Дело № 2-230/2025 (2-2047/2024)
УИД 69RS0037-02-2024-002743-96
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2025 года город Тверь
Калининский районный суд Тверской области
в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Афониным Ю.В.,
с участием (до перерыва в судебном заседании):
представителя истцов ФИО1, ФИО2 - ФИО3,
представителя ответчика Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании с перерывом с 15 сентября 2025 года на 17 сентября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ФИО5, ФИО6 о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, в окончательной редакции исковых требований просили: признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 171,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; признать за ФИО2 право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 172,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве каждой из них) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: «блокированная жилая застройка».
Право собственности истцов на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации права № от 23 сентября 2013 года.
24 апреля 2014 года истцы направили в администрацию муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области заявление на получение градостроительного плана земельного участка и заявление на получение разрешения на строительство.
Постановлением администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №202 от 22 мая 2014 года утвержден градостроительный план земельного участка, который выдан истцам, а также 22 мая 2014 года выдано разрешение №RU69510312-76 на строительство индивидуального двухэтажного жилого дома с мансардой в <адрес>
В 2015 году истцы за счет своих средств построили на принадлежащем им земельном участке жилой дом, состоящий из обособленных жилых помещений с разными входами, который фактически разделен и состоит из смежных блоков.
На основании постановлений администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области земельному участку с кадастровым номером № и жилому дому присвоен адрес: <адрес>
В связи с изменением адресной части в июле 2017 года внесены изменения в разрешение на строительство №RU69510312-76 от 22 мая 2014 года.
На основании постановления администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №581 от 29 декабря 2020 года изменен вид разрешенного использования земельного участка с «индивидуальное жилищное строительство» на «блокированная жилая застройка».
01 июня 2022 года истцами получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №.
В 2022 году истцами получены документы, необходимые для получения разрешения на строительство:
1. технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий;
2. технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий;
3. технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий;
4. проектная документация, разработанная ООО ПСК «ОСБ», включающая следующие разделы: раздел 1 «Пояснительная записка»; раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка; раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения; раздел 7 «Проект организации строительства»; раздел 11 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства.
Возведенный истцами объект соответствует целевому назначению земельного участка: «блокированная жилая застройка», соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, к объекту подведены сети газо- и электроснабжения.
На момент строительства жилого дома в 2015 году на земельном участке с кадастровым номером № отсутствовали объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской федерации, выявленные объекты культурного наследия и объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия.
Кроме того, истцами предприняты меры для получения разрешительной документации, что подтверждается заявлением на выдачу разрешения на строительство, однако истцам отказано в выдаче разрешения на строительство объекта «блокированный жилой дом» на принадлежащем им земельном участке, поскольку здание возведено без получения необходимых разрешений, что подтверждается ответом Главархитектуры №12680-АБ от 30 ноября 2023 года.
При изложенных обстоятельствах истцы были вынуждены обратиться в суд с приведенными выше требованиями.
Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области представлены письменные пояснения, согласно которым ответчик не опровергает выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, вместе с тем, просит учесть, что судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчиков привлечены смежные землепользователи ФИО5 и ФИО6, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО7, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».
До перерыва в судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2 на основании доверенности ФИО3 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить, после перерыва в судебное заседание не явилась, представила письменное заявление, в котором уточнила формулировку просительной части искового заявления.
Представитель ответчика - Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области на основании доверенности ФИО4 до перерыва в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в письменных объяснениях, приобщенных к материалам дела, после перерыва в судебное заседание не явился.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства.
Выслушав (до перерыва в судебном заседании) представителя истцов ФИО1, ФИО2 на основании доверенности ФИО3, представителя ответчика Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области на основании доверенности ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 названного Кодекса (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункты 39-41, 43, 45), необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: «блокированная жилая застройка» (по 1/2 доли в праве каждой из них).
Право собственности истцов на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено.
24 апреля 2014 года истцы направили в администрацию муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области заявление на получение градостроительного плана земельного участка и заявление на получение разрешения на строительство.
Градостроительный план земельного участка утвержден постановлением администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №202 от 22 мая 2014 года.
22 мая 2014 года истцам выдано разрешение на строительство №RU69510312-76, которым разрешено строительство индивидуального двухэтажного жилого дома с мансардой в <адрес>
В 2015 году истцы за счет своих средств построили на принадлежащем им земельном участке жилой дом, состоящий из обособленных жилых помещений с разными входами, который фактически разделен и состоит из смежных блоков.
На основании постановления администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №464 от 21 июня 2016 года изменено наименование населенного пункта с «д. <адрес>» на «д. <адрес>».
На основании постановления администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №313 от 29 мая 2017 года земельному участку с кадастровым номером № определен почтовый адрес: <адрес>
На основании постановления администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №428 от 13 июля 2017 года земельному участку с кадастровым номером № и расположенному на нем жилому дому определен почтовый адрес: <адрес>
На основании постановления администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №429 от 13 июля 2017 года внесены изменения в разрешение на строительство №RU69510312-76 от 22 мая 2014 года относительно адресной части объекта.
На основании постановления администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области №581 от 29 декабря 2020 года изменен вид разрешенного использования земельного участка с «индивидуальное жилищное строительство» на «блокированная жилая застройка».
1 июня 2022 года по результатам рассмотрения заявления ФИО8, ФИО2 от 25 февраля 2021 года №142-Г истцам был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №.
В 2022 году истцами получены необходимые для получения разрешения на строительство технические отчеты по результатам инженерно-геодезических изысканий и проектная документация.
Истцами предпринимались меры для получения разрешительной документации, однако в выдаче разрешения на строительство объекта «блокированный жилой дом» истцам было отказано, что подтверждается ответом Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области №12680-АБ от 30 ноября 2023 года.
С целью определения обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно, установления соответствия постройки установленным требованиям; установления того факта, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), определением суда от 24 декабря 2024 года по данному гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального государственного бюджетного учреждения Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №585-2-16.1 и №588-2-27.1 от 28 мая 2025 года, выполненной экспертами ФГБУ Тверская ЛСЭ Минюста России ФИО9 и ФИО10, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> имеются постройки: трехэтажный объект завершенного строительства (3-й этаж мансардный) - жилой дом, состоящий из обособленных жилых помещений с разными входами, который разделен и состоит из двух смежных блоков (секций) общей площадью 336,2 кв.м, степенью готовности 100%; нежилое одноэтажное строение с верандой - баня, общей площадью 41,68 кв.м. Данные постройки являются объектами капитального строительства.
Трехэтажный объект завершенного строительства - жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> является домом блокированной застройки, состоит из двух смежных жилых блоков (секций) разделенными в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеет отдельные выходы на земельный участок.
Постройки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, соответствуют техническим нормам и правилам.
Экспертами выявлено не соответствие минимальному противопожарному расстоянию (разрыву) между жилым домом с кадастровым номером № на земельном участке кадастровым номером № (собственник ФИО6) и одноэтажным строением - баней на земельном участке кадастровым номером №.
Вместе с тем, суд учитывает, что одноэтажное строение - баня, расположенная на принадлежащем истцам земельном участке, не является предметом спора.
Дом блокированной застройки на земельном участке кадастровым номером № соответствует требованиям статей 7 - 8 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части механической и пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постройки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не соответствуют градостроительным нормам. Несоответствие выражается в превышении максимального процента застройки земельного участка и в несоблюдении минимальных отступов от границы земельного участка (здание 1 выходит за границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства от 0,39 до 0,44; здание 2 выходит за границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства от 0,71 до 2,22).
Согласно ограничениям, прописанным в ГПЗУ РФ-69-4-10-2-12-2022-0417 от 1 июня 2022 года, требуется провести согласование с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации (аэродром совместного базирования «Тверь (Мигалово)» Министерства обороны Российской Федерации), и обязательное согласование с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статьи 86 ГПК РФ, суд признает его относимым и допустимым доказательством по делу.
Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, не заинтересованных в исходе дела в чью-либо пользу и обладающих специальными познаниями, соответствующей квалификацией, профессиональной подготовкой и достаточным стажем работы в этой области, у суда не имеется.
Заключение экспертизы полностью соответствует требованиям статей 84-86 ГПК РФ, выводы экспертов являются последовательными, взаимосвязанными и основаны на непосредственном исследовании представленных материалов и результатов проведенного обследования спорного объекта, подробно описанного проведенного исследования. Исследовательская часть изложена логично, четко, ясно, носит утвердительный характер, основана на методологии для данного вида экспертиз, исключает возможность двоякого толкования. Заключение получено с соблюдением требований закона, мотивировано, подтверждено необходимыми схемами, содержит указание на использование специализированного оборудования, а также не противоречит другим исследованным по делу доказательствам.
С учетом изложенного, при принятии решения суд полагает возможным руководствоваться вышеуказанным заключением экспертизы.
Суд учитывает, что истцами получено нотариально удостоверенное согласие смежного землепользователя ФИО6 от 19 ноября 2024 года на размещение трехэтажного блокированного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес> на расстоянии 2,52 м от границы земельного участка, распложенного по адресу: <адрес> а также нотариальное удостоверенное согласие ФИО6 от 7 августа 2025 года на размещение одноэтажной бани с верандой на принадлежащим истцам земельном участке.
Кроме того, истцами получено письменное согласие смежного землепользователя ФИО5 на размещение трехэтажного блокированного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>
Также истцами получен акт согласования на строительство объекта -блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по указанному выше адресу, утвержденный 17 июля 2023 года командиром войсковой части 41486.
Согласно ответу Управления Роспотребнадзора по Тверской области от 19 июля 2023 года на обращение ФИО1 о согласовании размещения объекта проектируемый объект не входит в перечень объектов, строительство которых не допускается в третьем поясе зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.
Учитывая, что строительство блокированного жилого дома произведено на земельном участке, используемом истцами на законном основании, с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка», в пределах границ данного земельного участка, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, отсутствие возражений со стороны смежных землепользователей относительно возможности сохранения спорного строения, получение разрешительной документации на строительство в администрации сельского поселения, принятые истцами меры по легализации самовольного строения, оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности признания за истцами права собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>
Настоящее решение после вступления в законную силу в соответствии пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» будет являться основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом блокированной застройки при условии соблюдения истцами требований Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Суд отмечает, что с учетом обстоятельств дела, участие в нем в качестве ответчиков Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, а также смежных землепользователей ФИО5 и ФИО6 не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца названными ответчиками, определено характером спорных правоотношений, в связи с чем судебные расходы, понесенные истцами в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, поскольку не установлены факты нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками или третьими лицами, в том числе путем совершения процессуальных действий (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.
Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 171,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Признать за ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 172,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Настоящее судебное решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 171,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и для государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом блокированной застройки, общей площадью 172,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Бабанова
Мотивированное решение составлено 1 октября 2025 года.
Судья А.С. Бабанова