Решение по делу № 2-922/2023 от 19.07.2023 - о признании договора купли-продажи исполненным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

УИД 48RS0010-01-2023-000880-12 Гражданское дело № 2-922/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2023 г. г. Грязи

Грязинский городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Шегида Е.А.

при секретаре Севостьяновой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи исполненным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что 27.06.2022 по результатам проведения торгов на основании протокола о результатах проведения торгов № 118552 от 13.05.2022 (код торгов 115852) истец заключил с ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО2 договор купли-продажи 6470/7970 доли в праве долевой собственности на земельный участок площадью 7500 кв.м с к/н № и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 104,3 кв.м с к/н №, расположенные по адресу: <адрес>, за 149 549,00 руб. 27.06.2022 между сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял проданное имущество; денежные получены продавцом в полном объеме. Сособственник указанных жилого дома и земельного участка ФИО5 воспользоваться правом преимущественной покупки не пожелала. Органом Росреестра сделка зарегистрирована не была по причине несоблюдения нотариальной формы. Заключить сделку в нотариальной форме не представилось возможным ввиду смерти ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. Истец просит признать вышеуказанный договор купли-продажи от 27.06.2022 и признать за ним право собственности на 6470/7970 доли в праве долевой собственности на земельный участок площадью 7500 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местонахождение): <адрес> к/н №, и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 104,3 кв.м, литер А,Г- ГЗ, назначение: жилое, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) номер №.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена ФИО5, в качестве соответчика – ФИО4.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель адвокат Южаков С.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ответчики ФИО2, ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд рассмотрел иск в отсутствие сторон и третьих лиц, в порядке заочного судопроизводства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (п. 2). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3).

В п. 1 ст. 434 ГК РФ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно ч. 1 п. 2 той же статьи нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, право общей долевой собственности на земельный участок площадью 7500 +/-0,2 кв.м, из категория земель – земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с к/н № расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в размере 6470/7970 доли, и за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в размере 1500/7970 доли, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Находящийся на данном земельном участке индивидуальный жилой дом площадью 104,3 кв.м, литер А,Г- ГЗ, с к/н №, также принадлежал праве общей долевой собственности ФИО3 в размере 2/3 доли и ФИО5 в размере 1/3 доли, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Согласно материалами инвентаризационного дела, представленным в кадастровое дело объекта недвижимости №, указанный дом был поставлен на инвентаризационный учет под кадастровым (условным) номером №.

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., рожден в с. <данные изъяты> области, проживал по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2019 (резолютивная часть оглашена 25.07.2019 ) по делу № А40-182183/17-44-253Б ФИО3 был признан несостоятельным (банкротом); в отношении него была введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев; финансовым управляющим утвержден ФИО11 (член Ассоциации ВАУ «Достояние», ИНН <***>, рег.№ в сводном гос.реестре арбитражных управляющих 15988).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2019 (резолютивная часть оглашена 05.11.2019) по делу № А40-182183/17-44-253Б финансовым управляющим ФИО3 утвержден ФИО2 (член Ассоциации ВАУ «Достояние», ИНН <***>, рег.№ в сводном реестре арбитражных управляющих 2994).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2022 (резолютивная часть оглашена 22.03.2022) по делу № А40-182183/17-44-253Б удовлетворено ходатайство финансового управляющего гражданина ФИО3 о продлении срока реализации имущества гражданина.

В ходе процедуры реализации имущества ФИО3, в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период с 12:00 ч. 07.05.2022 по 12:00 ч. 11.05.2022 проведены открытые торги в форме публичного предложения по продаже имущества, размещенного на электронной площадке «Центр дистанционных торгов», сайт в сети Интернет www.cdtrf.ru, в отношении земельного участка, жилого дома, право долевой собственности 2/3, лот № 1.

Результаты торгов оформлены Протоколом о результатах проведения торгов № 118552 от 13.05.2022 (код торгов 115852). Согласно данному протоколу победителем данных торгов признано ООО «ТБанкрот», предложившее цену 149 549,00 руб.

10.05.2022 ФИО1 оплатил АО «Центр дистанционных торгов» задаток за Лот № 1, код торгов 115852, должник ФИО3, без НДС, по агентскому договору с ООО «ТБанкрот», в размере 14 400 руб., что подтверждается чеком по операции от 10.05.2022.

17.05.2022 финансовый управляющий ФИО3 ФИО2, являвшийся организатором торгов, направил участнику долевой собственности на земельный участок и жилой дом ФИО5 извещение (уведомление) о намерении продать долю ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество постороннему лицу в течение 30 дней по цене 149 549 руб. 00 коп., с разъяснением положений абз. 2 п. 2 ст. 250 ЕК РФ о возможности воспользоваться правом преимущественной покупки продаваемой доли. 25.05.2022 г. ФИО5 указанное извещение получено, что подтверждается уведомлением о вручении.

Получив данное уведомление, ФИО5 не выразила намерения воспользоваться преимущественным правом покупки спорных долей в праве общей долевой собственности.

В связи с этим по результатам данных торгов 27.06.2022 между продавцом ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО2 и покупателем ФИО1 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи 6470/7970 доли в праве долевой собственности на земельный участок площадью 7500 кв.м с к/н № и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 104,3 кв.м с к/н №, расположенных по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора).

В п. 1.4 договора указано, что он заключен на основании Протокола о результатах проведения торгов № 118552 от 13.05.2022 (код торгов 115852).

Согласно п. 3.1 договора общая стоимость имущества составляет 149 549,00 руб.

Нотариально указанный договор удостоверен не был.

27.06.2022 сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял земельный участок площадью 7500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) номер №, и 2/3 дли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 104,3 кв.м., литер А,Г-ГЗ, назначение: жилое, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) номер №.

Из акта приема-передачи следует, что денежные получены продавцом в полном объеме, а Покупатель претензий по состоянию передаваемого имущества не имеет. В акте также указано, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходят на Покупателя с момента подписания сторонами настоящего акта.

28.06.2022 ФИО1 по договору купли-продажи от 27.06.2022 на счет № был оплачен остаток покупной цены в размере 135 149,00 руб., что подтверждается чеком по операции от 28.06.2022.

По сведениям, представленным налоговым органом по запросу суда, счет № был открыт 16.06.2021 в ПАО Сбербанк на имя ФИО3

Таким образом, во исполнение договора купли-продажи от 27.06.2022 расчет между сторонами договора произведен в полном объеме.

27.06.2022 ФИО1 подал в МКУ «МФЦ Одинцовского городского округа Московской области» заявление о регистрации права собственности в отношении вышеуказанных земельного участка и жилого дома, предоставив договор купли-продажи от 27.06.2022, передаточный акт и другие документы, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг по государственной регистрации прав от 29.06.2022.

04.06.2022 ФИО1 в МКУ «МФЦ Одинцовского городского округа Московской области» поданы дополнительные документы: 1) извещение (уведомление) от 13.05.2022, направленное финансовым управляющим ФИО3 ФИО2 участнику долевой собственности ФИО5; 2) уведомление о вручении ДД.ММ.ГГГГ данного извещения, - что подтверждено описью документов, принятых для оказания государственных услуг по обработке дополнительных документов, представляемых заявителем, в том числе с целью устранения причин, приведших к приостановлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, от 04.07.2022, чеком об оплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

11.07.2022 в адрес ФИО1 Управлением Росреестра по Липецкой области направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с несоблюдением нотариальной формы сделки с предложением устранить данное нарушение.

30.09.2022 ФИО1 в МКУ «МФЦ Одинцовского городского округа Московской области» подано заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета сроком на шесть месяцев, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг по приостановлению осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке от 30.09.2022.

ФИО1 предпринял меры к заключению с финансовым управляющим ФИО3 ФИО2 нотариально удостоверенного договора купли-продажи спорного имущества. В декабре 2022 г. ФИО1 и представитель финансового управляющего ФИО2 ФИО12 явились к нотариусу по месту нахождения имущества, где выяснилось, что нотариус не может удостоверить новый договор, т.к. к этому моменту ФИО3, признанный несостоятельным (банкротом), умер.

Судом установлено, что ФИО3, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено свидетельством о смерти.

30.03.2023 Управлением Росреестра по Липецкой области Уведомление принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное истцом по указанному договору купли-продажи, которое было направлено в адрес финансового управляющего ФИО3 ФИО2

Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии со ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

Со смертью ФИО3 открылось наследство на принадлежавшее ему имущество, в том числе на спорные доли жилого дома и земельного участка.

В силу ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

ФИО3 завещания не оставил.

Согласно ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Наследником по закону первой очереди после смерти ФИО3 являются его дочери ФИО4 и ФИО13 Сведений об иных наследниках судом не получено.

Согласно п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

В соответствии со ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно п. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Согласно сведениям, представленным нотариусом нотариального округа города Москва ФИО14, в ее производстве имеется наследственное дело №, открытое к имуществу ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ С заявлением о принятии наследства по всем основаниям обратилась его дочь ФИО6 Дочь наследодателя ФИО13 обратилась к нотариусу с заявлением об отказе от наследства. В состав наследственного имущества, среди прочего, вошли 6470/7970 доли земельного участка с к/н № и 2/3 доли жилого дома с к/н №, расположенных по адресу: <адрес> Свидетельства о праве на наследство не выдавались до завершения процедуры банкротства.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при жизни ФИО3 договор купли-продажи от 27.06.2022 не оспаривал, признания его недействительным либо расторжения в судебном порядке не требовал.

Наследники ФИО3 либо содолевик ФИО5 аналогичных требований также не заявляли.

Претензий друг к другу стороны не имели. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, стороны договора ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО1 выполнили по отношению друг к другу все условия договора купли-продажи от 27.06.2022, а, следовательно, договор является состоявшимся, исполненным, и не оспаривается в настоящее время. Спорное имущество передано во владении покупателя.

С учетом анализа материалов дела, суд полагает, что все существенные условия при заключении данного договора купли-продажи, предусмотренные ГК РФ, были оговорены сторонами в договоре письменно. В установленном договоре порядке имущество фактически было передано продавцом покупателю, то есть договор исполнен.

В настоящее время истец лишен возможности заключить с продавцом в нотариальной форме договор купли-продажи в отношении спорных долей жилого дома и земельного участка, поскольку продавец выбыл в связи со смертью, а наследник не имеет возможности заключить такой договор, так как свидетельство о праве собственности в отношении данного имущество ему не выдано в связи с ведением процедуры банкротства в отношении наследодателя и, соответственно, переход к нему права собственности не зарегистрирован.

Поскольку договор купли-продажи от 27.06.2022 не посягает на основы конституционного строя, не нарушает прав и законных интересов других лиц, то, в силу ст. 12 ГК РФ, истец имеет право на защиту своего права путем признания.

При таких обстоятельствах, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать заключенный между продавцом ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО2 и покупателем ФИО1 договор купли-продажи от 27.06.2022 6470/7970 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7500 кв.м, категории земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с к/н № и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 104,3 кв.м с к/н №, условный № №, расположенные по адресу: <адрес>, состоявшимся.

Признать за ФИО1, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, право собственности на 6470/7970 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7500 кв.м, категории земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с к/н № и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 104,3 кв.м с к/н №, условный № №, расположенные по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчик вправе подать в Грязинский городской суд Липецкой области заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Грязинский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.А. Шегида

Мотивированное решение

изготовлено 21.07.2023