Решение по делу № 2-1529/2024 от 26.03.2025 - о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, третьи лица: администрация <адрес> края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес>.

К делу номер (2-1529/2024)

УИД 23RS0номер-29

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес>

26 марта 2025 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего судьи

Д.В. Радченко,

при секретаре

ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, третьи лица: администрация <адрес> края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО3, в котором просит: расторгнуть договор займа с залогом (ипотекой) имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком; взыскать с ответчика сумму долга по вышеуказанному договору займа с залогом (ипотекой) имущества, образовавшуюся на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 160 000 руб., из которых суммы основного долга - 3 500 000 руб., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 2 660 000 руб.; взыскать с ответчика в доход государства государственную пошлину в размере 60 000 руб.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - трехэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, площадью 282,4 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, уч. 19, путем продажи его с торгов, установив его начальную продажную цену в размере 5 000 000 руб.

В обоснование требований ФИО2 указал, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа с залогом (ипотекой) имущества, согласно условий которого он передал ФИО3 5 000 000 рублей, сроком выплаты долга до ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО3 обязуется возвратить их в обусловленный срок 5 000 000 рублей, без уплаты процентов за пользование займом. Свои обязательства по возврату денежных средств ответчик исполнил частично, возвратив ему только 1 500 000 рублей, оставшаяся сумма долга составляет 3 500 000 рублей. В обеспечение обязательства, принятого ФИО3 по договору займа с залогом (ипотекой) имущества, последний передал в залог мне принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество - трехэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, площадью 282,4 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, уч. 19. Предмет залога оценен сторонами в 5 000 000 рублей. Поскольку договор займа не расторгнут, сроки давности его исполнения не истекли, он вправе требовать от ответчика возврата суммы долга, уплаты предусмотренной договором неустойки и обращения взыскания на заложенное имущество, путем его продажи с публичных торгов и установления начальной продажной цены в размере 2000000 руб.

ФИО3 обратился в суд с встречными исковыми требованиями к ФИО2, в которых просит: отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы долга по договору займа (ипотеки) и обращении взыскания на заложенное имущество; сохранить в реконструированном виде объект недвижимости – здание с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, расположенное по адресу <адрес>, уч. 19, согласно технических характеристик, указанных в заключении эксперта отдела ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ по городу – курорту Сочи» ФИО6 ССТЭ – 05/24-01-2024 от ДД.ММ.ГГГГ; признать за ним право собственности на вышеуказанный реконструированный объект недвижимости; указать, что решение суда является основанием для подготовки кадастровым инженером технического плана на объект недвижимости – здание с кадастровым номером 23:49:0109028:9460; указать, что решение суда является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> для внесения изменений в государственном кадастре недвижимости в части кадастрового учета объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, и регистрации за ним права собственности на основании его заявления и технического плана; указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в техническую инвентаризацию.

В обоснование требований указал, что сумма долга по выше указанному договору займа в установленный срок была в полном объеме возвращена ФИО2, путем их фактической передачи, в связи с чем оригинал указанного договора займа был уничтожен. При этом ФИО2 представлена в материалы дела копия договора займа, которая в силу закона не может подтверждать доводы истца. Отсутствие у ФИО2 подлинника договора займа означает невозможность установления судом факта совершения указанной сделки. Кроме того, требование об обращении взыскании на недвижимое имущество – жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, площадью 282,4 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, уч. 19, является незаконным, поскольку спорный объект недвижимости в настоящее время реконструирован. Право собственности на реконструированный объект недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке.

ФИО2 в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворить заявленные требования о расторжении договора займа с залогом (ипотекой), обращении взыскания на заложенное имущество, и отказать в удовлетворении встречных исковых требований о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

ФИО3 в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора займа с залогом (ипотекой), обращении взыскания на заложенное имущество, и удовлетворить его встречные исковые требования о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Представители ответчиков и третьих лиц: Администрации Лазаревского внутригородского района муниципального образования городского округа города-курорт Сочи, Администрации <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> в судебное заседание не явились, надлежащим образом были извещены посредством направления судебных извещений, причины неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими отклонению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что в материалы дела представлена копия договора займа с залогом (ипотекой) имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО2 и ФИО3, согласно условий которого ФИО2 передал ФИО3 денежную сумму в размере 5000000 рублей, сроком выплаты долга до ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО3 обязалась возвратить их в обусловленный срок, без уплаты процентов за пользование займом.

Договором предусмотрено, что в случае несвоевременного возвращения суммы займа заемщик обязался уплатить заимодавцу неустойку в размере 4% в год от суммы остатка займа со дня нарушения срока платежа до момента полного исполнения обязательств.

Согласно исковых требований ФИО3 обязательства по возврату денежных средств ФИО2 исполнила частично, возвратив ему только 1500000 руб., оставшаяся сумма долга составляет 3500000 руб.

Согласно представленного расчёта размер неустойки по состоянию на дату подачи искового заявления – на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 660 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1.2 договора займа в обеспечение обязательства, принятого ФИО3 по договору займа с залогом (ипотекой) имущества, последний передала в залог ФИО2 недвижимое имущество – трехэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, площадью 282,4 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, уч. 19.

Предмет залога оценен в 5000000 рублей.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой стороне деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

В соответствии с пунктом 2 статьи 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлены расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.

В пункте 2 статьи 408 ГК РФ указанной статьи установлено, что если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

В соответствии с частью 2 статьи 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или, когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Правоотношения, связанных с займом денег, должны быть доказаны только путем предоставления подлинников соответствующих документов: договора займа, расписки о получении денег или иного документа, удостоверяющего передачу заемщику заимодавцем определенной денежной суммы.

Судом установлено, что такие письменные доказательства со стороны ФИО2 не предоставлены.

Отсутствие у истца ФИО2 подлинника договора займа означает невозможность установления судом факта совершения указанной сделки. При разрешении в суде спора в сфере заемных правоотношений, свои требования к заемщику о возврате задолженности с начисленными процентами за пользование суммой займа и неустойками или штрафными процентами по статье 395 ГК РФ заимодавец может основывать только на подлиннике договора или долгового документа.

Копия либо дубликат договора займа являются недопустимыми доказательствами и достоверно не подтверждают наличие неисполненных заемных обязательств, в том числе, дату передачи денежных средств, как и иные обстоятельства реальности займа.

Согласно ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Таким образом, требование об обращении взыскании на недвижимое имущество – трехэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, площадью 282,4 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, уч. 19, является незаконным.

Кроме того, из встречных исковых требований усматривается, что осуществлена реконструкция спорного объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:2104, площадью 500 кв.м., категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, по адресу <адрес>, уч. 19, без наличия разрешительной документации.

На основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:2104

Согласно заключения эксперта отдела ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ по городу – курорту Сочи» ФИО6 ССТЭ – 05/24-01-2024 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что строение с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, назначением – жилой дом, количеством этажей – 4, площадью здания – 469,3 кв.м., площадью застройки – 126,1 кв.м., материалом стен – железобетонный каркас, заполненный керамзитобетонными блоками, расположено в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:2104 по адресу <адрес>, уч. 19. Указанный объект недвижимости соответствует требованиям и нормам СНиП, предусмотренным действующим законодательством, в том числе антисейсмическим, экологическим и противопожарным нормам, предъявляемым к жилым домам, и не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создаёт препятствия в пользовании смежными земельными участками, расположенными на них строениями и не создаёт опасность жизни и здоровью граждан.

Способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, в том числе п. 1 ст. 12 ГК РФ предусмотрена защита гражданских прав путем признания права:

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество. Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности или иного права на имущество.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности в отношении недвижимого имущества.

На основании пп.2 п.1 ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные положения содержатся в статье 263 ГК РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, кроме случаев предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируется законодательством о градостроительной деятельности (статья 4 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п.1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Пленум) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ). Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ) ( п.2 Пленума).

Таким образом, возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Согласно п. 5 Пленума постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п. 25 Пленума).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от ДД.ММ.ГГГГ номер-О-П, от ДД.ММ.ГГГГ номер-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ номер-О, от ДД.ММ.ГГГГ номер-О, номер-О, от ДД.ММ.ГГГГ номер-О, от ДД.ММ.ГГГГ номер-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер-П).

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ) (п. 39 Пленума).

В соответствии с примечанием номер решения городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ номер «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования города – курорт Сочи» к таблице 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства – зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ максимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае границ максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) или реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). (п. 39 Пленума).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (п. 40 Пленума).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п. 41 Пленума).

Согласно п. 43 Пленума, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно п. 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенные при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающих угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающих права и интересы третьих лиц, могут быть признаны судом, незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (п.9 Обзора).

Таким образом, с учетом приведенных положений действующего законодательства, самовольно реконструированный объект либо вновь созданный самовольный объект капитального строительства может быть сохранен при соблюдении определенных условий.

Возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Пунктом 14 статьи 1 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» № 215-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ уточнено понятие «реконструкции объектов капитального строительства» и дано определение понятию «капитальный ремонт объектов капитального строительства». Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в т. ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГсК РФ.

В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Частью 1 ст. 15 Конституции Российской Федерации провозглашено, что Конституция имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что в России как социальном государстве, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7, ч. 1, Конституции РФ), каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для его осуществления (ст. 40, ч. ч. 1 и 2, Конституции РФ).

В определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер-О, указано, что при рассмотрении исковых требований органов местного самоуправления, настаивающих на необходимости сноса самовольных построек, суды, с учетом характера указанных требований, рассматривают в том числе вопросы наличия нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта и - при отказе в удовлетворении иска - обеспечивают защиту прав владельца спорного объекта, признавая де-факто его действия правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан.

Конституционные положения, предоставляя государству достаточно широкую свободу усмотрения в области экономической политики и одновременно исходя из того, что в силу фундаментальных принципов верховенства права и юридического равенства вмешательство государства в отношения собственности допустимо, только если оно не является произвольным и не нарушает равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, предполагают разумную соразмерность используемых средств и преследуемой цели, с тем чтобы обеспечивался баланс конституционно защищаемых ценностей, а лицо не подвергалось чрезмерному обременению (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ номер-П и от ДД.ММ.ГГГГ номер-П).

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 2 и 3 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ номер «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом установлено, что ФИО3 осуществлена реконструкция объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, расположенного на правомерном земельном участке с нарушением градостроительных регламентов, что привело к увеличению этажности и общей площади, но без нарушения прав и законных интересов третьих лиц, в связи с чем вновь образованный объект недвижимости не обладает признаками самовольного строения и не подлежит сносу.

Увеличение этажности и общей площади само по себе не образует самовольности ранее возведённого правомерного здания с кадастровым номером 23:49:0109028:9460.

Таким образом, принимая во внимание необходимость судебной защиты конституционного права граждан - права собственности, оснований для сноса спорного строения в целом не усматривает.

Учитывая, что спорный объект соответствует строительным, противопожарным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям сейсмобезопасности, предъявляемым к жилым зданиям, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц, фактически реконструирован в отсутствие надлежащей разрешительной документации, полученной в установленном законом порядке, заявленные встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, третьи лица: администрация <адрес> края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде объект недвижимости – здание с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, расположенное по адресу <адрес>, уч. 19, согласно технических характеристик, указанных в заключении эксперта отдела ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ по городу – курорту Сочи» ФИО6 ССТЭ – 05/24-01-2024 от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО3 право собственности на реконструированный объект недвижимости – здание с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, расположенное по адресу <адрес>, уч. 19, согласно технических характеристик, указанных в заключении эксперта отдела ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ по городу – курорту Сочи» ФИО6 ССТЭ – 05/24-01-2024 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для подготовки кадастровым инженером технического плана на объект недвижимости – здание с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, с учетом технических характеристик, указанных в заключении эксперта отдела ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ по городу – курорту Сочи» ФИО6 ССТЭ – 05/24-01-2024 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в <адрес> для внесения изменений в государственном кадастре недвижимости в части кадастрового учета объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 23:49:0109028:9460, и регистрации права собственности за мной, ФИО3, согласно технических характеристик, указанных в заключении эксперта отдела ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ по городу – курорту Сочи» ФИО6 ССТЭ – 05/24-01-2024 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления ФИО3 и технического плана без истребования дополнительных документов.

Решение суда является основанием для внесения изменений в техническую инвентаризацию.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Лазаревского районного суда <адрес> Д.В. Радченко