Гр. дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года <адрес>

Каякентский районный суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Абдулхаликова Ш.Г., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МР «<адрес>» Республики Дагестан о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

ФИО1 (далее по тексту также – Истец) обратился в суд с указанным иском к администрации МР «<адрес>» (далее по тексту также – Ответчик), мотивируя свои требования тем, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок, кадастровый №, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: РД, <адрес>, на побережье Каспийского моря, с северной стороны <адрес>, на землях особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования – размещение базы отдыха и пансионатов. На данном земельном участке им построено нежилое строение – «Гостиничный дом», общей площадью 726,0 кв.м., с соблюдением всех градостроительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, а также технических регламентов. Однако, в настоящее время он не имеет возможности зарегистрировать право на указанный объект недвижимости, так как ранее он получил разрешение на строительство двухэтажного здания, а в результате им на третьем этаже также возведено помещение, примерно равное 1/3 площади этажной застройки, т.е. 3 этаж был застроен не полностью. Администрация МР «<адрес>» выдала ему разрешение на ввод в эксплуатацию только двухэтажного здания. По данным основаниям он обратился администрацию МР «<адрес>» с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию всего возведенного здания с пристройкой на третьем этаже. Однако письмом и.о. начальника отдела строительства, архитектуры, ЖКХ и ЗО администрации МР «<адрес>» ФИО4 от 20.01.2025г. ему отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания в связи с отклонением при строительстве от ранее выданного разрешения на строительство.

При этом указывает, что возведенный им объект соответствует целевому назначению земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, о чем свидетельствуют технический план здания, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

При таких обстоятельствах полагает, что нарушены его права, так как он не имеет возможности зарегистрировать право собственности на построенный объект недвижимости и считает, что иным путем, кроме обращения в суд, он лишен возможности зарегистрировать право собственности на построенный им объект недвижимости.

С учетом изложенного просит признать за ним право собственности на нежилое трехэтажное здание - «Гостиничный дом», общей площадью 726,0 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, находящегося по адресу: РД, <адрес>, на побережье Каспийского моря, с северной стороны <адрес>.

Истец ФИО1, надлежаще извещенный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, письменным заявлением просит удовлетворить исковые требования, рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика администрации МР «<адрес>» по доверенности ФИО5, будучи надлежаще извещен о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, представил письменное заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать, принять по делу законное и обоснованное решение.

Третье лицо - Управление Росреестра по РД, будучи надлежаще извещено о месте и времени слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, ходатайств об отложении слушания дела не представило

В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2021г. ФИО1 с 30.12.2015г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, площадью 500 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования - под строительство лечебно-оздоровительных баз отдыха и пансионатов, расположенного по адресу: <адрес>, побережье Каспийского моря, севернее <адрес>.

Из разрешения на строительство № Ru-05-08-42-2021 от 22.09.2021г., выданного Отделом строительства, архитектуры, ЖКХ и земельных отношений МР «<адрес>, следует, что ФИО1 разрешено возведение объекта капитального строительства «Двухэтажный гостиничный комплекс», количество этажей - 2, площадь застройки - 356 кв.м., общая площадь объекта - 544,6 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, площадью 500 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, побережье Каспийского моря.

12.06.2023г. Отделом строительства, архитектуры, ЖКХ и земельных отношений МР «<адрес>, ФИО1 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - «Гостиничный комплекс», количество этажей - 2, площадь застройки - 356 кв.м., общая площадь объекта - 559 кв.м., количество нежилых помещений - 24, количество машиномест - 8, на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, площадью 500 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, побережье Каспийского моря.

Из технического плана здания, подготовленного 16.01.2025г. кадастровым инженером ФИО6, усматривается, что нежилое здание «Гостиничный комплекс», 2025 года постройки, общей площадью 726 кв.м., находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером 05:08:000065:65, расположенного по адресу: <адрес>, побережье Каспийского моря, севернее <адрес>, имеет три этажа.

Согласно уведомлению Отдела строительства, архитектуры и ЖКХ ЗО администрации МР «<адрес>» от 20.01.2025г. № ФИО1 отказано в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возведенного им трехэтажного здания в связи с отклонениями при строительстве от выданного разрешения на строительство, а именно разрешение на строительство выдано на строительство двухэтажного здания.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление от ДД.ММ.ГГГГ №), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

-возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

-возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (пункт 2 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

В силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п. 25 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункты 39, 40 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п. 41 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4-6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание) (п. 42 Постановления от 12.12.2023г. №).

По ходатайству истца определением суда от 04.03.2025г. в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела была назначена судебная землеустроительная и судебно-техническая экспертиза.

Из поступившего в суд заключения комплексной судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы № от 10.04.2025г., проведенной экспертами ООО «Региональный центр экспертиз и оценки», следует, что здание «Гостиничный дом» является объектом капитального строительства, общей площадью 726 кв.м., степень готовности здания - 100 %, количество этажей - 3, общая площадь земельного участка - 500 кв.м., площадь застройки - 356 кв.м., нежилое трехэтажное здание «Гостиничный дом» расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, процент застройки к общей площади земельного участка в процентах - 71,2%.

Произведенные строительные работы соответствуют требованиям СНиП, нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных норм и СНиПов, установленных на дату начала возведения постройки и действующих в настоящее время, при возведении объекта недвижимости «Гостиничный дом» не допущено. Нежилое трехэтажное здание «Гостиничный дом», общей площадью 726 кв.м., не представляют угрозу жизни и здоровью граждан. Расположение здания «Гостиничный дом», общей площадью 726 кв.м., соответствуют требованиям обязательных норм по отношению к расположенным с ним иным объектам. Возведенный объект недвижимости «Гостиничный дом», общей площадью 726 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, не нарушают права и интересы смежных землепользователей.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в статье 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 статьи 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008г. № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Суд признает заключение комплексной судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы № от 10.04.2025г. допустимым и достоверным доказательством и руководствуется их выводами при разрешении вопросов о соответствии выполненных при возведении нежилого трехэтажного здания «Гостиничный дом» работ требованиям строительных и санитарных норм, пожарной безопасности, градостроительным нормам и правилам, поскольку указанные экспертизы проводились с осмотром спорного объекта недвижимости, на основании нормативных документов, а также методических рекомендаций, выводы указанных экспертных заключений обоснованы, мотивированы и непротиворечивы. Эксперты об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения предупреждены. С учетом указанного, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность выводов приведенного выше экспертного заключения.

Сторонами по делу выводы заключения не оспорены и не опровергнуты, ходатайств о назначении судебных экспертиз не заявлено, поводы для сомнения в правильности заключения и бесстрастности и объективности экспертов отсутствуют, в связи с чем суд находит возможным положить их в основу принимаемого решения.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Судом установлено, что при возведении нежилого трехэтажного здания «Гостиничный дом» истцом соблюден правовой режим земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством, сохранение указанных строений прав и законных интересов третьих лиц не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан объекты строения не создают, спорное строение расположено в пределах принадлежащего ответчику на праве аренды земельного участка, на котором разрешено возводить строения капитального характера.

Совокупность установленных в судебном заседании обстоятельств свидетельствует о наличии предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ условий для признания права собственности ФИО1 на нежилое трехэтажное здание «Гостиничный дом», расположенное по адресу: <адрес>, побережье Каспийского моря, севернее <адрес>, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации МР «<адрес>» удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии <...>, выдан МВД по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на нежилое трехэтажное здание - «Гостиничный дом», общей площадью 726,0 кв.м., находящееся на земельном участке с кадастровым номером 05:08:000065:65/84, расположенном по адресу: <адрес>, на побережье Каспийского моря, с северной стороны <адрес>.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения соответствующих записей о праве собственности ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан через Каякентский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ш.<адрес>

Решение в окончательной форме изготовлено 26.05.2025г.