№
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.
Губкинский городской суд Белгородской области в составе:
судьи Бобровникова Д.П.
при секретаре Проскуриной Д.А.
с участием:
истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО11,
представителя третьего лица ФИО6,
третьего лица ФИО12,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на сооружение,
установил:
ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с вышеуказанным иском, просил признать за ним право собственности на сооружение – торговый киоск площадью 18 кв.м в комплексе с остановочным павильоном застроенной площадью 54 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в районе жилого <адрес>, кадастровый квартал № (далее – спорное сооружение).
В обоснование своих требований он указал, что ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 был заключен договор купли-продажи спорного сооружения, по которому он уплатил 300 000 ? в момент заключения договора, а оставшуюся сумму 200 000 ? он был обязан уплатить до ДД.ММ.ГГГГ
Но в мае 2024 г. истец узнал, что продавец ФИО5 умерла, и после её смерти наследство приняла ответчик ФИО2
В виду смерти продавца спорного сооружения ФИО5 истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, указал, что он исполнил обязательства по оплате, передал денежные средства в сумме 200 000 ? ФИО2
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО11 исковые требования признала, подтвердив полный расчёт между сторонами за спорное сооружение.
Представитель третьего лица муниципального образования Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа (далее Администрация) по доверенности ФИО6, ссылаясь на основания, приведённые в возражениях на исковое заявление (л.д. ), просила суд об отказе истцу в удовлетворении иска.
Третье лицо ФИО7 также полагал, что иск удовлетворению не подлежит.
Суд, выслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности, пришёл к выводу об удовлетворении иска.
Судом установлено, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом (л.д.25-28), Губкинская территориальная администрация – собственник земельного участка на основании постановления главы местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.29) передало ФИО5 – застройщику право застройки земельного участка площадью 82,5 кв.м в районе жилого <адрес> со сроком его эксплуатации на 40 лет (пункт 1), на котором застройщик обязался построить автобусную остановку со стационарной торговой точкой в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункты 2.1 и 2.3).
В соответствии с абзацем первым пункта 3.1 договора застройщик является собственником строения.
Согласно техническому плану сооружения от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО8, а также заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ спорное сооружение представляет собой единый объект – торговый киоск площадью 18 кв.м в комплексе с остановочным павильоном застроенной площадью 54 кв.м (л.д.15-23, 193).
Это же следует из представленных стороной ответчика фотоснимков сооружения (л.д.202-207), что, в свою очередь, подтверждает соблюдение ФИО5 требований договора от ДД.ММ.ГГГГ о соблюдении архитектурного проекта (л.д.30-33).
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы местного самоуправления № (л.д.34) между Губкинской территориальной администрацией и ФИО5 – собственником торгового киоска в комплексе с остановочным павильоном был заключен договор №ф аренды земельного участка площадью 18 кв.м с дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-41).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО1 заключили договор купли-продажи, по условиям пунктов 1,3 и 5 которого спорное сооружение переходит в собственность истца ФИО1, а ФИО1 обязан уплатить ФИО5 500 000 ?, из которых 300 000 ? в момент подписания договора, а 200 000 ? – в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-12).
В соответствии с пунктом 6 договора продавец в момент его подписания передаёт покупателю техническую документацию и иную документацию на объект, ключи от него, и сам договор имеет силу передаточного акта.
Из расписок ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 условия договора по оплате спорного сооружения в сумме 300 000 ? исполнил перед ФИО5, а ДД.ММ.ГГГГ уплатил ей 100 000 ? (л.д.13-14).
Также установлено, что ФИО5 умерла ДД.ММ.ГГГГ н. (л.д.141).
Ко дню смерти ФИО5 переход права собственности на спорное сооружение к ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован не был.
Как следует из наследственного дела к имуществу ФИО5, открытого нотариусом Губкинского нотариального округа <адрес> ФИО9, подачей заявления нотариусу от ДД.ММ.ГГГГ наследство по закону приняла ФИО2 (л.д.122-123,143).
ФИО2 получила от ФИО1 в качестве оплаты за спорное сооружение по договору от ДД.ММ.ГГГГ сумму 100 000 ?, что подтверждено распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.195).
При этом, поскольку, как утверждала представителя третьего лица Администрации ФИО6, подпунктами «б», «в», «г» пункта 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что строение или его часть может быть передано по наследству на период до окончания срока действия самого договора, оно может быть продано, подарено, сдано в аренду третьему лицу только с согласия собственника земельного участка, и собственник земельного участка пользуется преимущественным правом выкупа строения, а на основании пункта 3.4 этого договора при прекращении права застройки, наступающего по истечении срока договора, собственник земельного участка может либо продлить договор на следующий срок, либо оставить возведённое строение (спорное сооружение) в своей собственности при условии возмещения застройщику их стоимости и выгод, а в противном случае застройщик имеет право снести все возведённые сооружения, то ФИО5 не приобрела право собственности на спорное сооружение, а приобрела на 40 лет право застройки земельного участка, которое согласно статье 54 Градостроительного устава с правилами застройки населённых пунктов <адрес>, утверждённого постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Представитель третьего лица ФИО6 полагала, что в таком случае сделка – договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО1 ничтожна, поскольку нарушает требования закона.
Введённым в действие с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктом 1 Постановления Верховного Совета СССР от ДД.ММ.ГГГГ № Законом СССР от ДД.ММ.ГГГГ № «О собственности в СССР» признавалось право собственности в форме собственности граждан, коллективной и государственной собственности (статьи 1, 4).
Постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О первоочередных задачах градостроительной политики администрации области» был введён в действие Градостроительный <адрес>, статьёй 54 которого устанавливалось, что право застройки есть право возводить и пользоваться строениями на земельном участке собственника и неотделимо от права собственности на строение в течение срока действия договора о передаче права застройки.
При прекращении права застройки, наступающего по истечении срока договора, собственник участка может либо продлить договор на следующий срок, либо оставить возведенные строения в своей собственности при условии возмещения застройщику их стоимости и выгод, теряемых застройщиком, в противном случае застройщик имеет право снести все возведенные сооружения.
Градостроительный устав <адрес> был принят во исполнение Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основах градостроительства в Российской Федерации», который утратил силу в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ, введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь утратившего силу с ДД.ММ.ГГГГ с введением в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ №191-ФЗ.
При этом с ДД.ММ.ГГГГ Федеральный законом от ДД.ММ.ГГГГ №52-ФЗ в действие введена часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за исключением положений, для которых указанным Федеральным законом были установлены иные сроки введения в действие.
В соответствии со статьёй 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 ГК РФ).
Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определённым участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (пункт 2 статьи 129 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 141.3 ГК РФ здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства.
При этом на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
Законом о государственной регистрации недвижимости являлся Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введённый в действие с ДД.ММ.ГГГГ, статьёй 6 которого было установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Федерального закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, и государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей.
Аналогичные положения сохранены в пункте 1 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 этой статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии с пунктом 2 этой статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведённое или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).
Исходя из анализа приведённых правовых норм в их системном толковании собственник земельного участка вправе как самостоятельно возводить на нём здания и сооружения, и в таком случае он становится собственником возведённого объекта, правомочен осуществлять их перестройку и снос, а также реализовать иные правомочия собственника по распоряжению выстроенным объектом, либо он вправе разрешить строительство на своём земельном участке другим лицам. В этом случае собственником возведённого объекта будет являться лицо, выстроившее объект за счёт собственных средств.
Поскольку право собственности на вещь само по себе не ограничено сроком и не может быть ограничено им в силу закона или договора, то при толковании договора застройки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Губкинской территориальной администрацией и ФИО5, суд пришёл к выводу, что поскольку этот договор не содержит условий о выполнении ФИО5 на условиях возмещения ей (оплаты) работ и/или материалов, а также обязанности безвозмездной передачи ФИО5 возведённого объекта – спорного сооружения в собственность Администрации, и в самом договоре (абзац первый пункта 3.1) застройщик ФИО5 именуется собственником строения, и договор не содержит условий по оплате, то такой договор являлся договором безвозмездного пользования ФИО5 земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, сроком 40 лет одновременно с предоставлением права на возведения на нём спорного сооружения.
Условия этого договора, содержащиеся в подпунктах «б», «в», «г» пункта 3.1, пункте 3.4, ограничивающие права наследования этого имущества в случае смерти ФИО5 и распоряжения им про своему усмотрению, наделяющие правом преимущественной покупки спорного сооружения собственником земельного участка, а также возлагающие по истечении установленного договором срока передать спорное сооружение в собственность Администрации при условии возмещения застройщику их стоимости и выгод либо снести спорное сооружение, противоречат закону – названным выше положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о собственности, посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поэтому ничтожны (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), что не влечёт недействительность всей сделки.
Учитывая, что спорное сооружение было возведено до вступления в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то в соответствии с положениями его статьи 6 и статьи 69 действующего Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности ФИО5 не требовало обязательной государственной регистрации.
На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьёй 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
Пункт 3 этой статьи устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Как указано выше, до государственной регистрации перехода права собственности продавец спорного сооружения ФИО5 умерла, и это обстоятельство является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем ответчик ФИО2 – наследник ФИО5, как указала её представитель ФИО11 в судебном заседании, подтвердила факт заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1, а также фактическую передачу истцу ФИО1 спорного сооружения, и при этом приняла от ФИО1 сумму 100 000 ? в качестве остатка задолженности по его оплате.
Третье лицо Администрация в лице представителя, изначально заявив о подложности доказательств, в том числе договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем поддерживать данное заявление не стало, соответствующих доказательств не представило, от назначения судебной экспертизы также отказалось.
Третье лицо ФИО12 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оспорил, и его права не нарушаются этим договором. Как следует из договоров от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.178-179) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.226-228), он является арендатором торгового киоска.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Вместе с этим, как следует из объяснений самого ФИО12, он с ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно вывез собственное имущество из киоска, указав на утрату им интереса к дальнейшей его аренде.
В то же время вопросы о внесении либо невнесении арендной платы ФИО12, обязательств по договору об уступке от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 касательно арендных платежей (л.д.194) в предмет доказывания по настоящему делу не входят, и соответствующих требований суду не заявлено.
Исходя из содержания пунктов 5 и 13 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» спорное сооружение является элементом обустройства автомобильных дорог и одновременно объектом дорожного сервиса, а на основании пунктов 10 и 11 части 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта» оно является также объектом транспортной инфраструктуры – остановочным пунктом.
Ни указанными Федеральными законами, ни иными законами и подзаконными актами оборот таких объектов недвижимости не ограничен, и они могут находится как в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, так и в собственности граждан или юридических лиц.
Довод представителя Администрации о том, что с переходом права собственности на спорное сооружение к истцу могут быть нарушены права муниципального образования и неопределённого круга лиц относительно земельного участка, застроенного спорным сооружением, которым истец может распорядиться по своему усмотрению, в частности реконструировать его под иные нужды, цели, нежели остановочный комплекс, в том числе выкупив земельный участок, несостоятельны, не влекут за собой оснований для отказа истцу в удовлетворении его требований.
Так на основании положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для реконструкции спорного сооружения требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию).
В целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков может быть установлен публичный сервитут (статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).
Кроме того, в соответствии с общими правилами пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Однако в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
При таком положении, так как обязательства сторон по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объёме, но в виду смерти ФИО10 истец ФИО1 лишён возможности в установленном законом порядке зарегистрировать своё право собственности на спорное сооружение, и со стороны наследника продавца – ответчика ФИО2 основания перехода права собственности на спорное сооружение к истцу не оспариваются, то требования ФИО1 подлежит удовлетворению.
Требования о возмещении судебных расходов по делу истец ФИО1 не заявлял.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО1 (№) к ФИО2 (№) о признании права собственности на сооружение удовлетворить.
Признать за ФИО1, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в городе <адрес>, право собственности, на сооружение – торговый киоск площадью 18 кв.м в комплексе с остановочным павильоном застроенной площадью 54 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в районе жилого <адрес>, кадастровый квартал №.
Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд с подачей апелляционной жалобы через суд первой инстанции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья