РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000103-55
31 марта 2025 года Производство № 3а-240/2025
Мотивированный текст решения составлен 14 апреля 2025 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола помощником судьи Митюковой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Велен» (г. Асбест Свердловской обл., ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Асбестовского городского округа
при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «Велен» – ФИО1,
УСТАНОВИЛ :
ООО «Велен» (далее также – общество) на основании заключенного с отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Асбестовского муниципального округа договора аренды земельного участка от 22 января 2025 года № 2650 (далее – договор аренды) арендует находящийся в муниципальной собственности земельный участок, имеющий кадастровый номер <...> (далее также – земельный участок).
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка установлен до 21 января 2074 года.
В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды размер арендной платы (расчет) установлен в размере, установленном в приложении № 1 к данному договору.
Из приложения № 1 к договору аренды, содержащему расчет арендной платы, следует, что такой расчет выполнен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка.
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 9 декабря 2024 года № АОКС-66/2024/002848 (далее также – учреждение и акт № 2848 соответственно) кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 23690647,68 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 10 декабря 2024 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 29 ноября 2024 года.
На основании заключенного договора с ООО «Консалтинг Групп» оценщиком Р.С.Г. был подготовлен отчет от 18 февраля 2025 года № 068-25/З об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 5929000 руб.
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором с учетом уточнения просило пересмотреть определенную актом № 2848 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалась.
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся административных ответчиков и заинтересованных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества о пересмотре оспариваемой кадастровой стоимости в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден применяемый с 1 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Законом № 237-ФЗ.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Определенная актом № 2848 кадастровая стоимость земельного участка была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, определенной актом № 2848, признано судом доказанным, поскольку общество арендует земельный участок и обязано вносить за пользование последним арендную плату, размер которой зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.
Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Р.С.Г., являющимся на дату подготовки отчета членом ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 18 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.
Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке принадлежащего обществу земельного участка сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых оценщиком получена необходимая и достаточная информация, ставить под сомнение достоверность которой оснований не имеется. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его денежных обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.
Между тем, по результатам рассмотрения административного дела суд также пришел к выводу о необоснованном предъявлении обществом административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, которое не утверждало пересмотренную настоящим решением кадастровую стоимость, тогда как в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).
В связи с этим административный иск общества признан подлежащим частичному удовлетворению ввиду необходимости отказа в удовлетворении той части изложенных в нем требований, которые предъявлены к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.
В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Материалами дела подтверждается несение обществом судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежное поручение от 25 февраля 2025 года № 1).
Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.
Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, суд пришел к следующим выводам.
Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.
Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с этим требование о возмещение судебных расходов по данному делу могло быть предъявлено обществом исключительно к ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки».
Следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.
Удовлетворяя административные исковые требования общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее равной рыночной стоимости, суд установил факт существенного превышения определенной в результате государственной кадастровой оценки земельного участка кадастровой стоимости над рыночной стоимостью названного объекта недвижимости. При этом оспоренная административным истцом кадастровая стоимость земельного участка, определенная актом № 2848 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 23690647,68 руб., более чем в два раза превысила рыночную стоимость земельного участка, составляющую 5929000 руб.
С учетом установленного при рассмотрении административного спора существенного (кратного) превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью принятое по делу решение свидетельствует о нарушении учреждением при утверждении оспоренной кадастровой стоимости земельного участка прав административного истца, для защиты и восстановления которых он был вынужден обратиться в суд, что объективно обусловило необходимость несения судебных расходов.
Поскольку при изложенных обстоятельствах решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является судебным актом, принятым в пользу административного истца, постольку в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, является правомерным требование административного истца к учреждению о возмещении понесенных в связи с рассмотрением административного дела судебных расходов.
В связи с доказанностью уплаты обществом государственной пошлины данные расходы подлежат возмещению учреждением.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Велен» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <...>, равной его рыночной стоимости, составляющей 5929000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 3 марта 2025 года.
В удовлетворении административных исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области отказать.
Взыскать с государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Велен» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков