РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2022 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Головиновой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 127/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания (магазин смешанной торговли) №, площадью 379,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью нежилого здания (магазин смешанной торговли), №, установленной постановлением правительства Тульской области № 540 от 13.11.2019 по состоянию на 01.01.2019 в размере 9 430 088,34 руб. Просит установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Представитель административного истца по ордеру ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования, полагал, что заключение проведенной по делу экспертизы, по сути, является рецензией на представленный истцом отчет, эксперт использует те же объекты, что и оценщик.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости объекта в заявленном размере, в удовлетворении административного иска просила отказать.

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о.Ясногорский район Тульской области, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (в лице представителей) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания (магазин смешанной торговли), №, площадью 379,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 9 430 088.34 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и подлежат применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный объект является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО <данные изъяты> С.Е. В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость нежилого здания № на 01.01.2019 составляла 5 987 956 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закон №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размере 7 140 356 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2019 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Как видно из заключения эксперта и как пояснил эксперт К.А. в суде, при расчете рыночной стоимости объекта им были использованы два подхода: сравнительный и доходный.

Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Согласно пункту 11 б ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В экспертном заключении и в судебном заседании эксперт К.А. подробно обосновал выбор аналогов для расчетов, примененные корректировки, механизм согласования результатов, полученных различными подходами.

Представителем административного истца не представлено доказательств тому, что экспертное заключение содержит неясности, противоречия либо ошибки, которые существенным образом повлияли на итоговый результат.

Вопреки утверждению представителя административного истца, эксперт использовал иные, чем оценщик, объекты-аналоги.

Что касается отчета об оценке, подготовленного оценщиком С.Е., то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как отмечено экспертом и видно из отчета, оценщик использует такой непроверяемый источник информации, как интервьюирование.

Кроме того, в расчетах использованы встроенные помещения. Такие помещения с учетом положений ст. 390, 374, 389 НК РФ и ст.36 ЖК РФ, не имеют отдельного налогообложения по участку, потому подобные объекты не могут рассматриваться как сопоставимые аналоги.

Эти и другие недочеты свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, п.5 ФСО №3.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и, напротив, полагает возможным взять за основу выводов о величине рыночной стоимости указанное выше экспертное заключение.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта на 01.01.2019 может быть установлена в размере, переделенном экспертом. Эта стоимость ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта, а потому влияет на размер налоговых обязательств административного истца.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере рыночной стоимости, и административный иск подлежит удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 26.11.2021.

Доводы ГУ ТО «Областное БТИ» о снижении налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, №, площадью 379.2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 7 140 356 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 26.11.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: