Гражданское дело № 2-150/2025
УИД 54RS0003-01-2024-003172-66
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 сентября 2025 года город Новосибирск
Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Кудиной Т.Б.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Г.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (<данные изъяты>), ФИО1 (<данные изъяты>) к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку,
по встречному иску мэрии города Новосибирска к ФИО1, ФИО1 о признании постройки самовольной, приведении ее в соответствие с правилами либо сносе,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на самовольное строение.
В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками земельного участка с кадастровым __ площадью 815 кв.м., расположенного по адресу: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ..., __ 10, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений.
В 2022-2023 году на указанном земельном участке за счет собственных средств истцы возвели нежилое здание - склад общей площадью 888,7 кв.м. В настоящее время в спорном здании ведутся работы по внутренней отделке и косметическому ремонту. Истцы несут бремя содержания здания и земельного участка, оплачивают коммунальные услуги.
В связи со строительством указанного нежилого здания истцы в мэрию г. Новосибирска не обращались, поэтому на сегодняшний день оформить право собственности на возведенное здание в административном порядке не представляется возможным.
Возведенное истцами нежилое здание не противоречит градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, о чем представлены необходимые заключения, составленные по результатам обследования нежилого здания.
В ходе рассмотрения дела истца уточнили требования и указали, что в период рассмотрения дела в суде истцами был произведен капитальный ремонт (перепланировка и переустройство) спорного нежилого здания, возведенного в 2023 году на принадлежащем им земельном участке с кадастровым __ Капитальный ремонт здания был произведен истцами на основании проекта ООО «<данные изъяты>», схемы и расчета парковочных мест ПК «Альянс». В результате капитального ремонта нежилое здание по адресу: г. Новосибирск, ... склад, общей площадью 888,7 кв.м. было преобразовано в объект коммунального обслуживания общей площадью 888,7 кв.м.
В результате работ по перепланировке и переустройству в рамках указанного выше капитального ремонта спорного здания его общая площадь, объем, этажность не изменились. Фактически капитальный ремонт заключался в том, что на первом этаже здания была оборудована парковка для автомобилей.
Нежилое здание - объект коммунального обслуживания соответствует требованиям, предъявляемым к строениям данного вида, расположение объекта на земельном участке соответствует Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, в том числе, назначение спорного объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка, соблюден процент застройки земельного участка, соблюдены требования о предельно допустимых отступах от границ земельного участка. Также представленными заключениями подтверждается, что здание после капитального ремонта соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду построек, его сохранение не нарушает прав и свобод других лиц, а также не представляет угрозу для жизни и здоровья людей.
На основании изложенного истцы просят признать за ФИО1 право собственности на 1/8 долю, за ФИО1 право собственности на 7/8 долей в праве обшей долевой собственности на здание - объект коммунального обслуживания, общей площадью 888.7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым __ по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ..., __ 10.
Мэрия города Новосибирска обратилась с встречным иском, в обоснование которого указала, что Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской проведено выездное обследование в отношении объекта по адресу: г. Новосибирск, ... кадастровый номер земельного участка __.
По результатам выездного обследования установлено, что на территории располагаются бытовое помещение вагонного типа, строительные материалы, а также здание, предположительно складского или производственного назначения. Разрешение на строительство здания не выдавалось, в результате чего установлен факт возведения здания складского или производственного назначения без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.
В связи неисполнением собственниками земельного участка уведомления об устранении выявленных нарушений в срок до 30.06.2024 (уведомление от 10.01.2024 __), мэрия города Новосибирска просит признать объект капитального строительства (здание склада), расположенное на земельном участке с кадастровым __ с адресом: город Новосибирск, ..., __ 10 - самовольной постройкой; обязать Березовских в течение 3 месяцев с момента принятия решения судом привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории) за свой счет и своими силами либо снести в течение 6 месяцев.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя ФИО2, которая в судебном заседании заявленные исковые требования и доводы, изложенные в иске, поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного искового заявления, дала соответствующие объяснения.
Представитель мэрии г. Новосибирска в судебном заседании просила отказать в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворить в связи с существенным нарушением градостроительных норм.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что ФИО1, xx.xx.xxxx на праве собственности принадлежит 1/8, ФИО1, xx.xx.xxxx на праве собственности принадлежит 7/8 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым __ площадью 815 кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, ..., с видом разрешенного строительства: для эксплуатации зданий и сооружений, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
На указанном земельном участке истцы без получения разрешения на строительство возвели нежилое здание общей площадью 888,7 кв.м., первоначально указав его назначение как «склад», а впоследствии в ходе рассмотрения дела указали, что назначение здания изменено на «объект коммунального обслуживания» с целью приведения его в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка, на котором это здание возведено.
Согласно положениям статей 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16 октября 2020 г. N 42-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки ФИО3" указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.
Для достижения этой цели статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закрепляет основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). Обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, федеральный законодатель раскрывает в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.), и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и применимых норм материального права является выяснение совокупности обстоятельств, являющихся в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ достаточными для признания за лицом права на самовольную постройку, а для правильного разрешения спора, связанного со сносом самовольной постройки, необходимо выяснение обстоятельств, для установления которых требуются специальные познания.
Определением суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ «<данные изъяты>»
В экспертном заключении от 30.06.2025 __ сделаны следующие выводы:
- местоположение объекта исследования, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ..., __ 10, на земельном участке с кадастровым __ противоречит градостроительным и землеустроительным требованиям, а именно не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленного в требованиях к землепользованию и застройке города Новосибирска, не противоречит градостроительным и землеустроительным требованиям в части минимальных отступов от границ земельного участка __, не противоречит требованиям нормативных документов, регламентирующих требования к размещению объектов в охранных зонах;
- здание (склад), общей площадью 888.7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым __ в текущем состоянии не противоречит требованиям строительных норм и правил, в том числе, в части пожарной безопасности, не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям в рамках строительно-технического исследования;
- дальнейшая эксплуатация объекта, с учетом противоречий градостроительным и землеустроительным требований (объект исследования не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленного в требованиях к землепользованию и застройке города Новосибирска), без угрозы разрушения строительных конструкция (тем самым без угрозы жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц), возможна. Техническое состояние основных конструктивных элементов объекта исследования, инженерных коммуникаций и строения в целом, на день проведения экспертного осмотра, находятся в исправном состоянии. Механическая безопасность основных конструктивных элементов строительного объекта, на день проведения экспертного осмотра, обеспечена. Разработка технических решений для эксплуатации объекта без угрозы разрушения строительных конструкция, не требуется, поскольку несоответствия объекта исследования градостроительным и землеустроительным требованиям выражаются в несоответствии вида разрешенного использования земельного участка, установленного в требованиях к землепользованию и застройке города Новосибирска, наличие которых не влияет на технические характеристики несущих конструктивных элементов здания, не может привести к обрушению здания, тем самым не несет угрозу жизни и здоровью граждан;
- устранение нарушений градостроительных требований возможно путем изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Сторонами заключение эксперта не оспорено, под сомнение не поставлено.
Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведённых исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. Заключение экспертов по поставленным вопросам мотивированно, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы экспертов у суда сомнения не вызывают, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомого ложного заключения.
Градостроительные регламенты в городе Новосибирске установлены решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 __
В соответствии с картой градостроительного зонирования земельный участок, на котором возведено спорное самовольное строение, расположен в территориальной зоне Ж-1.1 (часть подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки).
Статьей 37 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 __ предусмотрено, что среди основных видов разрешенного использования, а также условно разрешенных видов использования территориальной зоне - Ж-1.1 (часть подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки) вид разрешенного использования «Склады» отсутствует.
Таким образом, установлено существенное нарушение градостроительных норм, которое не позволяет признать за истцами право собственности на самовольную постройку, а, напротив, такая самовольная постройка подлежит приведению в соответствии с градостроительными нормами и правилами путем изменения вида разрешенного использования земельного участка либо сносу в случае не приведения ее в соответствие. С учетом изложенного не имеется оснований для удовлетворения первоначального иска, тогда как встречный иск следует удовлетворить по вышеизложенным основаниям.
С учетом принципа разумности и необходимости соблюдения баланса прав и интересов сторон, суд считает необходимым установить для Березовских срок в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести спорную самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом), за свой счет и своими силами, а в случае неисполнения решения суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями обязать Березовских в течение одного года снести спорную самовольную постройку за свой счет и своими силами.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении иска ФИО1, ФИО1 к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку.
Встречный иск мэрии города Новосибирска удовлетворить.
Признать объект капитального строительства – нежилое здание общей площадью 888,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым __ по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ..., __ 10, самовольной постройкой.
Обязать ФИО1, ФИО1 в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести самовольную постройку – нежилое здание общей площадью 888,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым __ по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ..., __ 10, в соответствие с установленными требованиями (правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом) за свой счет и своими силами.
В случае неисполнения решения суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями обязать ФИО1, ФИО1 в течение одного года снести самовольную постройку - нежилое здание общей площадью 888,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым __ по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ..., __ 10, за свой счет и своими силами.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.
Мотивированное решение изготовлено 05.11.2025.
Судья Т.Б. Кудина