

УИД 32OS0000-01-2023-000054-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 июля 2023 года г.Брянск

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Шкобенёвой Г.В.

при секретаре Никитиной А.О.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителей административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко, К.О., ФИО2, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

здания вспомогательного назначения, назначение: нежилое, площадью: 582,1 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 0, кадастровый №, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 7 932 000 руб.;

административного здания, назначение: нежилое, площадью 885 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0, кадастровый №, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.10.2020 г. в размере 11 078 000 руб.;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, площадью 5269+А25 кв.м., кадастровый № в размере рыночной стоимости 10 041 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 183-22 от 01.11.2022 года, выполненный ФИО11

Кадастровая стоимость объектов значительно превышает установленную рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Административный истец полагает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога и арендной платы за землю, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представителем административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области в отзыве с учетом дополнительного отзыва возражает по существу заявленного требования, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. При этом право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает.

Согласно правовой позиции, изложенной в отзыве на административное исковое заявление, представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно.

В возражениях на административное исковое заявление представитель управления Росреестра по Брянской области не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, согласившись с экспертным заключением и представил письменные возражения относительно несогласия с заключением эксперта административного ответчика.

Представители административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требования, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве ( с учетом дополнения). Кроме того, выразили несогласие с экспертным заключением.

Административный истец, представители административных ответчиков - ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, представители заинтересованных лиц – филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Брянской области, Брянской городской администрации, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания извещены надлежащим образом, ходатайств суду об отложении дела слушанием не заявляли.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика – Управления имущественных отношений Брянской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Исходя из положений указанного Федерального закона, понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

Согласно частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области, в том числе спорных объектов недвижимости с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области». Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена актом ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № АОКС-32/2020/000205 от 11.11.2020 г. по состоянию на 19.10.2020 г.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником и арендатором объектов недвижимости:

здания вспомогательного назначения, назначение: нежилое, площадью: 582,1 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 0, кадастровый №, местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. 13 829 857, 78 руб.;

административного здания, назначение: нежилое, площадью 885 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0, кадастровый №, местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 19.10.2020 г. 20 132 954,69 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, площадью 5269+А25 кв.м., кадастровый № кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 20 045 699,74 руб. (аренда)

Нежилые помещения принадлежат административному истцу на праве собственности.

Земельный участок с кадастровым номером № находится в пользовании административного истца на правах аренды. Собственником земельного участка является субъект Российой Федерации – Брянская область (регистрационная запись от 11.06.2013 г. № 32-32-01/029/2013-998). На основании договора аренды № 2907 от 23.05.2013 г. с учетом договора об уступке прав по договору аренды № 05.02.2014 г. административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка. Право аренды ответчиком не оспаривается.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

По общему правилу, предусмотренному 391 Налогового кодекса Российской Федерации, для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога арендной платы, то он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1). С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона № 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд находит несостоятельными.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу статьей 70, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, площадью 5269+А25 кв.м., кадастровый № в размере рыночной стоимости 10 041 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимостью объекта оценки с кадастровым номером № имеется существенная разница, в связи с чем, определением Брянского областного суда по ходатайству административного ответчика – Управления имущественных отношений Брянской области назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО13, ФИО3 ФИО9 На разрешение были поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта № 21 от 28 апреля 2023 г. отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 183-22 от 01.11.2022 года, выполненный ФИО11 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

С данным заключением не согласился административный ответчик – Управление имущественных отношений Брянской области указав, что управление имущественных отношений не согласно с заключением эксперта, считает, что отчет об оценке от 01.11.2022 № 183-22, выполненный ФИО11", не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, ФСО и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, по следующим основаниям.

В отчете об оценке в табл. 22 на стр. 58 вносятся корректировки на инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение). При этом в Методических разъяснениях по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» МР-5/16 от 18.05.2016 г. разъяснено, что при выполнении работ по оценке объектов недвижимости для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной, необходимо исходить не из наличия/отсутствия коммуникаций на земельном участке, а из «возможности их подключения». Возможности подключения к коммуникациям оцениваемого земельного участка и использованных в расчете объектов-аналогов сопоставимы, имеется возможность подключения к инженерным коммуникациям. Нарушение требования ст. 11 ФЗ-135: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

Для проверки однородности выборки объектов-аналогов принято использовать коэффициент вариации, который характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического значения. Значение коэффициента вариации более 33% свидетельствует о несопоставимости объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам, либо о наличии факторов, существенных для определения стоимости, но не учтенных в расчетах.

Разброс удельного показателя скорректированной цены объекта-аналога №1 составляет 2,26 раза, от 4554,66 руб./кв.м до 2011,99 руб./кв.м (табл. 22 стр. 57-58 Отчета). Коэффициент вариации в соответствии с данными в Отчете составляет более, чем 33%. Нарушение требований п. 22 ФСО №7 «для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому их указанных факторов должно быть единообразным».

Объект-аналог №2 не применим в качестве аналога, так как на данном участке расположены здания, которые входят в стоимость единого объекта недвижимости (https://ruads.net/: №1439568097). В то время как земельный участок должен оцениваться как условно свободный (п. 20 ФСО № 7).

Документы, предоставленные заказчиком, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (стр. 65-84 Отчета). Нарушен п. 13 ФСО III: «Информация должна быть подтверждена одним из следующих способов: 1) путем заверения заказчиком копий документов и материалов; 2) путем подписания заказчиком письма- представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика».

В отчете об оценке отсутствует обязательная информация: указание на «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002 г. №568-р, с указанием выдержек из этих методических указаний или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций, что является нарушением требований п. 3 ФСО III «В процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России»; п.п. 9 и. 7 ФСО VI «Отчет должен содержать указание на стандарты, методические указания или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются, в том числе, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" № 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, установлены требования к составлению отчета об оценке, согласно которым, оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При этом административный ответчик ходатайство о повторной либо дополнительной экспертизы не заявил.

Представитель административного истца возражал против доводов ответчика указав, что как видно из отчета об оценке, в отношении объекта-аналога № 1 оценщиком применены корректировки на инженерные коммуникации, что является необходимым условием, потому что, при определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям: статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога "налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков". Согласно п. 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" застроенный земельный участок оценивается как незастроенный; коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество; в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости исследуемого земельного участка.

Как справедливо отмечено административным ответчиком, для расчета коэффициента вариации необходимо взять скорректированную стоимость объектов аналогов: аналог № 1 - 2 011,99 руб., № 2 - 2 767,25 руб., № 3 - 1418,55 руб. При этом коэффициент вариации не превышает 33%, что свидетельствует о правильности и однородности выборки объектов аналогов.

Объект-аналог №2 по мнению представителя административного истца, применен оценщиком правомерно, при этом в отчете об оценке приведен текст объявления, в котором указано о продаже земельного участка без учета стоимости каких-либо объектов недвижимости, при этом стоимость 1 м2 до применения корректировок является средней между всеми объектами-аналогами, которые также продавались без объектов недвижимости.

Представитель административного истца полагает, что иные доводы возражения административного ответчика не свидетельствуют о порочности расчета рыночной стоимости земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании ФИО3 ФИО9, отвечая на возражения представителя административного ответчика суду пояснил, что Методические разъяснения по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» МР-5/16 от 18.05.2016 г. не являются обязательными при проведении оценки объектов недвижимости. Оснащенность коммуникациями относится к одному из ценнообразующих факторов на рынке земельных участков торгово-офисного назначения. В силу абз.3 пп. «д» п. 22 ФСО №7. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Оценщиком произведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по фактору оснащенности коммуникациями, с выявлением различий и внесением необходимой корректировки.

Действующее в настоящее время и на дату составления отчета об оценке оценочное законодательство не содержит требований относительно однородности выборок, которые делает оценщик в ходе оценке. Значения коэффициентов вариации различных выборок, также оценочным законодательством не установлены. Единообразное ценнобразование объекта оценки и объектов-аналогов подтверждено их нахождением в рамках одного сегмента рынка.

В предложении по продаже объекта-аналога №2 отсутствуют указание на наличие в его границах каких-либо зданий строений или сооружений. Исходя из текста предложения, к продаже перелагается только земельный участок.

На дату составления отчета действовал Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. Согласно п. 12 данного приказа документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, действовавшее на дату составления отчета об оценке законодательство не содержало требований относительно необходимости заверения копий документов, прикладываемых к отчету об оценке.

В части нарушений п.3 ФСО 3 и п.п.9 п. 7 ФСО 6 в возражениях административные ответчики ссылаются на ФСО не действовавшие на дату составления отчета об оценке.

Согласно пп. «б» п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: б) применяемые стандарты оценки.

Требования об указании на методические рекомендации в действовавших на дату составления отчета об оценке ФСО, отсутствует.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта с учетом пояснений эксперта в судебном заседании по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

При исследовании судом заключения эксперта с учетом пояснений ФИО3 ФИО9 в судебном заседании, сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Эксперт в судебном заседании подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении.

При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05 июля 2016 года № 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оценивая отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, суд полагает, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2014 года, № 611 от 25 сентября 2014 года, и находит его допустимым доказательством по делу, поскольку оценка произведена на основании исследования и анализа рынка недвижимости.

Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не представили суду доказательств иного размера рыночной стоимости объектов.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, № 183-22 от 01.11.2022 года, выполненном ФИО11

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что административный истец направил в Брянский областной суд административное заявление 24.12.2022 г.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО5 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

здания вспомогательного назначения, назначение: нежилое, площадью: 582,1 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 0, кадастровый №, место положение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 7 932 000 руб.;

административного здания, назначение: нежилое, площадью 885 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 0, кадастровый №, место положение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.10.2020 г. в размере 11 078 000 руб.;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, площадью 5269+А25 кв.м., кадастровый номер № - 10 041 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 24.12.2022 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Брянского областного суда Г.В. Шкобенёва