Дело № 2-428/2025
УИД: 42RS0009-01-2024-007622-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кемерово «17» января 2025 года
Центральный районный суд г. Кемерово в составе:
председательствующего судьи Пахирко Р.А.,
при секретаре Петровой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным признании права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Требования мотивирует тем, что **.**.**** между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому, ответчик продала квартиру расположенную на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., с кадастровым ### общей площадью 44,4 кв.м, за 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Расчет между сторонами был произведен в полном объёме при заключении сделки- **.**.****, согласно п. 2 выше указанного договора. Кроме того, при передаче денежных средств **.**.**** ответчик составила расписку.
При заключении предварительного договора продавец, вручил истцу ключи от входной двери спорной квартиры, а так же электронный чип от подъездной двери.
Срок действия предварительного договора купли-продажи спорного имущества истёк **.**.****. ФИО1 неоднократно связывался с Ответчиком по телефону с предложением заключить основной договор, и она всякий раз обещает приехать и завершить оформление документов на спорную квартиру, однако до настоящего времени ответа на данное предложение от ответчика не поступало, и никаких действий в данном направлении со стороны Ответчика не последовало на протяжении нескольких лет.
В настоящее время ФИО1, как покупатель недвижимого имущества исполнил все условия предварительного договора купли-продажи квартиры, принял от продавца имущество, распоряжается и владеет им до настоящего времени, несет бремя расходов по содержанию, но лишён возможности зарегистрировать переход права собственности в установленном ст. 131 ГК порядке, в связи с чем истица обратилась с настоящим иском в суд.
Спорное жилое помещение принадлежало Ответчику на основании права наследования по закону, открывшегося после смерти матери - А.С.Н., умершей **.**.****, которая владела спорной квартирой, на праве собственности зарегистрированного в ЕГРП за ### от **.**.****.
ФИО2 своевременно обратилась к нотариусу Кемеровского нотариального округа Кемеровской области В.А.С., который открыл наследственное дело ###.
По условиям договора стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее **.**.****, покупная стоимость квартиры составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей, которые были выплачены при подписании предварительного договора купли-продажи.
Действительным волеизъявлением сторон являлось заключение договора купли- продажи недвижимого имущества - квартиры расположенной на 1 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 44,4 кв.м.
Квартирой владеет и пользуется в настоящее время покупатель-Истец, договор купли-продажи квартиры составлен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, исполнен обеими сторонами, невозможность заключения основного договора, а так же регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности по сделке обусловлена уклонением ФИО2 от государственной регистрации сделки на ранее согласованных сторонами условиях.
На основании изложенного, с учетом уточнения просит суд:
Признать заключенным предварительный договор купли-продажи от **.**.****, согласно которому, ФИО2, **.**.**** года рождения, продала квартиру расположенной на ..., по адресу: ..., общей площадью 44,2 кв.м. кв.м, за 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей ФИО1, **.**.**** года рождения, основным договором купли-продажи этого недвижимого имущества.
Признать право собственности ФИО1, на квартиру расположенную на ..., по адресу: ..., с кадастровым ###, общей площадью 44,2 кв.м.
Признать прекращенным право собственности ФИО2, А.С.Н., на квартиру расположенную на ..., по адресу: ..., с кадастровым ###, площадью 44,2 кв.м.
В судебное заседание истец ФИО1, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца.
Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.
Ответчик ФИО2, извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Третье лицо Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
С учетом мнения участника процесса, положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
В силу ч. 2 ст. 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, А.С.Н. с **.**.**** на праве собственности принадлежит на праве собственности квартира с кадастровым ###, расположенная по адресу: ....
А.С.Н., умерла **.**.****, что подтверждается свидетельством о смерти от **.**.**** серии ######.
**.**.**** с заявлением о принятии наследства после смерти А.С.Н. от имени ФИО2 обратился С.И.И., действующий на основании доверенности от **.**.**** № ###, сроком на три года.
**.**.**** ФИО2, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ФИО1, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи в соответствии с которым Продавец продаст, а Покупатель купит в собственность - квартиру состоящую их 2-комнат, общей площадью 44,4 кв. м, расположенной на 1 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: ..., с кадастровым ###.
Согласно п.1.2. Договора указанная квартиры принадлежат Продавцу по праву наследования после смерти матери - А.С.Н., умершей **.**.****., которая владела квартирой указанной в п.1.1 настоящего договора, праве собственности зарегистрированного в ЕГРП за ### от **.**.****.
Учитывая, что ФИО2 приняла наследство после смерти матери А.С.Н. в установленный законом шестимесячный срок со дня смерти последней, то суд приходит к выводу о том, что ФИО2 считается собственником наследственного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: г..., в том числе является носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество.
Пунктом 1.3. Договора закреплено, что стороны договорились заключить Основной договор в срок до **.**.**** года.
В силу п. 2.1. Договора, по предварительной договоренности между Сторонами цена Основного договора составляет 1800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей и является неизменной до заключения основного договора. Расчет между сторонами произведен при подписании настоящего договора в полном объеме, наличными из собственных средств покупателя.
Продавец обязался передать Покупателю квартиру при подписании настоящего договора, на условиях и в порядке, которые определили Стороны при заключении данного Договора. Данный договор является актом-приема передачи квартиры (п. 3.1.4.), в свою очередь, Покупатель обязался передать Продавцу денежные средства в сроки и в порядке, оговоренные в настоящем Договоре в соответствии с п. 2.1 (3.4.2).
Согласно п. 6.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
Договор подписан от имени продавца собственноручной подписью ФИО2, от имени покупателя – ФИО1
Согласно расписке от **.**.**** ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 1800000 рублей в виде задатка в счет полной оплаты стоимости проданной квартиры, расположенной по адресу: ... соответствии с п.2.1. Предварительного договора купли-продажи, составленного **.**.****.
Истец пользуется указанной квартирой, а также несет бремя ее содержания, что подтверждается историей платежей из личного кабинета (л/с ###).
До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.
Поскольку, собственником спорной квартиры является ФИО2, соответственно, она вправе была распоряжаться указанным имуществом.
Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. п. 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: указание в договоре условия, описывающее порядок идентификации продаваемой вещи, передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.
Таким образом, из содержания Предварительного договора купли – продажи квартиры от **.**.****, следует, что стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но Покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а Ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества Истцу во владение и пользование, следовательно в момент подписания Предварительного договора стороны фактически заключили, а впоследствии исполнили договор купли-продажи квартиры.
Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами не заключен, вместе с тем, все существенные условия приобретения недвижимого имущества сторонами соблюдены, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что требование истца признать предварительный договор купли-продажи квартиры от **.**.**** заключенный между ФИО2 и ФИО1 предметом которого является квартира, состоящая из 2-х комнат, общей площадью 44,4 кв.м., расположенная на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ... кадастровым ### основным договором купли-продажи подлежит удовлетворению.
Учитывая то обстоятельство, что настоящим решением суда удовлетворено требование истца о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....
Из уведомления Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу от **.**.**** № ###, следует, что государственная регистрация перехода права собственности к заявителю на спорный объект не может быть осуществлена в том числе, поскольку в предварительном договоре в качестве правообладателя (Продавца) указана ФИО2, которая по сведениям ЕГРН не является собственником квартиры, право собственности за регистрировано за иным лицом, в связи с чем имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными правами.
На основании ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Решение о признании права в силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для регистрации перехода права собственности и внесения сведений о праве собственности ФИО1 в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.
В связи с удовлетворением требований истца о признании за ним права собственности, с учетом установленных обстоятельств, зарегистрированное право собственности А.С.Н., а также право собственности ФИО2, перешедшее к ней в порядке наследования, подлежит прекращению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от **.**.**** заключенный между ФИО2, **.**.**** года рождения и ФИО1, **.**.**** года рождения, предметом которого является квартира, состоящая из 2-х комнат, общей площадью 44,4 кв.м., расположенная на ... по адресу: ... кадастровым ### основным договором купли-продажи.
Прекратить право собственности ФИО2, **.**.**** года рождения, А.С.Н., **.**.**** года рождения на квартиру расположенную по адресу: ... кадастровым ###.
Признать право собственности ФИО1, **.**.**** года рождения на квартиру, расположенную по адресу: ... кадастровым ###.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме.
Судья Р.А. Пахирко
В мотивированной форме решение суда изготовлено 27.01.2025.