Копия
Дело №
УИД 63RS0№-18
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
26 мая 2025 года Кошкинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Трошаевой Т.В.,
при секретаре Деревяшкиной З.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации сельского поселения Красное Поселение муниципального района <адрес> о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику администрации сельского поселения Красное Поселение муниципального района <адрес>, в обоснование заявленных требований указали, что они являются собственниками жилого дома по адресу: <адрес>, который был выделен их семье колхозом еще в 1986 году, вместе с домом был выделен и земельный участок на котором находится жилой дом.
ДД.ММ.ГГГГ между АКХ «Заветы Ильича» в лице председателя ассоциации ФИО3 и истцами был заключен Договор купли-продажи в виде договора передачи жилого дома общей площадью 60 кв.м., жилой площадью 38 кв.м, согласно которому они приобрели в собственность жилой дом, общей площадью 60 кв.м., жилой площадью 38 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Указанный жилой дом был куплен ими за счет имущественных паев и в счет переданной ими в колхоз скотины в виде телки, за какую сумму они не помнят, т.е. продавец - АКХ «Заветы Ильича» получил с покупателей Л-вых имущественные паи и передал им в собственность жилой дом, таким образом, сделка состоялась.
Договор-передачи квартиры в собственность граждан, заверен председателем АКХ «Заветы Ильича» и подписан заявителем, а также согласно записи в Договоре, ДД.ММ.ГГГГ договор удостоверен и зарегистрирован в сельском <адрес> в реестре за №.
После заключения Договора купли-продажи в виде договора-передачи квартиры, они добросовестно, открыто и непрерывно владеют и пользуются жилым домом. Ими произведен капитальный ремонт дома: полностью поменяли потолки, полы, установили новые окна.
Для регистрации прав собственности на дом истцам было рекомендовано признать право собственности на жилой дом в судебном порядке, по причине того, что с заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны, участвующие в сделке купли-продажи жилого дома, что делает невозможным регистрацию права собственности.
Оформить право собственности на спорный объект недвижимого имущества в настоящее время во внесудебном порядке не представляется возможным, поскольку АКХ «Кондурча» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра юридических лиц - о юридическом лице АКХ «Кондурча».
До настоящего времени указанный договор купли-продажи (договор-передачи квартиры в собственность) жилого дома, никем не оспорен и не признан недействительным.
На земельный участок ФИО1, как главе семьи, ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство на право собственности на землю, государственная регистрация земельного участка подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, согласно которой правообладателем земельного участка площадью 958 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 63:18:0203004:104, расположенный по адресу: <адрес>, является ФИО1.
В связи с тем, что согласно технического паспорта на жилой дом, спорный дом является домом блокированной застройки, истцам рекомендовано обратиться в суд о признании права собственности на жилой дом – дом блокированной застройки.
Согласно технического паспорта на жилой дом – дом блокированной застройки от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> – подтверждается, что жилой дом литера А, год постройки 1985, литера А1, год постройки 2020 г. имеет общую площадь дома блокированной застройки 84,6 кв.м., жилую площадь дома блокированной застройки 37,6 кв.м. и площадь здания, определенную в соответствии с приказом Росреестра №П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ - 115,3 кв.м.
В соответствии с заключением ГБУ <адрес> «ЦТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ по инженерно-техническому обследованию дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес> - обследуемый блок – жилой блок, автономный, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Инженерные сети – отдельные, мест общего пользования нет. Кухня, ванна и туалет у блоков - индивидуальные. В соответствии с СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий (с 01.03.2021г.), утверждены Постановлением Главного санитарного врача РФ от 28.01.2021г. №, в жилых блоках предусмотрены системы хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, а также – канализация и водостоки; каждый самостоятельный блок имеет собственные инженерные сети с индивидуальным подключением к внешним сетям, блоки не содержат общих вспомогательных помещений, имеют обособленный выход на приквартирный участок, согласно СП 55.13330.2016(СНиП 31-02-2001).
В результате проведенного обследования установлено, что объект, по анализу конструктивных особенностей, является блоком жилого дома блокированной застройки, по адресу: <адрес>, пригоден для использования по своему назначению, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Земельным участком и жилым домом они владеют и пользуются с 1986 года, т.е. уже более 30 лет, добросовестно, непрерывно и открыто как своим собственным, поэтому считают, что указанный жилой дом принадлежит истцам на законных основаниях.
Споров о принадлежности указанного недвижимого имущества нет.
На основании изложенного истцы просили суд признать Договор купли-продажи в виде договора передачи жилого дома, общей площадью 60 кв.м., жилой площадью 38 кв.м., заключенный между АКХ «Заветы Ильича» в лице председателя ассоциации ФИО3 и гражданами: ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ – заключенным, а сделку купли-продажи жилого дома, общей площадью 60 кв.м., жилой площадью 38 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, муниципальный район Елховский, <адрес>, состоявшейся; признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> - домом блокированной застройки; признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право общей долевой собственности на 1/2 долю жилого дома - дом блокированной застройки, литера А, год постройки 1985, литера А1, год постройки 2020г. имеет общую площадь дома блокированной застройки 84,6 кв.м., жилую площадь дома блокированной застройки 37,6 кв.м. и площадь здания, определенную в соответствии с приказом Росреестра №П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ - 115,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; признать за ФИО2, 19.12.1965года рождения, право общей долевой собственности на 1/2 долю жилого дома - дом блокированной застройки, литера А, год постройки 1985, литера А1, год постройки 2020 г. имеет общую площадь дома блокированной застройки 84,6 кв.м., жилую площадь дома блокированной застройки 37,6 кв.м. и площадь здания, определенную в соответствии с приказом Росреестра №П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ - 115,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом, предоставили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации сельского поселения Красное Поселение муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании Договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ АКХ «Заветы Ильича» в лице председателя ассоциации ФИО3 передал с баланса квартиру общей площадью 60 кв.м., жилой площадью 38 кв.м, в собственность гр.ФИО1 и гр.ФИО2.
Как следует из содержания искового заявления, указанное жилое помещение было куплено истцами за счет имущественных паев и в счет переданной ими в колхоз скотины в виде телки, т.е. имущественные паи и телка были переданы АКХ, продавец - АКХ «Заветы Ильича» получил с покупателей Л-вых имущественные паи и передал им в собственность жилой дом.
В силу п. 2 указанного договора Договор подлежит обязательной регистрации в Сельском Совете народных депутатов. Свидетельство о регистрации является неотъемлемой частью договора передачи.
Договор-передачи квартиры в собственность граждан, заверен председателем АКХ «Заветы Ильича» и подписан заявителем, а также согласно записи в Договоре, ДД.ММ.ГГГГ договор удостоверен и зарегистрирован в Кр.Поселенском сельском <адрес> в реестре за №.
Однако в Едином государственном реестре недвижимости сведения об указанном объекте недвижимости отсутствуют, что подтверждается соответствующим уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2024-301810601.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, на основании Свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 958 кв.м., почтовый адрес ориентира: 446880, <адрес>, с кадастровым номером 63:18:0080801:104.
Постановлением главы сельского поселения Красное Поселение муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому присвоен почтовый адрес: 446880, Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Елховский, сельское поселение Красное Поселение, <адрес>.
Согласно выписке из похозяйственной книги за 1991-1995 гг., выданной администрацией сельского поселения Красное Поселение муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ дом, 1984 года постройки, общей площадью 48 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО1 (член хозяйства, записанный первым) на праве личной собственности, иные члены хозяйства – жена ФИО2.
В соответствии с выпиской из похозяйственной книги за 2020-2024 гг., выданной администрацией сельского поселения Красное Поселение муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (член хозяйства, записанный первым) на праве личной собственности принадлежит дом, 1984 года постройки, общей площадью 61 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. В списке членов хозяйства также значится жена ФИО2.
Судом установлено, что после заключения Договора-передачи квартиры истцы добросовестно, открыто и непрерывно владеют и пользуются жилым домом, произвели капитальный ремонт дома: поменяли потолки, полы, установили новые окна.
Обратившись за регистрацией права собственности на спорное жилое помещение истцу было рекомендовано обратиться в суд, поскольку оформить право собственности на спорный объект недвижимого имущества в настоящее время во внесудебном порядке не представляется возможным, так как согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц о юридическом лице АКХ «Кондурча», данная организация прекратила свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется соответствующая запись в ЕГРЮЛ.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, принадлежащее собственнику, может быть приобретено другим лицом по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Обязательства истцов как покупателей, предусмотренные договором купли-продажи, исполнены в полном объеме, в связи с чем, на основании части 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации, пункта 2 статьи 218, статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации за ними должно быть признано право собственности на жилой дом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещественные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как следует из п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая, что до настоящего времени договор передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АКХ «Заветы Ильича» в лице председателя ассоциации ФИО3 и гражданами: ФИО1 и ФИО2, никем не оспорен, не признан недействительным, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи заключенным, а сделку купли-продажи спорного объекта недвижимости состоявшейся.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что согласно договору передачи квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь спорного объекта недвижимости составляла 60 кв.м., жилая площадь – 38 кв.м.
Согласно техническому паспорту на спорный объект недвижимости - жилой дом, дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеет общую площадь - 84,6 кв.м., жилую площадь – 37,6 кв.м., площадь здания, определенную в соответствии с приказом Росреестра №П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ – 115,3 кв.м.
В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (часть 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 222абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
В соответствии с п.2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированные застройки – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, данные норма и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков,
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций,
- имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
Согласно заключению № по инженерно-техническому обследованию дома блокированной застройки, подготовленному ГБУ <адрес> «ЦТИ» от ДД.ММ.ГГГГ по данным технической инвентаризации и по анализу конструктивных особенностей обследуемый объект возможно представить как дом блокированной застройки.
Строение, в составе которого находится обследуемый объект, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеет не более чем три этажа, состоит из трёх блоков (количество не превышает десять), каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, имеет общую капитальную стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Из каждого блока имеется отдельный выход на частную территорию. По признакам блокированной застройки, обследуемое строение - это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта. Одним из важнейших критериев установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
Указанное определение рассматривается в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закреплёнными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм (СП) - СП 55.13330.2016 «СНиП 31- 02-2001 «Дома жилые одноквартирные» (взамен СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 в части одноквартирных жилых домов, НПБ 106-95) и СП 54.13330.2016, свод правил «Здания жилые многоквартирные», актуализированная редакция СНиП 31-1-2003.
Обследуемый блок - жилой блок, автономный, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт, коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Инженерные сети - отдельные, мест общего пользования нет. Кухня, ванна и туалет у блоков - индивидуальные. В соответствии с СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 1 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (с ДД.ММ.ГГГГ), утверждены Постановлением Главного санитарного врача РФ от 28 I января 2021 г. N 3, в жилых блоках предусмотрены системы хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, а также - канализация и водостоки; каждый самостоятельный блок имеет собственные инженерные сети с индивидуальным подключением к внешним сетям, блоки не содержат общих вспомогательных помещений, имеют обособленный выход на приквартирный участок, согласно СП 55.13330.2016 (СНиП 31-02-2001).
Таким образом, специалистом ГБУ <адрес> «ЦТИ» в результате проведенного обследования установлено, что объект, по анализу конструктивных особенностей, является домом блокированной застройки, по адресу: <адрес> пригоден для использования по своему назначению, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Дальнейшая эксплуатация по своему назначению возможна.
С учетом вышеизложенного, судом установлено, что спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на законном основании. Размещение строения соответствует условным видам разрешенного использования земельного участка, градостроительным, противопожарным нормам и правилам. Доказательства, подтверждающие, что спорная постройка нарушает права и законные интересы граждан, создает реальную угрозу для их жизни и здоровья, не имеется, стороной ответчика таких доказательств суду не предоставлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
При этом, Градостроительный кодекс РФ выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Понятие многоквартирного дома дано в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47, в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В жилом доме блокированной застройки каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования; многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ имуществу общего пользования.
По смыслу положений Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.
При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 725/пр).
Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
С точки зрения действующего законодательства раздел в натуре (или выдел доли в натуре) индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки", то есть здание, состоящее из пристроенных друг к другу домов-индивидуальных жилых блоков, у которых из общего имущества только стены, которыми они соприкасаются друг к другу, и не имеется общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
При этом, применительно к положениям пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования, необходимым условием выдела доли жилого дома является также возможность формирования соответствующего земельного участка.
В ходе судебного разбирательства суду было предоставлено письменное заявление ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающей по адресу: <адрес>, являющейся соседом истцов, в котором указано, что она является собственником части жилого дома по адресу: <адрес>, в данном жилом доме истцы проживают с 1986 года. Земельным участком и жилым домом они владеют и пользуются добросовестно, непрерывно и открыто как своим собственным. Исковые требования она поддерживает, возражений не имеет, просит иск удовлетворить.
Таким образом, суд приходит к выводу, что жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, является домом блокированной застройки, а квартиры в его составе являются частями жилого дома или жилыми блоками.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истцов обоснованы и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 – удовлетворить.
Признать Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальный район Елховский, <адрес>, заключенный между АКХ «Заветы Ильича» в лице председателя ассоциации ФИО3 и ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ – состоявшимся.
Признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> - домом блокированной застройки.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым на жилой дом - дом блокированной застройки, общей площадью 84,6 кв.м., жилой площадью 37,6 кв.м., площадью здания, определенной в соответствии с приказом Росреестра №П/0393 от ДД.ММ.ГГГГ - 115,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кошкинский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: (подпись) Т.В. Трошаева
Решение суда вступило в законную силу ______________ 2025 года.
Копия верна: Судья: Секретарь:
Подлинный документ подшит в материалах гражданского дела №
(УИД 63RS0№-18) Кошкинского районного суда <адрес>